Je souhaite acheter un Condo dans la région de Pattaya

Bonjour Edmond,
Va sur axiomegroupe.com tu trouveras peut etre ton bonheur, c tenu par des francais.
Bon courage
Olivier

Merci Olivier pour ton tuyau.Il y a du choix et tous les prix.Le village de Bang Saray commence à attirer les promoteurs.

Content d'avoir pu t'aider
Bon courage

Bonjour Edmond,

Nous avons racheté au Jomtien yacht club.. (après la plage de Jomtien quand tu continues vers Rayong).. C'est un super endroit. J'y habitais il y a plus de 10 ans et j'y retourne sans hésiter, regarde sur google en tapant Jomtien yacht club..
Ce sont des petits immeubles de 3 niveaux et chaque appartement a une place de bateaux.. Très bonne qualité de construction (construit il y a 20 ans par une société italienne).. Ce ne sont pas des murs en papier à cigarette..
Pour éviter les agences je peux au besoin te donner un contact sur place.. Il y a un 90 m2 entièrement rénové à vendre (jolie déco, le proprio étant un architecte italien).. l'appartement a 2 chambres avec bain.. Il y a aussi un 150 m2 à rénover.. Nous avons quant à nous racheté un 120 m2 à rénover et nous venons de finir la rénovation car j'ai sur place un ami entrepreneur français de toute confiance, et on a pu le faire donc à distance sans soucis..
A ta disposition au besoin pour t'envoyer des photos que j'ai dans mon ordi par mail..
Bonne semaine

Merci domdom pour ton message.
Je me suis mal débrouillé avec les sites qui commercialisent jomtien yacht club( sites anglophones)mais pour le moment je me contente d'avoir une idée des offres .
Ce que je constate sur les sites français c'est que le m2 est autour de 1000 euros  dans la région de  Pattaya .C'est tentant mais j'ai encore beaucoup d'infos à glaner sur place lors de mon prochain séjour cet hiver.

Bonjour

A ta disposition en cas de nécessité d'autres infos et pour t'envoyer des photos du lieu..
Si tu y vas cet hiver, tu peux me contacter et mon entrepreneur pourra te montrer les lieux si tu le souhaites (il y a en effet un manager qui est un vrai piranha et il faut éviter de tomber dans ses griffes car il essaie de faire de l'argent avec tout et si tu te présentes à l'entrée, il va de suite arriver ventre à terre dès que les gardiens le préviendront et te prendre un bon pourcentage si tu achètes)
Il est au programme de le virer et le remplacer, mais bon, c'est pas encore fait (je précise que ce n'est pas un thai avant de déclencher une avalanche de critiques)
Tu es dans les prix.. mais fais gaffe à la qualité de construction souvent indigente (murs peu épais non isolés qui entrainent pas mal de chaleur, conception plan intérieur mal faite avec coins, recoins, perte de place, manque de hauteur de plafond renforçant la chaleur)
Voir aussi le montant des charges mensuelles car pas mal de résidences en ont qui sont élevées et aussi le thème de la fréquentation des lieux, car si tu tombes dans un endroit où les types rentrent tous bourrés à partir de 2 H du matin en braillant comme des boeufs, c'est pas forcément agréable...
Bonne semaine
Bonne continuation..

Salut Domdom,


Je viens de voir le message que tu as adressé à Edmond concernant les résidences sur Jomtien; peux-tu m'en parler plus longuement? Je ne sais pas comment envoyer un MP, je suis nouveau membre sur le site et suis un peu nulle pour surfer sur internet. Envoie-moi un MP, je sais y répondre. BTW peux-tu me dire comment faire pour envoyer une demande de MP?
Merci

Bonsoir Bambou,
Clique sur mon pseudo qui est à gauche du message.. Une page va s'ouvrir et tu verras à droite une enveloppe marquée message.. Tu cliques dessus et voilà..
Je t'ai mis un MP et t'enverrai volontiers les renseignements .. Si tu veux des photos il faudra me donner ton mail..
Bien amicalement à toi

Bonjour,
Pour info, concernant les agences, c est uniquement les propriétaires qui payent les commissions en thailande. Pour le client, tout est gratuit, il n'y a pas de frais d'agence. ( ca devrait etre comme ca aussi en France ...). Petit conseil pour votre budget, verifiez quel parti vous avez a payer au Land Office (cadastre). Concernant les tarifs, en effet en ce moment les prix varient entre 1200 E et 1600 Euros le m2 pour un standart correct. Dans 5 ans, nous pouvons avoir les 2 choix ici, soit une baisse, soit une hausse (offre et demande), mais il est difficile de le prédire.

Bonjour

Faux, ce n'est pas une généralité, certains taxent 3% sur chaque partie... donc point à vérifier dès le départ..
Un petit point quand même, finalement qui paie la commission d'agence, c'est toujours l'acheteur car le vendeur décide par exemple de vendre en ayant en poche 200.000 euros.. Il ne baissera donc son prix qu'à 200.000 euros + commission de l'agence.. En fait donc c'est quand même l'acheteur qui paie parce que le vendeur inclut le cout de la commission dans son prix..
Bonne journée

Merci domdom pour tes conseils.Si je me  décide  cet hiver je ne manquerais pas de te faire signe d'autant que j'ai une très bonne amie française qui vit près de  Pattaya .
Ps: ce jour je viens de recevoir mon avis d'imposition...ça va être difficile de tout intégrer mais on y croit.

olivier_thai a écrit:

axiomegroupe.com tu trouveras peut etre ton bonheur

Eventuellement pas mal d'annonces http://www.axiomegroupe.com/recherche-b … r&ref=

Bonjour,
Je suis aussi entrain de voir pour acheter un condo sur Pattaya mais juste pour investir. La compagnie YYY propose des condos sur Pratamnak, avec un promoteur XXX qui est entrain de créer tout un complexe à 400 m de la plage. Les studio de 30m2 a peu prés coutent environ 50000 euros et il y a une garantie locative de 10% sur 10 ans (pas besoin de se prendre la tete à trouver des locataires et tout le tralala ( menage....), et un engagement de remettre l'appartement à neuf au moment de la livraison. Par contre, le seul truc c'est que tu ne peux pas y habiter durant toute cette periode. Je suis pour l'instant sur Bangkok et je vais me rendre sur place vers le 10 septembre.

Bonjour,
Premier réflexe dans ce style de pays encore plus mais même en France je n'achète JAMAIS sur plan ou en l'état futur d'achèvement...
Deuxième point, à l'endroit où je suis propriétaire un studio de plus de 60 m2 incluant une place de bateau coute 60.000 euros.. Certes ce n'est pas du neuf mais les appartements sont en bon état et la rénovation ne coute pas une fortune
Troisième point soit l'immeuble sera loué complètement et dans ce cas ça va, sinon ceux qui achètent pour y vivre vont être confrontés à des locataires courte durée pour la plupart car la rentabilité annoncée arrive à environ 200.000 bahts soit entre 15 et 20.000 bahts par mois.. Pour ce prix à l'année on a largement plus qu'un studio.. Cela veut dire qu'il y aura beaucoup de turnover, des gens qui viennent pour faire la fête et rentrent à n'importe quelle heure du jour et de la nuit en beuglant comme des veaux..

Ce n'est que mon avis, moi j'éviterais.. Maintenant si certains le font pour avoir un revenu garanti et s'exposent à retrouver un appartement détruit dans 10 ans qu'ils devront remodeler et leur bouffera bonne partie de la rentabilité, pourquoi pas ??

Bonne journée

Je te fais mon top 5 des promoteurs compte tenu du sérieux de chacun:

1) Tulip tulipgroup.co.th
2) Nova Group novagrp.com
3) Matrix matrixpattaya.com
4) Global Top Group globaltopgroup.com
5) Heights holdings heights-holdings.com (constructeur fiable mais plutôt bas de gamme coté finition)

Le reste sont des petits promoteurs sans garantie des délais ni des moyens de terminer les projets...

Sur quels critëres ton Top 5 ? Expérience personnelle ou enquête sérieuse ?
Quelles nationalités ces promoteurs?

Bonjour

Tout promoteur quel que soit son sérieux peut être confronté à des difficultés financières et fermer boutique.. et là bonjour la galère pour finir la construction, obtenir ton appartement etc.. etc...
Moi en tous cas j'achète ce que je vois.. Je sais à quoi m'en tenir sur la qualité réelle de la construction (en dehors des promesses faites et parfois pas tenues même si c'est noir sur blanc dans un contrat), des finitions etc.. En plus en achetant dans de l'existant, on a une idée de la fréquentation, type de clientèle, de la maintenance des lieux etc..
Encore une fois ce n'est que mon avis... qui vaut ce qu'il vaut.. et chacun est libre d'avoir une vision différente des choses
Bon week end

Bonjour à tous,

nous sommes propriétaires d'un condo chez XXX acheté via YYY (dirigée par un français). Nous confirmons la garantie locative de 10% pendant 10 ans (nous avons même une revalorisation annuelle) avec remise à neuf au bout des 10 ans. Le complexe  est très agréable même si les derniers projets sont un peu bizarre (projets en forme de chateaux forts). Nous avons acheté sur plan, quasiment impossible de faire autrement, tout est presque vendu avant la début des travaux. Habitant en France, le promoteur nous a remboursé le voyage pour venir signer. Le montant de la location tombe tous les mois sur notre compte thaï sans jamais aucune mauvaise surprise, pour le moment. Les charges de copro sont partagées 50/50 entre le promoteur et nous pendant les 10 ans de garantie locative.

Tout se passe donc bien pour le moment, reste à voir sir nous garderons le bien pendant 10 ans ou pas. Si vous souhaitez une mise en relation avec Vauban contactez nous en MP.

Bonsoir,
Farang Mart, penses tu que ces promoteurs assurent une garantie locative sur 10 ans ?
domdom, ce sont des résidences qui sont gérées comme un hotel, avec beaucoup de services annexes. Effectivement, il risque d'y avoir pas mal de turnover (bien que ce soit un peu excentrer de walking street), la clientele etant essentiellement scandinave, c'est aussi un plus, mais à la rigeur, peu m'importe car c'est vraiment un pur investissement et je ne compte pas y habiter, car pour moi, Pattaya n'est pas le plus beau et le plus representatif endroit de la thailande. Le promoteur s'engage aussi a livré les appartements au bout des 10 ans remis a neuf.
aval91, peux tu me dire a combien se chiffre la revalorisation annuelle ?, et si cela couvre t il les charges de copropriétés ? 
Bon week end

Axel31,

la revalorisation est de 3% par an. Le rendement passe donc à 10,3% la 2è année, 10,609% la 3è année, etc. Les charges sont de 50 THB par mois par m2. La clientèle est effectivement majoritairement scandinave (le promoteur est norvégien, il a même créé sa propre agence de voyage pour les faire venir directement). Nous n'avons pas fait qu'acheter un condo, nous y avons séjourné aussi. C'est un un havre de paix et de calme dans une ville envahie par les russes (un peu moins calmes), sans doute un effet de la présence toute proche d'une résidence de la fille du roi.

Bonjour

Déjà si c'est remis à neuf au bout de 10 ans, c'est une bonne nouvelle.. Sauf erreur de ma part, l'impot sur les locations en Thailande est de 30%.. ce qui diminue déjà la rentabilité, sauf à ne pas déclarer, mais.. notamment dans un système aussi "ouvert" est ce possible ??
Dans ce cas, revenu à intégrer aussi au revenu français déclaré en France (avec impots correspondants en Thailande à justifier)... A savoir donc si ça reste intéressant..
J'en reste quant à moi à mon désir (qui n'est que personnel) de n'acheter que du sûr, à savoir ce que je vois construit et fini..
Bonne chance à vous en tous cas et que tout se passe bien..

Domdom,

Pas d'impôt sur les revenus locatifs pour les personnes non fiscalisées en Thaïlande. Sinon, barème progressif thaïlandais applicable. Pour les personnes fiscalisées en France les revenus ne sont pas imposables non plus mais doivent être déclarés pour servir au calcul du revenu fiscal de référence et donc au barème applicable.

Axel31 a écrit:

Farang Mart, penses tu que ces promoteurs assurent une garantie locative sur 10 ans ?

Aucune idée, grâce à ce site il te sera possible de connaitre en live les projets immobiliers en construction avec le prix par mètre carré !
Et ICI les projets avec le prix des condos et l'évolution de ces derniers...

Axel31 a écrit:

c'est vraiment un pur investissement et je ne compte pas y habiter, car pour moi, Pattaya n'est pas le plus beau et le plus representatif endroit de la thailande.

Dans ce cas je te conseille plutôt un investissement dans le centre de Pattaya (très peu de nouveaux projets) ou sur Pratumnak (assez cher) il reste Jomtien (bcp de russe) mais ou les nouveaux projets s'étendent de plus en plus vers Na Jomtien notamment.

Bonjour
Alors si c'est non imposable comme revenus, tant mieux.. Par contre, ce sera forcément imposable en France si vous déclarez ces revenus.. comme vous le dites, cela entre dans le cadre de votre revenu mondial et donc vous paierez les impots correspondants..
Maintenant avant que le fisc français ait connaissance que vous percevez des loyers en Thailande, de l'eau risque de couler sous le pont..
Bon investissement à tous et bonne chance

c'est bien cela ... 

bonjour Axel 31
je reflechi à l'achat possible d' un appartement à rendement locatif garanti via la société Vauban
il semble que vous soyez en thailande actuellement pour étudier le projet?
Vous serait il possible de me faire un retour?
ca semble trop parfait, trop tentant .....j'aimerai votre avis
merci

Bonjour anisrun,

Après m'etre rendu sur place qq jours et avoir fait le tour de ce qui pouvait se faire sur Pattaya, je me suis laissé tenté par New Nordic, qui me paraissait le plus sérieux, le plus fiable et le mieux implanté sur place. Je suis parti sur un nouveau projet (meme si le concept du château parait un beu bizarre au depart) avec une garantie locative de 10% sur 20 ans , avec cash back possible au bout de 5 ans, ou 10 ans avec une valorisation de 25% ( pas enorme en soit puisque ça ne fait que du 2.5% / an, mais au moins c'est du sure, et pas de mauvaise surprise en cas de revente). Il est sur, qu'il y a moyen de trouver des choses moins cher, mais sans garantie locative et donc un peu galere à gerer, à moindre d'etre sur place.La company Vauban est serieuse, et je leur fait confiance, il y a un bon suivi avec une bonne aide pour toutes les demarches nécessaires. Apres faut voir, ce que ça va donner dans le temps, mais je suis plutôt optimiste ...

Axel31 a écrit:

Bonjour anisrun,

Après m'etre rendu sur place qq jours et avoir fait le tour de ce qui pouvait se faire sur Pattaya, je me suis laissé tenté par New Nordic, qui me paraissait le plus sérieux, le plus fiable et le mieux implanté sur place. Je suis parti sur un nouveau projet (meme si le concept du château parait un beu bizarre au depart) avec une garantie locative de 10% sur 20 ans , avec cash back possible au bout de 5 ans, ou 10 ans avec une valorisation de 25% ( pas enorme en soit puisque ça ne fait que du 2.5% / an, mais au moins c'est du sure, et pas de mauvaise surprise en cas de revente). Il est sur, qu'il y a moyen de trouver des choses moins cher, mais sans garantie locative et donc un peu galere à gerer, à moindre d'etre sur place.La company Vauban est serieuse, et je leur fait confiance, il y a un bon suivi avec une bonne aide pour toutes les demarches nécessaires. Apres faut voir, ce que ça va donner dans le temps, mais je suis plutôt optimiste ...

C' est  beau  de  rêver , quand  on  voit  le  nombre  d' units invendues  dans  tous  les  condos + ceux  qui  sont  en  cours  de  construction + les  projets  qui  sont  en  prévision , ça  va  bien  se  casser  la  figure  un  beau  jour, rappelez  vous  de  la  crise  de  la  fin  des  années  90 ...........................

De  plus  quand  on  voit  la  politique  mené  par  le  premier  ministre , la  walking  street  de  plus  en plus  déserte !!!

Dites-moi Axel31, pour avoir une garantie pendant 20 ans vous avez négocié ? Parce qu'habituellement la garantie n'est que de 10 ans maximum chez New Nordic.

A ma connaissance, chez New Nordic, compte tenu de la qualité des programmes vous avez zéro condo invendu. Tout est quasiment vendu sur plans avant le démarrage des travaux, le reste pendant les travaux. La zone de Pratumnak est loin d'être paradisiaque mais pas désagréable non plus (bon compromis entre l'affluence touristique de Pattaya et le calme relatif de Jomtien). La seule question à laquelle il est difficile de répondre c'est de savoir si la garantie locative est uniquement payée grâce au revenus locatifs (donc dépendant du taux d'occupation des appartements) ou si une partie des prix de vente des nouveaux programmes est utilisé pour faire face au coût de la garantie. C'est tout le modèle économique de New Nordic qui est en jeu dans ce système et il va de soit que si une partie des fonds encaissés sur les nouvelles ventes sert à payer la garantie locatives offerte aux propriétaires existants, tout le système finira par s'écrouler un jour (système pyramidal du type Madoff). Les derniers servis seront alors les perdants. Nous avons acheté il y a maintenant 2 ans et notre garantie locative tombe tous les mois sans aucun problème. Pendant le chantier on recevait régulièrement des photos, on avait même droit à des webcams pour voir l'avancement du chantier en direct (aujourd'hui les webcams sont des caméras de vidéo surveillance mais on peut toujours y accéder pour voir les touristes patauger dans la piscine, ça donne envie d'y être).

Pour ce qui est de la revente après plusieurs années, dans tous les cas il y a un pari sur l'avenir : soit il y a toujours autant de constructions nouvelles (et pas seulement chez New Nordic) le jour où vous voulez vendre et alors un condo ancien est quasiment invendable (sauf à prix cassé), soit le marché du neuf se tasse (faute de terrains attractifs libres) et alors les condos anciens et bien placés deviennent des pépites qui s'arrachent un prix d'or. Personne ne peut avoir la réponse à cette question, le marché de l'immobilier étant très influencé par les décisions politiques (cf impact de la Loi Duflot tout récemment en France). Mais on peut parier que la Thaïlande restera encore longtemps un pays attractif au niveau touristique. D'autre part, le développement industriel de la zone de Pattaya permet de penser que la région restera attractive pour le secteur immobilier pendant encore de nombreuses années. Mais on ne sera jamais à l'abri d'une crise immobilière comme l'a écrit Expat Pattaya, ce qui est le cas partout lorsque qu'un marché est hyper dynamique pendant trop longtemps, pas seulement en Thaïlande.

Pour finir nous sommes passés aussi par Company Vauban qui nous avait été recommandée par des personnes installées en Thaïlande. Je pense que nous avons été bien accompagnés. Les programmes proposés semblent être de qualité. Nous allons à nouveau passer par eux pour notre projet d'installation.

Où en est le projet d'une tour de 367 m à Jomtien beach, " Ocean One Tower" ?
Si cela se confirme on va sans doute vers une sacrée bulle immobiliëre.

edmond99 a écrit:

Où en est le projet d'une tour de 367 m à Jomtien beach, " Ocean One Tower" ?
Si cela se confirme on va sans doute vers une sacrée bulle immobiliëre.

Le site proposant les appartements à la vente sur ce projet semble toujours actif : http://www.oceanvillasgroup.com/propert … okies=True

Sur place RAS. A l'origine de ce projet la construction devait démarrer en 2006 !

Expat Pattaya a écrit:

C' est  beau  de  rêver , quand  on  voit  le  nombre  d' units invendues  dans  tous  les  condos + ceux  qui  sont  en  cours  de  construction + les  projets  qui  sont  en  prévision , ça  va  bien  se  casser  la  figure  un  beau  jour, rappelez  vous  de  la  crise  de  la  fin  des  années  90 ...........................
De  plus  quand  on  voit  la  politique  mené  par  le  premier  ministre , la  walking  street  de  plus  en plus  déserte !!!

Axel31 affiche seulement 3 messages depuis sont inscription, il doit bosser pour Vauban  vu qu'il sait bien en faire la pub !

Farang Mart, désolé d'etre nouveau sur le site et désolé aussi de ne pas passer mes journées sur l'ordi à participer à un tas de discussion... pffff... Ensuite, tu peux penser que je bosse sur Vauban, ce qui est completement faux, j'exprimais juste mon ressenti... et je te rassure je ne touche pas de commission sur leur vente, j'aimerai bien mais bon... le sujet est clos car ininteressant...
Expat Pattaya, les reves sont fait pour etre realiser, et pour cela il faut savoir prendre des risques tout en essayant de les mesurer le plus possible ...il est sure que quand on ne fait rien, il ne peut rien nous arriver !!! Pour walking street qui se desertifie, c'est pas plus mal, et si ça pouvait completement disparaitre, ce ne serait que mieux... Pour le cas de new nordic, si ça se casse la gueule, ce ne sera pas juste un condo mais une trentaine, ainsi que toute une partie d'un quartier... donc autant investir dans du lourd, ça reste, à mon humble avis, moins risqué que des petits promoteurs, qui se font de la tune rapidos et qui apres laisse le condo à l'abandon...  une fois de plus, je ne bosse ni pour Vauban, ni pour new nordic, c'est juste ce que je pense .
aval 91, je n'ai rien negocier pour avoir les 20 ans de garanties, castle condominium est un projet à part avec d'autres conditions que sur les autres condos, 10% sur 20 ans avec revalorisation annuelle, cash back possible au bout de 5 ans au prix d'achat ou 10 ans avec + 25%, 21 jours mis a dispo par an, plus d'autres petits avantages que je te laisse decouvrir en fouinant un peu sur internet ou en contactant Vauban... La garantie locative est uniquement payée grace aux rendements locatifs, certains condos sont loués entièrement et à l'année a des gros tours operateurs etrangers, c'est pour cela qu'il n'y a que peu de condos disponible pour location short terme à des particuliers. On est loin du système pyramidal. Pour la revente, les autres condos, en dehors de castle condo, n'ont pas de garantie de rachat, donc faut voir comment comment ça va evoluer, et personnes ne peut le savoir effectivement, mais le quartier où est situé new nordic est quand meme bien placé, 400m de la plage et à proximité de la maison de la princesse donc assuré de ne pas voir le quartier se deteriorer comme Pattaya centre .

Bonne journée à tous

"enjoy the life"

Dont acte Axel, je doutais un peu de ton intervention aussi rapide suite à ton inscription, nous voilà tous rassuré passe un bon week-end 

Je suis d'accord Axel31 sur le fait que New Nordic à l'air solide, il y a un bon taux d'occupation à l'année ou plusieurs mois dans l'année, et  le quartier a vocation à être plus ou moins préservé effectivement, surtout si la princesse succède à son père plutôt que son frère, mais attention, pas de politique dans ce forum !  . Si ce n'était pas le cas nous n'aurions pas acheté là. Reste que le taux d'occupation est au cœur du système pour la garantie locative. Je sais que le mois d'août n'est pas la pleine saison en Thaïlande mais quand nous sommes passés par là le mois dernier nous avons constaté que c'était loin d'être plein.

Je n'avais pas vu que le projet Castle proposait une garantie à 20 ans. Pas mal aussi le coup des 21j de dispo par an.

Pour prendre les devants par rapport à certaines mauvaises langues je ne travaille pas non plus pour Vauban ou New Nordic.

Nous nous installerons à Pattaya l'an prochain (mars/avril) et j'ai le sentiment que Axiome Group est sérieux. D'autre part vous pouvez correspondre avec un français qui y travaille

lesgillieaux a écrit:

j'ai le sentiment que Axiome Group est sérieux

Oui un ami a acheté sa maison avec ce groupe à priori pas de soucis et interlocuteur français en effet !

Bonjour

La plupart des agences immobilières sont relativement bonnes quand il s'agit de vous vendre quelque chose, ce qui n'est pas très compliqué quand l'acheteur veut acheter et a les fonds..
La plupart des francophones se ruent sur des interlocuteurs francophones, qui ne sont pas obligatoirement les meilleurs, notamment parce qu'ils ne parlent pas anglais..
L'expérience que j'ai avec Axiome pour la vente de mon condo il y a 10 ans n'est pas bonne.. je l'ai vendu moi même directement via un panneau que j'avais posé sur la route.. Eux n'ont rien fait sauf publier sur leur site internet..
Ce n'est pas particulier à Axiome d'ailleurs.. la plupart des agences y compris en France ne font rien sauf attendre assis dans leur bureau qu'entre quelqu'un qui cherche un produit qu'ils ont en portefeuille..
Quant à moi quand j'achète, je cherche le produit qui m'intéresse, et je traite avec l'interlocuteur correspondant, mais je ne choisis pas un interlocuteur qui forcément ne me présentera que les produits dont il dispose.. (ce qui ne veut pas dire qu'il ne vous présentera pas, par chance, ce que vous cherchez)
Ce n'est que mon avis
Bonne fin de semaine