frais annuels pour maison détenue par société thai

Bonjour

Si rien n'a changé en Thailande, on ne peut avoir une maison que via une société détenue en majorité (pourentage ??) par des thais..
La propriété tombe t elle un beau jour ou peut on néanmoins la laisser à des héritiers ??
Autre point, un ami en ayant une il y a qq années me disait qu'il devait impérativement avoir un comptable pour "gérer" cette société et que c'était relativement onéreux..
Quelqu'un pourrait il me donner le panorama actuel, si possible avec des chiffres précis??
Bien amicalement à tous

domdom :

Bonjour

Si rien n'a changé en Thailande, on ne peut avoir une maison que via une société détenue en majorité (pourentage ??) par des thais..
La propriété tombe t elle un beau jour ou peut on néanmoins la laisser à des héritiers ??
Autre point, un ami en ayant une il y a qq années me disait qu'il devait impérativement avoir un comptable pour "gérer" cette société et que c'était relativement onéreux..
Quelqu'un pourrait il me donner le panorama actuel, si possible avec des chiffres précis??
Bien amicalement à tous

Exact. Une société détenue à 51% par des associes Thaïs. Obligation de faire un bilan tous les ans par un comptable. Je n ai pas les chiffres en tête mais relativement cher.
Cdlt

Si les étrangers ne peuvent pas être propriétaire du terrain ils peuvent parfaitement l'être des constructions qui sont sur celui ci sans nécessairement passer par une société. La solution légale est de louer le terrain pour une longue durée (leasehold) dont la durée maximum est actuellement de 30 ans.Certains contournent la loi en montant des sociétés avec partenaires thaï "fictifs" mais attention que l'étranger qui pratique un tel montage n'aura aucun ou très peu de contrôle de l'actionnariat .Celui ci  peut du jour au lendemain décider de mettre à la porte le farang de la maison dès que celle ci est terminée par exemple …  Il est possible aussi que la société puisse être dissoute, si un montage cachant un investissement 100% étranger est détecté.

Bonjour et merci pour ces réponses rapides..
J'ai vecu en Thailande plusieurs années et je n'ai jamais entendu parler du moindre problème rencontré avec ces sociétés... mais je suis méfiante et je préfèrerais bien sûr acheter un condo.. En effet la loi peut changer à tout moment, et la méthode est bien connue de tous.. Mon souci est que je veux absolument acheter dans un endroit déterminé .. et il n'y a pas de condos à vendre pour l'instant, mais une maison qui est à un prix ridiculement bas (je vais déjà essayer de voir pourquoi..) La maison en question existe depuis plusieurs dizaines d'années.. je vais bien me renseigner sur les conditions
Si quelqu'un a des chiffres précis pour l'histoire du comptable, merci de me dire.. En tous cas merci pour les avis
Bien amicalement

Vous pouvez dans une société à majorité thai, protéger vos intérêts en émettant des actions à droit de vote privilégié, en vulgarisant, vos 49% d'actions peuvent avoir 98 voix, ce qui vous donne la majorité de décision.
Etant donné que dite société aura une activité limité, le nombre d"écritures comptables sera très limité et le coût ne devrait pas dépasser 10.000 bath par année, déclaration fiscale comprise. Encore à déterminer si la société doit recevoir un loyer pour le bien qu'elle possède et dans ce cas elle devra s'acquitter de l'impôt sur le bénéfice, si bénéf il y a (actuellement 30%), on peut envisager un loyer ridicule.
Si la maison que vous avez en vue a un prix très bas, il y a un loup ou alors ce peut être une histoire d'esprits, une mort pas très naturelle, etc... les thais sont très craintifs quant à ce genre d'histoire. De toute façon il vaut mieux vérifier soigneusement avec les autorités et le voisinage. Si c'est une histoire de mauvais esprits, etc.. vous saurez qu'une revente à des thais sera très difficile voire impossible.

J ai cru comprendre que monter ce genre de sociétés était dans le collimateur des autorités thaïlandaises ...........
Prudence donc
Cdlt

Bonjour Yveric et merci,


J'ai vécu 3 ans en Thailande déjà et je connais toutes ces histoires... et je connais bien l'endroit où je souhaite retourner car j'y étais propriétaire.. mais j'avais un condo, donc sans problème... Mon souci est que je n'en trouve pas à vendre et j'avais vu cette maison..
Un ami français qui avait une petite maison dans un quartier moyenne gamme à Pattaya me dit qu'il payait 25000 bahts par an il y a 7 ans..
Tout ce que vous me dites me confirme ce que je pense, je vais m'éloigner de la "solution" maison qui est plus un problème qu'une solution..
Merci à tous pour votre avis..
Bien amicalement

Oui Prudence, elles l'étaient déjà il y a 10 ans.. le souci est que tout ça marche notamment en Thailande jusqu'au jour où ils décident de frapper, et ils le font sans âme ni être troublés.. Et ça peut être dans un mois, dans 10 ans, voire jamais.... C'est vrai que donc j'avais toujours exclu ce genre de montage qui consiste indiscutablement à "tourner" la loi... et je pense que je vais continuer à agir ainsi
Merci pour vos avis et le temps passé à me répondre
Bien amicalement

Bonjour domdom
Pourrais tu m'expliquer ce qu'est un condom
Cordialement

Bonjour

Un condominium est un immeuble où les étrangers peuvent acheter en leur nom propre et totalement légalement un appartement... Un certain quota des appartements est résevé aux thais et un certain quota (je crois 49%) aux étrangers..
Quand tu regardes les annonces en général il est précisé "foreign name" ce qui veut dire que ou l'appartement est neuf et compris dans ce quota ou si c'est un rachat qu'il appartenait déjà à un étranger et pourra donc être transféré sans problème à ton nom.. Sinon l'annonce indique "thai company" ce qui est le début des frais et d'éventuels emm....
Bonne semaine

Re
Merci pour ta réponse et pour une maison par exemple dans un lotissement?
Cordialement

domdom :

Bonjour

Un condominium est un immeuble où les étrangers peuvent acheter en leur nom propre et totalement légalement un appartement... Un certain quota des appartements est résevé aux thais et un certain quota (je crois 49%) aux étrangers..

Il s'agit plutôt de superficie . 49% maximum de la surface totale de l'immeuble peuvent appartenir à des étrangers.
Le nombre n'entre pas en jeu .

Bonjour,

Je me suis en effet mal exprimée, c'est en effet pas au nombre d'appartements mais à la surface, je voulais dire que seuls 49% de l'immeuble peut appartenir à des étrangers
Pour quelque maison que ce soit sous quelque forme que ce soit, les étrangers ne peuvent acquérir "légalement" une maison car aucun étranger ne peut être propriétaire du "sol" thai... Seul le condominium est légal..
Alors bien sûr on va me dire que l'on peut avoir une maison via une compagnie thai... c'est à dire en fait via des hommes de paille de nationalité thai qui ont la majorité de la société... C'est pourquoi je parle d'illégal, car c'est une façon de contourner la loi.. Ca fait des années que ça existe et tout le monde est parfaitement au courant.. La question est.. que se passera t il si un jour les thais décident de mettre leur nez dans toutes ces sociétés bidon... On parlait il y a plus de 10 ans du fait qu'ils voulaient faire le ménage.. mais pour l'instant rien n'a bougé.. la question est jusque quand vont ils laisser faire.. Personne ne peut le dire
Bonne semaine

On peut parfaitement être propriétaire de sa maison sans passer par une société !!  L'interdiction de posséder la terre n'empêche pas de posséder ce qui est bâti dessus seulement on en est propriétaire en état actuel des choses pour 30 ans  qui est la durée maximum d'un bail reconnue légalement. Je ne relancerais pas la polémique stérile sur les renouvellements qui ne sont pas garantis officiellement et ne résulte que d'accord entre particuliers.
Il est impossible de la léguer à ses enfants également sauf si ceux ci ont la nationalité thaïlandaise.
On pourrai résumer la situation comme suit :
condo : proprio à 100 % , possibilité de leg même à des enfants farangs tant que la proportion 49/51 % est respectée.
maison : proprio à 100 % pendant 30 ans , impossibilité de leg à enfants farangs.

PATRICK1948 :

Bonjour domdom
Pourrais tu m'expliquer ce qu'est un condom
Cordialement

En règle générale on parle plutôt de "condo" pour les condominiums, le terme "condom" étant souvent réservé pour les préservatifs… Investir dans un "condom" c'est risquer de voir son projet capoter…  :D

Bon.. OK... arrête de jouer sur les mots.. Tu n'es pas propriétaire du sol et comme en droit français "la propriété du sol entraine la propriété du sous sol et de ce qui est édifié dessus"..
Donc en clair, tu paies la maison.. tu es locataire sans loyer ou avec loyer minime payé ou pas mais sur lequel tu paies un droit pour enregistrer ton "bail" au Land Office..
Si par chance tu crèves au bout de  2 ans, le propriétaire du terrain récupère ton bien, et voilà
Bonne semaine

Bonsoir
Suite aux réponses apportées par les expat je pense que je vais garder le statut de résident en france , louer mon appart en France et faire de mème en thailande ou je pense résider entre 6 et 8 mois.D'après ce que je vois comme location d'une villa avec piscine en lotissement sécurisé dans les environs de Hua Hin les loyers  sont relativement corrects
Pense tu qu'à ce moment je dois prendre quand mème une assurance santé en Thailande?
Cordialement

Bonjour

Selon moi garder le statut de résident en France est fiscalement une erreur si vous venez vivre plus de 183 jours en Thailande.. En effet si comme je le suppose vous êtes retraité, en étant non résident vous ne payez plus de CSG/CRDS sur votre retraite si vous êtes non résident (ceci étant ne surtout pas faire l'erreur de vous faire payer la retraite via l'ambassade qui applique un taux de change tout à fait fantaisiste et bien plus défavorable que le cours de n'importe quelle banque et continuer à faire virer votre retraite sur votre compte en France).... En plus si vous louez votre bien en France, vos revenus fonciers ne s'ajouteront pas à votre retraite donc on aboutit à un taux inférieur d'imposition.
La SS française couvre pour les séjours à l'étranger n'excédant pas 3 mois et je peux vous dire qu'en cas de pepin important ils vérifient et demandent copie du passeport (normalement d'ailleurs il vaut mieux déclarer à votre centre de sécu votre séjour à l'étranger dès qu'il dépasse quelques semaines).. Imaginons que vous ayez un gros souci avec hospitalisation 4 mois après votre arrivée en Thailande, la sécu ne paiera rien et ça peut vous coûter un bon paquet d'argent..
Donc mon conseil est oui, prenez une assurance...
Bonne semaine..

domdom :

Bonjour
Selon moi garder le statut de résident en France est fiscalement une erreur si vous venez vivre plus de 183 jours en Thailande.. En effet si comme je le suppose vous êtes retraité, en étant non résident vous ne payez plus de CSG/CRDS sur votre retraite si vous êtes non résident
Bonne semaine..

Bonjour,
Concernant la CSG / CRDS, voici la copie d'un mail reçu de la CARSAT de Marseille me confirmant que bien que vivant en Thaïlande, je suis toujours assujetti à ces cotisations :
"Le fait de ne pas payer d'impôt n'est pas la seule condition afin d'être exonéré des cotisations sociales. Si votre revenu fiscal de référence dépasse les 10224 € (comme c'est votre cas) vous devez vous acquitter des cotisations. Nous vous prélevons 3.9% de cotisations alors que les assurés imposables sont prélevés de 7.4%."

Bonjour

Source Union des français de l'étranger et idem sur le site ma caisse retraite

Les prélèvements sur ma retraite :

Sur le montant de votre retraite brut, la caisse des retraites prélève, au profit de l’assurance maladie et de l’Etat, d’une part la cotisation sociale généralisée (CSG), d’autre part la contribution pour le remboursement de la dette sociale (CRDS) et enfin, la cotisation d’assurance maladie.
Cependant, selon votre situation fiscale les conditions de prélèvement seront différentes.

Je suis domicilié fiscalement en France :

La CNAV vous prélève une cotisation au titre de :
•La contribution sociale généralisée (CSG) : qui sera prélevée si vous êtes à la charge d’un régime obligatoire français d’assurance maladie.

Le taux de CSG varie selon votre revenu fiscal :
- Si vous êtes imposable, le taux est de 6.20%,
- Si vous êtes non imposable, vous êtes exonéré de la CSG. Néanmoins, si votre revenu fiscal de référence figurant sur votre avis d’imposition est supérieur à un certain seuil (1.) et si la cotisation d’impôt est inférieure à un certain montant (2.), le taux de la CSG est alors de 3,8%.
•La contribution pour le remboursement de la dette sociale (CRDS)

Si vous êtes à la charge d’un régime obligatoire français d’assurance maladie, le taux de la CRDS est de 0.5%. Le prélèvement n’est pas effectué si vous êtes exonéré de la CSG.

Je suis domicilié fiscalement hors de France :

La CNAV prélève sur votre retraite personnelle ou de réversion :
•La cotisation d’assurance maladie

Elle est prélevée si vous êtes à la charge d’un régime obligatoire français d’assurance maladie français. Sont taux est de 3.20%.
Vous en serez exonéré si vous êtes domicilié dans l’un des 31 états de l’Espace Économique Européen* (EEE) et si vous justifiez que le remboursement de vos frais médicaux et pharmaceutiques est bien pris en charge par votre pays de résidence.
* EEE : Allemagne, Autriche, Belgique, Bulgarie, Chypre, Danemark, Espagne, Estonie, Finlande, France, Grèce, Hongrie, Irlande, Islande, Italie, Lettonie, Liechtenstein, Lituanie, Luxembourg, Norvège, Malte, Pays-Bas, Pologne, Portugal, République Tchèque, Roumanie, Royaume-Uni, Slovaquie, Slovénie, Suède et Suisse.

Important : cette cotisation est une contribution de solidarité aux dépenses de l’assurance maladie. Elle n’ouvre en tant que telle, aucun droit à la couverture maladie (Seuls les résidents de l’EEE verront leurs frais pris en charge par leur pays de résidence, dans les autres cas vous devrez souscrire une assurance auprès de la CFE ou d’un assurance au 1er € ).

Vous résidez dans un Territoire d’outre-mer ou à l’ étranger (hors EEE et Suisse), vous devez alors acquitter la cotisation d’assurance maladie au taux de 4,2 %

Donc ne pas confondre la cotisation maladie avec la CSG/CRDS.. Par contre depuis un an M Hollande a collé la CSG/CRDS pour les revenus fonciers des non résidents.. J'ai fait un post à ce sujet .. Il y a une pétition en ligne à signer et une procédure d'infraction a été ouverte contre la France par l'Union Européenne..

Bonne semaine

Et voici ce que vous trouvez sur le site de Bercy
Les prélèvements effectués sur ma pension

Date de mise à jour   :  17/02/2014 


Quels sont les prélèvements sociaux effectués sur ma pension ?

La Contribution Sociale Généralisée (CSG) et la Contribution au Remboursement de la Dette Sociale (CRDS) et la Contribution Additionnelle de Solidarité pour l'Autonomie (CASA) dont les taux sont fixés respectivement à 6,60 % , à 0,50 % et à 0,30 % sont prélevés sur le montant brut de votre pension.



Dans quels cas puis-je être exonéré de la CSG et de la CRDS ?
Si vous n'êtes pas domicilié fiscalement en France pour l'application de l'impôt sur le revenu au moment de la perception de la pension. Dans ce cas, en revanche, une cotisation d'assurance maladie est prélevée sur votre pension ;
Bonne semaine

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