Il mercato immobiliare in Belgio è considerato relativamente più economico rispetto a quello dei Paesi europei confinanti. Ecco alcuni consigli utili su ciò che è importante sapere prima di acquistare un immobile in Belgio.
Il mercato immobiliare in Belgio
La maggior parte degli espatriati sceglie l'affitto al momento del trasferimento in Belgio, anche se alcuni sono attratti dall'idea di investire nel mercato immobiliare grazie ai vantaggi legati all'acquisto di una proprietà, dato che il Paese propone immobili a prezzi più bassi rispetto a quelli delle nazioni vicine.
Dopo diversi anni di crescita continua i prezzi hanno iniziato a stabilizzarsi a partire dal 2023 e nel 2024 la tendenza si è confermata con un aumento delle vendite, un rialzo del prezzo medio delle case e una stabilità per gli appartamenti; nonostante la pressione dei tassi di interesse la domanda resta sostenuta soprattutto nelle grandi città e nell'area di Bruxelles.
Informazione utile:
Circa il 70 % dei belgi è proprietaria della propria abitazione.
È possibile per gli stranieri acquistare immobili in Belgio?
Gli stranieri possono investire nel mercato immobiliare in Belgio (casa, appartamento, terreno, …). Si applicano però delle condizioni fiscali, a seconda che siano residenti o meno per cui è sempre consigliabile informarsi in base alla propria situazione e al proprio status.
In generale, si distinguono 3 categorie di beni immobiliari:
- Edifici residenziali: case tradizionali, immobili da reddito, ville, bungalow, case di campagna, appartamenti, monolocali o parti di edifici ad uso abitativo
- Edifici non residenziali: immobili commerciali, hotel, locande, negozi o parti di edifici ad uso commerciale, uffici, edifici industriali o vari, aziende agricole e orticole
- Terreni: lotti edificabili, terreni agricoli, prati, frutteti, terreni misti agricoli o industriali, boschi, superfici non sfruttabili o non classificate e piccoli appezzamenti ecc...
Nel primo trimestre del 2025 il prezzo medio degli immobili in Belgio si attestava intorno ai 340.000 € per le case e intorno ai 275.000 € per gli appartamenti.
Come trovare un immobile da acquistare in Belgio
In Belgio la maggior parte delle proprietà in vendita presenta un cartello affisso all'esterno della casa o sul balcone, generalmente di colore arancione, con le diciture "on sale" in inglese, "te koop" in olandese o "à vendre" in francese, ma è anche possibile cercare immobili su Internet grazie a numerosi siti dedicati alla vendita e all'affitto, come Century 21, Immoweb, Logic-Immo e Zimmo. Potete anche trovare case in vendita tramite gruppi e forum online, in particolare quelli dedicati agli espatriati.
Ci si può inoltre rivolgere alle agenzie immobiliari, chiamate immokantoor in olandese, ricordando però che questo servizio è a pagamento e che le commissioni variano in genere tra 250 € e 1.000 € e talvolta anche di più, per cui è importante verificare che l'agente a cui ci si rivolge sia accreditato consultando il sito dell'Istituto Professionale degli Agenti Immobiliari (IPI).
Per una ricerca più mirata si può fare ricorso ai cosiddetti procacciatori immobiliari, simili agli agenti tradizionali ma orientati a un servizio più personalizzato e quindi più costoso.
Infine, alcune proprietà in Belgio vengono vendute all'asta e sono annunciate pubblicamente sui giornali con tutti i dettagli della vendita, e possono rappresentare interessanti opportunità per gli espatriati che desiderano acquistare nel Paese.
Le formalità per l'acquisto di un immobile in Belgio
Il processo di acquisto di un immobile in Belgio si articola in tre fasi principali, ovvero l'offerta, il compromesso di vendita e l'atto notarile, e la prima tappa è rappresentata dall'offerta d'acquisto, chiamata koopintentie in olandese, che consiste in una proposta scritta presentata dall'acquirente al venditore con un prezzo indicato e alcune condizioni specifiche, tenendo presente che, contrariamente a quanto spesso si pensa, questa offerta diventa vincolante per l'acquirente non appena viene accettata dal venditore, e che un eventuale ripensamento successivo può comportare il pagamento di penali, mentre dal canto suo il venditore, una volta firmata l'accettazione, non è più libero di prendere in considerazione altre offerte.
Informazione utile:
Alcune agenzie richiedono il versamento di un piccolo acconto per riservare l'immobile, ma questo importo non è sempre rimborsabile in caso di rinuncia, quindi è bene prestare attenzione, anche perché sebbene l'offerta d'acquisto non sia obbligatoria viene molto spesso utilizzata, soprattutto nelle zone dove la concorrenza è elevata.
In genere è nel vostro interesse proporre un importo inferiore tra il 5 e il 15 % rispetto al prezzo richiesto.
Se stipulate un mutuo in Belgio la banca potrebbe richiedere una perizia dell'immobile e, anche quando non è formalmente richiesta, è comunque consigliabile farla perché può far emergere difetti non notati durante la prima visita e permettervi eventualmente di ribassare l'offerta.
Le valutazioni costano di solito circa 200€ più IVA e potete trovare un geometra attraverso un agente immobiliare oppure cercandone uno presso il Royal Institute of Chartered Surveyors (RICS).
Il compromesso di vendita
Il compromesso di vendita, chiamato verkoopcompromis in olandese o sales agreement in inglese, è il documento che riunisce tutti i dettagli del futuro contratto di compravendita. Se non parlate la lingua in cui è redatto, potete chiedere al vostro agente immobiliare o al notaio di farlo tradurre oppure avvalervi direttamente di un traduttore di vostra scelta.
Una volta firmato da entrambe le parti, cioè acquirente e venditore, il contratto diventa vincolante e il venditore non può più ritirarsi né accettare un'offerta più alta rifiutando la vostra.
A questo punto, l'acquirente dovrà pagare circa il 10 % dell'importo totale su un conto fiduciario o al notaio (per chi ha un mutuo, se ne occuperà l'istituto di credito). Questo importo non può essere consegnato all'agenzia immobiliare o al venditore.
Il termine abituale per firmare l'atto autentico davanti al notaio è di massimo quattro mesi, anche se nella pratica viene spesso fissato a tre mesi.
L'atto notarile
L'atto notarile, chiamato notariële akte in olandese, è il documento che certifica il trasferimento di proprietà e deve essere redatto da un notaio entro quattro mesi dalla firma del compromesso di vendita.
Nel frattempo il notaio svolge tutte le verifiche legali necessarie come la presenza di gravami, ipoteche o questioni urbanistiche e, soprattutto in caso di mutuo ipotecario, può essere richiesta anche una valutazione dell'immobile da parte di un esperto come un architetto o un geometra. Successivamente l'atto viene registrato ufficialmente.
Le spese che accompagnano l'acquisto di una proprietà in Belgio
In totale, circa l'11–15 % del prezzo dell'immobile sarà destinato alle spese legate alla vendita e resterà a carico dell'acquirente, percentuale che può salire fino a circa il 22 % nel caso delle nuove costruzioni. Le spese sono le seguenti:
- Imposte di registrazione:
- 6 % nelle Fiandre (tassi ridotti a determinate condizioni);
- 12,5 % in Vallonia e a Bruxelles (aliquota standard);
- Esistono riduzioni o esenzioni in base alla regione, al tipo di bene o allo status dell'acquirente
- IVA: 21% del prezzo di acquisto (solo per le proprietà costruite da meno di due anni).
- Spese notarili: variano dallo 0,2 al 4 % con una media dell'1,6 % e sono fissate per legge in base all'importo della vendita
- Ipoteche: dipendono dall'istituto di credito e dal tipo di mutuo sottoscritto
- Commissioni d'agenzia: tra 200 € e 1.000 €.
- Le banche richiedono la stipula di un'assicurazione casa quando l'acquisto è finanziato tramite mutuo ipotecario e raccomandano inoltre una polizza sul saldo residuo.
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