Verso una bolla immobiliare globale?
Milioni di affittuari e di persone che desiderano acquistare per la volta sono sempre più convinti che avere una casa di proprietà sia un sogno irraggiungibile. I mutui stanno diventando sempre più costosi e le banche sempre più selettive nel vagliare le richieste di prestito. Il mercato immobiliare è, per sua natura, sensibile ai tassi di interesse. I tassi bassi favoriscono i prestiti e stimolano gli acquisti. Ma possono anche portare a un aumento dei prezzi delle case, soprattutto quando la domanda supera l'offerta e la speculazione è molto forte. L'aumento dei tassi di interesse complica la vita di migliaia di famiglie. Attualmente, questo aumento interessa vari Paesi.
Di recente, molte Banche Centrali hanno aumentato i loro tassi di interesse. All'inizio di ottobre, la Banca Centrale della Nuova Zelanda ha aumentato i tassi per l'ottava volta in un anno. Anche la statunitense Federal Reserve, la Banca Centrale Sudafricana, la Banca Centrale Canadese, la BAM (Banca Centrale del Marocco) e la Banca Centrale Europea hanno aumentato i loro tassi di interesse. La Banca del Giappone è una delle poche a mantenerli bassi, sfidando la tendenza globale. La terza economia mondiale punta a stimolare la domanda e spera di mantenere l'inflazione al 3%. Un livello basso rispetto ad altre nazioni, ma storico per l'arcipelago. Lo yen sta scendendo rispetto al dollaro (1 dollaro vale quasi 150 yen) e il Paese sta attingendo alle sue riserve monetarie per stabilizzare la valuta. Le aziende che importano materie prime per costruzioni edili stanno subendo gli effetti della crisi.
Proprietà sempre più costose
Anche se le unità abitative sono facilmente disponibili, chi sarà in grado di acquistarle? In Giappone, i prezzi degli immobili sono in costante aumento dal 2010 e dopo la pandemia di Covid si sono impennati. Molti giapponesi non possono più permettersi di acquistare una casa. In Portogallo, la speculazione immobiliare sta colpendo le famiglie più vulnerabili. La nazione del nomadismo digitale e del famoso "visto d'oro" (che rischia di essere cancellato) attira stranieri con redditi molto più alti rispetto agli abitanti del luogo, facendo lievitare i prezzi delle case. Lisbona è satura.
Anche in Spagna il mercato immobiliare si sta surriscaldando. A soli 14 anni dal precedente crollo immobiliare, conseguenza della crisi dei subprime statunitensi, la Spagna si trova nuovamente in una bolla immobiliare. Secondo il Consiglio Generale dei Notai, i prezzi sono aumentati di circa il 5,1% nel 2021, con picchi nelle città turistiche: 7,1% a Madrid, 7,9% nelle Isole Canarie, 8,1% in Andalusia e 14,2% nelle Isole Baleari. Se al momento questa situazione non preoccupa gli spagnoli (gli acquirenti comprano, i venditori vendono e il mercato è dinamico), la cautela è comunque d'obbligo.
Focus su 4 nazioni che stanno affrontando una crisi immobiliare
Cina
La crisi del settore immobiliare in Cina deve preoccuparci? Il settore immobiliare cinese è da anni un pilastro dell'economia nazionale. Rappresenta più di un quarto del PIL del Paese. Il crollo di Evergrande nel 2021, un tempo la prima azienda immobiliare cinese, è stato il primo segnale d'allarme. Se in passato era considerata l'emblema della potenza immobiliare cinese, ora è il simbolo della crisi dello sviluppo immobiliare. L'azienda ha un debito colossale, stimato in circa 300 miliardi di dollari. Nel crollo, Evergrande ha trascinato con sé altre filiali e promotori più piccoli. Travolte da debiti abissali, le società immobiliari cinesi non sono più in grado di onorare i loro contratti. I cantieri sono fermi da mesi, in alcuni casi addirittura da anni, lasciando i costruttori e i produttori di materiali in difficoltà e gli acquirenti abbandonati al loro destino.
Gli acquirenti più danneggiati, molti dei quali hanno contratto debiti per acquistare una casa, promettono battaglia. Circa 1 milione tra loro si rifiuta di pagare i mutui fino a quando le loro case non saranno completate. A dimostrazione dell'ampiezza della crisi, sono state organizzate persino delle manifestazioni, che in Cina sono davvero rare. Disperati e indebitati, alcuni proprietari si rassegnano a vivere in alloggi non finiti. Finora le autorità locali non hanno accolto i loro appelli. Anche i professionisti che lavorano nel campo dell'edilizia sono disperati. Sono costretti a lasciare il loro impiego perché non ricevono lo stipendio, nè tantomeno aiuto o sostegno da parte del Governo. Cosa sta facendo Xi Jinping? Dopo anni di eccessivo entusiasmo, durante i quali sono stati concessi tanti prestiti immobiliari a costruttori e acquirenti (a partire dalla riforma degli alloggi del 1998), il mercato è entrato in crisi. Quando Pechino è intervenuta nel 2021 per inasprire le condizioni di accesso al credito, era già troppo tardi. Per arginare la spirale negativa e, soprattutto, per evitare di perdere la fiducia di investitori e acquirenti, Pechino ha in programma di erogare oltre 150 miliardi di euro in prestiti per risanare le finanze delle imprese edili. Non è detto che questo basti a sanare la crisi.
Marocco
La pandemia di Covid ha peggiorato le cose anche per il settore immobiliare marocchino, in crisi da diversi anni. La guerra in Ucraina è un altro duro colpo per le imprese edili, che non riescono a tenere il passo con l'aumento del prezzo delle materie prime. Lo scorso aprile, Anice Benjelloun, vicepresidente della Federazione Nazionale delle Imprese Immobiliari (FNPI), intervistata dalla rivista L'Observateur du Maroc et d'Afrique, ha analizzato la portata del problema: "Il settore immobiliare è in crisi. Le attività stanno rallentando e tanti cantieri stanno chiudendo. Ciò è dovuto all'aumento vertiginoso dei prezzi e alla carenza di alcuni materiali da costruzione".
L'impennata dei prezzi dei materiali ha comportato costi di produzione aggiuntivi compresi tra il 20% e il 30%. Questi costi aggiuntivi gravano sulle imprese edili e sugli acquirenti. Il problema ha un'ampiezza tale da soffocare un intero settore. Gli imprenditori dovrebbero aumentare i loro prezzi con il rischio di penalizzare gli acquirenti, già schiacciati dalla crisi? Per dare un po' di respiro alle imprese edili, il governo ha attuato una serie di misure, che interessano però solo il settore pubblico, mentre la maggior parte delle ditte immobiliari opera nel settore privato.
Per arginare la situazione, Fatima Ezzahra El Mansouri, Ministro della Pianificazione Territoriale Nazionale, dello Sviluppo Urbano, dell'Edilizia Abitativa e delle Politiche Urbane, intende avviare un vasto programma di edilizia residenziale per le classi medie e medio-basse. È esattamente ciò che chiedono gli imprenditori e i professionisti del settore. Una revisione "approfondita" del mercato. Chi opera sul campo auspica a un allentamento della normativa che potrebbe consentire di alloggiare più persone in un edificio (aggiungendo un piano in aree vincolate a un numero specifico di piani, ad esempio).
Francia
In Francia i professionisti del settore sono divisi. Alcuni parlano di crollo del settore immobiliare, altri di un semplice rallentamento. Altri ancora pensano che il 2022 sia un anno positivo, grazie a 1,1 milioni di transazioni immobiliari portate a termine. Ad ogni modo, l'aumento dei prezzi c'è stato (+5,6% circa in un anno).
Le famiglie vedono allontanarsi sempre di più il sogno di comprare casa. L'inflazione sta acuendo le disparità tra la popolazione, trascinando i meno solvibili sempre più in basso. Tra questi ci sono molti acquirenti per la prima volta, che rappresentano circa il 60% degli acquirenti di case vecchie e nuove. Anche chi investe per la prima volta si scontra con difficoltà simili: è soffocato da debiti che fatica a ripagare. Tanti privati hanno investito nel mercato immobiliare, considerato un rifugio sicuro, soprattutto in tempi di crisi. Purtroppo l'inflazione ha aggiunto un peso imprevisto sulle loro spalle.
Ma per Xavier Timbeau, direttore dell'Osservatorio francese delle Congiunture Economiche (OFCE), il rischio principale è un altro: "L'impatto della crisi economica ed energetica sul settore immobiliare sarà minimo rispetto all'effetto diretto dell'aumento dei tassi di interesse". Il 28 settembre, la Banque de France ha annunciato che il tasso massimo legale per i mutui casa sarebbe passato dal 2,57% al 3,05% per un mutuo di durata pari, o superiore, a 20 anni. La misura è in vigore dal 1° ottobre, ma si tratta di una notizia sfalsata perchè i tassi di alcune banche sono più alti di quelli imposti. I mutuatari ne fanno ovviamente le spese. Ad oggi, gli acquirenti acquistano case più piccole rispetto all'anno scorso. L'aumento dei tassi di interesse modifica i piani di tante famiglie che decidono di non comprare. La Francia si trova in una bolla immobiliare? Gli esperti non lo sanno con certezza ma prevedono che il numero di transazioni immobiliari diminuirà nel 2023.
Canada
La bolla immobiliare canadese sta scoppiando? La Banca del Canada ha aumentato i tassi di interesse in diverse occasioni, provocando un calo dei prezzi degli immobili, che a sua volta ha portato a una diminuzione del numero di transazioni immobiliari. Sarà sufficiente per arginare la crisi? Secondo la banca svizzera USB, Toronto potrebbe essere la prima città "a rischio" di scoppio della bolla immobiliare. Vancouver è al sesto posto. Il governo canadese resta ottimista. Lo scorso giugno, il Ministro delle Finanze del Quebec, Eric Girard, intervistato da Radio-Canada, ha dichiarato: "I cantieri sono aumentati del 50% rispetto alla media degli ultimi 10 anni. Prevediamo di costruire case popolari a prezzi accessibili e di elargire sovvenzionI per aiutare la popolazione a pagare l'affitto". Ma il governo ammette che sempre più famiglie sono in difficoltà. Nel 1999, il 6,5% delle famiglie aveva un debito superiore al 350% del proprio reddito. Nel 2021, questa percentuale è salita al 18,7%. La pandemia di Covid ha peggiorato ulteriormente la situazione.
A partire dal 2019, il costo medio di una casa in Canada è salito del 50%. Quest'anno si è abbassato e la tendenza dovrebbe continuare nel 2023, con un calo dei prezzi stimato intorno al 15%. Ci si chiede però come stimolare la domanda. La Banca del Canada avverte che il numero di famiglie indebitate e sovraindebitate sta aumentando. Sebbene in alcune regioni offerta e domanda si compensino, non tutti possono ancora permettersi di acquistare.
