Acheter un bien immobilier à Shanghai

Acheter un bien immobilier ? Shanghai en tant qu'etranger
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Actualisé 2023-01-10 06:25

Shanghai a toujours figuré en tête de la liste des villes où l'immobilier est le plus cher au monde. Elle reste également la ville la plus chère de Chine continentale (suivie de près par Shenzhen) et la plus populaire auprès des expatriés.

Les critères à considérer avant d'acheter un bien immobilier à Shanghai en tant qu'expatrié

Les étrangers sont autorisés à acheter un bien immobilier à Shanghai. Si tel est votre projet, en plus d'avoir un compte bancaire bien garni, vous devez remplir plusieurs autres conditions.

La principale condition est que vous ayez résidé légalement dans le pays pendant au moins un an. Pour cela, vous devrez fournir la preuve que vous avez travaillé ou fait des affaires à Shanghai.

Il vous sera également demandé de fournir des reçus fiscaux pour la majeure partie de la durée de votre séjour. La période exacte diffère selon la région dans laquelle vous envisagez d'acheter votre bien immobilier. Pour Shanghai, vous devrez fournir des copies de vos reçus fiscaux chinois pour les 12 derniers mois sur les 24 derniers mois de votre séjour légal dans le pays.

La condition suivante est que vous devrez utiliser le bien à des fins résidentielles uniquement. En effet, vous ne serez pas autorisé à le louer ou à le conserver en tant qu'investissement. Notez que le droit d'acheter ne concerne que les biens résidentiels et que vous ne pourrez pas acheter de biens commerciaux à moins de posséder une entreprise en Chine.

L'aspect juridique le plus important dans le cadre d'un bien immobilier résidentiel en Chine est que, techniquement, vous louerez le terrain sur lequel se trouve la construction et ceci pour une période de 70 ans. Théoriquement, à l'expiration de cette période, le bail devra être renouvelé, mais le ministère chinois du Logement et de la Construction se réserve le droit de résilier votre bail et de vous verser une indemnité (qui peut être nettement inférieure à la valeur marchande dudit bien).

Comment acheter un bien immobilier à Shanghai ?

Pour trouver le bien immobilier idéal à Shanghai, il est conseillé de faire des recherches approfondies, le marché immobilier chinois étant très différent de celui de la plupart des pays occidentaux. La plupart des acquéreurs potentiels commencent par contacter une agence immobilière locale pour en savoir plus sur les biens disponibles dans leur gamme de prix ainsi que sur le processus d'achat. Il est également conseillé de contacter une agence immobilière internationale, qui sera mieux informée sur les procédures et aspects juridiques liés à l'achat d'un bien immobilier dans la ville par un étranger.

De manière générale, vous devrez :

  • Préciser les caractéristiques de l'appartement ou de la maison que vous recherchez à votre agent immobilier ;
  • Obtenir du bureau municipal local de la sécurité publique la preuve que vous résidez légalement en Chine depuis plus d'un an ;
  • Une fois que vous aurez trouvé le bien qui vous convient, vous devrez signer un accord préliminaire comprenant toutes les conditions de l'opération. A ce stade, vous devrez également verser 1 % du prix de vente convenu ;
  • Vous devrez ensuite rédiger et finaliser le contrat de vente officiel, qui devra être notarié ;
  • Enfin, vous devrez vous rendre au bureau local des affaires étrangères pour faire approuver l'achat par le gouvernement.

Quel budget prévoir pour acheter un bien immobilier à Shanghai ?

Comme mentionné plus haut, Shanghai est la ville la plus chère de Chine en matière d'immobilier. Un logement dans les quartiers centraux de Shanghai coûte en moyenne 123 000 RMB, voire davantage par mètre carré, et descend à 48 000 RMB à mesure que l'on se déplace vers la périphérie de la ville.

Il est assez compliqué de souscrire un prêt bancaire pour acheter un bien immobilier en Chine, aussi, cette option est rarement utilisée par les expatriés. La plupart des transactions immobilières en Chine se font en espèces (sans recours à des crédits), ce qui accélère encore le développement du marché immobilier.

Notez que la plupart des prix immobiliers affichés à Shanghai ne comprennent pas les taxes et autres frais, tels que la commission de l'agent immobilier. Ces frais peuvent s'élever à environ 5 % du prix de vente.  

Une fois le prix fixé entre vous et le vendeur, vous devrez soumettre une lettre d'intention accompagnée d'un dépôt, puis vous signerez le contrat de vente et d'achat. Ce document fixera le calendrier des paiements ultérieurs, qui comprennent le second acompte et le paiement final.

Les expatriés en Chine peuvent avoir beaucoup de mal à décrocher un crédit immobilier, mais cela n'est pas impossible. Si tel est votre cas, vous devrez être en mesure de verser un apport personnel élevé, tournant généralement autour de 40 %.

Les taux d'intérêt hypothécaires en Chine sont fixés par le National Interbank Funding Center et cela pour toutes les banques. Ils sont ajustés chaque année ou chaque mois. Tous les prêts en Chine ont des limites basées sur la durée du prêt et l'âge du demandeur et la durée maximale pour un prêt en Chine est de 30 ans.

Les expatriés en Chine peuvent également contracter des prêts en devises étrangères auprès de banques internationales. Si telle est votre intention, vous pourrez peut-être bénéficier de taux d'intérêt plus bas.

Où acheter un bien immobilier à Shanghai ?

Les endroits les plus recherchés (et les plus chers) pour l'achat immobilier à Shanghai sont les quartiers centraux de la ville. Huangpu est l'une des zones les plus recherchées, car elle englobe le front de mer historique du Bund et une partie de l'ancienne Concession française, avec ses boulevards spacieux. Le quartier moderne de Pudong, situé de l'autre côté de la rivière Huangpu, est également très prisé. Plus loin, vous trouverez la banlieue moderne de Gubei avec de nombreux logements très demandés pour ceux qui peuvent se le permettre.

Les autres quartiers populaires sont Hongkou et Changning, à laquelle s'ajoutent des villes nouvelles, à thème, qui reproduisent des destinations phares en Europe : Thames Town (Royaume-Uni), Pujiang (Italie), Anting (Allemagne), etc.

Comme dans la plupart des autres villes de Chine et d'ailleurs, l'immobilier à Shanghai devient de plus en plus abordable à mesure que l'on s'éloigne du centre. Les banlieues de Jinshan (au sud-ouest de la ville), Chongming et Fengxian comptent parmi les endroits les moins chers pour acheter une propriété dans la ville.

Malgré les prix élevés, l'immobilier est très demandé à Shanghai, ce qui entraîne une pénurie de logements. Le gouvernement local répond à ce phénomène en développant la construction à tel point qu'on dit de Shanghai qu'elle est la ville où la construction ne s'arrête jamais.

Quels types de logements sont disponibles à la vente à Shanghai ?

Le marché du logement à Shanghai est varié avec des appartements, maisons individuelles, villas, studios, etc. La plupart des logements disponibles sont déjà bien meublés et équipés d'un ensemble standard d'appareils électroménagers : une machine à laver, un téléviseur, un four et un système de climatisation. La plupart des immeubles résidentiels modernes de Shanghai abritent des appartements standard de style occidental. Toutefois, si vous envisagez d'acheter un logement dans un immeuble plus ancien, les appartements peuvent répondre aux standards locaux.

Ainsi, les appartements chinois sont composés de pièces plutôt petites et d'une cuisine utilitaire, juste assez grandes pour accueillir tous les appareils de cuisine nécessaires. La plupart des appartements sont équipés de gaz, mais dans certains cas, vous devrez peut-être utiliser une cuisinière électrique. La baignoire est également introuvable dans ce type de logement, à moins d'opter pour une gamme plus chère. Enfin, s'ils sont équipés d'un balcon, celui-ci est juste suffisamment grand pour étendre le linge ou faire office d'espace de rangement.

Acheter ou louer à Shanghai ?

Le choix entre l'achat et la location à Shanghai est certainement une décision personnelle. La plupart des expatriés vivant dans la ville, même à long terme, optent cependant pour la location et ce pour plusieurs raisons.

Premièrement, l'immobilier à Shanghai est notoirement cher, souvent hors de portée des résidents de la ville et ceux qui y parviennent doivent s'endetter lourdement. Il faut savoir qu'un appartement standard de deux chambres à coucher à Shanghai peut coûter plus de 1,5 million de dollars, tandis que le salaire moyen dans la ville est d'environ 1 800 dollars par mois. 

Dans ces conditions, les citoyens locaux n'ont que très peu d'options en matière d'investissement. Or, l'achat immobilier est une valeur sûre, à tel point qu'il constitue leur premier choix et représente plus de 70 % de la richesse des ménages en Chine.

Deuxièmement, l'achat immobilier à Shanghai est beaucoup plus cher que la location. Le rapport prix/loyer de la ville est si élevé, qu'il est bien moins rentable d'être propriétaire que locataire.

Estimant que leur résidence en Chine manque de stabilité, les expatriés préfèrent également louer à Shanghai, d'autant plus qu'il est difficile pour eux de devenir des résidents permanents, y compris s'ils travaillent légalement dans le pays depuis longtemps ou s'ils sont mariés à un citoyen chinois. L'achat immobilier en Chine ne donne pas non plus aux expatriés de droits supplémentaires en matière de résidence permanente.

Louer un logement à Shanghai

L'achat nécessitant un engagement financier important et une bonne dose de paperasserie, la plupart des étrangers à Shanghai optent pour la location de leur logement. Cette option offre aux expatriés plus de flexibilité quant à leur lieu de résidence. Plus de 50 % des locataires de Shanghai choisissent de vivre dans le centre historique, Puxi, qui rassemble les districts de Huangpu, Yangpu, Hongkou, Putuo, Zhabei, Xuhui et Jing'an.

La meilleure façon de se familiariser avec le marché immobilier de Shanghai est de consulter des sites Web spécialisés tels que Smartshanghai. Cela permettra d'avoir une bonne idée des prix dans le quartier qui vous intéresse et du type de logement qui correspond à votre budget. Vous pouvez également consulter des ressources locales telles que Anjuke ou encore 58.com entre autres. Enfin, n'hésitez pas à rejoindre les forums d'expatriés locaux tels que Shanghai Expats.

La plupart des annonces publiées en ligne indiquent la taille de l'appartement, son emplacement, les conditions de location (montant de la caution) et si l'annonce a été publiée par un agent immobilier ou par le propriétaire. Si vous souhaitez visiter un bien immobilier, envoyez simplement un message à l'auteur de l'annonce en indiquant vos coordonnées. En Chine, on communique principalement via WeChat, une application qui recense plus de 900 millions d'utilisateurs. Rapidement, il deviendra également le principal outil de votre vie quotidienne en Chine. WeChat est avant tout une application de messagerie, mais également utilisée pour faire des achats en ligne, payer des biens et des services au moyen d'un code QR, etc.

N'oubliez pas qu'en achetant un bien immobilier en Chine, vous achetez également des droits fonciers, mais pour une période de 70 ans. C'est la forme la plus proche de la propriété privée que l'on puisse obtenir en Chine. À l'expiration de votre bail, celui-ci sera automatiquement renouvelé sans que toutefois une loi garantisse la prolongation de l'accord. Si vous souhaitez revendre, vous pourrez transférer les fonds reçus à l'étranger, mais en une seule fois.

Selon la réglementation en vigueur, en Chine, les étrangers ne sont autorisés à acheter qu'un seul bien pour leur usage personnel. Notez que lorsque vous achetez un bien immobilier, vous devez signer un document juridique indiquant que vous avez acheté le logement dans le seul but de l'occuper. Dans la pratique, cependant, de nombreuses personnes louent leur logement.

Liens utiles :

Century 21 Global Real Estate Agency, Shanghai

Loi sur la propriété de la République populaire de Chine

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