L'assurance habitation en Espagne
Envie d'acheter ou de louer un bien immobilier en Espagne ? Pour vous protéger et protéger votre logement, l'assurance habitation est la meilleure option. On en distingue deux types : l'assurance habitation destinée aux propriétaires, et l'assurance habitation réservée aux locataires.
L'assurance habitation n'est pas obligatoire (sauf en cas de prêt hypothécaire), mais est indispensable pour se protéger et protéger son bien immobilier. Elle couvre les dommages pouvant affecter le logement (incendies, dégâts des eaux, vandalisme, bris de verre…).
Que comprend une assurance habitation ?
S'il existe plusieurs formules d'assurance habitation, elles possèdent toutes trois garanties de base : la responsabilité civile, l'assistance habitation, et la défense juridique.
La responsabilité civile (obligation de réparer un dommage causé à un tiers) assure contre les dommages que vous pourriez causer dans le logement. Cette couverture s'étend aux autres habitants du logement.
L'assistance habitation offre un accès permanent aux services d'aide en cas de sinistre. Elle fournit également des conseils « de base », pour les questions que vous pourriez vous poser concernant l'assurance de votre logement. L'assistance habitation peut prendre en charge les frais, conséquences d'un sinistre (frais de serrurier, d'hébergement…). Elle pourra aussi vous mettre en relation avec des professionnels pour la réhabilitation de votre logement (plombiers, menuisiers, couvreurs…).
La défense juridique vous permet d'obtenir l'assistance d'un avocat ou de bénéficier de conseils juridiques.
Quelles sont les différentes formules d'assurance habitation ?
Pour vous assurer, vous aurez le choix entre deux contrats : l'assurance multirisque et l'assurance tous risques. A priori, ces deux contrats semblent vous assurer pour l'ensemble des dommages que pourrait subir votre logement. Mais attention aux nuances.
L'assurance multirisque couvre toutes les situations indiquées dans le contrat. Votre assureur et vous établissez une liste d'évènements ou d'incidents qui, s'ils surviennent, seront pris en charge par l'assurance multirisque. En revanche, tout ce qui ne figure pas sur la liste sera exclu du contrat, et ne pourra donc pas être assuré en cas de dommage.
L'assurance tous risques est plus complète. Elle comprend les éléments inclus dans l'option multirisque et couvre les situations exclues du contrat. Une sécurité supplémentaire, mais qui a un coût. L'assurance tous risques est plus chère que l'assurance multirisque.
Existe-t-il une assurance habitation qui couvre tous les risques d'un logement ?
Ce type d'assurance est plutôt réservé aux propriétaires de grands domaines. En fonction de leur patrimoine, ils peuvent bénéficier d'une couverture encore plus importante que l'assurance tous risques. Là encore, la sécurité induit des tarifs plus élevés qu'un contrat ordinaire.
Spécificités de l'assurance habitation pour les locataires
Si vous souhaitez louer un bien en Espagne, votre assurance habitation couvrira vos biens personnels et vos meubles. Vous engagerez votre responsabilité civile en cas de dégradations ou dommages matériels que vous auriez causés. En revanche, votre assurance habitation ne couvrira pas les murs ; c'est au propriétaire de les assurer. Attention : l'assurance habitation n'étant pas obligatoire, il est possible que le propriétaire n'ait pas assuré les murs du logement.
Assurance habitation et prêts hypothécaires
Il existe un seul cas où l'assurance habitation est obligatoire : un prêt hypothécaire contracté pour acheter le bien immobilier. Le logement servant de garantie, vous devez le protéger, au moins contre les incidents. Sans quoi la banque perdrait toute garantie si le bien immobilier subissait un dommage. Les banques prêtent généralement 60 à 70 % (moyenne pratiquée pour les étrangers). Si vous prouvez que vous vivez en Espagne et y payez vos impôts, vous pourrez bénéficier d'un financement pouvant aller jusqu'à 80 %. Il existe un cas où la banque peut financer 100 % de votre projet : si vous achetez un bien immobilier saisi par la banque.
Selon l'Instituto Nacional de Estadística (INE), Institut National de la Statistique espagnol, la durée moyenne des prêts hypothécaires est de 23 ans (chiffres 2020). Les non-résidents ont une durée réduite (entre 5 et 20 ans en moyenne). Les résidents peuvent bénéficier d'une durée de remboursement de 20 à 30 ans en moyenne, voire plus. Mais dans tous les cas, vous n'êtes pas obligé de souscrire l'assurance habitation auprès de la banque qui vous a accordé le prêt hypothécaire.
Les différents types d'hypothèques
Il existe trois grands types d'hypothèques : l'hypothèque fixe, variable, ou mixte.
L'hypothèque fixe présente un taux d'intérêt fixe durant toute la durée du prêt. Vous paierez toujours les mêmes mensualités, que les taux d'intérêt du marché augmentent ou diminuent.
L'hypothèque variable applique un taux d'intérêt qui fluctue en fonction de l'indice de référence Euribor (Euro Interbank Offered Rate), auquel est ajouté un différentiel fixe. L'Euribor est une moyenne des taux appliqués par les banques européennes durant une période donnée.
L'hypothèque mixte est un mélange de fixe et de variable. Selon les dispositions négociées dans votre contrat, vous bénéficierez du taux d'intérêt fixe durant une certaine période. Puis vous paierez le taux d'intérêt variable.
Souscrire à un contrat d'assurance habitation
Votre appartement se situe-t-il au rez-de-chaussée ou à un étage intermédiaire ? A-t-il une grande surface ? Avec balcon ? Votre maison se situe-t-elle dans une zone résidentielle ou en plein centre-ville ? Est-elle isolée ? Avant de signer votre contrat d'assurance habitation, de nombreux éléments sont à prendre en compte.
Localisation du logement : le prix de l'assurance peut varier en fonction de votre adresse et des infrastructures qui vous entourent (certains assureurs refusent de couvrir les logements situés dans des secteurs dits « sensibles ».
Année de construction du logement : élément capital, elle permet à l'assureur de vérifier que le bien respecte les dernières normes en matière de construction et d'environnement. La plomberie, le chauffage et l'installation électrique seront particulièrement inspectés. Vous devez également connaître les dates des derniers travaux effectués. Attention aux logements très anciens : l'assurance peut refuser de vous couvrir en cas de sinistre.
Surface : elle comprend non seulement les pièces à vivre, mais tous les autres espaces inclus dans le logement (grenier, cave, débarras, place de parking…).
Restrictions de l'assureur : selon les incidents, l'assurance peut limiter le montant de sa couverture. Mieux vaut vérifier être bien en accord avec les conditions de l'assurance, pour choisir un contrat correspondant le mieux à sa situation.
Renseignez-vous quant au délai d'intervention de l'assurance, aux moyens de communication qu'elle met à votre disposition (téléphone, mail…) à son temps de réactivité et au soin qu'elle porte à la relation client.
Prix d'une assurance habitation
Les prix d'une assurance habitation reprennent les facteurs liés au type de contrat (localisation du logement, surface, sinistres couverts…). À ces éléments s'ajoutent votre situation personnelle (âge, capacité de remboursement…) et les prestations que vous souhaitez ajouter (assistance informatique, réparation des biens matériels du logement…).
Côté prix, la hausse se confirme. Au début de l'année, les grands assureurs annonçaient déjà augmenter leurs tarifs. Une mesure indispensable, selon eux, compte tenu du contexte national et international. Bien que l'inflation recule en Espagne (3,3 % en mars), les assureurs disent avoir une marge trop faible pour rentabiliser les contrats signés. Ces mêmes grands groupes ont, pendant longtemps, misé sur des réductions (jusqu'à -20 % la première année de souscription) pour attirer de nouveaux clients. La pratique est désormais révolue. Mais pour l'instant, pas de flambée des prix. D'après l'INE, l'assurance habitation a augmenté en moyenne de 2 % en 2022.
Doit-on tirer un trait définitif sur les remises? Vous pouvez toujours obtenir des réductions en souscrivant plusieurs contrats auprès du même organisme (assurance auto et habitation, par exemple).
Marché immobilier espagnol : quelles sont les tendances de 2023
L'Espagne est un bon élève de la zone Euro. Bien qu'en légère hausse en janvier (5,8 % sur un an, selon l'INE), l'inflation ralentit. 3,3 % sur un an en mars, essentiellement grâce à la baisse des prix de l'énergie. C'est le plus bas niveau observé par l'INE depuis août 2021. Cette inflation impacte néanmoins les prêts hypothécaires, dont les coûts grimpent.
Vers une stabilisation des prix
Le Conseil général du Notariat Espagnol a relevé une chute de 17 % des ventes entre décembre 2021 et décembre 2022. Il s'attend à une baisse de 20 % cette année. Les prix se stabilisent ou baissent légèrement (avec des disparités entre le neuf, l'ancien et le luxe). L'euphorie de 2021-2022 est passée. En mars 2022, on comptabilisait une hausse de 12 % des prix de l'immobilier. Fin 2022, elle n'était plus que de 0,5 %.
En 2022, 760 000 propriétés ont été vendues en Espagne. Un record depuis la crise immobilière de 2008. La Banque d'Espagne table néanmoins sur un léger recul du marché. Parmi les causes, l'inflation, qui a fait grimper les taux d'intérêt, et par ricochet, le coût des prêts hypothécaires. C'est en fait tout le secteur immobilier qui subit les soubresauts de l'inflation. L'Euribor a ainsi culminé à +3,14 % en décembre 2022 (contre -0,48 % en janvier 2022). Il pourrait même atteindre 4 % cette année.
Autre facteur : la baisse de l'offre de nouveaux logements. Le secteur du bâtiment subit toujours les conséquences de la crise sanitaire, de la crise énergétique, de l'inflation et de la guerre en Ukraine. Les matériaux coûtent cher, et rien n'indique que la tendance s'inversera cette année. Les prix du neuf continuent d'augmenter. L'Espagne ne construit pas assez de logements neufs et ne parvient pas à répondre à la demande. Les acheteurs, rebutés par ces hausses de prix et la faible offre de biens, se tournent vers l'ancien. On s'attend à une baisse des prix des logements anciens d'environ 3 % cette année et 2 % en 2024. Le luxe, lui, se porte toujours aussi bien. Depuis la crise sanitaire, les acheteurs continuent de privilégier les grandes propriétés avec jardin situées dans des secteurs réputés calmes.
Bonne résistance du marché immobilier espagnol
Les experts de l'immobilier restent confiants. Malgré une crise immobilière mondiale qui n'épargne pas les puissances européennes (la Banque centrale européenne envisage une chute des prix de l'immobilier dans l'UE de 9 % en 2023 et 2024), les professionnels de l'immobilier estiment que l'Espagne maintiendra un bon volume de transactions cette année. Ils sont d'autant plus optimistes que le pays a contredit les prévisions en évitant la récession. Il a terminé 2022 avec une croissance de 5,5 % (chiffres INE). Le gouvernement se félicite. Les économistes restent prudents. Selon eux, la bonne santé espagnole serait davantage due aux fonds du plan de relance européen. Ils n'envisagent qu'une croissance de 1,3 % cette année.
Économistes et experts immobiliers s'accordent cependant sur la résistance du marché immobilier espagnol. Malgré des taux d'intérêt élevés, il n'entre pas en surchauffe, contrairement au krach immobilier de 2008, qui avait fait plonger les prix de l'immobilier. Le marché espagnol est aujourd'hui bien plus stable qu'en 2008, assez stable pour résister à l'inflation. Autre différence : la demande avait plongé en 2008. Selon les prévisions, elle restera soutenue cette année.
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