Taxe d'habitation et logements vacants en France : ce qui vous attend en 2027

Ils sont dans le viseur de la Cour des comptes depuis quelques années. En 2025, l'institution rend son rapport. Face à la hausse des logements vacants (plus de 3 millions), les mesures prises par l'exécutif, dont la taxe sur les logements vacants (TLV), présentent des effets jugés « limités ». Plus tôt, en 2021, l'État avait mis en place un Plan de lutte contre les logements vacants, avec un objectif : atteindre le « zéro logement inhabité ». De leur côté, les expatriés sont nombreux à garder un pied à terre en France. L'exécutif reconnaît d'ailleurs que la vacance des logements est un phénomène aux « causes multiples ».

Taxe unique sur les logements vacants : quelles conséquences pour les expats propriétaires ?

Pour rappel, la TLV s'applique aux logements vacants depuis au moins un an au 1er janvier de l'année d'imposition ; ces logements doivent se situer en « zone tendue ». Si le logement vacant se situe hors zone tendue, il peut être concerné par la THLV s'il est vacant depuis deux ans.

TVLH : faut-il craindre une envolée des taux ?

La taxe sur les locaux d'habitation (TVLH) concerne les logements habitables, mais laissés vides. Plusieurs taux seront appliqués, en fonction de la zone dans laquelle se situe le logement. Les expats ayant un logement dans une zone tendue seront automatiquement soumis à la taxe. Hors zone tendue, le paiement de la taxe relève de l'arbitrage de la commune. 

En cas de paiement automatique (zone tendue), la TVLH sera de 17 % de la valeur locative la première année d'imposition, puis de 34 %. Les autorités locales auront cependant le droit de relever ces taux jusqu'à 30 % la première année, et 60 % les années suivantes. Hors zone tendue, les communes pourront appliquer un taux maximal de 50 %. Néanmoins, un logement laissé vide ne sera pas forcément taxé : des exceptions existent.

Exemples de cas pour lesquels le logement échappe à la TVLH :

• résidences secondaires ne seront pas taxées
• logement laissé vide, mais indépendamment de la volonté du propriétaire
• logement en location, mais qui ne trouve pas preneur malgré un prix de location conforme au marché
• logement vide du fait d'un problème de succession, d'un problème de squat, ou tout autre litige 
• logement en travaux, avec des travaux suffisamment importants pour justifier la vacance
• logement occupé pendant plus de 90 jours consécutifs durant la période dite « de référence »

Attention : charge au propriétaire expatrié de justifier la vacance de son logement. On conseille de conserver tous les documents prouvant sa situation (devis signés des travaux, mesures prises pour trouver un locataire, documents justifiant que la vacance est non voulue, etc.).

Expatriés propriétaires : se préparer au contrôle renforcé de l'administration fiscale

À partir du 1er janvier 2027, l'administration fiscale française transmettra automatiquement aux autorités locales la liste à jour des logements vacants. Le contrôle sera donc renforcé, et possible grâce au service lancé par le gouvernement en 2024 : « gérer mes biens immobiliers ». Les propriétaires sont tenus de déclarer les logements qu'ils occupent. 

Là encore, charge au propriétaire expatrié de fournir les preuves justifiant que son logement n'est pas vacant à des fins spéculatives, mais qu'il ne peut être occupé. L'administration fiscale jugera de la bonne foi du demandeur, et de la solidité du dossier. On recommande aux expats de faire appel à un commissaire de justice afin de fournir des preuves matérielles et objectives. Par exemple, faire constater les travaux en cours dans le logement, incompatibles avec l'occupation des locaux.

Liens utiles :

Tout savoir sur la nouvelle taxe (THLV).

Vérifier si la THLV s'applique aux logements de votre commune.