Acheter une villa face au lagon, un appartement dans une résidence sécurisée ou une maison pour préparer son installation à Maurice reste un projet accessible aux étrangers. Cependant, l'opération requiert actuellement davantage de prudence. La Finance Act 2026, adopté par le Parlement et approuvé par le président de la République le 12 août, modifie plusieurs taxes, tandis que le ministère du Logement et des Terres a commencé à intervenir contre les restrictions d'accès aux plages.
La hausse à 10 % n'aura pas lieu dans les programmes EDB
La Finance Act 2025 avait prévu de porter à 10 %, à partir du 1er juillet 2026, le droit d'enregistrement payé par certains acquéreurs étrangers. Une hausse similaire devait s'appliquer à la Land Transfer Tax due par le vendeur. La Finance Act 2026 revient sur ces dispositions. Pour les transactions relevant des programmes immobiliers agréés par l'Economic Development Board, le droit d'enregistrement demeure fixé au taux ordinaire de 5 %. La Land Transfer Tax, supportée par le vendeur, s'élève également à 5 %.
Une incertitude subsiste néanmoins pour les actes enregistrés entre le 1er juillet 2026, date à laquelle le taux de 10 % devait commencer à s'appliquer, et l'entrée en vigueur de la nouvelle loi. Le texte ne prévoit pas clairement de remboursement automatique. Les personnes ayant conclu une transaction pendant cette période devront demander à leur notaire ou au Registrar-General de confirmer le traitement de leur dossier.
Résider à Maurice ne signifie pas pouvoir tout acheter
Pour un expatrié déjà installé sur l'île, le premier point à comprendre reste inchangé : un permis de résidence ne confère pas les mêmes droits immobiliers que la citoyenneté mauricienne.
Le titulaire d'un Occupation Permit, d'un permis de retraité ou d'un Permanent Residence Permit demeure un non-citoyen. Son achat doit donc relever de l'une des catégories autorisées par la législation. Il peut notamment acquérir un logement dans un Property Development Scheme, un Smart City Scheme, un ancien IRS ou RES, ou encore un Invest Hotel Scheme. Il peut aussi acheter un appartement dans un immeuble Ground + 2.
Depuis quelques années, certains titulaires principaux d'un permis peuvent également acheter un bien sur le marché résidentiel traditionnel. Cette voie leur permet d'acquérir une seule propriété, pour un prix minimal de 500 000 USD, avec l'approbation du Prime Minister's Office obtenue par l'intermédiaire de l'EDB. Elle concerne notamment les titulaires principaux d'un Occupation Permit, d'un permis de retraité ou d'un Permanent Residence Permit. Le bien doit servir de résidence personnelle. Il ne peut pas être situé sur un terrain de l'État ni sur les Pas Géométriques. Les terrains agricoles sont exclus, tout comme les terrains ou maisons individuelles dépassant 1,25 arpent.
Surtout, cet achat ne crée pas un nouveau droit de résidence. Si le permis de l'acquéreur expire, la propriété du logement ne suffit pas à prolonger son séjour.
Rejoignez la communauté Ile Maurice
Recevez régulièrement des conseils pour mieux vivre votre expatriation
Pour les futurs expatriés, le seuil de 375 000 dollars reste central
Les étrangers qui préparent leur arrivée peuvent toujours associer l'achat immobilier au permis de résidence. Dans les programmes éligibles, une acquisition d'au moins 375 000 USD permet d'obtenir un permis valable aussi longtemps que le propriétaire conserve le bien. Dans un PDS, ce statut peut également couvrir le conjoint et les enfants âgés de moins de 24 ans. Le propriétaire peut résider à Maurice et bénéficier des droits professionnels prévus par le régime. L'EDB confirme le maintien du dispositif de résidence par l'achat sous PDS.
Le système Ground + 2 fonctionne différemment. Un non-citoyen peut acheter un appartement situé dans un immeuble comportant au moins deux étages au-dessus du rez-de-chaussée à partir de Rs 6 millions. Mais il ne peut demander un permis de résidence lié à ce logement que si son investissement atteint au moins 375 000 dollars.
La différence est importante. Un étranger peut être autorisé à devenir propriétaire sans obtenir le droit de s'installer durablement dans le pays. Le projet immobilier et le projet migratoire doivent donc être préparés ensemble, mais traités comme deux démarches distinctes.
Les expatriés déjà établis disposent par ailleurs d'un avantage pratique. L'EDB les autorise à utiliser leurs revenus gagnés à Maurice, leurs économies locales, leurs dividendes, leurs loyers ou le produit de la revente d'un bien antérieur. Ils doivent en prouver l'origine, mais n'ont pas à transférer ces fonds hors du pays avant de les réutiliser.
Le Golden Visa se détache de l'immobilier résidentiel
La distinction entre l'investissement immobilier et l'immigration apparaît encore plus nette avec le nouveau Golden Visa. Selon l'Economic and Financial Measures Act 2026, son titulaire doit investir au moins 1 million de dollars dans une activité économique, dans les douze mois suivant la délivrance du visa. La valeur d'une résidence achetée dans le cadre d'un programme de l'EDB est expressément exclue du calcul. L'achat d'une villa PDS de 1 million de dollars ne permet donc pas, à lui seul, d'obtenir ce statut. Même si l'acquéreur peut bénéficier du permis de résidence associé à son bien, il devra réaliser, séparément, un investissement économique de 1 million de dollars s'il vise le Golden Visa.
Pour les futurs expatriés, le choix est désormais plus lisible. Le Golden Visa repose sur un investissement productif et non sur l'achat d'une résidence.
Un droit additionnel cible certains biens
Si le gouvernement renonce à doubler les principales taxes applicables aux transactions dans le cadre des programmes immobiliers de l'EDB, il introduit une charge plus ciblée. La Finance Act 2026 instaure un droit additionnel de 10 % sur une catégorie précise de ventes à des non-citoyens. La mesure concerne les logements situés sur un terrain de l'État ou sur les Pas Géométriques et transférés sous l'article 3(3)(c)(v) de la Non-Citizens (Property Restriction) Act. Cette disposition encadre l'achat, par un non-citoyen, d'un appartement dans un immeuble comportant au moins deux étages au-dessus du rez-de-chaussée, pour un prix minimal de Rs 6 millions et avec les autorisations requises. Le nouveau droit vise donc une sous-catégorie précise d'acquisitions de type Ground + 2. Les conditions sont cumulatives. Un bien n'est pas concerné simplement parce qu'il se trouve près de la mer. Il doit être situé sur un terrain de l'État ou sur les Pas Géométriques et être transféré au non-citoyen sous la disposition Ground + 2 visée par la loi.
En revanche, les logements acquis sous PDS, IRS, RES, Smart City Scheme ou Invest Hotel Scheme ne sont pas directement visés par ce droit additionnel. Ces programmes relèvent d'une autre disposition de la Non-Citizens (Property Restriction) Act.
Le droit de 10 % est payable par le vendeur. Dans le cas ordinaire où celui-ci doit également acquitter la Land Transfer Tax de 5 %, sa charge totale peut atteindre 15 % de la valeur taxable de la transaction. Même si l'acquéreur ne paie pas directement ce droit additionnel, le vendeur peut chercher à en tenir compte dans le prix demandé ou lors des négociations. Toutefois, le droit additionnel ne s'applique pas lorsqu'un accord préalable relatif au logement a été conclu avant le 19 juin 2026 et rédigé et signé devant un notaire.
Dans le cas d'une vente en l'état futur d'achèvement, le document doit être un contrat de réservation préliminaire au sens de l'article 1601-38 du Code civil mauricien. Pour les autres ventes, il doit s'agir d'une promesse de vente au sens de l'article 1589, conclue sous conditions suspensives et exécutée devant notaire. Une offre d'achat, une lettre d'intention, une réservation privée ou un accord signé sous seing privé avant le 19 juin 2026 ne suffit donc pas à bénéficier de l'exemption. Le notaire doit vérifier le statut du terrain, la disposition juridique utilisée pour autoriser l'acquisition et la forme du contrat préalable avant de confirmer le montant dû.
Le gouvernement s'attaque aux plages présentées comme privées
La pression sur l'immobilier côtier ne vient pas uniquement de la fiscalité. Les 11 et 13 août, le ministre du Logement et des Terres, Shakeel Mohamed, a placé l'accès au littoral au centre de son action. À Pointe-d'Esny et à Blue Bay, les autorités ont constaté la présence de panneaux, de poteaux, de cordes, de plantes, de clôtures et d'autres installations donnant l'impression que certaines portions de plage étaient réservées aux propriétaires de campements. « La plage doit être accessible à tout le monde », a déclaré le ministre aux médias mauriciens.
Les détenteurs de baux concernés doivent recevoir des avis leur donnant 14 jours pour retirer les structures considérées comme non conformes. En cas de refus, le ministère envisage des sanctions pouvant aller jusqu'à la suspension ou à l'annulation du bail, sous réserve du respect des procédures administratives. Le ministère veut aussi clarifier les notions de High Water Mark, de Building Line et de passage public vers la mer.
Les propriétaires de campements présentent, quant à eux, une réalité différente. Plusieurs dénoncent le bruit, les déchets, les intrusions et l'utilisation de leurs équipements privés. Le ministère reconnaît ces difficultés et prépare, avec la Beach Authority, des mesures plus strictes contre les nuisances.
Les mentions de « plage privée » deviennent plus risquées
Cette offensive administrative change la lecture des annonces immobilières. Les expressions « plage privée », « accès exclusif » ou « front de mer privatif » ne peuvent plus être acceptées sans vérification préalable. Un terrain peut être privé jusqu'à une limite déterminée sans que la plage située devant la propriété le soit. De même, une clôture, une haie ou une jetée présente depuis plusieurs années n'est pas nécessairement autorisée.Pour un expatrié, le risque ne se limite pas à perdre un avantage présenté lors de la vente. Le nouveau propriétaire pourrait devoir retirer une installation construite par son prédécesseur, rétablir un passage ou répondre d'une violation des conditions du bail. La vérification du titre doit donc inclure les limites cadastrales, la High Water Mark, la Building Line, les passages publics, les permis de construire et les conditions imposées par l'État. Pour un bien côtier, une visite technique et juridique devient aussi importante que l'examen du bâtiment.Le ministère a également annoncé que 364 sites situés sur les Pas Géométriques, vendus entre 2014 et 2016, seraient considérés comme ayant été cédés illégalement. Des discussions amiables sont en cours avec les personnes concernées. Si tous les titres situés sur les Pas Géométriques ne sont pas remis en cause, cette annonce accroît le niveau de risque pour les acquéreurs. L'origine du titre, les transferts successifs et les autorisations administratives devront être examinés avant tout paiement. Un même bien peut désormais cumuler plusieurs difficultés : une taxe supplémentaire lors de la vente, une structure côtière non autorisée, un droit de passage contesté ou un titre faisant l'objet d'un différend avec l'État.
Journaliste de formation, titulaire des DALF C1 et C2 et diplômée de l'Université de Maurice, je cumule près d'une vingtaine d'années d'expérience en rédaction. Après six ans dans la presse mauricienne, j'ai rejoint Expat.com, où j'évolue depuis une douzaine d'années, dont cinq en tant qu'assistante éditoriale, et à présent responsable éditoriale.
