Acheter en Suisse

Bonjour à tous,

Je cherche à comprendre les mécanismes d'un achat immobilier en Suisse. J'ai dejà cherché sur internet mais je suis un peu bloqué dans les réponses là.

J'ai bien compris que certaines taxes s'appliquaient en fonction de la valeur locative.

J'ai bien compris qu'il faut fournir 20 % de la valeur totale de l'achat et que sur les 80 % d'hypothèque de la banque, nous aurons 13 % à rembourser sur une période courte et le reste qu'on ne rembourse pas, et que sur cette somme on ne rembourse que les interêts.

Afin de bien comprendre j'aimerais prendre un exemple.

Disons qu'une maison coute 1 000 000 de francs (hors frais de notaire qu'il faut régler sans emprunt si j'ai bien compris).
Disons aussi que les taux d'intérêts sont de 1% sur 10 ans.
Que je paye les 200 000 francs obligatoires et que sur les 800 000 restants j'ai déjà 500 000 Francs d'épargne et que mes revenus pourraient me permette de rembourser les 300 000 francs restants sur une période de 10 ans.
D'après ce que j'ai compris je n'ai pas le droit de rembourser cette somme de 300 000 francs et je dois juste payer 3000 euros d'intérêts sur 10 ans chaque mois.
Autre question, si la valeur locative de cette maison était de 5000 francs par mois, je devrais donc payer des impôts comme si j'avais eu des revenus locatifs de 5000 francs par mois  et donc à rajouter à mon impôt sur le revenu ?
Y a t'il d'autres impôts / taxes du au fait d'être propriétaire ?

Pourriez vous m'indiquer là ou j'ai faux ?

Je vous remercie pour votre aide.

Bonjour,

Ne parlons pas des frais de notaire.

Votre maison coûte (c'est bon marché, à moins que ce soit au milieu de nulle part) 1.000.000.-, vous payez comptant, au total, 700.000.-.

Vous souscrivez alors une hypothèque pour 300.000.-.
Deux solutions :

1) Hypothèque à taux variable, le taux peut diminuer (peu probable, actuellement ils sont très bas) ou augmenter, c'est vous qui prenez le risque de variation des taux. Vous pouvez amortir votre hypothèque, en tout ou en partie, moyennant un préavis de 6 mois en général. Ces amortissements vont, évidemment, diminuer d'autant la charge des intérêts.

2) Hypothèque à taux fixe sur une durée allant de 2 à 15 ans (durées variables selon les banques), vous ne prenez aucun risque concernant les taux hypothécaire, mais vous ne pouvez pas faire d'amortissement avant l'échéance de 10 ans, sauf à payer une pénalité qui s'élève en général à la somme des intérêts courus de l'amortissement à l'échéance. 

Dans votre cas, je pense que je choisirais la solution taux variable, vraisemblablement, les taux ne vont pas remonter à court terme et vous pouvez faire 15.000.- d'amortissement tous les 6 mois et donc diminuer sensiblement les intérêts.

En général, les propriétaires gardent toujours une hypothèque résiduelle, de l'ordre de 50.000.- pour éviter, en cas de revente, les frais de reconstitution d'une cédule hypothécaire.

*  *  *  *

Pour les impôts directs, c'est relativement compliqué. Il y en a de deux sortes, les impôts cantonaux (grosso-modo, les 4/5 de la facture) et les impôts fédéraux, le cinquième restant.
Les cantons perçoivent des impôts sur le revenu et sur la fortune. La Confédération perçoit un impôt sur le revenu.
Les fiscs (cantonal et fédéral) vont faire une estimation fiscale de la valeur de la maison. Cette estimation est revue environ tous les 2 ans. Sur cette estimation, pour chaque année d'occupation par le propriétaire, le fisc cantonal calcule un abattement* de 4 %, jusqu'à concurrence de 40 % au bout de 10 ans.
Sur la base de cette estimation et de l'abattement,  le fisc va déterminer une valeur locative théorique (en fonction du type, de l'âge, du confort de la maison et des loyers pratiqués dans le voisinage), ce loyer théorique est ajouté aux revenus pour le calcul de l'impôt sur le revenu.
En revanche, les frais d'intérêts hypothécaires et les frais d'entretien peuvent être déduits du revenu.

L'estimation et l'abattement sont utilisés pour calculer l'impôt cantonal sur la fortune. Le montant de la dette hypothécaire est déduit du calcul de la fortune.

Depuis plus d'une dizaine d'années, il y a des discussions politiques pour supprimer la valeur locative, mais, en contre-partie, plus de déduction des intérêts et frais d'entretien. Pour l'instant, c'est dans le marécage parlementaire et je pense destiné à y rester encore un moment.


Pour illustrer, je prends mon cas personnel.

Une maison de 38 ans que j'habite depuis sa construction. Elle est située dans une localité de la campagne genevoise (à 15 km du centre ville), hors nuisance aéroport. 150 m2 habitables, jardin de 300 m2.  Niveau de confort standard (pour la Suisse...), j'y ai apporté, en 2014, des améliorations, pompe à chaleur en géothermie et 30 m2 de photovoltaïque. Elle a une valeur vénale d'environ 1.600.000.-
Elle est estimée fiscalement à 650.000.-**, après l'abattement, 390.000 (c'est ce montant qui est utilisé pour l'impôt cantonal sur la fortune).
La valeur locative théorique après abattement est fixée à 20.000.- pour le fisc cantonal et 33.000.- pour le fisc fédéral. Ces montants vont s'ajouter à mon revenu.

Il n'y a pas d'autres impôts immobiliers, en tout cas dans le canton de Genève.


À titre d'information pour le niveau d'imposition à Genève, en faisant partie de la classe moyenne dite supérieure, mon couple de retraités paye 24 % du revenu imposable d'impôts cantonaux et 4,25 % d'impôts fédéraux. Soit, grosso-mode, 30 % d'imposition directe.
La Confédération prélève également une TVA d'au maximum 7,7 % sur la plupart de biens et services.


* Cette notion d'abattement est valable pour le canton de Genève, pour les autres, je ne sais pas.

** J'arrondis les chiffres.

Bonjour Mimilebe,

Tous d’abord, un grand merci d’avoir pris le temps de m’écrire une réponse très détaillée. J’y vois déjà bien plus clair même si quelques questions subsistent :


- Concernant cette phrase :

« 2) Hypothèque à taux fixe sur une durée allant de 2 à 15 ans (durées variables selon les banques), vous ne prenez aucun risque concernant les taux hypothécaire, mais vous ne pouvez pas faire d'amortissement avant l'échéance de 10 ans, sauf à payer une pénalité qui s'élève en général à la somme des intérêts courus de l'amortissement à l'échéance. »

// Cela signifie t’il que pour l’hypothèque à taux fixe, je ne rembourse pas du tout cette hypothèque de 300 000 francs et que je me contente que de payer les intérêts mensuel pendant 10 ans? Au bout de 10 ans je dois toujours 300 000 francs à la banque alors que dans le cas des taux variables avec amortissement possible je serais pleinement propriétaire de la maison ?

-Autre question :

//Si jamais je revends cette maison, je serais donc remboursé que la parti déjà payé à la banque. Mais comment l’éventuelle plus value serait elle distribuée ? Proportionnellement à qui détient quoi ?

Bonjour Marnage,

Marnage :

// Cela signifie t’il que pour l’hypothèque à taux fixe, je ne rembourse pas du tout cette hypothèque de 300 000 francs et que je me contente que de payer les intérêts mensuel pendant 10 ans? Au bout de 10 ans je dois toujours 300 000 francs à la banque alors que dans le cas des taux variables avec amortissement possible je serais pleinement propriétaire de la maison ?

Dès la signature de l'acte de vente, vous êtes pleinement propriétaire. L'hypothèque concerne les relations entre la banque et vous et n'influe aucunement sur la qualité de propriétaire.
Pour l'amortissement d'une hypothèque à taux fixe, cela dépend de la banque et de la négociation du contrat. En principe, il y a un remboursement de 2 % par année (amortissement en 50 ans, cette longue durée est justifiée par la qualité des constructions en Suisse). Mais en période de taux négatifs, les banques sont enclines à ne pas trop exiger de remboursement.
À vous de voir si vous pouvez négocier des remboursements anticipés avec une hypothèque à taux fixe, dans le contexte actuel, il faudra sans doute négocier fermement.


Marnage :

//Si jamais je revends cette maison, je serais donc remboursé que la parti déjà payé à la banque. Mais comment l’éventuelle plus value serait elle distribuée ? Proportionnellement à qui détient quoi ?

Si vous vendez la maison, vous encaissez en totalité le montant de la vente. Mais charge à vous de remboursez totalement le solde éventuel de l'hypothèque et, surtout, de payer l'impôt sur les plus-values immobilières et cela peut frapper fort :
< 2 ans de possession : 50 % de la plus-value,
2 - 4 ans de possession : 40 %,
...
10 - 25 ans de possession : 10 %
> 25 ans de possession : pas d'impôt sur la plus-value.

C'est, sauf erreur de ma part, le notaire qui se charge d'encaisser l'argent de la vente, de rembourser le solde de l'hypothèque, de payer les impôts et de vous verser le solde.

Pour en revenir au prix, sur une base de 1.000.000 de CHF, visez plutôt un appartement, pour une maison, comptez plutôt le double.

Bonjour mimilebe,

Un grand merci pour votre réponse, c’est déjà plus clair.

Pour ce qui est de l’achat de la maison je disais 1 000 000 pour comprendre. Ce n’est pas le montant que j’ai decidé d’investir. J’en suis encore à essayer de comprendre les mécanismes pour comprendre le prix maximum que je peux y mettre et les capacité de remboursement.
J’essaie de sortir du raisonnement de mon pays natale pour penser comme en Suisse. c’est le plus dur.

D’un point de vue plus concret je gagne 100 000 CHF sur Genêve et j’ai 500 000 CHF de fond propre. Ma femme ne travail pas, j’ai un enfant et je recherche sur un périmètre de 45 minutes autour de l’aéroport.

- Avec ces données là sur quelle budget max de maison vous pensez que doivent m’orienter ?

En France pour être confortable et ne pas m’endetter sur 25 ans à 33 % j’aurais eu un budget de 700 à 800 000 euros avec un endettement sur 10 – 15 ans. Donc étant habitué à ces chiffres forcement 2 000 000 ça fait un peu peur. C’est pour ça que j’essaye de bien comprendre la manière de fonctionner.


- Autre question : Cette déduction de l’impôt sur la valeur locative si elle n’est que basé sur les intérêts, c’est une baisse minime non ? Si on prendre 2 % d’intérêt  sur 2 000 000 francs sur 20 ans cela fait une diminution de la valeur locative de 40 000 francs sur 20 ans soit 2000 francs annuel … c’est faible non ?

Marnage :

Que je paye les 200 000 francs obligatoires et que sur les 800 000 restants j'ai déjà 500 000 Francs d'épargne et que mes revenus pourraient me permette de rembourser les 300 000 francs restants sur une période de 10 ans.
D'après ce que j'ai compris je n'ai pas le droit de rembourser cette somme de 300 000 francs et je dois juste payer 3000 euros d'intérêts sur 10 ans chaque mois.

Il y a l'amortissement indirect, en général lié à un compte 3a, qui te permet d'amortir une partie de l'hypothèque (en général, environs 15% en 15 ans, tout en prenant en compte l'âge de maximum 65 ans).

Une fois qu'une tranche de l'hypothèque est terminée et que tu dois négocier pour renouveler (ou que tu dois suivre le taux que la banque t'impose si tu as une autre tranche encore en cours), tu peux diminuer la dette hypothécaire en puisant dans tes réserves financières.

Encore une chose : fais attention aux taux d'intérêts "interessants".

Souvent, c'est un taux d'appel et tu dois amortir avec un produit de la même boîte. Regarde donc aussi les frais de ce produit.

Pour ma part, j'ai pas pris l'établissement le moins cher au niveau du taux d'intérêt, mais celui qui présentait le meilleur package "taux d'intérêt + produit 3a + entreprise orientée solution".

Résultat des courses, j'ai signé mon hypothèque avec une banque régionale dont le siège appartient à une banque internationale.

Et en français??? :sosad:

Bonjour Sunny,

Merci pour ta réponse.

- Par rapport au système Suisse d’acquisition immobilière. Comment font les personnes retraité ? Car si tu dois avoir rembourser ton prêt à 65 ans cela signifie que à la retraite tu payes toute les charges sur la valeur immobilière, ce qui doit sérieusement plomber ton budget non ?

- Si j’ai bien compris les Suisse préfère en général l’amortissement indirect n’est ce pas ?

- Alors pour ma part je n’ai quasiment rien dans mon pilier 3a puisque je suis en suisse depuis quelques mois seulement. Par contre j’ai des économies de coté. Dans un simulateur j’ai rentré combien j’avais de coté ( entre 500 et 600 K) avec un salaire de 100 k et ils me disent que je peux acheter un bien à 1 100 000 max. Un peu désespérant car pour trouver une maison de 140 m2 avec un jardin de 1000 m2 dans les 45 minutes max autour de Genève coté Suisse ça me semble coton …

les suisses préfèrent en général l'amortissement indirect car c'est moins cher, si on prend les économies fiscales.

Je peux comprendre ta déception. soit tu dois regarder du côté français, soit tu dois revoir tes critères. En Suisse, le terrain a aussi une valeur à ne pas sous-estimer. Rien que le prix du terrain (non-bâti) en zone constructible peut passer à 400-600 CHF/m2 (ca va jusqu'à 2'000 CHF/m2 au centre-ville des grandes localité).

Donc tu comprends vite qu'avec 1'000m2, tu as peut-être un beau lopin de terre, mais plus bcp d'argent pour la maison ou alors la maison n'a pas les standards du 21è sièce.... c'est pour ca que je te conseille de revoir tes critères.

J'en ai bien peur ... Je vais regardez ça car j'aimerai vraiment rester coté Suisse

Bonjour Marnage,

Marnage :

- Avec ces données là sur quelle budget max de maison vous pensez que doivent m’orienter ?

Relativement difficile de vous répondre, cela dépend de passablement de facteurs.
Mais, en gros, vous dites avoir des revenus de 100.000 CHF, marié, épouse non rémunérée (notez que je ne dis pas ne travaillant pas :-) ), 1 enfant ; dans ces conditions, vous devriez être taxés à environ 10-11 % de votre revenu brut, soit, prenons le cas défavorable, 11.000 CHF (il s'agit d'une estimation assez réaliste),
Il vous reste, hors impôts 89.000 CHF, enlevez assurance-maladie (comptez 12.000 CHF pour les 3 membres de la famille), reste 77.000 CHF,  sur cette somme, vous devriez pouvoir consacrer 35.000 à votre logement.
Admettons que vous achetiez un bien de 1.200.000 CHF, compte tenu de votre capital de 500.000 CHF, vous souscrivez une hypothèque pour un montant de 700.000 CHF (j'ai pris les conditions de ma banque).

1) Taux variable : 2,5 %, remboursement 2 % par année,
     Année 1, vous payez 17.500 d'intérêt, 14.000 de remboursement, vous faites un remboursement extraordinaire de 3.500 CHF (pour rester dans l'enveloppe de 35.000 CHF consacrés au logement.
Année 2, solde dette = 682.500, vous payez 17.000 d'intérêt (si les taux n'augmentent pas, ce qui semble, à l'heure actuelle raisonnable), 14.000 de remboursement, remboursement extraordinaire de 4.000.
ETC.

2) Taux fixe sur 5 ans, 1 % d'intérêts,
Chaque année, durant 5 ans, vous payez 7.000 CHF d'intérêt, il vous reste à disposition pour votre logement 28.000 que vous placez. À l'échéance des 5ans, vous avez 140.000 d'économies qui vous servent à rembourser une partie de l'hypothèque dont le nouveau solde est de 560.000.
ETC.

Il me semble que 1.200.000 est un montant raisonnable pour l'achat d'un bien immobilier dans votre cas. Cela exclu une maison, en tout cas dans le canton de Genève, mais, pour ce prix, vous pouvez obtenir un bon appartement dans un quartier agréable, avec un bon niveau de confort. Voir les régions des Trois-Chêne, Perly-Certoux, Confignon, Bernex, etc. Si le bruit des avions ne vous dérange pas, Versoix, Satigny, La Plaine, etc. Dans ce cas, trouvez une maison n'est plus irréaliste, mais comptez avec le bruit.

J'ai fait une estimation qui me paraît correcte et qui vous permet de vivre confortablement sans vous priver outre mesure et tout en acculant un capital immobilier.

Je vous déconseille formellement d'être frontalier, les prix, dans un rayon raisonnable sont plus ou moins identiques. Plus loin, comptez le coût et la durée des déplacements, loin d'être négligeables, ce qui implique une dégradation de la qualité de vie.



Marnage :

En France pour être confortable et ne pas m’endetter sur 25 ans ...

En Suisse, il est courant de s'endetter (pour une dette immobilière) sur 50 ans.




Marnage :

- Autre question : Cette déduction de l’impôt sur la valeur locative si elle n’est que basé sur les intérêts, c’est une baisse minime non ? Si on prendre 2 % d’intérêt  sur 2 000 000 francs sur 20 ans cela fait une diminution de la valeur locative de 40 000 francs sur 20 ans soit 2000 francs annuel … c’est faible non ?

L'économie fiscale procurée par l'endettement hypothécaire est une légende urbaine, sans doute entretenue par le milieu bancaire. Cela n'est valable que si vous pouvez trouver un investissement sûr comme l'immobilier dont le rendement dépasse le taux hypothécaire, c'est, pour le moins, problématique en ce moment.

Je reprends votre cas. Un bien moderne de 1.200.000 francs de valeur vénale serait sans doute estimé fiscalement à 700.000, et donc un loyer théorique de 15.000, imposé à 11 %, cela fait 1.650 CHF d'impôts.

1) Si vous avez une dette hypothécaire de 700.000 vous payez,la première année :
Taux variable, 14.000 à votre banquier, rien au fisc pour l'immobilier, vous payez au total 14.000.
Taux fixe, 7.000 à votre banquier, rien au fisc pour limmobilier, vous payez au total 7.000.

2)  Si vous avez une dette hypothécaire de 100.000 vous payez,la première année :
Taux variable, 2.500 à votre banquier, rien au fisc pour l'immobilier, vous payez au total 2.500.
Taux fixe, 1.000 à votre banquier, 650 au fisc pour l'immobilier, vous payez au total 1.650.-.

Si vous n'avez pas de dette hypothécaire, 1.650 au fisc et c'est tout ce que vous payez.


En réalité, on garde toujours une faible dette hypothécaire, non pas par économie fiscale, mais pour ne pas annuler une cédule hypothécaire qu'il serait coûteux en frais d'actes de recréer en cas de vente ou de besoin de liquidité.
Par exemple, pour mon cas personnel, j'ai une hypothèque de 20.000 CHF (qui me coûte 220 CHF annuel) pour une maison dont la valeur vénale estimée est de 1.600.000.

Vous voulez vivre a 45mn de l’aéroport de Genève et vous avez un budget de 1.2 millions CHF pour une maison. Vous en trouvez dans ces prix là dans le canton de Vaud au dessus de Gland/Rolles/Aubonne. Vous serez a moins de 45mn de l’aéroport de Genève et proche du lac. C'est le meilleur compromis  vous a mon avis. Un ami Suisse qui travaille a Genève s'est récemment acheté une maison de 175m2 au centre d'Aubonne pour 875'000chf (il n'a pas de terrain, c'est une maison villageoise mais une grande terrasse). Il a environ 40'000chf de travaux a faire changement de cuisine, changement carrelage salle de bain, refaire les peintures..... qu'il va faire dans les 2 prochaines années. Pour relier Genève il met environ 30mn bus/train.

Je suis Français et je regarde moi même a acheter autour de Lausanne. Il est beaucoup plus intéressant d'acheter en Suisse qu'en France, beaucoup moins d'impôts sur l'immobilier en Suisse qu'en France (Taxe foncière et taxe d'habitation qui peux coûter près de 6000chf/an sur un bien de 1.2 million chf en France). A l'échelle d'une vie cela représente une somme très conséquente.

Aussi, en Suisse les frontaliers sont super mal perçus, pour votre avenir professionnel et celui de votre femme (si elle cherche un travail) vous avez un énorme avantage en Suisse. Enfin, vous avez des enfants scolarisés d'après votre poste, le système scolaire suisse est nettement meilleur que le Français qui s'est beaucoup dégradé ces dernières années.

Mon conseil, acheter vous quelque chose dans le canton de Vaud, la France oublié (la qualité de vie en frontière est nettement moins bonne aussi).

Si vous n'être pas trop pressé pour acheter attendez que votre femme trouve un travail, si elle peut apporter 60-70kchf de salaire en plus, avec vos 500-600kchf d'épargne vous pourrez avoir un bien immo autour de 1.6 millions. Avec 170kchf la banque devrait être en mesure vous prêter 1 million plus vos 500-600kchf, vous avez un bien de 1.6 millions

Bonjour à tous,

Tous d'abord un grand merci pour vos réponses précises et détaillées qui me permettent de bien mieux comprendre.

J'ai en effet l'intention d'acheter coté Suisse pour les raisons évoquées ci dessus.

Pour Mimilebe :

Mon épouse apprécie la mention "non rémunéré" ;-)

Pour le premier paragraphe, par rapport au taux variable : j'ai bien compris ton explication.

- Par contre qu'entends tu par "remboursement" extraordinaire ?


Pour ce qui est du lieu d'habitation je tiens pas mal à avoir une maison au calme. C'est la raison pour laquelle je pense plus m'orienter vers le canton de Vaud. Les transport en commun ont l'air top et la zone de l'aéroport y est bien desservis. De plus cela permettra à ma femme de trouver un boulot plus facilement car situé entre Lausanne et Genève.

Pour ce qui est de l'impôt sur la valeur locative. Je pensais que l'augmentation d'impôt serait bien supérieure. C'est bien moins que les impôts fonciers et la taxe d'habitation réunie pour une propriété de ce type. (facilement 6000 Francs)

D'ou ma question : en quoi le taux variable est t'il plus interessant que le taux fixe ? J'ai l'impression que le taux variable à la préférence des Suisses mais je ne vois pas vraiment l'avantage sur le taux fixe ...

Le taux fixe ressemble beaucoup aux système français, plus facile à visualiser avec le désavantage d'être un peu plus taxé. Jusqu'a une certaine mesure cela me semble acceptable alors que le taux variable c'est un peu une bulle financière en soit ... qui me rassure un peu moins.

J'ai personnellement fait les calculs et la taxe sur la valeur locative est bien moins élevée que la taxe d'habitation/foncière en France. On peut même parler de grosse différence. En France on ne peut pas déduire les intérêts de l'emprunt et le frais de renovation/entretien du bien, en Suisse oui, ça fait une très grosse différence. Au niveau impôts, les propriétaires sont très largement gagnant en Suisse. Le gros plus aussi est qu'en France pour les successions les enfants se font saigner, en Suisse presque rien.

Beaucoup de Suisses choisissent les taux variables (c'est ce que je vais faire aussi quand je vais acheter) car :
1) les taux d'intérêts variables sont bien plus faible que les fixes
2) un prêt a taux variable est bien plus souple qu'un fixe, on peut rembourser quand on veut sans pénalité.

Dans n'importe quel autre pays du monde entier je choisirai les taux fixes mais en Suisse, le pays est tellement stable (pays le plus stable au monde), une économie si forte, diversifié et robuste. On est le pays industrialisé qui a le mieux performé pendant la crise financière 2008 et pendant le coronavirus avec un ralentissement économique bien moins fort que dans les autres pays industrialisé (on regardant le taux croissance du PIB, un taux de chômage qui est toujours resté au plancher (même pendant la crise) tout en ayant les finances de l'état les plus saines des pays industrialisés ( 28% de dette sur PIB (France c'est 5 fois plus), 14 années d’excédent budgétaire (France 50 années de deficit budgétaires consécutifs....).  Tout ceci explique que la Suisse a tout simplement les taux d'intérêt les plus faibles de la planète pour emprunter et un Francs suisse qui s’apprécie depuis des décennies sur n'importe quelle monnaie de la planète. Donc les taux variables ne font pas peur aux Suisse car on sait qu'en Suisse les taux resteront bas., on a une économie super saine et diversifiée, des finances publiques excellente, des infrastructures de premiers plan.
La France et les Etats Unies sont a l'opposé de la Suisse a affiché des deficits budgétaires massif depuis des décennies et a avoir un endettement de l’état parmi le top 10 des pires pays de la planète. Il faut de toute façon s'attendre a de grosse augmentation d'impôts en France pour le prochain président Français.

Et du coup les frais de renovation / entretien tu prends quoi ? et sur la base de quoi ? J'imagine qu'il faut apporter la preuve de ce que tu avances non ?

Je rejoins ton analyse sur les perspectives d'avenir de la France.

embedded :

1) les taux d'intérêts variables sont bien plus faible que les fixes

N'induisez pas les gens en erreur, votre affirmation est totalement fausse ! Et de loin ! Et cela depuis bien longtemps.
Selon :
Raiffeisen : Taux fixe 5 ans / 1,09 % ; 10 ans / 1,27 %.    Taux var. / 2,87 %
Swiss Life : Taux fixe 5 ans  / 0,86 % ; 10 ans / 0,97 %.   Taux var.  / 2,75 %
                     En principe lié avec une assurance-vie.
Crédit suisse :  Taux fixe 5 ans / 1,12 % ; 10 ans / 1,21 % .  Taux var. / 2,85 %
Etc.


Marnage :

- Par contre qu'entends tu par "remboursement" extraordinaire ?

Dans le cas d'une hypothèque à taux variable, vous vous engagez à payer des intérêts, plus un remboursement annuel en général de 2% de l'hypothèque. Dans mon exemple, 17500.- d'intérêts + 14000.- de remboursement obligatoire = 32500.-. Je suis parti de l'hypothèse que vous pouviez consacrer 35000.- annuel à votre logement tout en gardant un niveau de vie correct. En restant dans cette fourchette, vous pouvez faire un remboursement facultatif de 3500.- ce qui réduira les intérêts dus l'année suivante.
C'est en fait l'unique avantage de souscrire une hypothèque à taux variable, la flexibilité, c'est avantageux lorsque l'on sait que l'on va pouvoir faire rapidement des remboursements extraordinaires importants, mais cela reste néanmoins coûteux par rapport au taux fixe (qui lui a l'inconvénient de ne pas permettre de remboursement extraordinaire.

Marnage :

Pour ce qui est du lieu d'habitation je tiens pas mal à avoir une maison au calme. C'est la raison pour laquelle je pense plus m'orienter vers le canton de Vaud.

C'est une bonne solution, mais avec un gros bémol !
L'autoroute est sursaturée vers Genève de 7 h. à 9 h. du matin (plus de 30 min. pour 15-20 km), idem dans le sens de Genève de 16 h. à 18.30.
Si l'on n'aime pas trop passer sa vie dans des bouchons, il faut donc prendre le train, rapide, confortable et, avec un abonnement, pas vraiment coûteux. Mais cela implique de vivre pas trop loin d'une gare. Et pour être au calme, je dirais plus à l'est que Nyon (à l'ouest, vous êtes sous la route d'approche des avions), et là, on retombe sur le prix de l'immobilier, pas vraiment moins cher qu'à Genève.
Il y a la solution de s'éloigner de la côte, mais dans ce cas, il faut envisager d'aller à la gare avec un moyen de transport personnel.
Notez, j'ai une connaissance qui fait tous les jours le trajet St Cergues<->Genève à vélo, mais il est jeune et très, très sportif.

Marnage :

D'ou ma question : en quoi le taux variable est t'il plus interessant que le taux fixe ? J'ai l'impression que le taux variable à la préférence des Suisses mais je ne vois pas vraiment l'avantage sur le taux fixe ...

Financièrement, le taux variable est totalement désavantageux.
Les biens immobiliers sont chers en Suisse, bien souvent les acquéreurs ne peuvent pas financer par des fonds propres les 40 % exigés pour pouvoir obtenir une hypothèque en premier rang. Il faut donc souscrire une hypothèque supplémentaire, dite de 2em rang, à un taux plus élevé et remboursable rapidement pour obtenir la différence entre 20% de fonds propres (le strict minimum exigé) et 40 %. Le "deal" total implique que l'hypothèque de 1er rang doit être obligatoirement à taux variable. Ce n'est qu'une fois l'hypothèque d 2em rang amortie que l'on peut négocier une hypothèque à taux fixe. Les banquiers savent très bien ce qu'il font. :-)


Marnage :

Et du coup les frais de renovation / entretien tu prends quoi ? et sur la base de quoi ? J'imagine qu'il faut apporter la preuve de ce que tu avances non ?

Je ne peux répondre que pour Genève, cas que je connais, pour les autres cantons, cela doit être plus ou moins similaire.
Deux solutions :
1) Le fisc déduit un forfait dépendant de la valeur fiscale du bien.
2) Si les travaux dépassent le forfait, on les déduits en présentant les factures.

N'induisez pas les gens en erreur[/b], votre affirmation est totalement fausse ! Et de loin ! Et cela depuis bien longtemps.
Selon :
Raiffeisen : Taux fixe 5 ans / 1,09 % ; 10 ans / 1,27 %.    Taux var. / 2,87 %
Swiss Life : Taux fixe 5 ans  / 0,86 % ; 10 ans / 0,97 %.   Taux var.  / 2,75 %
                     En principe lié avec une assurance-vie.
Crédit suisse :  Taux fixe 5 ans / 1,12 % ; 10 ans / 1,21 % .  Taux var. / 2,85 %
Etc.

En fait je me suis mal exprimé, je voulais dire hypothèque a taux LIBOR qui est moins chère que l'hypothèque a taux fixe. L'hypothèque a taux LIBOR est dans ma tête une hypothèque a taux variable vu que le taux varie sur le cours du LIBOR mais en Fait le vrai terme est hypothèque a taux LIBOR.
Moi je vais opter pour une hypothèque a taux LIBOR. Mon ami qui a acheté sa maison a Aubonne et qui est gerant de fortune chez UBS a opter pour une hypothèque LIBOR qui est moins chère surtout quand le LIBOR a des taux négatif. La banque prête souvent a Taux LIBOR plus 0.5 a 1% de marge selon la solvabilité du client. Il m'a recommandé une hypothèque a taux LIBOR.

L’hypothèque LIBOR est accessible /!\ I AM A STUPID SPAMMER /!\ depuis plusieurs années maintenant. Malgré l’attractivité du taux LIBOR, la part de marché de l’hypothèque LIBOR ne représente que 10–15 %. Si on compare les hypothèques LIBOR, les hypothèques à taux fixe sur 5 ans et les hypothèques à taux variable, au cours des 10 dernières années, les hypothèques LIBOR étaient de loin le type d’hypothèques le moins cher.

Le taux hypothécaire LIBOR se divise en deux parties : la marge de l'institut financier et le réel taux LIBOR. Durant la durée choisie, la marge de l'institut financier reste inchangée, marge dont le montant dépend de la solvabilité du client. La durée d'une hypothèque LIBOR varie généralement entre 3 et 5 ans. Certains établissements financiers offrent cependant de plus courtes ou plus longues durées. Pendant toute la durée de l’hypothèque, la marge d’environ 1% et qui dépend de la solvabilité du client, ne change pas. Il existe une certaine similitude avec l'hypothèque à taux variables.

Option « Switch »
L’option « Switch » permet au client de passer à une hypothèque fixe lors de chaque ajustement au taux LIBOR. Généralement, la durée de l’hypothèque fixe doit être aussi longue que la durée restante de l’hypothèque LIBOR. Supposons par exemple que vous ayez conclu une hypothèque LIBOR pour une durée de 5 ans. Si après 2 ans, vous avez l'impression que les taux d'intérêts vont bientôt augmenter, vous décidez de passer d'une hypothèque LIBOR à une hypothèque à taux fixe. Ce qui est possible avec l'option Switch pour de faibles frais avec la plupart des prestataires. La durée de l'hypothèque à taux fixe peut ainsi être choisie librement, à condition de dépasser 3 ans.

Option « Cap »
Avec une option « Cap », également appelée plafond d’intérêts, il est possible de se protéger contre une augmentation des taux LIBOR. Le client peut alors choisir le taux maximal (plafond). Comme pour toute assurance, on doit verser une prime pour cette garantie. Le montant de cette prime dépend de la valeur du plafond et de la durée de l’hypothèque : plus le plafond est bas et plus le durée est longue, plus la prime est élevée.

Avantages hypothèque LIBOR
La moins chère des hypothèques au cours des 10 dernières années
Transparence du taux hypothécaire
Opportune en cas de diminution des taux d’intérêts hypothécaires ou de taux d'intérêts déjà bas, puisque le client bénéficie d’ajustements de taux rapidement
Option de protection contre l’augmentation des taux


Libor-Hypothèque à partir de 0.52%

Les hypothèques Libor, c'est fini, cela n'existera plus dès 2021.
Mais, à mon avis, c'est terriblement spéculatif (c'est une des raison de sa suppression, mais le successeur semble pire), le taux d'intérêt est celui du marché interbancaire, il peut passer très rapidement de 0,5 % à 10 %. Je pense que l'on est très loin d'une gestion type père de famille.

Le successeur, c'est l'hypothèque Saron, le taux de base est le taux interbancaire journalier, auquel s'ajoute une marge calculée par trimestre. Pour un trimestre, le taux appliqué au client est le taux interbancaire du jour précédent le trimestre auquel s'ajoute la marge. Cette dernière est calculée en fonction du type de bien, de sa localisation, du profil financier du client, etc.
À chacun de voir s'il accepte ce risque.

Il y a des option CAP contre l'augmentation des taux d'intérêt donc je ne vois pas en quoi c'est spéculatif. Moi j'opterai pour ça ou son successeur. Après chacun fait ce qu'il veut.

Et la prime CAP coûte ? Les banques se gardent bien de publier le coût de la prime CAP, sauf lorsque le client est appâté.
Cela nous ramène, la plupart du temps au taux d'une hypothèque à taux fixe, voire plus.

Les banques font une publicité intensive pour les hypothèses Saron (successeur de Libor), c'est parce qu'elle y plus intérêt que d'autres formes d'hypothèques, et cet intérêt est contraire à celui du client.
Le but d'une banque est de dégager du profit, celui du client est de dépenser le moins possible en prenant le moins de risque possible.

Maintenant, comme vous le dites, chacun fait ce qu'il veut. Mettons que ma stratégie me permet de vivre dans une maison confortable dans un bon quartier tranquille de la banlieue genevoise en payant moins de 20.- suisses par mois de frais hypothécaires.

mimilebe :

Maintenant, comme vous le dites, chacun fait ce qu'il veut. Mettons que ma stratégie me permet de vivre dans une maison confortable dans un bon quartier tranquille de la banlieue genevoise en payant moins de 20.- suisses par mois de frais hypothécaires.

Vous êtes a la retraite, je dois bien avoir au minimum 30 ans de moins que vous. Personne ne sait a votre age dans quelle situation je serai.
Je vais pas rentrer dans le jeu de qui a la plus grosse, qui est le plus intelligent et qui a le mieux réussi.

En tout cas l'auteur du poste a le choix entre 3 hypothèques Taux fixe, taux variable et taux LIBOR et son successeur. Un type  d'hypothèque peut être adapté pour un et pas pour un autre. Il faut faire une analyse de sa situation.

[at] Mimilebe : Petite question sur l'impôt sur la valeur locative.

Dans un de tes postes plus haut tu m'as dis :

"La valeur locative théorique après abattement est fixée à 20.000.- pour le fisc cantonal et 33.000.- pour le fisc fédéral. Ces montants vont s'ajouter à mon revenu."

Tu dois donc ajouter 53.000 CHF a ton revenu annuel brut ? Cela fera bien plus que 1.600 CHF en plus d'impôt non ?

Pour ce qui est de rejoindre Genève je pensais aussi aux transports en commun. La voiture ou un bus pour rejoindre la gare.

[at]Marnage

Il faut bien différencier en Suisse l'impôt fédéral, l’impôt cantonal et l'impôt communal. Quand tu payes tes impôts une partie de l'argent va a la confédération, une partie a ton canton et une partie a ta commune.

Millebébé me corrigera si je me trompe mais
les 20'000chf a ajouter sur ces revenus ne concernent que ces impôts cantonales
les 33'000chf a ajouter a ces revenus ne concernent que les impôts de la confédération

Il ne faut pas les ajouter.

Les impôts de la confédération représentent qu'une toute partie de l'impôt en Suisse, La grande partie de l'impôt que l'on paye va au canton et a la commune. Après il y a des différences suivant les cantons. Je parle pour le canton de Vaud ou je réside.
donc les 1600chf d'impôt supplémentaire me semble pas incohérent.
Le montant  taxable est différent au niveau fédéral et Cantonale/communale. En venant en Suisse ça m'a surpris mais c'est comme ça.

Marnage :

"La valeur locative théorique après abattement est fixée à 20.000.- pour le fisc cantonal et 33.000.- pour le fisc fédéral. Ces montants vont s'ajouter à mon revenu."

Tu dois donc ajouter 53.000 CHF a ton revenu annuel brut ? Cela fera bien plus que 1.600 CHF en plus d'impôt non ?

Il faut bien comprendre que la Suisse est un pays très décentralisé, cela est parfois difficile à comprendre pour des Français habitués à une hyper-centralisation, comme il est parfois difficile à un Suisse de comprendre que le tracé d'un chemin à ânes en Corse est décidé à Paris (je crois que je caricature à peine). Les deux systèmes ont avantages et inconvénients et sont surtout issus de l'histoire.

Si la Suisse n'est plus vraiment une confédération depuis 1848 (malgré son nom) , elle est une fédération et les États fédérés (les cantons) ont des prérogatives extrêmement importantes, tant législatives que gouvernementales ou juridiques (bien plus que les Länder allemands ou les États US ). Par exemple, ils ont leurs propres constitution et lois, leur parlement, leur gouvernement, leur système juridique, etc. En fait, tout ce qui n'est pas explicitement donné comme prérogative à la Confédération dans la constitution fédérale et automatiquement du ressort des cantons.
Cela a beaucoup d'avantages, en particulier, les décisions sont prises de façon plus proche des gens que cela concerne.
Il y a aussi quelques inconvénients, par exemple lors de la crise sanitaire actuelle, pour intervenir de façon unifiée, la Confédération a dû passer par un état d'urgence qui ne pouvait durer que 3 mois et actuellement, c'est chaque canton fait ce qu'il veut, avec un risque de cacophonie, heureusement, il y a des structures de dialogue intercantonal.

La fiscalité Suisse n'échappe par à cette décentralisation et c'est une chose particulièrement complexe. La fiscalité indirecte TVA est de la compétence fédérale, en principe 7,7% avec des taux réduits pour les biens/services de base. Tout comme les droits de douane et taxes diverses, par exemple celles sur les carburant ou le CO2.
La Confédération perçoit un impôt direct (IFD), mais le montant n'est pas très élevé (45 % des familles suisses ne le paye pas, faute de revenu suffisant).
Le plus gros de la fiscalité directe (et de la fiscalité totale) est du ressort des cantons.
Chaque canton a son système fiscal propre. Les différences portent surtout sur l'aspect social de la fiscalité. Par exemple, si l'on est riche et célibataire, il vaut mieux résider à Zoug. En revanche pas riche d'argent mais d'enfants, il vaut mieux vivre à Genève ou Bâle-ville.

Pour en revenir à l'aspect concret de votre question, les chiffres cités sont issus d'une situation réelle mais arrondis.
Admettons un bien immobilier d'une valeur vénale de 1.600.000 et un revenu brut hors immobilier habité par le propriétaire, de 200.000.
1) Pour le calcul de l'impôt fédéral direct (IFD) :
Le fisc fédéral admet une valeur fiscale de 700.000, et il calcule une valeur locative sur ce montant de 33.000.-. Pour le calcul de l'IFD, le revenu brut sera : 200.000 + 33.000 = 233.000. Montant duquel sera soustrait diverses déductions (définies par le droit fiscal fédéral) pour obtenir le revenu imposable sur le plan fédéral. Au total, cela donne environ 6500 d'IFD.

2) Pour le calcul de l'impôt cantonal à Genève (ICC) :
Le fisc cantonal admet une valeur fiscale de 650.000, pour chaque année d'occupation le propriétaire a droit a un abattement de 4 %, jusqu'à concurrence de 40 %. Pour dix ans d'occupation et plus, la valeur fiscale après abattement est de 390.000, ce qui donne une valeur locative sur ce montant après abattement de 20.000. Pour le calcul de l'ICC, le revenu brut sera : 200.000 + 20.000 = 220.000. Montant duquel sera soustrait diverses déductions (définies par le droit fiscal cantonal) pour obtenir le revenu imposable sur le plan cantonal. Cela donne, environ 35.000 d'ICC.

Pour Genève et pour les impôts communaux, il y a la notion de centimes additionnels, c'est-à-dire que pour chaque franc d'impôt cantonal calculé, on rajoute à ce franc x centimes destinés à la commune (c'est le Conseil municipal qui décide, chaque année lors de l'élaboration du budget communal de la valeur de x). Par exemple, pour ma commune de résidence et pour 2019, pour 1 franc d'impôts cantonal, on rajoute 48 centimes pour la commune. En fait, la totalité de mes impôts cantonaux se repartissent, grosso-modo en 68 % pour le canton et 32 % pour la commune.

Voila, sans doute un peu compliqué. Maintenant je ne sais pas si cette notion d'abattement immobilier existe dans d'autres cantons que Genève. En tout cas, elle est inexistante pour les impôts fédéraux.



Marnage :

Pour ce qui est de rejoindre Genève je pensais aussi aux transports en commun. La voiture ou un bus pour rejoindre la gare.

J'ai cru comprendre que vous travailliez dans la région de l'aéroport, tous les trains de/vers le reste de la Suisse vont/partent de l'aéroport.

Mimilebe a très bien expliqué.

Concernant la décentralisation, les pays qui réussisse dans le monde sont des pays qui ont adapté la décentralisation, Allemagne, Suisse, Canada....... Plus un pays est décentralisé plus il réussi économiquement. Pour moi la centralisation de la France est une des grande raison de l'échec de la France sur le plan économique.
En Suisse chaque canton c'est un pays comme un pays avec ces propres loies. La fiscalité, l'éducation (même si Harmos a tenté d'uniformisé un peu), politique familiales......change beaucoup d'un canton a l'autre.  Donc souvent ce qui est vrai pour un canton ne l'est pas pour un autre.
Récemment le CEO d'une boite biotech US Incyte Biotech disait que s'il avait choisi le canton de Vaud pour installer son HUB EU et installer des lignes de production c'est que le gouvernement cantonal a été super réactif comparé a d'autres pays comme la France. Si il a un problème il peut directement téléphoner au ministre des finances du canton qui règle le problème aussitôt.  Impossible pour eux de joindre le ministre français des finances.....Résultat ils sont en train de créer 250 emplois a très fortes valeur ajouté dans le canton de Vaud. J'ai entendu plein de fois cet argument dans la bouche de CEO de multinationale pour l'implantation d'un centre RD ou d'un HUB EU en Suisse. La décentralisation fait vraiment le succès de la Suisse. Les ministres des cantons connaissent les problèmes de leur canton et vont vite régler les problèmes. En France Macron ne sait pas ce qui se passe a Perpignan, donc les decisions prennent beaucoup de temps et souvent dénué de bon sens car méconnaissance totale du terrain.

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