Futurs propriétaires ou futurs locataires, des idées à partager.

Si vous achetez un bien sur l'Ile Maurice soit en RES/IRS soit un appartement (en possession d'un résidant permit) dans une résidence de plus de 2 étages. Une fois toutes les formalités terminées, vous prenez possession de celui-ci et parfois, les « petits » ennuis peuvent commencer.

Je vais m'intéresser aux constructions en copropriété (maisons ou appartements) et non aux maisons individuelles et ce uniquement dans la région nord. Ce mémo n'a qu'un seul but : partager mon expérience.

En copropriété, il y a obligatoirement un syndic désigné par le promoteur ou l'assemblée des copropriétaires et le choix de ce dernier n'est pas sans conséquence sur l'entretien de la copropriété (qui vieillit plus vite ici puisque sur une ile) mais surtout sur le montant de vos charges. Certains de ces syndics ont une bonne expérience car ils gèrent déjà des copropriétés semblables.
Il vous appartient toutefois  de vous renseigner sur la durée des contrats en cours et la quantité de lots qu'ils gèrent. Combien ont-ils perdu de résidence (très important), les raisons de cette perte et vous est-il possible de contacter des copropriétaires des résidences gérées (gagnées ou perdues) ?

Puis, pour certains, après avoir profité pleinement de votre achat et ceci pendant plusieurs semaines, vous désirez mettre votre appartement/maison en location pour avoir un juste retour sur investissement. Vous allez tout entendre !

Il y a pléthore d'agences à Grand Baie et je m'interroge : sont-elles toutes aussi professionnelles les unes que les autres ? Constat, certaines ont la fâcheuse habitude de recopier les annonces de leurs concurrents sans avoir le mandat et montrent les biens qu'ils n'ont pas en carnet. Lorsque vous les appelez, ils vous répondent que le bien est déjà loué en long terme, ce qui est parfaitement faux, je l'ai testé… Parfois même ce bien est en exclusivité dans une agence. D'autres agences, vont vous faire miroiter des prix de location extraordinaires, je vous en dirais plus un peu plus loin. Enfin, d'autres nouvellement arrivées et au renom international (…), n'offrent que l'image mais ont oublié l'ADN de la Sté mère. Alors avant de donner votre bien à n'importe qui, faites le tour, regardez les annonces et exigez qu'elle vous communique le résultat de son travail sur un an (nombre de lots loués, les prix, la durée de location, etc.).... Beaucoup de propriétaires locaux louent par eux-mêmes. Autre paradigme, vous achetez à un promoteur qui vous oblige de passer par lui pour les locations et facturations et qui vous prends la commission au passage...... Je ne me prononcerais pas sur ce style de deal. Enfin, ce n'est pas la devanture refaite à neuf qui fait le professionnel…

Si vous cherchez à louer, le parcours n'est pas simple non plus. Le style de location va de la maison ou appartement "poutou" (dénomination locale pour dire bas de gamme) à la résidence dite luxe. Il vous appartient en fonction de votre budget de faire votre choix. Mais attention, les prix sont le corollaire d'un environnement plaisant ou pas du tout.
Des amis retraités logent dans un appartement à 400€/mois aux abords de Grand Baie. Je n'aime pas mais c'est leur choix qui va de pair avec le portefeuille et d'autres dans une résidence RES à 2000€/mois un appartement de plus de 300 m2 avec piscine sur la terrasse à côté de la plage (hors TVA puisqu'ils restent plus de 3 mois et 1 jour les agences ne vous signalent pas toujours cette possibilité.... Pourquoi ?), résidence gardée. Donc, il y en a pour tous les goûts. Mais l'environnement est à prendre en compte lors de la location. Etes-vous dans un quartier ou les chiens font la loi dès la tombée de la nuit ? Etes-vous bien protégés des vols comme par exemple des grilles aux fenêtres si le complexe n'est pas gardé ? (Dans certaines résidences, il y a même des barbelés…). Est-ce un quartier sympa, avec des commerçants à proximité, pouvez-vous vous promener à pieds, etc. Alors suivant le temps que vous allez passer ici, mettre 100 à 300€ de plus, si vous le pouvez, peut vous permettre de jouir plus tranquillement de votre séjour.

Malheureusement les agences (pas toutes évidemment, évitons de jeter l'eau du bain avec le bébé) ne gèrent pas votre bien comme vous le souhaitez et comme elles le devraient.

J'ai failli acheter dans un complexe en construction. J'ai stoppé mon achat chez le notaire. Le complexe n'est pas du tout cause car il promet d'être sympathique, dense mais sympathique. Et ce n'est ni le commercialisateur dont le nom fut décrié à tort sur ce blog qui est à l'origine de cette annulation (D'ailleurs, mon appartement fut revendu 2 semaines plus tard avec une plus-value de 50 000€ pour le promoteur.) Non, c'est une analyse (personnelle) sur le poids de la construction immobilière dans le nord qui m'a incité à annuler. Encore une fois, je ne crois pas détenir la vérité et chacun voit midi à sa porte. Je suis sûr que plus d'un m'expliquera mon erreur.

Aujourd'hui, il faut savoir, si vous ne le savez déjà, qu'il sera difficile de louer voire revendre votre bien dans le futur. En effet, un grand nombre de constructions en cours dans cette région va être défavorable à ces transactions par la concurrence très forte qui se profile (c'est le même cas dans l'Ouest). Trop d'offres tuent l'offre. Dans les environs de GB c'est plus de 1000 logements supplémentaires qui vont sortir de terre. Et cela va continuer puisque de nombreux projets sont en cours de construction à travers toute l'île. C'est énorme sur une région aussi petite et dense. L'environnement s'en trouvera changé pour toujours peut-être en bien ou peut-être pas. A ceux qui souhaiteraient investir à Maurice, il est conseillé de bien réfléchir à ce que vous recherchez car l'offre résidentielle est abondante. « L'idéal serait de venir quelques semaines et de séjourner dans les différentes parties de l'île pour se faire une idée ».

Si vous visitez les complexes terminés depuis quelques années et offerts à la location, vous allez vous apercevoir qu'ils sont en partie vides. En cause et en premier lieu les prix proposés et parfois la qualité de certains bâtiments. Bien sûr on vous dira que si vous étiez venus la semaine dernière, tout était loué... Mais comment les gestionnaires s'en sortent-ils, par les charges ? Si ce n'est pas le cas, pourquoi continuer à proposer des prix à faire fuir la clientèle des mid term et laisser les logements vides ? Les cycles de locations à Maurice ne varient pas, pour les touristes court terme; les vacances scolaires, noël, le nouvel an, février et Pâques. Ces touristes vont majoritairement dans les hôtels et quelques uns dans les résidences meublées. Ils paient cher la location pendant ces périodes et pour une semaine, alors, ils peuvent parfois occuper en nombre le logement pour partager les frais. Le résultat, peut surprendre après la semaine passée dans votre bien.

Il existe pourtant, pour vous, deux clients intéressants et exigeants. Celui qui vient passer entre 2 et 6 mois par an dans l'Ile, et qui fait partie de la catégorie des seniors à fort pouvoir d'achat. Un Français sur quatre sera âgé de plus de 60 ans en 2020. Il a un pouvoir d'achat élevé et un comportement plus que raisonnable et tranquille pour votre demeure. Puis, celui qui vient ici en famille et qui va s'installer sur du long terme. Il occupe également votre demeure comme la sienne et fait parfois des modifications et/ou il entretient correctement  votre bien.
Ces 2 types de locataires sont traités différemment par les agences. Les seconds (long terme) sont accueillis a bras ouverts par les agences car même si le loyer est baissé d'environ 40%, ils apportent une certaines stabilité dans le temps. Seulement vous ne bénéficiez plus de votre appartement.

Pour le premier type de locataire, les plus de 55 ans, les agences mésestiment cette catégorie de personnes. Rien n'est fait elle, pour les fidéliser, ni même pour les intéresser à venir passer du temps à Maurice et ceci contrairement au Portugal. Pourtant, ils sont vecteurs de ressources pour l'économie locale. Pensez, ils louent des voitures, se logent, achètent localement de la nourriture, des vêtements, des cadeaux, visitent, vont au restaurant, côtoient des Mauriciens avec beaucoup de bonheur, bref ils dépensent au bénéfice de l'Ile Maurice. D'ailleurs un complexe pour ces clients va se construire à Mont Choisy et donc des organismes privés déjà installés en France s'intéressent au bien être de ces résidents étrangers de plus de 55 ans…

Alors si vous acceptez de louer à des touristes de passage sachez que d'ici 4 à 5 ans votre package ameublement sera à changer en partie ou tout au moins à rénover totalement. J'ai vécu ce phénomène dans 6 résidences différentes. D'une année sur l'autre, les dégradations, tâches, meubles abimés étaient récurrents. L'agence se devait de faire du remplissage pendant les périodes touristiques (pour elle avant tout) et je ne crois pas que le propriétaire (Sud Africain ou Français) était informé de l'état de son bien après le départ des ces locataires peu scrupuleux. Pourtant l'agence à laquelle je pense et qui est  connue dans le monde entier ignore le service client (propriétaire d'abord et locataire ensuite) Aucun état des lieux à l'entrée et à la sorite. Juste une constatation une fois que le client est parti. Des prestations déplorables et un personnel qui est à la limite avec ses clients. J'ai vu et constaté comment se détériore un bien sous la gestion de cette agence ! Dans d'autres résidences construites il y a à peine 4 ans, c'est presque la désolation due à une construction plus que moyenne. Pourtant en pensant à l'une d'elle, située dans un cadre fabuleux, elle est souvent vide en cause une isolation interne désastreuse. Si votre voisin du dessus tire les rideaux vous pensez que c'est chez vous et imaginez le reste pour les toilettes ou salle de bains…

Les prix me font sourire lorsque je vais sur Internet rechercher une résidence un peu luxueuse (je sais, chacun à une notion différente du luxe. Certains propriétaires sur la Cote d'Azur n'hésitent pas à mettre « luxe » un studio de 27 m2 habillé par Emmaüs). Je viens 2 fois de 75 à 92 jours et m'applique à mettre mes dates et que vois-je, des prix  stupides de 12 000 à 57 000 euros !! Folie et évidemment personne dans les locations. Si vous arrivez à voir le propriétaire, il continue d'espérer ou bien il comprend qu'à 1500/2000/mois pour un appartement vraiment luxueux il va vous le louer. Sinon, il regardera le temps passer et bien sûr acceptera les touristes de court terme avec le lot de dégradations qui peuvent arriver. Encore une fois, je ne juge pas et chacun voit midi à sa porte. Bref, si vous êtes propriétaires fidélisez ceux qui peuvent vous louer soit en long terme soit en mid term (le futur) et n'espérez pas au-delà du raisonnable. Pour ceux qui cherchent à louer, essayez de traiter si possible avec le propriétaire en directe en offrant  des garanties bancaires qui lui permettront d'être rassuré.