Plus-value espagnole sur un bien détenu en France

Bonjour,

Effectivement, en tant que résident espagnol, vous allez payer une taxe sur la plus-value réalisée lors de la vente sur votre bien en France. La taxe espagnole grimpe par paliers. Le dernier palier est 27% et est applicable très tôt (sur tout ce qui excède 15.000€, si mes souvenirs sont exacts). Cela signifie qu'elle risque de dépasser les 19.000€ français.
Contrairement à la France, cette taxe n'est pas dégressive en fonction du nombre d'années de détention du bien. De plus, si vous ''oubliez'' de signaler cette vente au fisc espagnol, l'amende est lourde: 30.000 €.
Cela étant, il y a un moyen simple d'échapper au volet espagnol de cette taxe.

Une vente immobilière se passe généralement et deux temps:
1-Signature d'un compromis de vente (ou promesse de vente),
2-Quelques semaines plus tard, signature de l'acte authentique (actes notariés),

Lorsque vous avez signé le compromis de vente, MAIS AVANT LA SIGNATURE DE L'ACTE AUTHENTIQUE, vous vous arrangez pour devenir résident en Belgique.
En effet, les résidents belges ne payent pas de taxe sur la plus-value lors de la vente d'un bien immobilier détenu depuis plus de 5 ans (même si ce bien n'est pas situé en Belgique).
Vous restez résident belge pendant 6 mois, puis vous redevenez résident espagnol.
Il est important de rester résident belge pendant au moins 183 jours pour que le fisc espagnol ne puisse rien vous réclamer.
Il est tout aussi important de signaler son ''départ d'Espagne'' au Tributaria (avec accusé de réception).

Les impôts en Belgique sont plus élevés qu'en Espagne. Sur les 6 mois que vous ''passerez'' en Belgique, en fonction de vos revenus réels, vous paierez peut-être 1000 à 3000€ d'impôts en plus qu'en Espagne. Mais l'économie de 19.000 € compensera largement ce surcoût.

La taxe française sur la plus-value s'applique à tout le monde, résidents et non-résidents mais est dégressive en fonction du nombre d'années de détention du bien vendu.

En 2014, j'ai utilisé ce système tout à fait légal pour vendre simultanément une maison et un appartement.
Quelques mois après mon retour en Espagne, le Tributaria m'a demandé pourquoi je m'étais absenté 7 mois. Je leur ai dit la vérité. Ils m'ont répondu ''bien joué'' et m'ont confirmé que la procédure que j'avais suivie était tout à fait légale.

Cordialement

Ayubowan

@ayubowan
Je me permets de nuancer un peut ce que vous dites :
1° l'impôt est plus élevé en Belgique pour les retraités isolés. Il est un peu moins élevé en Belgique pour un couple dont un seul des conjoints a des revenus (entre 1.800 et 800 euros pour des retraites comprises entre 20.000 et 35.000 - au dessus de 35.000 plus élevé en Belgique) et très nettement moins élevé si les deux conjoints ont une retraite (différence variable en fonction du niveau de chacune des retraites).
2° S'il est vrai que la plus-value sera imposée également en Espagne, cet impôt sera diminué des impôts déjà payés en France en application de l'article 24.2 de la convention Franco/espagnole en vue d'éviter les doubles impositions.
Je ne saurait trop conseiller à Xilef de faire appel à un gestor compétant pour qu'il lui fasse une simulation !
Bonne soirée,
Serge.

Attention,

Un personne qui semble connaître le problème m'a expliqué que la convention franco-espagnole (ou belgo-espagnole) sur la double imposition ne concernait que les revenus (salaire, retraite, etc.). Les taxes concernant les biens immobiliers ne seraient pas comprises dans la convention?

A vérifier...

Merci à vous 2 pour vos réponses, mais effectivement si la plus value payée en France est imputable sur celle payée en Espagne, cela change tout! car si cela n'était pas le cas nous envisageons un retour en France et non en Belgique car nous sommes Français, et si cet appartement redevient notre résidence principale nous n'aurions rien à payer! Je vais donc effectivement me rapprocher d'un gestor afin qu'il me donne une réponse précise...

xilef a écrit:

Merci à vous 2 pour vos réponses, mais effectivement si la plus value payée en France est imputable sur celle payée en Espagne, cela change tout! car si cela n'était pas le cas nous envisageons un retour en France et non en Belgique car nous sommes Français, et si cet appartement redevient notre résidence principale nous n'aurions rien à payer! Je vais donc effectivement me rapprocher d'un gestor afin qu'il me donne une réponse précise...

C'est effectivement la seule solution si vous ne voulez pas payer de plus-value. Si votre logement est libre, revenez habiter en France et faites-en votre domicile, mais veillez a redevenir résident fiscal français au moins un an. Il sera ainsi exonéré de la plus-value jusqu'à six mois après que vous l'aurez quitté à nouveau.
@ ayubowan : Les conventions franco/espagnol et belgo/espagnol concernent tous les revenus, comme la quasi totalités des conventions fiscales qui existent dans le monde et qui sont pour la plupart établies selon les principes et le modèle de l'OCDE.

Serge54, avez vous connaissance d'un texte confirmant vos dires en matière de plus-value et d'imputation car j'ai beau chercher sur le net je ne trouve rien! Merci bcp!

@Xilef
Pouvez-vous préciser votre question svp.
S'il s'agit de comment est évité la double imposition, c'est l'article 24.2 de la convention franco/espagnol. En résumé il dit que l'Espagne vous impose sur les revenus imposables à l'étranger, mais déduit l'impôt payé à l'étranger sans que cette opération ne puisse avoir pour effet de diminuer l'impôt dû sur les seuls revenus imposables en Espagne.
Pourquoi y-a-t-il une taxation en Espagne ? Parce que le principe général de l'impôt des personnes physiques en Espagne est que c'est l'ensemble des revenus mondiaux des résidents espagnols qui sont imposés.
Pour l'exonération de l'impôt sur la plus-value en France, c'est dans la Loi fiscale française. Les six mois idem. Je ne sais plus exactement dans quels articles, mais je peux chercher...

Non en France je n'ai pas de souci avec le calcul de la plus value mais c'est Espagne où je suis complètement dans le flou...Je viens d'interroger mon gestor mais il doit se renseigner et me recontacter et j'aimerais être fixée le plus rapidement possible sur notre sort et savoir si en fonction du montant on met en vente ou non! Donc il y a bien imputation c'est déjà une bonne chose, à présent reste à savoir le taux d'imposition en Espagne...si vous en avez une petite idée, merci une nouvelle fois de votre réponse!

Je dois vérifier, mais si je me rappelle bien cette plus-value est ajoutée à vos revenus et est donc imposée au taux marginal de votre imposition.
Le site étant basé sur l'échange d'informations entre les membres, pouvez-vous nous informer de la suite de votre dossier ?
Merci.

Le taux marginal est de 27% il me semble...

Ayubowan

ayubowan a écrit:

Le taux marginal est de 27% il me semble...

Ayubowan

Non, le taux marginal dans l'absolu est de 45% (après réforme de 2015). Le taux marginal relatif à son imposition est celui qui vous est appliqué sur la dernière tranche de vos revenus. Ci-après l'échelle des taux appliqués :
jusque 12450 le taux est de 19%
de 12450 à 20200 : 24%
de 20200 à 35200 : 30%
de 35200 à 60000 : 37%
au delà de 60000 euros : 45%.

Et bien Serge54, si vous avez raison et si je comprends bien le calcul nous serions donc imposés à 45%!!!!!! J'attends confirmation de vos dires et je prépare nos valises!!!

J'espère effectivement me tromper car le taux d'impôt sur les plus-values de biens espagnols est normalement de 3%, ce qui serait une fameuse discrimination par rapport aux plus-values sur des biens réalisés à l'étranger. J'ai fait une recherche rapide, mais je n'ai rien trouvé. Demain, si j'ai le temps, je ferai une recherche plus approfondie et si je trouve la réponse je vous en ferai part. De votre côté, merci d'en faire autant.

Bonne nuit,
Serge.

Merci Serge c'est vraiment très gentil à vous! Bien sûr je vous tiendrai au courant dès que j'aurai enfin l'info précise mais là je cherche encore et je ne trouve également tjs rien! Bonne nuit à vous également

Si cela peut vous aider

Conventions bilatérales pour éviter la double imposition

REVENUS IMMOBILIERS

Les revenus qu'"un résident d"un État contractant tire des biens immobiliers situés dans l"autre état contractant sont IMPOSABLES DANS CET ETAT.

Les gains qu"un résident d"un État contractant tire de l"aliénation de biens immobiliers visés à l"article 6 et situés dans l"autre ÉTAT CONTRACTANT  sont IMPOSABLES DANS CET ETAT

jeanpierrehonda1 a écrit:

Si cela peut vous aider

Conventions bilatérales pour éviter la double imposition

REVENUS IMMOBILIERS

Les revenus qu'"un résident d"un État contractant tire des biens immobiliers situés dans l"autre état contractant sont IMPOSABLES DANS CET ETAT.

Les gains qu"un résident d"un État contractant tire de l"aliénation de biens immobiliers visés à l"article 6 et situés dans l"autre ÉTAT CONTRACTANT  sont IMPOSABLES DANS CET ETAT

Merci, mais l'article 6, comme tous les autres, est complété par l'article 24
.                                                                         Article 24
                                                     Élimination des doubles impositions
1. En ce qui concerne la France...
2. En ce qui concerne l'Espagne, les doubles impositions sont évitées conformément aux
dispositions de la législation interne espagnole et aux dispositions suivantes :
a) Lorsqu'un résident d'Espagne reçoit des revenus ou possède de la fortune qui,
conformément aux dispositions de la Convention, sont imposables en France, l'Espagne
accorde sur l'impôt qu'elle perçoit sur le revenu ou sur la fortune de ce résident une
déduction d'un montant égal à l'impôt payé en France. Le montant ainsi déduit ne peut
toutefois excéder la fraction de l'impôt espagnol calculé avant déduction, correspondant,
selon le cas, aux revenus ou à la fortune imposables en France.
b) Lorsqu'il s'agit de dividendes payés par une société qui est un résident de France à
une société qui est un résident d'Espagne et détient directement au moins 10 pour cent du
capital de la société qui paie les dividendes, l'Espagne accorde la déduction de l'impôt
effectivement payé par la première société à raison des bénéfices qui servent au paiement
des dividendes, pour la part correspondant à ces dividendes, à condition que celle-ci soit
incluse dans l'assiette imposable de la société qui reçoit ces dividendes. Cette déduction ne
peut toutefois excéder la fraction de l'impôt sur le revenu, calculé avant déduction,
correspondant aux revenus imposables en France.
Pour l'application de l'alinéa précédent, il est nécessaire que la participation minimale d'au
moins 10 pour cent dans la société qui paie les dividendes ait été maintenue de manière
ininterrompue pendant la période de deux ans précédant immédiatement la date du
paiement des dividendes.
c) Lorsque, conformément à une disposition quelconque de la Convention, les revenus
qu'un résident d'Espagne reçoit, ou la fortune qu'il possède, sont exempts d'impôt en
Espagne, l'Espagne peut néanmoins, pour calculer le montant de l'impôt sur le reste des
revenus ou de la fortune de ce résident, tenir compte des revenus ou de la fortune
exemptés.
Pour résumer, l'article 6 détermine que les revenus immobiliers sont imposés dans l'état où se trouve le bien. La Loi Espagnole elle stipule qu'il faut imposer la totalité des revenus qu'un contribuable perçoit dans le monde entier. L'article 24.2 détaille les modalités pour que cette imposition globale ne donne lieu à une double imposition !

Bonjour, Je viens de contacter par email un avocat fiscaliste qui m'a été conseillé par notre député et celui-ci vient de me répondre qu'il me donnera l'info en échange d'une virement sur son compte de 121 euros!!! Le calcul doit, je suppose donc, être bien long à faire!!! ;-) Bien je continue donc mes recherches...

xilef a écrit:

Bonjour, Je viens de contacter par email un avocat fiscaliste qui m'a été conseillé par notre député et celui-ci vient de me répondre qu'il me donnera l'info en échange d'une virement sur son compte de 121 euros!!! Le calcul doit, je suppose donc, être bien long à faire!!! ;-) Bien je continue donc mes recherches...

Un avocat fiscaliste français ? Si c'est le cas et qu'il n'est pas "expert" dans l'application des conventions bilatérales en vue d'éviter les doubles impositions, il va probablement devoir chercher la bonne réponse avant de pouvoir faire le calcul au niveau du fisc espagnol. Il est même possible qu'il se renseigne auprès d'un de ses collègues espagnols; ce qui justifierait le montant de ses honoraires.
Et si vous alliez directement à l'Hacienda pour parler avec une personne du service qui s'occupe de l'application des conventions ? Dans les cas complexes, leur interprétation est souvent difficile et font régulièrement l'objet de circulaires d'application venant de la direction nationale...

J'ai beau chercher, je ne trouve aucun exemple d'imposition d'une plus-value réalisée sur un bien vendu à l'étranger. Par contre j'ai trouvé le taux d'imposition pour les plus-values sur les bien espagnols qui est de 21% sur la plus-value nette (les 3% prélevé sur le prix de vente des propriétaires vendeurs non-résidents est un précompte, le décompte final doit être présenté au vendeur endéans les six mois qui dois alors payer la différence, s'il y a un trop perçu, c'est au vendeur à demander le remboursement). ATTENTION ! avant le 1er janvier 2015, un abattement de 3% par année de possession était opéré sur le prix de vente, depuis cette date, seuls les frais réels sont déductibles (impôt de mutation, frais de notaire, travaux avec facture, frais d'agence…).
Mais ceci ne répond toujours pas à votre question. Toutefois, selon le principe de non-discrimination, l'impôt sur la plus-value nette ne pourrait dépasser 21% auxquels il faudrait déduire l'impôt déjà payé en France.
Je vais regarder dans la loi fiscale espagnole, je suppose que contrairement à ce que je pensais au départ, les plus-values ne sont pas taxées au taux marginal de votre impôt, mais à un taux ou une échelle de taux spécifique.

Premièrement, j'ai retrouvé dans la loi fiscale espagnole l'article qui détaille l'application de l'article 24.2 et que notre ami GIEL nous avait traduit quand il était membre du forum
Article 80. Déduction en ce qui concerne la double imposition internationale.
1.    Quand, parmi les revenus du contribuable, figurent des rendements ou profits patrimoniaux obtenus et imposés à l'étranger, le plus petit des montants suivants sera déduit :
     a.    Le montant effectif (prélevé) correspondant à l'étranger à un impôt de nature identique ou analogue à cet impôt (en Espagne) ou à l'impôt des revenus de non-résidents sur les dits rendements ou profits patrimoniaux.
     b.    Le résultat obtenu après application du taux moyen effectif d'imposition sur la partie de base liquidable (montant imposable) imposée à l'étranger.
2.    A cet effet, le taux moyen effectif d'imposition sera le résultat de la multiplication par 100 du quotient obtenu en divisant le montant liquidé par la base liquidable. A cette fin, il faudra différencier le taux d'imposition appliqué aux revenus généraux et (celui appliqué) à l'épargne, selon la provenance. Le taux d'imposition comptera deux décimales.
3.    Quand il est perçu des revenus à l'étranger d'un établissement permanent (siège d'une entreprise qui fonctionne plus de six mois sans discontinuer), la déduction en ce qui concerne la double imposition internationale prévue dans cet article sera d'application et, en aucun cas, il ne sera appliqué le processus d'élimination de la double imposition prévue à l'article 22 du texte revu de la Loi sur l'impôt des sociétés.

Secondement, j'ai trouvé la réponse sur le taux de taxation des plus-values nettes de la vente des biens immobiliers. Elles doivent être déclarées dans l'impôt sur le revenu correspondant de l'exercice d'imposition de la vente, et sont incluses dans la base d'imposition de l'épargne.
Les taux d'imposition sont appliqués :
Jusque 6.000 euros de plus-value nette : 19%
De 6000 à 50.000 : 21%
Au-delà de 50.000 : 23%

Pour conclure :
Votre plus-value française nette devrait donc être renseignée dans votre déclaration d'impôt de 2016 (si vous vendez en 2015) avec vos autres rentrées mobilières. Il lui sera appliquée l'échelle de taux qui précède et sera déduit ensuite l'impôt déjà payé en France, sans que cette opération ne puisse avoir pour effet de diminuer votre impôts sur les revenus d'épargne seulement imposés en Espagne.
ATTENTION :
La Cour de Justice Européenne a condamné la France début 2015 parce qu'elle perçoit la CSG/RDS sur les plus-values réalisées par les non résidents. L'Europe les considère comme des cotisations sociales et non un impôt. À ma connaissance, la France a de nouveau prévu cette perception dans sa loi de finance de 2016 (mais j'ai peut-être raté un épisode). En conséquence de quoi, la CSG/RDS n'est pas déductible de l'impôt espagnol (mais vous pouvez toujours tenter le coup, tant l'application des conventions fiscales sont sujettes à interprétations) ET il vous appartiendra d'introduire une réclamation auprès du fisc français pour vous faire rembourser de la CSG/RDS (si toutefois la France ne modifie pas sa loi de finance d'ici la vente).

Enfin, vu les montants qui sont en jeu, ne serait-il pas préférable de retourner une année fiscale en France, de vous domicilier dans le bien à vendre, vous seriez ainsi exonéré de tout d'impôt.

Tout ce qui précède est l'interprétation du résultat de mes recherches, aussi je réitère mon souhait de nous tenir informé de la suite de votre dossier.

Serge.

Merci Serge de vous donner autant de mal, c est vraiment tres gentil a vous! L avocat qui m a été conseillé est bien français mais résident en espagne et spécialisé dans le droit espagnol sinon bien sûr je ne l aurais pas contacté!
J ai de mon côté moi aussi trouvé l article dont vous faites référence sur les plus values réalisées par les espagnols de nationalité mais cela ne confirme pas que c est aussi le cas pour nous. Bon cela etant dit c est fort possible puisque  le calcul des revenus fonciers que nous percevons de nos biens en France est le même que pour les espagnols et d ailleurs l impôt est bien inférieur qu en france et nous n avons rien à payer!
Mais l information concernant les ventes est capitale pour nous car si le calcul de la plus value est le même et que celle ci est imputable sur celle réalisée en France, nous devrions payer 21000 euros moins 19000 donc 2000 euros seulement!!! Et là nous pourrions rester en espagne car je vous l avoue rentrer en france avec un enfant scolarisé depuis 9 ans dans une ecole espagnole ne m enchante pas du tout!!! Mais si il le faut nous le ferons...

Ah pendant que je vous ecrivais je n avais pas lu votre dernier message! Bien , je ne connais que trop bien l epineux dossier du remboursement des contributions sociales pour lesquels la France a été condamnée et nous sommes en attente de leur remboursement ... Et effectivement au vu de ce que je viens de lire il est preferable pour nous de rentrer en France car non seulement nos revenus fonciers seront implosés à 23 pour cent mais la csg crds (qui à partir de 2016 va par le tour de passe passe du gouvernement être remplacée par des contributions sociales pour le fond de retraite!) ne devrait pas être imputée. Et je ne m attaquerais pas une fois de plus au fisc français, toute la bataille pour le remboursement de la csg crds a été epuisante!!!
Cette fois l adition est bien trop lourde!!! Mais dès que j ai la reponse definitive de notre gestor je vous la communique. Merci encore pour tout le temps consacré et bonne journée à vous!

bonjour, j´aimerais vendre ma maison a Alcossebre pour en acheter une autre a Rosas, est-il vrai que dans ce cas j´echapperais a la plus value sur le montant reinvesti et que je dispose de 2 ans avant de racheter? je suis allée a Vinaros pour me renseigner , mais les personnes ne sont pas très compétentes sur ce sujet,
comment est calculé le montant de la plus value que je devrais acquitté si je ne reinvesti pas? merci de votre aide

Bonjour
C'est bizarre qu'on parle de double imposition car il y a 1 convention Franco/Espagnole qui fait qu'il n'y a + de double imposition (sauf pour les fonctionnaires français qui paieront toujours leurs impôts sur les revenus en France).

Concernant les biens immobiliers, vous êtes Français. Peut être que votre choix final (redevenir résidents Français), est le - pire pour échapper à la + value (sous réserve de conserver xxx années votre bien).

Même si nous essayons de trouver 1 solution à nos plans de vivre ici ou ailleurs, les fiscalités, les ententes entre pays vont encore évoluer, c'est sûr et pas en faveur des expatriés !. Ce serait trop beau que la France nous lâche comme ça, et que l'Espagne nous fasse éternellement des cadeaux fiscaux.  J'envisageais il y a quelques années 1 achat en Espagne pour la retraite, mais étant fonctionnaire (je paierais tjs mes impôts en France) et ayant 1 bien immobilier en France, pour l'instant, je ne vois pas d'autres choix que de garder mon bien ici, et peut être, + tard, louer en Espagne.

De toute façon, même si on paie plein pot en France, dites-vous qu'avoir 1 bien en France, dans 1 ville côtée, se revendra toujours mieux qu'en Espagne, sans compter qu'en Espagne, il y a aura éternellement ce problème de dessous de table, sans quoi, impossible ou de revendre votre bien (sans passer par 1 agence) !. Conséquence : votre bien en Espagne n'aura pas de + value, mais de +, sera très difficile en revente.

Ce post est très intéressant, à vous suivre. Bon week-end

bonjour ,
je suis français résident en espagne et proprietaire de ma maison en espagne, j´ai quitté la france en 1987 , donc je ne possède rien en france, je d´sire vendre ma maison en espagne pour acheter de nouveau en espagne en effectuant bien sur une plus value car j´ai beaucoup investi en travaux dans cette maison,
ma question est: si je reinvesti en espagne est-il vrai que je dispose de 2 ans et que dans le cas ou j´investi la totalité de ma vente , j´échappe a l´impot sur +value, quels sont les frais déductibles de la + value et comment est calculé cet impot.

Bonjour,
Je reviens vers vous pour une autre question...
J'aimerais savoir la durée de la procédure d'expulsion pour un locataire mauvais payeur...j'ai lu 3 mois mais cela me parait court comparé à la France et surtout est-ce seulement de la théorie et le locataire peut-il faire comme en France des appels interminables avec trêves hivernales et autres,,,
D'autre part, est-ce que les jeunes sans garant trouve un logement facilement à la différence de la France???
Merci de vos réponses