Si eres como la mayoría de los expatriados que buscan comprar una vivienda en el extranjero, probablemente necesitarás una hipoteca. Esto suele implicar solicitarla en un banco o entidad financiera del país donde se encuentra la propiedad. El proceso puede ser distinto y más complejo que en tu país de origen, especialmente para no residentes, ya que las instituciones financieras son cautelosas a la hora de conceder préstamos a través de fronteras. En algunos lugares, el camino desde la solicitud hasta la aprobación es relativamente sencillo, pero en otros puede ser mucho más complicado.
La buena noticia es que los bancos y las entidades hipotecarias de muchos países abren sus puertas a los inversores extranjeros y a los expatriados que buscan comprar una vivienda. Entre los más destacados están los vecinos ibéricos: España y Portugal. Ambos llevan mucho tiempo siendo destinos predilectos para expatriados, con sistemas bien consolidados y bancos que cuentan con departamentos específicos para clientes internacionales. Es posible conseguir una hipoteca incluso sin ser residente permanente.
Como ocurre con cualquier hipoteca o préstamo, la capacidad de pago es clave, y muchas entidades ofrecen hipotecas para no residentes con un porcentaje de financiación (LTV) limitado al 60 % o 70 %, frente al 80 % aproximado que se concede a los residentes locales (a menudo cercano al 60 % en España). Los trámites legales son relativamente sencillos, aunque pueden alargarse, y en algunos lugares encontrarás asesoramiento bilingüe si no hablas el idioma del país de acogida.
El Reino Unido sigue siendo un destino muy popular entre los expatriados, pese al Brexit, aunque el proceso puede resultar más complejo para algunos ciudadanos europeos. Todavía es posible conseguir una hipoteca como no residente, pero la oferta de entidades es más reducida que para los residentes. En la mayoría de los casos, necesitarás una cuenta bancaria en el país, un buen historial crediticio y una entrada considerable, de al menos el 25 % del valor de la propiedad, aunque los requisitos varían según la entidad.
Si vives en el Reino Unido y tienes el estatus de residente, el proceso se vuelve mucho más sencillo. No obstante, las entidades prestamistas suelen fijarse en el tiempo que te queda de visado y en tu trayectoria laboral. Muchas prefieren que a los solicitantes les queden al menos 12 meses de visado. Si no cuentas con ese recorrido como residente, quizá tengas que recurrir a entidades especializadas en expatriados, que suelen aplicar tipos de interés más altos.
Los Emiratos Árabes Unidos, y en especial Dubái, fomentan activamente la inversión extranjera en el sector inmobiliario. Como consecuencia, ofrecen uno de los procesos hipotecarios para expatriados más sencillos. Una entrada del 20 % al 25 % es habitual para los expatriados residentes, y bastante mayor para los no residentes (en torno al 35 % o 40 %, o incluso más).
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Barreras más altas
Sin embargo, conseguir una hipoteca no resulta tan sencillo en otros países, donde los marcos regulatorios más estrictos y las prácticas bancarias conservadoras levantan barreras más altas.
Los bancos alemanes, por ejemplo, son conocidos por su prudencia, lo que dificulta conseguir una hipoteca siendo expatriado. Por lo general, las entidades prefieren que el solicitante tenga un permiso de residencia permanente o un contrato indefinido con un empleador alemán. Sin estos requisitos, es posible que tengas que aportar una entrada mucho mayor y enfrentarte a condiciones más estrictas, como tipos de interés más altos.
Si estás pensando en comprar una propiedad en Australia y eres no residente, primero tendrás que solicitar una autorización al Foreign Investment Review Board (FIRB). Este organismo asesor del Gobierno evalúa las propuestas de inversión extranjera, incluida la compra de inmuebles. Sin la aprobación del FIRB, los no residentes no pueden adquirir una propiedad. Estas normas buscan equilibrar la inversión extranjera con las necesidades de vivienda de la población local.
En el momento de redactar este artículo, Australia mantiene una prohibición temporal que impide a los extranjeros comprar propiedades en el país. Entró en vigor el 1 de abril de 2025 y se mantendrá hasta el 31 de marzo de 2027.
Los extranjeros pueden comprar propiedades en los Países Bajos sin restricciones y, en muchos casos, financiar hasta el 100 % del valor de la vivienda, igual que los ciudadanos neerlandeses. No obstante, por lo general, hay que vivir y trabajar en el país para poder acceder a este nivel de financiación. Si cobras tu sueldo en una divisa extranjera, las entidades pueden aplicar una reducción del 10 % al 20 % sobre el valor calculado de tus ingresos. Esto se hace para tener en cuenta las fluctuaciones cambiarias y puede reducir tu capacidad total de endeudamiento.
Jurisdicciones más restrictivas
En algunos destinos muy demandados por los expatriados, las normas son aún más estrictas. En Suiza, la legislación conocida como Lex Koller limita considerablemente la posibilidad de que los no residentes compren una propiedad, sobre todo en zonas económicas importantes como Ginebra y Zúrich. Su principal objetivo es evitar la especulación extranjera y preservar la vivienda para los ciudadanos suizos. Existen excepciones en algunas regiones turísticas, como ciertas zonas del Valais y los Grisones, donde los no residentes pueden adquirir segundas residencias autorizadas. Eso sí, ten en cuenta que hay cuotas muy estrictas para los compradores extranjeros.
En algunos países nórdicos también rigen normas estrictas. En Dinamarca, los compradores extranjeros que lleven menos de cinco años residiendo en el país tienen que solicitar un permiso al Ministerio de Justicia para poder comprar una vivienda.
Las entradas más altas suelen ser innegociables, así que cuenta con que tendrás que aportar entre un 25 % y un 40 % para compensar el riesgo que perciben las entidades.
Prepara una documentación exhaustiva, que incluya varios años de declaraciones de impuestos, un año de extractos bancarios, contratos laborales y un justificante del origen del dinero de la entrada.
Ten previstas las fluctuaciones cambiarias si cobras en una divisa distinta a la de tu hipoteca.
Busca asesoramiento experto a través de un bróker hipotecario internacional independiente o un asesor financiero transfronterizo.
Paul, exguionista y productor de la BBC especializado en programas de ciencia y noticias, lleva más de 15 años viviendo en España como expatriado y trabaja como escritor freelance. En su tiempo libre, a Paul le gusta leer, nadar y dar largos paseos por la costa.
