Comprar una propiedad en Australia
Si está planeando una mudanza a largo plazo o permanente a Australia, la compra de una propiedad puede ser algo que considere para usted y su familia. Si no eres residente permanente en Australia, puedes comprar una propiedad en Australia, pero existen restricciones. Desglosamos lo que necesita saber sobre la búsqueda de vivienda en Australia y lo que debe tener en cuenta como expatriado que entra en el mercado inmobiliario.
Encontrar una propiedad en Australia
La mejor manera de encontrar y ver las propiedades que le interesa comprar en Australia es en línea a través de sitios web inmobiliarios populares como Real Estate, Domain o Property.. Estos sitios cubren todos los estados de Australia, y puede filtrar su búsqueda por tipo de alojamiento (apartamento, casa, adosado, estudio), precio, dormitorios, superficie y aspectos estéticos, como garajes o balcones).
Antes de iniciar la búsqueda de alojamiento en Australia, conviene tener una idea clara de tu presupuesto y tus deseos. Investiga las regiones en las que deseas vivir y hazte una idea de los tipos de propiedades disponibles. Le recomendamos que elabore una lista de cosas imprescindibles y tenga una idea de lo que está dispuesto a ceder. Cualquiera que haya comprado o vendido una casa le dirá que el proceso siempre acaba siendo más largo y complejo de lo previsto. Así que prepárese para tomarse su tiempo.
Es muy recomendable contratar a un agente inmobiliario (más información sobre este tema más adelante), ya que tiene un conocimiento muy matizado del mercado inmobiliario australiano y dispondrá de contactos para la búsqueda de vivienda a los que no podrá acceder si se limita a buscar por Internet.
Subasta y venta privada de propiedades en Australia
Los propietarios de viviendas en Australia tienen la opción de vender su propiedad a través de una subasta o una venta privada. La elección del método de venta depende del tipo de propiedad, de las preferencias del vendedor y, por supuesto, del estado actual del mercado inmobiliario.
Las subastas son una forma popular de vender propiedades en Australia, sobre todo en ciudades importantes como Sídney y Melbourne. Las subastas pueden crear una sensación de urgencia y competencia entre los compradores, lo que puede dar lugar a un precio de venta más elevado. Por el contrario, las ventas privadas implican la negociación entre el vendedor y los compradores interesados sin la subasta pública. Las ventas privadas pueden ofrecer un mayor control sobre el proceso de venta, y no existe el riesgo de que la venta fracase, como podría ocurrir en una subasta. Sin embargo, el proceso puede llevar más tiempo y el precio final de venta puede ser inferior al que se consigue en una subasta.
Agentes inmobiliarios en Australia
La mayoría de los australianos recurren a agentes inmobiliarios para comprar o vender una propiedad. Los agentes inmobiliarios conocen el mercado y pueden ser de gran ayuda, sobre todo si no conoce el país ni el sistema. Un buen agente inmobiliario le ayudará tanto en la búsqueda de vivienda como en las negociaciones. Puede ayudarle a encontrar propiedades que se ajusten a sus criterios y a su presupuesto, organizar inspecciones y asesorarle sobre el mercado inmobiliario local.
Los agentes inmobiliarios suelen cobrar una comisión basada en el precio de venta de la propiedad, que normalmente paga el vendedor. Aunque es posible comprar o vender una propiedad sin recurrir a un agente inmobiliario, muchas personas optan por contratar a uno para que les ayude en el complejo proceso de compra o venta de una propiedad en Australia.
Precios de la propiedad en Australia
La regla general es que cuanto más se aleje del centro de la ciudad, más barata y grande será la propiedad. Australia ha sido testigo de un auge inmobiliario considerable, con precios medios de la vivienda en Sídney y Melbourne superiores al millón de dólares. Esto ha hecho que muchos australianos se resignen a no ser nunca propietarios o a mudarse lejos del centro de la ciudad. Siempre es bueno echar un ojo a las zonas emergentes, y los sitios web citados a veces pueden servir de ayuda. Si no, una simple búsqueda en Google le dará algunas recomendaciones.
Por desgracia, el mercado de la vivienda en Australia ha experimentado un importante aumento de precios en los últimos años. En 2023, el precio medio de la vivienda en el conjunto de las capitales australianas alcanzó la cifra récord de 851.386 $, mientras que el precio medio por unidad en las capitales australianas fue de 612.755 $.
El aumento de los precios se ha debido a una combinación de factores, como los bajos tipos de interés, los incentivos del Gobierno para los compradores primerizos y la escasez de propiedades disponibles. Sin embargo, el rápido aumento de los precios ha hecho cada vez más difícil para muchos australianos entrar en el mercado inmobiliario. Los precios medios de la vivienda más elevados se registran en Sídney, donde el precio medio de la vivienda es de 1.300.000 dólares, seguida de Melbourne, con 1.000.000 dólares. Otras ciudades con precios medios elevados son Canberra, Perth y Brisbane. Mientras tanto, las ciudades más asequibles para la vivienda son Hobart y Adelaida, donde el precio medio de la vivienda ronda los 500.000 dólares.
Hipotecas en Australia
Si es usted un expatriado en Australia que desea comprar una vivienda, debe saber que los bancos australianos suelen considerar a los expatriados como prestatarios de alto riesgo, por lo que es posible que se enfrente a criterios de préstamo más estrictos que un residente permanente. Esto puede incluir la exigencia de un depósito más elevado o pruebas de empleo e ingresos estables. También es esencial conocer los distintos tipos de hipotecas disponibles, como tipos variables o fijos, y las comisiones asociadas. Los expatriados deben ser conscientes de las posibles implicaciones fiscales de contratar una hipoteca, sobre todo si piensan alquilar la vivienda. Siempre es una buena idea buscar asesoramiento profesional de un agente hipotecario o asesor financiero antes de tomar cualquier decisión financiera importante.
El proceso de compra de una propiedad en Australia
Una vez que hayas encontrado una propiedad que te interese, tienes que hacer las diligencias debidas. La mayoría de las transacciones inmobiliarias en Australia requieren un abogado o conveyancer que ayude a asegurarse de que se siguen las formalidades. Es una buena idea contratar a esta persona al principio de la operación. También necesitarás un agente hipotecario y tendrás que solicitar la aprobación de la hipoteca.
Mientras todo esto se lleva a cabo, debe asegurarse de haber inspeccionado a fondo la propiedad para comprobar que cumple sus requisitos y no presenta problemas importantes. Esto puede implicar la contratación de un inspector de edificios o un ingeniero y la obtención de un informe completo sobre el historial de la propiedad.
Tras las inspecciones y la obtención de todos los datos que necesite sobre la propiedad, si aún desea seguir adelante, el siguiente paso es hacer una oferta al vendedor (o, si se trata de una subasta, presentar una puja). Si el vendedor acepta, tendrá que firmar un contrato de compraventa y pagar un depósito.
Tras firmar el contrato de compraventa, su agente de la propiedad inmobiliaria o abogado le ayudará con los aspectos legales de la compra. Se asegurará de que el título de propiedad esté claro y de que se cumplan todos los requisitos legales antes de la liquidación final.
El día de la liquidación, se paga el precio de compra restante y se le transfiere la propiedad del inmueble. Recibirá las llaves de la vivienda y el proceso de compra habrá finalizado.
¿Cómo pueden los expatriados comprar una propiedad en Australia?
Residentes extranjeros en Australia
Si es residente extranjero, no puede comprar una vivienda residencial establecida en Australia, ni directamente a su nombre ni a través de una relación fiduciaria o de negocios. Se pueden aplicar sanciones severas por infringir esta ley. La Foreign Investment Review Board (FIRB) le clasifica como extranjero no residente si es titular de un visado que le permite permanecer en Australia durante 12 meses o menos. La FIRB es un organismo regulador gubernamental creado para garantizar que las ventas de inmuebles en Australia a no residentes se realicen de conformidad con la ley. Sin embargo, los residentes extranjeros pueden comprar otros tipos de propiedades residenciales australianas, incluidas viviendas nuevas, terrenos baldíos y propiedades que vayan a ser reurbanizadas previa aprobación de la FIRB. Se requieren solicitudes y tasas de solicitud para que la junta revise su situación antes de poder realizar una compra.
Residentes temporales en Australia
Si usted es un residente temporal, puede comprar una vivienda establecida para vivir como su única residencia en Australia después de obtener primero la aprobación de la FIRB. La propiedad no puede ser alquilada como propiedad de inversión mientras sea residente temporal, y se le puede exigir que venda la propiedad si abandona Australia de forma permanente. Se le clasifica como residente temporal si es titular de un visado temporal, que le permite permanecer en Australia durante más de 12 meses, y/o si reside en Australia y ha solicitado un visado permanente mientras disfruta de un visado puente hasta que se haya tomado una decisión sobre su solicitud.
Subvenciones para compradores de primera vivienda en Australia
Algunos estados ofrecen incentivos o subvenciones a los compradores de su primera vivienda. Lamentablemente, los residentes temporales no pueden optar a estas promociones. Algunos estados, como Nueva Gales del Sur, Queensland y Victoria, también cobran un tipo más alto del impuesto de timbre, o impuesto de compra, a los compradores de vivienda no residentes para reducir la compra de propiedades por parte de no residentes. Por lo tanto, si puede optar pronto a la residencia permanente, o si su cónyuge o pareja va a hacerlo, a veces merece la pena esperar antes de hacer la compra.
Por lo general, para poder optar a la subvención para compradores de vivienda por primera vez, debe adquirir una vivienda en Australia por primera vez. Además, debe comprar la vivienda para vivir en ella y no como inversión, debe ser residente permanente o ciudadano y el valor de la vivienda debe ser inferior a una cantidad determinada. En Nueva Gales del Sur, el valor actual es de 800.000 dólares australianos o menos.
Residencia permanente en Australia
Una vez que obtenga la residencia permanente en Australia, tendrá plenos derechos de compra de propiedades. Puede adquirir una propiedad para uso exclusivo o como inversión. Los residentes permanentes también pueden optar a subvenciones para compradores de vivienda por primera vez si están disponibles en su estado de residencia. No se requiere la aprobación de la FIRB para estas compras, y los residentes permanentes pueden tener más oportunidades de obtener préstamos para la compra de vivienda que los no residentes.
Importante:
Si tiene intención de comprar una propiedad en Australia, sepa que se aplican muchos impuestos (seguros, derechos de timbre, impuestos locales, etc.).
