Acquistare un immobile all'estero in coppia: siete tutelati?

Matrimonio, unione civile, convivenza… che impatto hanno sul progetto di acquisto immobiliare all'estero?

Il proprio status di coppia è riconosciuto nel Paese di destinazione? È la prima domanda da porsi prima di prendere in considerazione un acquisto immobiliare. La questione emerge già nelle prime fasi dell'espatrio, quando si tratta di ottenere un visto. Una coppia riconosciuta come tale nel proprio Paese, infatti, non lo è necessariamente all'estero: due partner possono essere considerati celibi o nubili in un altro Stato, e viceversa. È il caso, ad esempio, dei conviventi, delle persone unite civilmente o di chi ha contratto un matrimonio consuetudinario o religioso.

Il matrimonio civile è, a oggi, la forma di unione più riconosciuta a livello internazionale. Conferisce diritti e doveri ai coniugi ed è anche quella che offre maggiori tutele in caso di acquisto immobiliare, pur restando decisivo il regime patrimoniale scelto.

Questo non significa che le altre forme di unione non siano valide: unione civile, convivenza di fatto, matrimonio consuetudinario e matrimonio religioso possono essere riconosciuti dalle singole legislazioni nazionali. La tutela offerta, però, è spesso inferiore a quella del matrimonio civile, soprattutto nel caso della convivenza di fatto. Il matrimonio civile può inoltre essere affiancato da una cerimonia consuetudinaria o religiosa, che tuttavia non sempre ha valore ufficiale per lo Stato.

Per ottenere un visto o un permesso di soggiorno, i coniugi devono spesso dimostrare di aver contratto un matrimonio civile. Resta quindi la via più sicura per espatriare come coppia.

Unione civile e acquisto immobiliare all'estero

Nei Paesi che riconoscono l'unione civile, acquistare un immobile è possibile. Entrambi i partner risulteranno comproprietari in proporzione al rispettivo contributo economico, secondo il regime dell'indivisione. È comunque consigliabile rivolgersi a un esperto in espatrio e diritto immobiliare, per evitare spiacevoli sorprese. Nell'atto di acquisto, ad esempio, è indispensabile indicare la quota di ciascun partner. In caso di scioglimento dell'unione, l'immobile potrà essere venduto solo con il consenso di entrambi; in caso di disaccordo, sarà il giudice a poterne ordinare la vendita. I Paesi che riconoscono l'unione civile sono numerosi: Canada, Brasile, Argentina, gran parte degli Stati dell'Unione europea, Svizzera, Sudafrica e altri ancora.

Convivenza di fatto e acquisto immobiliare all'estero

Vale la pena precisare che il termine "convivenza" può creare confusione. I Paesi che riconoscono questa forma di unione, come il Canada, distinguono la convivenza di fatto, intesa come unione stabile tra due persone che condividono un progetto di vita, dalla semplice frequentazione, in cui non esiste una coabitazione stabile. Nel primo caso, ai conviventi sono riconosciuti alcuni diritti, anche se la tutela resta nettamente inferiore rispetto al matrimonio civile.

Come i partner uniti civilmente, anche i conviventi che acquistano un immobile all'estero sono generalmente soggetti al regime dell'indivisione. Possono inoltre costituire una società immobiliare di diritto privato. Resta però il fatto che i Paesi che riconoscono la convivenza di fatto sono ancora pochi. Anche in questo caso, il supporto di professionisti esperti è fondamentale, soprattutto per chi intende acquistare casa all'estero senza essere sposato civilmente.

L'impatto del regime patrimoniale sull'acquisto immobiliare della coppia espatriata

È bene ricordare, innanzitutto, che non tutti i regimi patrimoniali sono riconosciuti allo stesso modo in ogni Paese. Il regime scelto ha però un peso decisivo sugli acquisti mobiliari e immobiliari della coppia, espatriata o meno: stabilisce infatti se i beni acquisiti durante il matrimonio appartengano a entrambi i coniugi o solo a chi li acquista.

L'espatrio può aggiungere un ulteriore livello di complessità. Il regime patrimoniale scelto dalla coppia, o la forma di unione adottata, come la convivenza di fatto, deve essere riconosciuto nel Paese di destinazione perché i diritti di ciascun partner siano tutelati.

Le conseguenze sull'investimento immobiliare non sono trascurabili. Chi è il reale proprietario dell'immobile acquistato prima del matrimonio? La proprietà sarà condivisa tra i coniugi? A chi spetterà la casa in caso di divorzio? A seconda del regime scelto, il coniuge espatriato potrebbe ritrovarsi comproprietario dell'immobile oppure, al contrario, privo di qualsiasi diritto.

I principali regimi patrimoniali e le loro conseguenze sull'acquisto immobiliare

In generale, si distinguono cinque grandi regimi.

Comunione differita dei beni: i beni mobili e immobili acquisiti prima e durante il matrimonio sono comuni a entrambi i coniugi. Questo regime è applicato, tra gli altri, in Finlandia, Danimarca e Colombia.

Separazione dei beni: ciascun coniuge conserva l'intero patrimonio acquisito prima e durante il matrimonio. È il regime base in molti Paesi, tra cui Giappone, Senegal, Malaysia, Emirati Arabi Uniti (EAU), Marocco, Singapore, Maldive, Gabon e Mali.

Comunione ridotta agli acquisti: ciascun coniuge mantiene la piena proprietà dei beni mobili e immobili acquisiti prima del matrimonio. I beni acquistati durante il matrimonio diventano invece comuni e la loro proprietà è condivisa tra i coniugi. Questo regime è adottato in molti Paesi, tra cui Ucraina, Thailandia, Costa d'Avorio, Filippine, Francia, Brasile e Portogallo.

Partecipazione agli acquisti: durante il matrimonio, ciascun coniuge conserva la proprietà dei suoi beni, come nel regime di separazione. In caso di divorzio, si applica però il principio della comunione ridotta agli acquisti. Il tribunale stabilisce l'incremento patrimoniale maturato durante il matrimonio: se il saldo è positivo, i coniugi si dividono il valore dell'accrescimento; se è negativo, la perdita resta a carico del coniuge che l'ha subita. Questo regime è in vigore in Turchia, Germania, Grecia e Taiwan.

Separazione con distribuzione giudiziale: ciascun coniuge conserva il suo patrimonio durante il matrimonio. In caso di divorzio, è il tribunale a ripartire i beni tra i coniugi. Questo regime è applicato in Australia, Nuova Zelanda, Canada, ad eccezione del Québec, e Stati Uniti, ad eccezione di alcuni Stati.

Caso pratico: è possibile acquistare in coppia in Medio Oriente?

Il conflitto in Medio Oriente ha messo in secondo piano un'altra tendenza degli ultimi anni: sempre più Paesi della regione stanno diventando destinazioni interessanti per gli investimenti immobiliari. Un tempo riservato ai cittadini locali, il mercato si è progressivamente aperto agli stranieri, pur con alcune limitazioni, come l'acquisto in aree specifiche individuate dalle autorità o l'obbligo di dimostrare il proprio status di coppia.

L'Arabia Saudita è stata a lungo uno degli Stati più restrittivi. Con la Vision 2030, però, le regole si sono gradualmente allentate, consentendo agli stranieri di acquistare immobili nelle zone designate, sia come residenza principale sia a fini di investimento, previa autorizzazione della Real Estate General Authority (REGA), che ha recentemente aperto la propria piattaforma ufficiale. Il REGA ha inoltre lanciato Saudi Properties, un portale che permette agli stranieri di avviare le pratiche di acquisto anche dall'estero. Resta però un aspetto fondamentale: lo status di coppia deve essere ufficialmente riconosciuto. Gli espatriati devono quindi essere legalmente sposati e in grado di dimostrarlo.

Acquistare in coppia negli Emirati Arabi Uniti (EAU)

Un numero crescente di espatriati si orienta verso gli EAU, conosciuti per le norme più flessibili nei confronti degli stranieri. Gli Emirati hanno effettivamente allentato le restrizioni sulla convivenza tra persone non sposate civilmente: dalla fine del 2020, la coabitazione tra partner non uniti in matrimonio è legalmente ammessa.

A Dubai è possibile acquistare un immobile (in una zona dedicata) anche come coppia non sposata. Il percorso è però più complesso e offre minori tutele rispetto a quello previsto per le coppie sposate civilmente. Per quanto riguarda il mutuo, ad esempio, le banche chiedono generalmente il certificato di matrimonio per esaminare una richiesta congiunta di finanziamento. Alcune banche potrebbero valutare le domande di coppie non sposate, a condizione che entrambi i partner dispongano di redditi stabili e adeguati. Ogni partner deve inoltre essere in possesso di un visto di residenza.

Un altro aspetto fondamentale riguarda la tutela dell'investimento. Per le coppie non sposate si consiglia di redigere un contratto di comproprietà conforme alla legislazione emiratina. Il contratto dovrà indicare la quota di proprietà detenuta da ciascun partner, nonché le rispettive responsabilità: importo del contributo, quota di rimborso, spese a carico, soluzioni in caso di controversia o di separazione, e così via.

Acquisto immobiliare all'estero in coppia: i consigli pratici

Prima di intraprendere un progetto di acquisto immobiliare all'estero, è necessario verificare che il proprio status lo consenta.

È importante valutare tutti gli scenari possibili: cosa ne sarà dell'immobile in caso di divorzio o di decesso?

La redazione di un contratto matrimoniale è fondamentale: occorre specificare il regime patrimoniale prescelto.

In assenza di un contratto matrimoniale, si applicherà automaticamente il regime previsto dalla legislazione del Paese in cui viene effettuato l'acquisto.

Redigere un testamento è altrettanto importante: permette di stabilire a chi andrà l'immobile in caso di decesso.

Massima cautela anche in caso di richiesta di un mutuo immobiliare: acquistare in coppia non elimina i possibili rischi.

In linea generale, il co-mutuatario si impegna a rimborsare da solo le rate mensili qualora l'altro partner risulti inadempiente.