Acheter un bien immobilier à Berne implique de connaître les règles qui s'appliquent aux acquéreurs étrangers. La loi Lex Koller encadre l'accès à la propriété en fonction notamment de la nationalité et du statut de résidence en Suisse. Par ailleurs, l'achat d'un bien immobilier ne permet pas, à lui seul, d'obtenir un titre de séjour. Pour les ressortissants de l'UE et de l'AELE domiciliés en Suisse, l'accès est libre et identique à celui des citoyens suisses ; pour les autres, une autorisation cantonale peut être nécessaire. Le marché lui-même est parmi les plus onéreux du pays, avec un prix moyen de 9 157 CHF par m² à l'échelle de la ville, et des spécificités bernoises notables : une offre d'achat structurellement limitée, un impôt progressif sur les gains immobiliers avec des majorations dissuasives en cas de revente rapide, et un notaire cantonal obligatoire dont le rôle va bien au-delà de la simple formalité.
Les étrangers peuvent-ils acheter un bien immobilier à Berne ?
La réponse dépend entièrement de votre nationalité et de votre statut de résidence en Suisse. La loi fédérale sur l'acquisition d'immeubles par des personnes à l'étranger, connue sous le nom de Lex Koller, encadre strictement l'accès à la propriété immobilière pour les acheteurs étrangers. Les ressortissants de pays tiers résidant à l'étranger, ainsi que les étrangers vivant en Suisse sans permis C ni nationalité de l'UE ou de l'AELE, doivent en principe obtenir une autorisation de l'autorité cantonale compétente avant de pouvoir acheter.
Les ressortissants de l'UE et de l'AELE qui disposent d'un droit de séjour et ont leur résidence principale en Suisse bénéficient des mêmes droits d'acquisition que les citoyens suisses : aucune autorisation Lex Koller n'est requise pour eux. Il faut cependant noter que le simple fait de résider en France ou en Belgique ne déclenche pas cette exemption : c'est le domicile effectif en Suisse qui compte. Un citoyen européen installé à Berne et titulaire d'un permis de séjour valide achète donc librement, comme n'importe quel résident suisse.
Pour un achat dans la ville de Berne, l'autorité Lex Koller compétente est le Regierungsstatthalteramt de la commune concernée. Cette autorité détermine si la transaction nécessite une autorisation et si celle-ci peut être accordée. Une résidence principale peut être acquise sans autorisation lorsque l'acheteur ou sa famille a un domicile légal et effectif à Berne. En revanche, l'acquisition d'un logement de vacances ou d'un bien locatif par un non-résident est soumise à des règles bien plus restrictives.
Point fondamental : la propriété d'un bien immobilier en Suisse n'ouvre aucun droit à un permis de séjour suisse. La Confédération l'indique explicitement, et la Suisse ne dispose d'aucun programme de visa lié à l'investissement immobilier. Par ailleurs, les personnes morales étrangères peuvent acquérir des biens en Suisse sans autorisation Lex Koller lorsque le bien sert à exploiter une entreprise, mais les appartements résidentiels ne peuvent généralement pas être achetés par une structure de société étrangère, sauf dans des cas très limités.
Bon à savoir : En avril 2026, le Conseil fédéral a ouvert une consultation sur un durcissement de la Lex Koller, dont une proposition obligeant les ressortissants de pays tiers achetant une résidence principale à obtenir une autorisation, ainsi qu'une obligation de vente dans les deux ans suivant un déménagement. Ces propositions n'avaient pas encore force de loi au moment de la rédaction de cet article. Les acheteurs hors UE/AELE ont tout intérêt à surveiller l'issue de cette consultation avant de s'engager.
La ville de Berne est organisée en six districts officiels, chacun offrant un profil de prix et de mode de vie distinct. Avant de vous lancer dans une recherche de bien, il est utile de savoir lequel correspond à votre situation.
La Innere Stadt (vieille ville, Stadtteil I), classée au patrimoine mondial de l'UNESCO, offre une centralité maximale et un cadre historique exceptionnel. L'offre de logements y est contrainte par le tissu historique : les biens sont haut de gamme, et les acheteurs doivent vérifier attentivement l'état du bâtiment, les restrictions liées à la rénovation, l'accès aux ascenseurs et les nuisances sonores avant de s'engager.
À l'est du centre, Kirchenfeld-Schosshalde est le quartier résidentiel établi qui attire le plus les professionnels et les retraités en quête de rues calmes proches des institutions. Il figure parmi les secteurs haut de gamme de la ville. Dans le même registre résidentiel, mais avec une atmosphère plus universitaire et commerçante, Länggasse-Felsenau est régulièrement recommandé aux nouveaux arrivants pour son équilibre entre commodités urbaines, cafés, bonnes connexions en transports en commun et niveau de prix intermédiaire à élevé.
Breitenrain-Lorraine se distingue par son caractère de quartier vivant : restaurants, bars et vie de proximité en font l'un des secteurs les plus animés pour les résidents qui souhaitent une atmosphère à la fois dynamique et résidentielle, à des prix intermédiaires. Plus au sud, Mattenhof-Weissenbühl représente un premier choix pratique pour les familles et les retraités : calme, relativement proche du centre, de l'Aar et du Gurten, ce quartier offre un bon rapport entre tranquillité et accessibilité.
Pour ceux qui privilégient la surface habitable et un budget moins élevé, Büumpliz-Oberbottigen, le grand district résidentiel à l'ouest, est le secteur à explorer en premier. L'offre de logements y est plus importante et les prix plus accessibles, mais le district est vaste et hétérogène : il faut examiner soigneusement la micro-localisation, l'accès au tram ou au S-Bahn et l'environnement immédiat de la rue, car les conditions de vie peuvent varier considérablement d'un sous-secteur à l'autre.
Enfin, Viererfeld/Mittelfeld n'est pas encore un quartier résidentiel établi mais une zone de développement en cours. Le projet prévoit des jardins familiaux, un grand parc public, une nouvelle école et des équipements sportifs, ce qui en fait un secteur à surveiller pour les familles acheteuses. Le développement étant progressif, il est indispensable de vérifier les délais de livraison et la disponibilité des unités avant toute réservation.
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Prix de l'immobilier à Berne
Berne est un marché résidentiel à prix élevé, comparable à celui des grandes agglomérations françaises de premier rang, mais avec une particularité notable : la grande majorité des habitants à Berne sont locataires, et le marché de l'achat reste étroit. Le prix moyen toutes catégories confondues s'établit à environ 9 157 CHF par m² (environ 9 771 EUR) à l'échelle de la ville (RealAdvisor). L'écart entre le centre et la périphérie est significatif : dans le centre-ville, les appartements atteignent en moyenne 15 475 CHF/m² (environ 16 526 EUR), contre environ 12 344 CHF/m² (environ 13 183 EUR) hors centre, un niveau qui reste élevé à l'échelle internationale.
Pour les maisons, la médiane se situe à 1 290 000 CHF (environ 1 377 000 EUR) pour un bien de quatre pièces, avec une fourchette allant de 895 000 CHF (environ 955 000 EUR) à 1 850 000 CHF (environ 1 975 000 EUR). Les prix sont en hausse : le marché a enregistré des progressions annuelles d'environ +2,2 % pour les maisons et +2,3 % pour les appartements (RealAdvisor). Berne se situe en dessous de Zurich et Genève sur l'échelle des prix, mais au-dessus de Bâle-Ville sur certaines mesures, ce qui la place fermement dans la catégorie des villes suisses à coût élevé.
Types de biens immobiliers à Berne
Le marché à l'achat à Berne est dominé par les appartements en immeubles collectifs, vendus sous le régime de la Stockwerkeigentum (copropriété par étage). On y trouve des appartements rénovés, des unités Attika et Attika-Duplex (terrasse en toiture), des formats duplex et maisonette, ainsi que des appartements dans des immeubles de grande hauteur. La notation suisse compte les pièces en incluant le salon dans le décompte : un appartement de 4,5 pièces comprend généralement 3 chambres, un séjour et une demi-pièce. Pensez à demander systématiquement le plan et la surface nette en m² pour comparer les biens entre eux.
Un point à vérifier impérativement avant toute signature : certains appartements à Berne sont construits sur un terrain en Baurecht (droit de superficie), généralement appartenant à la ville. Dans ce cas, l'acheteur est propriétaire de l'appartement mais pas du sol sous-jacent, et ce droit prend fin à une date précisée dans l'acte (par exemple 2086 dans certaines annonces actuelles). Renseignez-vous sur la date de restitution (Heimfall) et les conditions associées avant toute réservation, car ce paramètre influence la valeur de revente et les conditions de financement.
Les places de parking sont souvent vendues séparément ou imposées comme complément obligatoire à l'achat. Certaines annonces incluent une place en parking souterrain (Einstellhallenplatz), avec installation pour chargeur de véhicule électrique, dont le prix de 35 000 CHF (environ 37 275 EUR) s'ajoute au prix de l'appartement. Intégrez ce coût dans votre budget dès la comparaison des annonces.
Les maisons individuelles et les immeubles de rapport (Mehrfamilienhaus) existent sur le marché à Berne, mais l'offre à l'échelle de la ville est bien plus limitée que pour les appartements. Les acheteurs qui ciblent une maison doivent s'attendre à un choix restreint et être prêts à agir rapidement ou à élargir leur zone de recherche. Quant aux nouvelles constructions, leur offre reste limitée dans la ville proprement dite. La ville de Berne publie une carte des projets résidentiels en cours de planification ou de construction, dont le développement phased de Viererfeld/Mittelfeld. Pour tout achat en état futur d'achèvement, vérifiez la date de livraison, la structure foncière (pleine propriété ou Baurecht), les spécifications finales et tout achat obligatoire annexe avant de signer.
Rechercher un bien immobilier à Berne
ImmoScout24 dispose de l'offre d'appartements à vendre la plus étoffée à l'échelle de la ville et permet de filtrer par district. C'est la première plateforme à consulter et sur laquelle activer des alertes, car l'offre à Berne est limitée et tourne rapidement. Pour une première prospection en français, immobilier.ch propose une interface entièrement en français pour la recherche à Berne, avec filtrage à l'échelle de la ville et des annonces allant de 490 000 CHF (environ 523 000 EUR) à 999 000 CHF (environ 1 066 000 EUR).
Comparis et Lookmove agrègent les annonces de plusieurs sources et sont utiles pour recouper les prix et repérer des biens absents d'un seul portail. Avant de vous engager, vérifiez l'identité de l'agent et confirmez l'existence du bien dans le registre foncier : les annonces fictives et les agents fantômes constituent des risques connus dans les recherches immobilières en ligne. Les visites virtuelles disponibles sur certaines annonces permettent un premier tri depuis l'étranger, mais elles ne remplacent pas une visite physique avant signature.
Le International Bern Welcome Desk est un point de contact pratique pour les nouveaux arrivants étrangers. Il dispose d'un réseau dans le secteur immobilier et peut orienter vers des agents et des interlocuteurs spécialisés dans l'achat immobilier à Berne, avant d'aborder directement les agences.
Enfin, avant de signer un compromis ou un contrat d'achat, vérifiez si l'autorisation Lex Koller s'applique à votre situation. L'autorité fédérale confirme que les exigences d'autorisation dépendent du statut de résidence et de la nationalité, tandis que l'autorité cantonale bernoise précise que les résidences principales peuvent être acquises sans autorisation lorsque l'acheteur a un domicile légal et effectif à Berne.
Le processus d'achat à Berne
Une spécificité majeure du système suisse à connaître avant tout : contrairement à la France, il n'existe pas de compromis de vente distinct et obligatoire avant l'acte notarié définitif. L'acte notarié public constitue directement la transaction engageante, et la propriété n'est acquise qu'au moment de l'inscription au Grundbuch (registre foncier), non à la signature du contrat. Aucun accord informel ou accord verbal n'est juridiquement contraignant.
La première étape concrète est de vérifier votre éligibilité au titre de la Lex Koller avant tout engagement commercial. Si l'office du registre foncier ne peut pas exclure une exigence d'autorisation après un examen sommaire, il renvoie l'acheteur à l'autorité cantonale compétente. Cette vérification doit intervenir avant, et non après, tout engagement commercial.
Toute transaction juridique créant ou modifiant des droits réels sur un bien immobilier dans le canton de Berne doit être notariée par un notaire inscrit dans le canton de Berne. L'intervention d'un notaire d'un autre canton n'est pas valide pour les transactions immobilières à Berne. Le notaire prépare l'acte authentique, vérifie les données du registre foncier et doit identifier le bien précisément à partir de la description complète figurant au registre.
Avant la signature, obtenez et examinez l'extrait actuel du Grundbuch : il renseigne sur la propriété, les servitudes (Dienstbarkeiten), les gages immobiliers (Grundpfandrechte), les charges foncières, les annotations pour cause de droit public et les avis préalables. Vérifiez également la Nutzungsplanung (plan d'utilisation du sol) de la ville de Berne et le cadastre ÖREB/PLR pour les restrictions de droit public, qui sont enregistrées séparément du registre foncier de droit privé. Pour les biens situés en zones de danger rouge, le droit de la construction bernois interdit la construction ou l'extension de bâtiments destinés à l'occupation humaine.
L'acheteur et le vendeur signent ensuite l'acte notarié authentique. Le contrat doit préciser la date convenue pour le transfert des avantages et des risques, qui ne peut être antérieure à la date de signature : c'est cette date qui détermine lequel des deux parties déclare les revenus locatifs et les charges à des fins fiscales.
Le notaire dépose ensuite la demande d'inscription auprès du Grundbuchamt compétent. C'est seulement à la date d'inscription au registre que la propriété civile du bien est transférée à l'acheteur. Le Grundbuchamt est également l'autorité chargée de percevoir la taxe de mutation sur la transaction.
La représentation à distance est possible : les procurations écrites sont acceptées dans les démarches administratives suisses. Les acheteurs qui ne peuvent pas être présents doivent organiser leur procuration directement avec le notaire bernois qu'ils auront choisi, avant toute étape nécessitant leur signature.
Cinq pièges fréquents pour les acheteurs étrangers à Berne :
Croire que la propriété immobilière ouvre un droit à un permis de séjour : ce n'est pas le cas.
Recourir à un notaire non inscrit dans le canton de Berne : un tel acte est invalide pour les transactions immobilières à Berne.
Considérer la signature du contrat comme le moment du transfert de propriété : la propriété n'est transférée qu'à l'inscription au registre foncier.
Budgéter uniquement le prix d'achat en oubliant la taxe de mutation cantonale de 1,8 %.
Supposer que tous les étrangers résidents sont traités de manière identique : les ressortissants UE/AELE domiciliés en Suisse bénéficient d'un accès libre, tandis que d'autres peuvent nécessiter une autorisation selon leur type de permis.
Coûts d'acquisition à Berne
Le principal coût de transaction pour l'acheteur est la Handänderungssteuer (taxe de mutation immobilière), perçue par le canton de Berne au taux de 1,8 % du montant total de la contrepartie, c'est-à-dire le prix d'achat augmenté de tout autre avantage en valeur fourni par l'acheteur pour le bien. La taxe est calculée par l'office du registre foncier et est exigible au moment du dépôt de la transaction pour inscription. À titre de comparaison, ce taux est proche de certains droits de mutation en France, mais l'exonération sur les premiers 800 000 CHF en résidence principale est spécifique au canton de Berne.
Si le bien est destiné à être la résidence principale de l'acheteur, les premiers 800 000 CHF (environ 856 560 EUR) du prix d'achat peuvent être exonérés de la taxe de mutation bernoise, sous certaines conditions. Sur un achat à 1 290 000 CHF (environ 1 377 000 EUR), cette exonération pourrait ramener la taxe de 23 220 CHF (environ 24 800 EUR) à 8 820 CHF (environ 9 400 EUR) : une économie substantielle qu'il convient de confirmer avec le notaire avant la signature.
Des frais de notaire s'appliquent à chaque achat immobilier : l'ordonnance bernoise sur les émoluments des notaires fixe ces frais par valeur contractuelle, à partir du tarif figurant en annexe. Ces frais constituent un coût inévitable supplémentaire ; demandez à votre notaire bernois une estimation écrite sur la base du prix d'achat envisagé avant de vous engager.
Il n'y a pas de TVA suisse sur la vente ou le transfert de droits réels sur des biens immobiliers résidentiels. L'Administration fédérale des contributions exclut explicitement ces transactions du champ de la TVA. Il n'existe pas non plus de surtaxe de mutation spécifique au canton de Berne pour les acheteurs étrangers ; en revanche, les non-résidents étrangers peuvent avoir besoin d'une autorisation Lex Koller avant que l'office du registre foncier puisse finaliser l'inscription.
Financement et prêts hypothécaires à Berne
L'accès à un prêt hypothécaire suisse pour les acheteurs étrangers dépend d'abord du droit légal d'acquérir le bien. Les établissements bancaires ne financent pas un achat qui ne peut pas être inscrit au registre foncier : l'éligibilité Lex Koller doit donc être confirmée avant toute démarche auprès des banques. Une fois l'éligibilité établie, le statut de résidence et le type de permis restent pris en compte dans l'évaluation du prêteur.
Les exigences en fonds propres sont nettement plus strictes qu'en France, où un apport de 10 % est courant. En Suisse, les prêteurs exigent un minimum de 20 % de fonds propres, ce qui correspond à un rapport prêt/valeur maximal de 80 %. Au moins la moitié de ces 20 % doit provenir de fonds « durs » : épargne, avoirs bancaires ou avoirs de prévoyance du pilier 3a, et non de fonds empruntés. Si vous disposez d'avoirs de retraite en France, il vaut la peine de vous renseigner sur les équivalences avec les avoirs du pilier 3a suisse avant de structurer votre financement.
Les taux hypothécaires affichés en Suisse s'échelonnent entre environ 1,25 % et 2,75 % par an selon le produit, la durée et le prêteur. PostFinance propose des prêts hypothécaires à taux fixe sur 2 à 15 ans à partir de 1,25 % (pour la meilleure solvabilité, résidence principale, nouvelle affaire), ainsi qu'un prêt SARON sur 3 ans au SARON composé augmenté d'une marge à partir de 1,00 %. Migros Bank affiche un taux variable à 2,75 % et des taux fixes standard de 1,40 % sur 2 ans à 1,97 % sur 10 ans. Parmi les principaux établissements proposant des produits hypothécaires pour des achats dans l'agglomération de Berne figurent UBS, PostFinance, Migros Bank et PVK Bern, qui accorde des prêts hypothécaires aux assurés, aux bénéficiaires de rentes et aux tiers pour des biens résidentiels.
Un dossier de prêt hypothécaire standard exige un Schuldbetreibungsregisterauszug (extrait du registre des poursuites) datant de moins de six mois, document que les nouveaux arrivants doivent obtenir le plus tôt possible. Le dossier comprend également une pièce d'identité, une copie du permis de séjour pour les ressortissants étrangers, et des justificatifs de fonds propres : relevés de compte, déclarations fiscales et relevés de prévoyance. UBS liste explicitement la copie du permis de séjour parmi les documents requis pour les candidats étrangers.
Les acheteurs dont les revenus sont libellés dans une devise autre que le CHF font face à un risque de change : les charges hypothécaires suisses sont exprimées en francs suisses, et une dépréciation de la devise du pays d'origine par rapport au CHF rend le même remboursement hypothécaire plus coûteux à assurer. Ce paramètre doit être intégré dans le calcul de capacité d'emprunt, en particulier pour les acheteurs dont les revenus sont en EUR, GBP ou USD.
Aspects juridiques de l'achat à Berne
Le Grundbuch (registre foncier) est la source de référence en matière de titre de propriété à Berne. Il répertorie la propriété, les servitudes (Dienstbarkeiten), les gages immobiliers (Grundpfandrechte), les charges foncières, les avis préalables et les annotations de droit public. Sans justifier d'un intérêt particulier, toute personne peut obtenir des informations clés sur un bien, notamment l'identité du propriétaire, la date d'acquisition, les servitudes et les charges foncières ; un extrait complet nécessite un intérêt justifié. L'extrait doit être examiné avant la signature et de nouveau avant l'acte définitif.
Le droit de l'urbanisme et les restrictions de droit public constituent une couche de risque distincte. La Nutzungsplanung de la ville de Berne régit l'utilisation du sol, tandis que le cadastre ÖREB/PLR recense les restrictions de droit public, telles que les zones de danger, les servitudes d'intérêt public et les restrictions de construction, qui sont consignées séparément du registre foncier de droit privé. Ces deux registres doivent être vérifiés avant l'achat, notamment pour les biens où une construction ou une rénovation est envisagée. Dans les zones de danger rouges, le droit de la construction bernois interdit la construction ou l'extension de bâtiments destinés à l'occupation humaine ou animale.
Toutes les transactions juridiques créant ou modifiant des droits réels sur des biens immobiliers dans le canton de Berne doivent être notariées par un notaire inscrit dans le canton. Cette obligation s'étend à l'acte d'achat, aux contrats de servitude et à la constitution ou à l'augmentation de cédules hypothécaires. Les notaires bernois sont tenus de souscrire une assurance responsabilité professionnelle pour les sinistres résultant de leur activité : cette exigence constitue une protection réelle pour l'acheteur.
Pour les acheteurs étrangers non résidents, la procédure d'autorisation Lex Koller administrée par le Regierungsstatthalteramt compétent protège contre les hypothèses erronées sur l'éligibilité. L'autorité décide si la transaction nécessite une autorisation et si celle-ci peut être accordée. Il convient de contacter cette autorité, ou de demander au notaire bernois de confirmer la situation, avant tout engagement contraignant.
En cas de litige immobilier à Berne, les recours passent par le système judiciaire civil (le Regionalgericht Bern-Mittelland est compétent pour la région de Berne), par une médiation suspendue en vertu du code de procédure civile suisse, ou par l'arbitrage. Pour la plupart des acheteurs étrangers, la priorité pratique reste la prévention : une vérification préalable rigoureuse et un conseil juridique indépendant valent mieux que de se fier à des mécanismes post-litige.
Faites appel à votre propre avocat ou conseiller juridique indépendant, qualifié dans le canton de Berne, avant toute signature. Ne vous fiez pas exclusivement au notaire du vendeur, à l'agent du promoteur ou à un professionnel recommandé par l'autre partie. Le titre, les servitudes, les gages immobiliers, l'éligibilité Lex Koller, le zonage et le calendrier de transfert nécessitent tous un examen juridique propre à la transaction.
Être propriétaire à Berne
La ville de Berne perçoit une Liegenschaftssteuer (taxe foncière) annuelle de 1,5 ‰ (1,5 pour mille) de la valeur officielle du bien (amtlicher Wert). Cette valeur officielle est fixée par les autorités cantonales et est en principe inférieure au prix de marché. La taxe est prélevée chaque année auprès du propriétaire inscrit au registre foncier.
À la suite du vote fédéral de septembre 2025 sur la fiscalité des résidences secondaires, le canton de Berne a indiqué son souhait de créer la possibilité d'une taxe supplémentaire sur les résidences secondaires dans les régions touristiques du canton. Cette mesure ne constitue pas encore une charge de la ville de Berne et ne concerne pas les résidences principales, mais les acheteurs envisageant un investissement locatif ou un bien de vacances dans le canton ont intérêt à suivre l'évolution législative.
Pour les appartements détenus en Stockwerkeigentum, les propriétaires s'acquittent de frais mensuels d'administration de l'immeuble. Les exemples de tarifs publiés dans l'agglomération de Berne indiquent des frais typiques compris entre 60 CHF et 96 CHF (environ 64 EUR et 102 EUR) par mois et par appartement, en fonction de la taille de l'immeuble et du niveau de services. Ces frais s'ajoutent à la taxe foncière dans le calcul du coût total de propriété.
Les revenus locatifs tirés d'un bien immobilier à Berne sont imposables à Berne en tant que revenus immobiliers. Les non-résidents propriétaires d'un bien à Berne y sont assujettis à l'impôt par rattachement économique. Aucun taux forfaitaire unique ne s'applique : le taux effectif dépend de l'évaluation ordinaire de l'impôt sur le revenu et sur la fortune. Les propriétaires souhaitant mettre leur bien en location doivent obtenir un calcul fiscal spécifique à leur situation auprès d'un conseiller fiscal qualifié à Berne.
Des prestataires de gestion locative professionnelle opèrent sur le marché à Berne. Les frais de gestion sont couramment calculés en pourcentage du loyer net cible et couvrent typiquement le recouvrement des loyers, la comptabilité des charges, le soutien aux locataires et la remise en location en cas de vacance.
La vente d'un bien à Berne suit la même structure d'acte notarié authentique que l'achat : seul un notaire inscrit dans le canton de Berne peut instrumenter l'acte, et le Grundbuchamt procède ensuite à l'inscription au registre foncier qui transfère la propriété à l'acheteur. Depuis le 1er juillet 2025, les notaires bernois appliquent une nouvelle pratique de facture provisoire pour l'impôt sur les gains immobiliers au moment du dépôt pour inscription.
Le vendeur est tenu de déposer une déclaration de Grundstückgewinnsteuer (impôt sur les gains immobiliers) dans les 30 jours suivant sa réception auprès de l'Administration fiscale du canton de Berne. L'impôt est progressif : il commence à 1,44 % sur les premiers 2 700 CHF (environ 2 880 EUR) de gain imposable et atteint 8,10 % sur la part du gain dépassant 325 800 CHF (environ 347 700 EUR). Le gain est calculé comme la différence entre le prix de vente et le coût d'acquisition documenté, y compris les dépenses ayant augmenté la valeur du bien.
Contrairement à la France, il n'existe pas d'exonération complète de l'impôt sur les plus-values pour la résidence principale à Berne : le droit bernois prévoit uniquement un report d'imposition si le vendeur a habité le bien lui-même et utilise le produit de la vente dans un délai approprié pour acquérir un nouveau logement principal. En l'absence de réinvestissement, la totalité de la plus-value reste imposable.
Les courtes durées de détention entraînent des majorations importantes : si le bien est vendu dans les cinq ans suivant l'acquisition, l'impôt sur les gains immobiliers est majoré de 70 % pour une durée de détention inférieure à un an, de 50 % pour une à deux ans, de 35 % pour deux à trois ans, de 20 % pour trois à quatre ans, et de 10 % pour quatre à cinq ans. Vendre rapidement après l'achat est donc particulièrement coûteux à Berne, et cette réalité fiscale doit entrer dans tout calcul de rentabilité à court terme.
L'administration fiscale cantonale bernoise recommande expressément aux propriétaires de conserver toutes les factures pendant toute la durée de détention du bien. Les déductions pour dépenses ayant augmenté la valeur du bien (rénovations, améliorations) requièrent des justificatifs classés par date. L'absence de documentation augmente directement le gain imposable au moment de la vente : c'est une action pratique à mettre en place dès l'acquisition.
Pour les vendeurs étrangers, le notaire ou l'office du registre foncier vérifiera si des questions Lex Koller se posent du côté de l'acheteur, ce qui peut affecter le calendrier de la transaction. Les vendeurs doivent intégrer ce délai dans leur programme de clôture, notamment lorsque l'acheteur est un ressortissant hors UE/AELE susceptible de nécessiter une autorisation cantonale.
Le produit de la vente peut être librement rapatrié hors de Suisse. Aucune autorisation générale de contrôle des capitaux n'est requise pour le produit légal d'une vente immobilière. Les règles standard suisses de lutte contre le blanchiment d'argent et les éventuelles mesures de gel d'avoirs au titre de la législation sur les sanctions s'appliquent, comme pour tout transfert international.
Foire aux questions
Le statut de résidence a une incidence directe sur l'éligibilité à l'achat. Les ressortissants de l'UE et de l'AELE titulaires d'un droit de séjour et ayant leur domicile principal en Suisse peuvent acheter librement, au même titre que les citoyens suisses. Les autres ressortissants étrangers, y compris ceux de pays hors UE/AELE, doivent en principe obtenir une autorisation de l'autorité cantonale compétente au titre de la Lex Koller. Point important : être propriétaire d'un bien immobilier en Suisse n'ouvre aucun droit à un titre de séjour.
Berne est un marché résidentiel à l'offre limitée et aux prix élevés, avec une tendance à la hausse soutenue. Les prix affichent des progressions annuelles d'environ +2,2 % pour les maisons et +2,3 % pour les appartements, dans une ville qui bénéficie d'une stabilité structurelle en tant que capitale fédérale. En contrepartie, les frais de transaction sont significatifs : taxe de mutation de 1,8 %, frais de notaire, et une imposition sur les gains immobiliers fortement majorée en cas de revente rapide. Ces éléments rendent ce marché plus adapté à un investissement à long terme qu'à une opération spéculative.
Les prix sont en hausse. Le marché enregistre des progressions annuelles d'environ +2,2 % pour les maisons et +2,3 % pour les appartements, avec une moyenne à l'échelle de la ville d'environ 9 157 CHF par m². Berne se situe dans le segment supérieur des grandes villes suisses, en dessous de Zurich et Genève, mais au-dessus de Bâle-Ville sur certains indicateurs. La tendance haussière est régulière sur les dernières années.
L'offre de logements neufs à Berne intra-muros est limitée ; la plupart des unités disponibles s'inscrivent dans des projets de développement phasés. Les biens existants offrent une meilleure comparabilité immédiate : localisation connue, état vérifiable, charges annexes identifiables. Les constructions neuves peuvent présenter de meilleures performances énergétiques, mais l'acheteur doit impérativement vérifier les délais de livraison, la structure foncière (dont l'éventuel Baurecht, c'est-à-dire un droit de superficie sur terrain communal), et les éventuels frais de parking obligatoires. Pour un expatrié qui découvre le marché, un bien existant est généralement plus facile à évaluer.
Les acheteurs étrangers juridiquement habilités à acquérir un bien peuvent solliciter des banques suisses, mais l'éligibilité au titre de la Lex Koller doit être confirmée au préalable : aucun prêteur ne financera une acquisition qui ne peut être inscrite au registre foncier. Les ressortissants de l'UE et de l'AELE résidant en Suisse et titulaires d'un permis C sont traités comme des ressortissants suisses pour l'accès au financement. Tous les acheteurs doivent disposer d'au moins 20 % de fonds propres, dont la moitié en épargne ou avoirs de prévoyance, et fournir un extrait récent du registre des poursuites ainsi que des justificatifs de revenus.
La durée dépend de l'obtention du financement, de la préparation de l'acte notarié, du traitement par l'office du registre foncier, et, le cas échéant, du délai nécessaire à l'obtention d'une autorisation cantonale au titre de la Lex Koller. Les deux moments juridiquement déterminants sont la signature de l'acte notarié public (engagement ferme) et l'inscription au registre foncier (transfert de propriété effectif). Prévoir un délai supplémentaire si une demande d'autorisation Lex Koller est nécessaire.
Si vous êtes habilité à détenir le bien, la mise en location est avant tout une question fiscale et financière. Les revenus locatifs tirés d'un bien à Berne sont imposables à Berne en tant que revenus immobiliers, quel que soit le lieu de résidence du propriétaire. Le prêteur hypothécaire peut également imposer des conditions quant à l'usage locatif. Si l'acquisition a été autorisée pour une utilisation en résidence principale, vérifiez si les conditions de l'autorisation permettent un changement d'usage avant de mettre le bien en location.
Le vendeur est redevable de l'impôt sur les gains immobiliers (Grundstückgewinnsteuer), calculé de manière progressive et pouvant atteindre 8,10 % sur les gains les plus élevés. Des majorations importantes s'appliquent en cas de revente rapide : jusqu'à 70 % de majoration pour une détention inférieure à un an, avec des paliers dégressifs jusqu'à 5 ans de détention. Un report d'imposition, et non une exonération, est prévu si le produit de la vente est réinvesti dans une nouvelle résidence principale dans un délai approprié. L'acheteur règle de son côté la taxe de mutation cantonale de 1,8 %, avec une possible exonération sur les premiers 800 000 CHF pour une résidence principale.
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