Acheter un bien immobilier à Gand

Les étrangers peuvent-ils acheter un bien immobilier à Gand ?

La Belgique n'impose aucune restriction fondée sur la nationalité pour l'achat d'un bien immobilier. Tout acheteur, quelle que soit son origine, peut acquérir un logement à Gand dans les mêmes conditions légales qu'un ressortissant belge : le droit d'enregistrement flamand (verkooprecht) s'applique en fonction du type de bien et de la situation personnelle de l'acheteur, et non de sa nationalité. Contrairement aux droits de mutation à titre onéreux applicables en France, la fiscalité flamande ne pénalise pas les acheteurs étrangers : les mêmes taux s'appliquent à toutes les personnes physiques, indépendamment de leur pays d'origine.

Là où le statut de résident devient pertinent, c'est pour bénéficier du taux réduit de 2 % prévu pour la résidence principale propre (enige eigen woning). Pour les promesses de vente conclues à partir du 1er janvier 2026, les conditions sont les suivantes : l'achat doit être réalisé exclusivement par une ou plusieurs personnes physiques agissant conjointement et simultanément ; l'acheteur ne doit pas détenir la pleine propriété d'un autre logement au moment de l'achat ; il doit inscrire son domicile à l'adresse du bien dans les trois ans suivant l'acte authentique et maintenir cette inscription de façon ininterrompue pendant au moins un an. Ce taux réduit est réservé aux personnes physiques : une société peut acquérir un bien immobilier à Gand, mais ne peut pas en bénéficier.

Acheter un bien à Gand ne confère aucun droit de séjour en Belgique. Les expatriés qui ont besoin d'un titre de séjour doivent s'adresser au Service des étrangers (Dienst Vreemdelingenzaken / Office des Étrangers) par les voies d'immigration ordinaires, indépendamment de toute transaction immobilière. La Belgique ne pratique par ailleurs aucun contrôle des changes sur les transactions immobilières : les acheteurs étrangers peuvent virer librement des fonds en Belgique pour financer leur acquisition, et rapatrier ultérieurement le produit d'une vente sans formalité particulière.

Les quartiers de Gand

Gand est organisée en 25 quartiers aux caractères très différents ; choisir le bon secteur selon ses priorités de vie conditionne autant le quotidien que le budget à prévoir.

Le centre historique (Binnenstad), avec ses canaux, ses façades à pignons et son réseau de tramways, abrite la plus forte densité de commerces, de restaurants et de commodités quotidiennes accessibles à pied ou à vélo. La concurrence entre acheteurs y est la plus vive et les prix y sont les plus élevés de la ville. Le bâti ancien appelle une inspection rigoureuse : performances énergétiques souvent insuffisantes, escaliers étroits, absence d'ascenseur. Les personnes qui arrivent de grandes agglomérations apprécieront l'échelle humaine de la ville, comparable à celle de Bruges ou de Louvain, mais doivent évaluer l'accessibilité réelle des logements avant de signer.

Le quartier du Patershol, niché autour du château des Comtes (Gravensteen), allie ruelles pavées et restaurants indépendants à une situation centrale recherchée. Il convient surtout aux personnes seules ou aux couples ; les grandes maisons familiales y sont rares et la demande dépasse régulièrement l'offre disponible.

La Stationsbuurt, le secteur de la gare de Sint-Pieters, offre un choix d'appartements plus diversifié et des prix plus variés que ceux du cœur médiéval. C'est la base la plus pratique pour ceux qui voyagent régulièrement, Gand bénéficiant de liaisons ferroviaires rapides vers Bruxelles et d'autres villes belges.

À l'est de la ville, Gentbrugge est un quartier résidentiel calme, adossé à la réserve naturelle des Gentbrugse Meersen, qui offre des sentiers de promenade ainsi que des espaces sportifs et de jeux. Il figure régulièrement parmi les options recommandées pour les familles et les retraités en quête d'un environnement plus tranquille, tout en restant dans les limites de la commune gantoise.

Au nord, Wondelgem est visé par les discussions d'urbanisme actuelles en vue d'une densification sélective et de qualité : l'offre de logements neufs pourrait y augmenter à mesure que la mobilité et les services s'améliorent. Le quartier mérite d'être suivi par les acheteurs en quête de biens récents à des prix encore accessibles, même si les investissements d'infrastructure sont toujours en cours.

Ledeberg, au premier anneau autour du centre, affiche des prix plus abordables que le cœur historique, mais la qualité des logements, les niveaux de bruit et les conditions de stationnement varient considérablement d'une rue à l'autre : un repérage sur le terrain est indispensable avant de se décider.

Les quartiers du nord de Gand ont enregistré la plus forte croissance démographique au cours des dix dernières années. Ils offrent généralement plus de surface au mètre carré que le centre ; en revanche, la qualité des infrastructures varie d'un secteur à l'autre, et il est prudent de vérifier les connexions aux transports publics et l'offre de services avant de choisir uniquement sur le critère du prix.

Pour les retraités, les quartiers desservis par les lignes de tram ou de train de De Lijn, comme Gentbrugge ou le secteur de la Stationsbuurt, sont souvent plus pratiques à long terme que des adresses de prestige purement centrales dont l'accessibilité physique peut poser problème.

Bon à savoir :

Dans les immeubles situés en zones étudiantes, vérifiez que le logement accepte une inscription au registre de la population, que l'isolation acoustique est adaptée à un usage permanent et que la structure du bail convient à une résidence principale plutôt qu'à des locations de courte durée académique.

Les prix de l'immobilier à Gand

Le prix de vente moyen, toutes typologies confondues, à Gand (code postal 9000) s'établit à environ 3 063 EUR par m². Pour les studios et petits appartements, les offres actives débutent aux alentours de 199 000 EUR pour environ 37 m² et s'élèvent jusqu'à 236 000 EUR pour environ 43 m², ce qui constitue le seuil d'entrée du marché pour les surfaces les plus petites.

Les appartements d'une chambre s'échelonnent d'environ 269 000 EUR pour 47 m² à 337 500 EUR pour des surfaces de 68 à 71 m², reflétant des écarts importants selon l'emplacement, la finition et l'étage au sein du même code postal. Ces chiffres correspondent à des prix demandés ; dans la pratique, les prix de transaction définitifs peuvent différer selon l'état du bien et la négociation engagée.

Sur le plan des tendances, le marché belge continue de progresser, mais à un rythme qui se modère, ING projetant une hausse de 3 % des prix médians de l'immobilier existant en Belgique. Gand suit globalement cette évolution nationale ; les acheteurs gagneront à comparer les offres individuelles à des transactions locales récentes plutôt qu'à s'appuyer uniquement sur des chiffres nationaux. Les niveaux de prix gantois sont comparables à ceux des grandes métropoles régionales françaises, mais avec une fiscalité à l'achat structurellement différente, notamment le taux réduit de 2 % pour la résidence principale, nettement plus avantageux que dans la plupart des autres pays européens.

Les types de biens à Gand

Le marché gantois se structure autour de deux grandes catégories résidentielles. D'un côté, les appartements, unités autonomes d'une, deux ou plusieurs chambres, qui dominent l'offre dans le centre-ville et les quartiers environnants. De l'autre, les maisons (huizen), souvent dotées d'un jardin, situées dans les secteurs périphériques moins denses. Sur les portails belges, les biens sont présentés par le nombre de chambres et le type de bâtiment : la distinction entre maison fermée (mitoyenne), semi-fermée et ouverte (individuelle) correspond aux catégories françaises habituelles.

Au sommet du marché, les hôtels particuliers et grandes maisons de maître (herenhuis), ainsi que les penthouses haut de gamme, constituent l'offre de prestige. Leur valeur tient à leur caractère architectural, à leur emplacement central ou bien desservi, et à leur rareté structurelle sur le marché, plutôt qu'à leur seule superficie.

Les constructions neuves (nieuwbouw) existent à Gand sous forme d'appartements ou de maisons développées par des promoteurs privés. Le cadre du Woonpact municipal prévoit que les promoteurs privés intervenant sur des sites non appartenant à la ville doivent consacrer au moins 40 % des logements livrés à la location à tarif abordable. Avant de signer un nouveau programme, vérifiez la répartition des statuts d'occupation au sein de la résidence.

Les acheteurs d'un appartement en copropriété acquièrent également une quote-part des parties communes de l'immeuble. Celles-ci sont gérées par un syndic (gestionnaire professionnel de copropriété) qui assure l'entretien des espaces collectifs et collecte les charges. Avant de signer le compromis, consultez le budget annuel des charges et la liste des travaux importants éventuellement planifiés ou en cours.

Trouver un bien immobilier à Gand

Immoweb est le principal portail immobilier belge et le point de départ naturel pour toute recherche d'achat à Gand. Il regroupe des annonces d'appartements et de maisons dans tous les quartiers gantois, avec les coordonnées des agences, les plans de sol et les certificats de performance énergétique (EPC) lorsqu'ils sont disponibles. Le portail logement et urbanisme de la Ville de Gand regroupe, pour sa part, les informations officielles sur l'achat, la vente, la location et la qualité des logements, ainsi que l'accès à l'extrait urbanistique requis pour toute transaction immobilière dans la ville.

Parmi les agences actives sur le marché gantois figurent Sofimmo, Immo Da Vinci, Axel Lenaerts makelaars et TREVI Gent. Avant de vous engager avec un agent, vérifiez systématiquement son numéro d'inscription auprès du BIV / IPI (Institut professionnel des agents immobiliers) : ce registre, consultable en ligne par nom d'agent ou par numéro d'agrément, recense tous les professionnels habilités à exercer en Belgique. Exercer l'intermédiation immobilière sans agrément BIV/IPI est illégal. C'est l'équivalent belge de la vérification du numéro de carte professionnelle d'un agent immobilier : un réflexe à adopter avant de signer tout document ou de régler la moindre somme.

Des cas de fraude immobilière ont été documentés à Gand : des escrocs copient des annonces d'agences immobilières existantes sur des sites internet, utilisent de fausses adresses et réclament un paiement avant toute visite. Aucune agence sérieuse ne facture la visite d'un bien. Toute demande de règlement avant la signature d'un acte notarié doit être traitée avec la plus grande prudence, et l'agent comme le bien doivent être vérifiés de manière indépendante.

Les visites en ligne peuvent utilement affiner une présélection, mais ne remplacent pas une visite physique avant la signature du compromis. Les agences gantoises organisent les visites en personne ; toute invitation à procéder uniquement sur la base d'une vidéo constitue un signal d'alerte supplémentaire.

Le processus d'achat à Gand

Avant de s'engager définitivement, un acheteur peut sécuriser une période de réflexion en recourant à une option d'achat (aankoopoptie) : le vendeur s'engage à ne pas céder le bien à un tiers pendant le délai convenu, sans que l'acheteur soit encore lié. Si l'option n'est pas levée dans ce délai, la vente ne se conclura pas. Lorsque les deux parties sont prêtes, elles peuvent également passer directement au compromis.

Le compromis de vente (onderhandse verkoopovereenkomst) est l'acte qui lie juridiquement le vendeur et l'acheteur. Malgré sa désignation courante d'« accord provisoire », il constitue légalement la vente : une fois signé, les deux parties sont irrévocablement engagées et l'administration fiscale flamande perçoit le droit d'enregistrement à compter de la signature de cet écrit. Son fonctionnement est identique à celui d'un compromis de vente en France : une fois paraphé, il est impossible de se rétracter sans conséquences financières. Une différence notable par rapport au régime français : en Belgique, le délai entre le compromis et l'acte authentique est légalement plafonné à quatre mois.

Au moment de la signature du compromis, l'acheteur verse généralement une avance sur le prix (voorschot). Cette somme demeure sa propriété jusqu'à la signature de l'acte authentique, au moment où elle devient un acompte sur le prix de vente. Le montant et les modalités de séquestre doivent figurer expressément dans le compromis.

Le compromis peut inclure une ou plusieurs conditions suspensives (opschortende voorwaarden). La plus courante est la condition d'obtention d'un prêt hypothécaire : la vente ne devient effective que si le financement est accordé dans le délai convenu. Sans cette clause, l'acheteur reste engagé même en cas de refus bancaire. Ne signez jamais un compromis sans y inclure cette protection si vous financez par emprunt.

Le notaire recueille, avant la rédaction de l'acte authentique, des informations auprès de multiples administrations : permis d'urbanisme, dettes et hypothèques en cours, état du sol, classements patrimoniaux. L'impliquer avant la signature du compromis, pour qu'il le vérifie ou le rédige, est fortement conseillé et n'engendre pas de frais supplémentaires. Pour toute transaction portant sur un bien gantois, le notaire doit annexer aux actes un extrait du registre d'urbanisme et des permis (stedenbouwkundig uittreksel). Les vendeurs qui mettent un bien gantois en publicité ont par ailleurs l'obligation de divulguer ces informations urbanistiques avant même la mise sur le marché.

L'acte authentique notarié doit être signé dans les quatre mois suivant le compromis. Après la signature, le notaire dispose de 15 jours pour transmettre une copie au bureau de sécurité juridique aux fins de transcription, étape qui rend la vente opposable aux tiers. L'acheteur et le vendeur peuvent recourir au même notaire ou à des notaires distincts : dans ce dernier cas, les émoluments réglementés sont partagés entre eux, sans surcoût pour l'acheteur.

Quelques erreurs à éviter absolument : traiter le compromis comme un document non contraignant, le signer sans relecture notariale, omettre la condition suspensive d'obtention du prêt, ou laisser s'écouler le délai de quatre mois entre le compromis et l'acte authentique. Chacune de ces erreurs peut engager une responsabilité financière ou entraîner la perte de l'avance versée.

Les frais d'acquisition à Gand

Pour un bien immobilier existant, le droit principal est le droit d'enregistrement flamand (verkooprecht), perçu lors de l'enregistrement de l'acte notarié. Le taux général s'établit à 12 % du prix de vente. Un taux réduit de 2 % s'applique si le bien est destiné à devenir la résidence principale de l'acheteur et que les conditions flamandes décrites dans la section précédente sont réunies. Pour un acheteur éligible à ce taux réduit, l'avantage fiscal par rapport au taux général est considérable pour des acquisitions de l'ordre de 300 000 EUR ou plus.

Pour un logement neuf acquis auprès d'un promoteur, la fiscalité diffère : c'est la TVA au taux de 21 % qui s'applique sur la partie construction, et non le droit d'enregistrement sur cette partie. Un bien est considéré comme neuf jusqu'au 31 décembre de la deuxième année suivant l'année de première occupation ou de première utilisation. Selon la structure de la transaction, le droit d'enregistrement peut néanmoins s'appliquer à la partie relative au terrain. Pour un acheteur occupant qui se qualifie pour le taux réduit de 2 %, l'achat dans l'ancien est donc structurellement moins taxé à l'entrée qu'un achat de neuf à 21 % de TVA ; un conseil notarial s'impose avant de choisir entre les deux.

Les frais de notaire pour l'acte d'achat sont fixés par arrêté royal : le notaire ne peut ni facturer davantage ni moins que le tarif officiel. Pour estimer précisément les droits, les frais administratifs et les émoluments réglementés selon votre situation, le simulateur de frais d'acquisition du notariat belge permet de calculer le montant total pour un scénario d'achat précis. L'acheteur verse les droits d'enregistrement à l'avance au notaire, qui les reverse ensuite à la Vlaamse Belastingdienst (administration fiscale flamande). La TVA sur les prestations du notaire, les frais administratifs et les débours est facturée en sus à 21 %.

En présence d'un prêt hypothécaire, s'ajoutent un droit d'enregistrement de 1 % sur le montant garanti par l'hypothèque ainsi qu'un droit hypothécaire de 0,3 % sur ce même montant, en sus des émoluments notariaux pour l'acte hypothécaire. Ces frais supplémentaires doivent être intégrés au budget global avant de fixer le montant que vous souhaitez emprunter.

Le financement et les prêts hypothécaires à Gand

Les prêts hypothécaires belges sont accessibles aux acheteurs étrangers, mais les établissements prêteurs évaluent les dossiers en fonction de la situation de résidence et de la source de revenus, plutôt que de la seule nationalité. KBC Bank, l'un des principaux acteurs du crédit immobilier en Belgique, exige ainsi que le demandeur réside en Belgique et perçoive ses revenus principaux en euros. Les acheteurs non-résidents ou dont les revenus sont libellés dans une autre devise doivent s'attendre à des conditions plus restrictives et ont intérêt à solliciter plusieurs établissements.

La Banque Nationale de Belgique (BNB) demande aux prêteurs belges de limiter la part des nouveaux crédits hypothécaires pour résidence principale dont le ratio prêt-valeur (loan-to-value, LTV) dépasse 90 % : le prêt ne doit normalement pas excéder 90 % de la valeur du bien. L'acheteur doit donc prévoir un apport personnel d'au moins 10 % du prix d'achat, auxquels s'ajoutent les droits d'enregistrement et les frais de notaire, également à couvrir sur fonds propres. C'est le ratio LTV qui constitue le critère prudentiel central en Belgique, indépendamment du taux d'effort mensuel.

Les prêts hypothécaires belges existent à taux fixe et à taux variable. Chez KBC, les prêts à taux variable subissent des révisions tous les 1, 3 ou 5 ans. Pour les acheteurs dont les revenus sont stables, notamment les retraités percevant une pension, un taux fixe offre une meilleure prévisibilité des remboursements à long terme.

La documentation standard exigée comprend les bulletins de salaire ou les justificatifs de revenus récents, les déclarations fiscales des deux derniers exercices complets, et, pour les travailleurs indépendants, les derniers comptes d'exploitation ainsi que, le cas échéant, l'avis d'imposition correspondant. Depuis le 1er janvier 2022, la banque doit également obtenir une expertise immobilière indépendante avant d'accorder le crédit. Outre KBC, Belfius Bank propose également des produits de crédit immobilier résidentiel. Comparer les offres de plusieurs établissements est conseillé, en particulier pour les acheteurs récemment arrivés ou non-résidents qui pourraient ne pas satisfaire aux critères standard de certains prêteurs.

Les acheteurs dont les revenus ou l'épargne sont constitués dans une devise autre que l'euro sont exposés à un risque de change : les remboursements du prêt, le prix d'achat et les charges courantes sont tous libellés en euros, tandis que la capacité de remboursement peut fluctuer en fonction des taux de change. L'exigence de résidence et de revenus en euros imposée par KBC reflète directement ce risque.

Les aspects juridiques à Gand

Le point juridique que les acheteurs étrangers sous-estiment le plus fréquemment est le caractère irrévocable et contraignant du compromis. Dès sa signature, le vendeur est tenu de céder le bien au prix convenu et l'acheteur de l'acquérir ; l'administration fiscale flamande perçoit d'ailleurs le droit d'enregistrement à compter de la signature de cet écrit. Signer sans relecture notariale ou sans condition suspensive d'obtention de financement expose l'acheteur à une responsabilité totale si les circonstances évoluent.

Les vices cachés (verborgen gebreken) sont des défauts présents lors de la livraison mais découverts après la vente. Le droit belge de la vente permet à l'acheteur de se retourner contre le vendeur si un vice caché est établi, y compris pour obtenir une renégociation forcée, la résolution de la vente ou des dommages et intérêts. Pour les biens anciens à Gand, faire appel à un expert bâtiment indépendant avant d'accepter est une précaution utile.

Certains biens gantois sont soumis à un droit de préemption (voorkooprecht) détenu par des organismes de logement social tels que Thuispunt Gent. Le titulaire du droit dispose de 60 jours calendaires après la phase de compromis pour décider d'exercer ce droit et racheter le bien en priorité. Demandez systématiquement au notaire si un droit de préemption existe sur le bien visé avant de formuler une offre.

L'obligation de rénovation énergétique flamande constitue un point spécifique à anticiper : tout acheteur d'un bien présentant un certificat de performance énergétique (EPC) de label E ou F doit porter le logement au minimum au label D dans les six ans suivant l'achat. Cette obligation est légalement contraignante et son coût doit être intégré au budget d'acquisition avant la signature du compromis. Les biens centraux anciens sont les plus susceptibles d'être concernés.

Avant de rédiger l'acte authentique, le notaire collecte des informations officielles auprès de plusieurs administrations : permis d'urbanisme, dettes et hypothèques en cours, état du sol, classements patrimoniaux. Une fois l'acte signé et transcrit au bureau de sécurité juridique, la vente est opposable aux tiers et le titre de propriété de l'acheteur est sécurisé. Le rôle du notaire est comparable à celui du notaire français : garant de la sécurité juridique de la transaction, il agit dans l'intérêt général et non pour l'une ou l'autre des parties.

En cas de litige (vices cachés, annulation de contrat, fraude d'agent ou fausse déclaration du vendeur), le notaire n'est pas l'interlocuteur approprié. Pour un conseil juridique approfondi ou une assistance en procédure, le SPF Justice distingue l'aide juridique de première ligne de l'aide juridique de deuxième ligne, laquelle permet d'obtenir une assistance ou une représentation en justice. Cette aide est soumise à des conditions de revenus ; les autres acheteurs doivent recourir à un avocat privé belge.

Être propriétaire à Gand

Tout propriétaire à Gand est redevable chaque année du précompte immobilier (onroerende voorheffing), l'impôt foncier flamand. Il est calculé sur le revenu cadastral indexé (kadastraal inkomen) du bien, auquel s'ajoutent les centimes additionnels provinciaux et communaux. Son fonctionnement est identique à celui de la taxe foncière française : un impôt annuel fondé sur un revenu cadastral forfaitaire fixé par l'administration, dû par le titulaire d'un droit réel sur le bien au 1er janvier de l'année d'imposition, qu'il l'occupe ou le loue. Le Vlaamse Belastingdienst met à disposition un outil de simulation officiel permettant de calculer le montant exact pour un bien précis.

Au-delà du précompte immobilier, la Ville de Gand perçoit une taxe annuelle sur les logements pour lesquels aucune personne n'est inscrite au registre de la population ou au registre des étrangers. Les propriétaires non-résidents qui laissent un logement vacant ou n'y enregistrent pas leur domicile y sont soumis. Renseignez-vous sur les modalités exactes auprès du service des taxes de la Ville de Gand avant d'envisager une résidence secondaire ou un bien laissé inoccupé.

La législation fiscale belge impose aux propriétaires de déclarer leurs revenus immobiliers. Le logement qui constitue la résidence principale propre et est occupé par son propriétaire est exonéré d'impôt sur les personnes physiques au titre de sa valeur locative forfaitaire. Pour tout autre bien (logement loué à des particuliers, loué à titre professionnel, ou mis en location de courte durée via des plateformes), le mode de déclaration et le traitement fiscal dépendent de la nature exacte de la location. Un conseil fiscal personnalisé est indispensable avant de mettre un bien gantois en location.

Les propriétaires d'un appartement en copropriété délèguent la gestion des parties communes à un syndic professionnel, qui prend en charge l'entretien, l'assurance des parties communes et la collecte des charges. Avant de signer le compromis, consultez le budget annuel du syndic et vérifiez l'existence de travaux importants planifiés ou en cours, car ces coûts s'ajoutent aux charges mensuelles ordinaires.

Vendre un bien immobilier à Gand

Avant même de publier une annonce, le vendeur d'un bien gantois doit constituer un dossier de vente obligatoire (verkoopdossier) comprenant quatre documents :

• le certificat de performance énergétique (EPC), qui doit être mentionné dans toute publicité ;
• le certificat amiante (asbestattest), obligatoire pour tout bâtiment construit avant 2001, dont le contenu doit être communiqué au plus tard au stade du compromis ;
• l'attestation de sol OVAM (bodemattest), que le vendeur doit demander à l'OVAM avant tout transfert de propriété en Flandre ;
• l'extrait urbanistique de la Ville de Gand (stedenbouwkundig uittreksel), requis par la ville et devant être annexé aux actes de vente par le notaire.

Ce dossier est plus complet que le dossier de diagnostics techniques exigé dans certains pays voisins : l'attestation de sol en constitue la pièce la plus spécifique au droit flamand, sans équivalent systématique dans de nombreux autres cadres juridiques européens. Le délai d'obtention de cette attestation peut atteindre 60 jours lorsque la demande concerne un terrain inscrit au registre foncier de l'OVAM. Les terrains identifiés comme à risque nécessitent en outre une investigation exploratoire, voire une dépollution, avant que la convention de vente puisse être conclue. Prévoyez ces délais avant de lancer la mise en marché afin d'éviter de retarder la signature du compromis.

Pour les appartements en copropriété, le certificat amiante relatif aux parties communes doit être en vigueur d'ici le 31 décembre 2026. S'il existe avant le 1er janvier 2027, il doit être communiqué à tout acquéreur potentiel avant le transfert. Les vendeurs d'appartements dans des bâtiments construits avant 2001 doivent en vérifier l'état auprès du syndic avant de mettre le bien en vente.

Les vendeurs qui passent par une agence immobilière règlent généralement une commission au moment de la vente. Un modèle observé sur le marché gantois applique un barème dégressif : 3 % sur la tranche de 0 à 300 000 EUR, 2 % sur la tranche de 300 001 à 600 000 EUR et 1 % au-delà de 600 001 EUR (TVA incluse). Des formules alternatives existent, notamment un taux forfaitaire de 1 % tout compris lorsque le vendeur assure lui-même les visites. Les structures de commission sont négociables ; vérifiez le coût total avant de signer un mandat d'agence.

Sur le plan fiscal, les plus-values sur immeubles bâtis réalisées par des particuliers sont imposées au taux de 16,5 % si le bien est cédé dans les cinq ans suivant l'acquisition. La plus-value est exonérée si le bien vendu constituait la résidence principale du vendeur et a bénéficié de cette exonération pendant toute la période séparant l'acquisition de la vente. Pour les terrains non bâtis, le taux est de 33 % dans les cinq ans et de 16,5 % entre cinq et huit ans après l'acquisition.

Pour les vendeurs non-résidents, le mécanisme est différent : les plus-values sur des immeubles belges utilisés à titre privé ne sont pas imposables dans l'impôt belge des non-résidents. Lorsqu'une plus-value est néanmoins imposable, le notaire chargé de l'acte doit retenir le montant de l'impôt et le reverser directement à l'administration belge. Cette retenue est libératoire et n'a pas à être déclarée séparément dans la déclaration fiscale des non-résidents. La Belgique ne pratiquant aucun contrôle des changes, les vendeurs étrangers peuvent rapatrier librement le produit net de la vente sans formalité préalable.

Les vendeurs d'un logement neuf soumis à la TVA doivent mentionner dans le premier écrit que la vente est soumise à la TVA et déposer la déclaration TVA 104.5 dans le mois suivant l'exigibilité totale de la taxe, généralement dans le mois suivant la réception du dernier paiement ou, au plus tard, dans le mois suivant la livraison.

Sur le plan des délais, l'acte notarié doit être signé dans les quatre mois suivant le compromis, et le notaire dispose de 15 jours à compter de la signature pour procéder à l'enregistrement. En pratique, comptez plusieurs semaines supplémentaires avant la mise en marché pour rassembler les certificats, notamment l'attestation de sol si le bien figure au registre OVAM.

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