Acheter un bien immobilier au Chili

Vue d'ensemble du marché immobilier au Chili

Le marché immobilier chilien affiche une bonne vitalité. L'indice des prix des logements au Chili a atteint un niveau record de 160,90 points en juin 2025, avant de se stabiliser légèrement à 156,90 points en septembre 2025. À l'échelle nationale, les ventes résidentielles ont progressé de 26,6 % en glissement annuel au troisième trimestre 2025. Dans le Grand Santiago, cette dynamique se confirme avec une hausse de 18,3 % des ventes sur la même période, soit 7 690 unités vendues.

La baisse des taux d'intérêt soutient cette reprise : le taux moyen des prêts immobiliers est tombé à 4,12 % en janvier 2026, contre 5,00 % deux ans auparavant, grâce à l'assouplissement monétaire de la Banque centrale du Chili. En termes de prix, les appartements se négocient en moyenne autour de 170 000 USD (environ 156 000 EUR) à l'échelle nationale, et les maisons individuelles autour de 270 000 USD (environ 247 000 EUR).

Une particularité importante du marché chilien est que les prix immobiliers sont quasi universellement exprimés en Unidades de Fomento (UF), une unité de compte indexée quotidiennement sur l'inflation. Cette pratique protège à la fois les vendeurs et les acheteurs contre l'érosion monétaire, mais implique que la valeur en pesos chiliens (CLP) à payer varie légèrement d'un jour à l'autre. Il est donc essentiel de calculer l'équivalent en CLP à la date exacte du paiement.

Les étrangers peuvent-ils acheter un bien immobilier au Chili ?

Oui, sans restriction de principe. L'article 19 de la Constitution chilienne garantit aux ressortissants étrangers les mêmes droits que les citoyens chiliens en matière d'acquisition immobilière, qu'il s'agisse d'appartements, de maisons, de terrains ou de locaux commerciaux. Il n'est pas nécessaire de disposer d'un titre de séjour ni d'être physiquement présent au Chili pour acheter : un achat à distance est tout à fait possible.

La seule formalité administrative obligatoire pour un acheteur étranger est d'obtenir un numéro d'identification fiscale chilien, appelé RUT (Rol Único Tributario). Ce numéro est délivré par le Servicio de Impuestos Internos (SII), l'administration fiscale chilienne, sur présentation d'un passeport valide. Pour un non-résident, cette démarche nécessite de désigner un représentant résidant au Chili.

Il est important de souligner que l'achat d'un bien immobilier au Chili ne confère aucun droit de séjour ni de résidence. En revanche, si un étranger non résident achète un bien dans le but de le mettre en location, la législation chilienne l'oblige à désigner un représentant fiscal résidant au Chili, chargé d'effectuer les déclarations et les paiements d'impôts auprès du SII en son nom.

Types de biens disponibles au Chili

Le marché immobilier chilien offre une gamme variée de biens adaptés à différents profils d'acheteurs expatriés.

• Appartements et copropriétés (departamentos) : très répandus dans les grandes villes, allant des studios d'investissement aux penthouses de luxe. Les immeubles modernes proposent souvent des équipements collectifs tels que des salles de sport, des piscines et une sécurité 24 h/24.
• Maisons individuelles et villas (casas) : disponibles dans les quartiers résidentiels et les communautés fermées (condominios cerrados), appréciées pour leur sécurité renforcée.
• Terrains de loisirs (parcelas de agrado) : des parcelles rurales ou semi-rurales d'au moins 5 000 mètres carrés, très prisées par les expatriés souhaitant faire construire une maison sur mesure dans un cadre naturel.
• Biens de vacances : appartements en bord de mer sur la côte Pacifique, chalets rustiques ou maisons écologiques modernes dans les régions lacustres et montagneuses du sud.
• Locaux commerciaux et bureaux : accessibles aux investisseurs étrangers sans restriction particulière liée à la nationalité.
• Biens sur plan (en blanco / en verde) : l'achat en pré-construction ou en cours de construction est courant et permet souvent de négocier un financement direct auprès du promoteur.

Zones prisées par les expatriés au Chili

Le Chili offre des environnements très différents selon les préférences de chacun, de la capitale économique aux destinations naturelles du sud du pays.

Santiago concentre la majorité des expatriés grâce à ses infrastructures, à ses écoles internationales et à la qualité de vie de ses quartiers résidentiels. Les communes de Providencia, Las Condes et Vitacura sont les plus recherchées pour leur sécurité, leurs commerces et leur offre culturelle. Les prix y sont les plus élevés du pays.

Valparaíso et Viña del Mar, les deux villes côtières sœurs situées à environ 120 kilomètres de la capitale, attirent les acheteurs en quête de résidences secondaires ou de biens locatifs. Les rendements locatifs à court terme y sont estimés entre 7 % et 10 %, portés par une forte fréquentation touristique et une vie culturelle animée.

Puerto Varas et Pucón, dans la région des lacs (Región de Los Lagos et Araucanía), séduisent les expatriés en quête de nature, de volcans et de lacs. Ces destinations sont particulièrement prisées pour leur cadre de vie exceptionnel et l'essor de l'écotourisme.

Concepción, grande ville universitaire et industrielle du centre-sud, propose un marché résidentiel dynamique avec des prix d'entrée nettement inférieurs à ceux de Santiago, ce qui en fait une option intéressante pour les acheteurs à budget plus serré.

La Serena, ville côtière du nord, connaît un attrait touristique croissant et offre des rendements locatifs à long terme estimés entre 5 % et 7 %, ainsi qu'un fort potentiel de développement.

Restrictions à l'achat immobilier pour les étrangers au Chili

Si la grande majorité du territoire chilien est accessible à l'achat par des étrangers sans contrainte particulière, deux catégories de restrictions méritent une attention particulière.

La première concerne les zones frontalières. En vertu du Décret-loi 1.939, les ressortissants des pays limitrophes, à savoir l'Argentine, la Bolivie et le Pérou, ne peuvent pas acquérir de biens immobiliers dans une bande de 10 kilomètres le long des frontières terrestres sans autorisation expresse du Président de la République. Cette restriction est stricte et son non-respect peut entraîner la nullité de la transaction. Les acheteurs concernés doivent solliciter une autorisation auprès de la DIFROL, l'agence d'État chargée des questions frontalières et territoriales, ce qui ajoute des délais et une complexité administrative significatifs au processus.

La deuxième restriction porte sur le littoral. Les étrangers ne peuvent généralement pas acquérir des terres domaniales situées dans une bande de 5 kilomètres le long du littoral. Ces acquisitions requièrent des autorisations spéciales délivrées par les autorités nationales, ou peuvent être réalisées par l'intermédiaire d'une société dont la majorité du capital est détenue par des Chiliens.

Bon à savoir :

Ces restrictions s'appliquent à des catégories précises de terres et ne concernent pas la grande majorité des biens résidentiels disponibles sur le marché chilien. En cas de doute quant à la classification d'un bien, un avocat local peut vérifier son statut avant toute signature.

Conditions et formalités pour acheter un bien immobilier au Chili

Le processus d'achat immobilier au Chili est bien structuré et suit des étapes clairement définies. De la signature du premier accord à l'inscription au registre, la durée habituelle est de 30 à 60 jours.

1. Obtention du RUT : la première démarche consiste à obtenir un numéro fiscal chilien (Rol Único Tributario) auprès du SII. Cette démarche peut être effectuée en ligne ou en personne avec un passeport valide, mais nécessite de désigner un représentant résidant au Chili.
2. Négociation et avant-contrat (Promesa de Compraventa) : une fois le bien choisi et le prix négocié, les deux parties signent un avant-contrat. Un dépôt correspondant généralement de 10 % à 20 % du prix est alors versé en séquestre auprès d'un notaire.
3. Étude de titres (Estudio de Títulos) : un avocat effectue une vérification approfondie de l'historique juridique du bien : absence de charges, de litiges, d'hypothèques, et conformité des permis de construire. Cette étape est indispensable pour sécuriser l'achat.
4. Signature de l'acte de vente définitif (Escritura Pública) : l'acheteur et le vendeur signent l'acte authentique devant un notaire chilien. Le solde du prix est réglé à ce stade.
5. Inscription au registre foncier (Conservador de Bienes Raíces) : le transfert de propriété n'est juridiquement opposable aux tiers qu'après l'inscription de l'acte au registre foncier compétent. C'est à cette étape, et non à la signature chez le notaire, que l'acheteur devient légalement propriétaire.

Documents requis pour acheter un bien immobilier au Chili

Les documents à réunir varient selon que l'acheteur est présent au Chili ou effectue l'achat à distance, et selon qu'il sollicite ou non un financement bancaire.

• Passeport en cours de validité ou carte d'identité chilienne (Cédula de Identidad).
• Certificat de RUT délivré par le SII.
• Justificatifs d'origine des fonds pour se conformer à la réglementation chilienne en matière de lutte contre le blanchiment d'argent.
• En cas d'achat à distance : une procuration notariée et apostillée (Poder Especial) accordée à un avocat ou à un représentant de confiance au Chili.
• En cas de demande de crédit immobilier (pour un résident) : trois à six mois de relevés bancaires, un contrat de travail et des déclarations fiscales.
• Du côté du vendeur, l'avocat devra obtenir l'acte de propriété en vigueur, les certificats de non-dette de la taxe foncière (contribuciones) et les certificats municipaux.

Travailler avec des professionnels de l'immobilier au Chili

Acheter un bien au Chili en tant qu'étranger implique de faire appel à plusieurs professionnels, dont les rôles sont complémentaires et distincts.

Les agents immobiliers (corredores de propiedades) ne sont pas obligatoires, mais leur connaissance du marché local est précieuse, notamment pour les acheteurs qui découvrent le pays. Au Chili, la commission est généralement partagée entre l'acheteur et le vendeur, chacun s'acquittant en principe de 2 % du prix de vente, auxquels s'ajoute la TVA de 19 % sur la commission. Il est recommandé de travailler avec un agent indépendant du vendeur afin d'éviter tout conflit d'intérêts.

L'avocat spécialisé en droit immobilier (abogado) est le professionnel clé pour un expatrié. Il réalise l'étude de titres (Estudio de Títulos) pour détecter les dettes cachées, les servitudes ou les litiges fonciers, rédige l'avant-contrat et accompagne l'acheteur jusqu'à l'inscription au registre. Opter pour un avocat bilingue facilite la compréhension des documents juridiques. Il est fortement conseillé de choisir un avocat indépendant, non recommandé par le vendeur ou l'agent, pour garantir une représentation exclusive de vos intérêts.

Le notaire chilien (notaría) intervient en qualité de témoin officiel de l'État lors de la signature de l'acte authentique. Il authentifie l'Escritura Pública, conserve le dépôt en séquestre (vale vista) pendant la procédure et s'assure de la conformité formelle de la transaction. Son intervention est obligatoire.

Enfin, si vous n'avez pas l'intention de résider au Chili après l'achat et que vous souhaitez mettre le bien en location, la loi chilienne exige de désigner un représentant fiscal résidant au Chili, chargé d'effectuer les déclarations et paiements d'impôts auprès du SII en votre nom.

Prix des biens et frais d'acquisition au Chili

Les prix varient considérablement selon la région. Les données ci-dessous illustrent les fourchettes observées sur le marché :

• Santiago : entre CLP 2 500 000 et CLP 4 500 000 par mètre carré (environ 2 400 EUR à 4 300 EUR).
• Valparaíso et Viña del Mar : entre CLP 1 800 000 et CLP 3 500 000 par mètre carré (environ 1 720 EUR à 3 340 EUR).
• Concepción : entre CLP 1 200 000 et CLP 2 500 000 par mètre carré (environ 1 150 EUR à 2 390 EUR).
• Puerto Varas : entre CLP 1 200 000 et CLP 2 300 000 par mètre carré (environ 1 150 EUR à 2 200 EUR).

Au-delà du prix d'achat, l'acheteur doit budgétiser les frais annexes suivants :

• Commission d'agence immobilière : généralement de 2 % à la charge de l'acheteur, plus 19 % de TVA sur cette commission.
• Droits de mutation et de timbre : approximativement de 0,2 % à 0,6 % du prix de vente.
• Frais de notaire et d'inscription au registre foncier : de l'ordre de 1 % à 2 % du montant total de la transaction.
• Total des frais d'acquisition : il est prudent de prévoir entre 1,5 % et 4,5 % du prix d'achat pour l'ensemble des frais et taxes liés à la transaction.

Bon à savoir :

Lorsqu'un bien neuf est acheté directement auprès d'un promoteur, une TVA de 19 % (IVA) s'applique au prix de vente. Cet élément peut modifier significativement le coût total à anticiper par rapport à l'achat de l'ancien.

Financement et crédits immobiliers pour les expatriés au Chili

L'accès au crédit immobilier au Chili demeure très difficile pour les non-résidents. Les banques chiliennes exigent généralement la résidence permanente, une preuve de revenus stables générés au Chili et un historique de crédit local solide. Ces conditions excluent de fait la plupart des acheteurs étrangers qui n'ont pas encore établi leur résidence au Chili.

Pour les expatriés résidents qui remplissent ces critères, les banques exigent un apport personnel (pie) de 20 % à 30 % du prix d'achat. Le taux d'intérêt moyen des prêts immobiliers s'établit autour de 4,12 % (janvier 2026), un niveau relativement accessible à l'échelle régionale.

En pratique, la majorité des acheteurs étrangers non résidents financent leur acquisition en fonds propres. Une alternative existe cependant : certains promoteurs immobiliers proposent un financement direct pour les biens achetés sur plan (en blanco / en verde), avec des conditions d'éligibilité plus souples pour les étrangers, mais à des taux d'intérêt généralement plus élevés que ceux des banques.

Pour les acheteurs qui transfèrent des fonds depuis l'étranger, ceux-ci doivent être officiellement convertis en pesos chiliens (CLP) ou en Unidades de Fomento (UF) via des canaux bancaires formels. Pour faciliter ces opérations, il peut être utile d'ouvrir un compte bancaire au Chili. Il convient également de tenir compte du risque de change entre la devise d'origine et le CLP lors de la planification du budget.

Risques et pièges à éviter lors d'un achat immobilier au Chili

Plusieurs erreurs reviennent fréquemment parmi les acheteurs étrangers et peuvent entraîner des conséquences juridiques ou financières sérieuses.

Le piège le plus courant consiste à croire que la transaction est finalisée après la signature de l'acte authentique chez le notaire. En droit chilien, le transfert de propriété n'est effectif qu'à compter de l'inscription de l'acte au registre foncier (Conservador de Bienes Raíces). Entre la signature et l'inscription, le bien demeure juridiquement au nom du vendeur. Il est indispensable de suivre cette étape avec votre avocat et d'obtenir une confirmation écrite de l'inscription.

Un autre risque concerne l'achat de terrains en zone frontalière sans vérification préalable du statut du bien. Les ressortissants des pays limitrophes (Argentine, Bolivie, Pérou) qui acquièrent un terrain dans la bande des 10 kilomètres frontaliers sans l'autorisation présidentielle s'exposent à la nullité de la transaction.

La variation quotidienne de l'UF constitue également un point de vigilance. Les prix étant exprimés en UF, la somme en CLP à régler peut légèrement différer entre la date de signature de l'avant-contrat et celle du paiement effectif. Il convient de calculer l'équivalent exact en CLP à la date précise du règlement afin d'éviter tout écart.

Enfin, de nombreuses maisons au Chili comportent des extensions ou des rénovations qui n'ont jamais été déclarées auprès de la mairie (Dirección de Obras Municipales). En achetant un bien avec des modifications non enregistrées, l'acheteur en reprend la responsabilité juridique, ce qui peut inclure des ordres de démolition ou de mise en conformité coûteux. L'étude de titres réalisée par l'avocat doit impérativement couvrir ce point.

Fiscalité immobilière et charges courantes au Chili

Être propriétaire au Chili implique de s'acquitter de plusieurs obligations fiscales récurrentes, dont le montant dépend en partie du statut de résident ou non-résident de l'acheteur.

La taxe foncière annuelle (Contribuciones de Bienes Raíces) est calculée sur la valeur fiscale du bien (avalúo fiscal), qui représente généralement de 50 % à 70 % de la valeur de marché réelle. Le taux appliqué est compris entre 1 % et 1,2 % de cette valeur fiscale. Pour les biens résidentiels, une exonération s'applique à la première tranche de CLP 26 840 000 (environ 25 600 EUR) de valeur fiscale, ce qui signifie que les biens modestes ou de valeur intermédiaire peuvent bénéficier d'une réduction significative de leur charge fiscale.

Les revenus locatifs sont traités très différemment selon la situation du propriétaire. Les résidents au Chili bénéficient d'un barème progressif, tandis que les non-résidents étrangers sont assujettis à un Impuesto Adicional (impôt additionnel) forfaitaire de 35 % sur leurs revenus locatifs. Par ailleurs, si le bien est loué meublé, ce qui inclut les locations de courte durée de type Airbnb, une TVA de 19 % (IVA) doit être collectée et reversée au SII.

En matière de plus-values immobilières, les résidents bénéficient d'une exonération sur les gains cumulés jusqu'à 8 000 UF au cours de leur vie. Les non-résidents ne bénéficient pas de cette exonération et sont soumis à un taux forfaitaire de 35 % sur la totalité de la plus-value réalisée lors de la revente.

Bon à savoir :

La convention fiscale entre la France et le Chili prévoit des mécanismes de crédit d'impôt permettant d'éviter la double imposition sur les revenus locatifs générés au Chili par des résidents fiscaux français. Pour une analyse personnalisée de votre situation, il est conseillé de consulter un conseiller fiscal spécialisé pour les expatriés afin d'évaluer son application à votre situation personnelle.

Après l'achat immobilier au Chili : les démarches à effectuer

Une fois la transaction finalisée chez le notaire, plusieurs démarches restent à accomplir pour être en règle et assurer une gestion sereine du bien.

La priorité est de vérifier avec votre avocat que l'inscription au Conservador de Bienes Raíces (CBR) est bien réalisée à votre nom. Ce processus prend généralement plusieurs semaines après la signature de l'acte authentique et constitue le seul moment où la propriété vous est officiellement transférée.

Si vous repartez dans votre pays d'origine après l'achat, assurez-vous que votre représentant fiscal est correctement enregistré auprès du SII. Il sera chargé de déclarer les éventuels revenus locatifs et de s'acquitter des contribuciones en votre nom. Ces taxes foncières sont facturées en quatre versements trimestriels, aux mois d'avril, de juin, de septembre et de novembre.

Pour le paiement des taxes, vous pouvez créer un compte en ligne sur le portail du SII ou de votre municipalité afin de gérer les échéances à distance. Si vous avez acheté un appartement ou une maison dans une résidence fermée, il convient également de vous inscrire auprès de l'administration de la copropriété pour le règlement des charges mensuelles communes (gastos comunes) et de transférer les contrats d'eau, d'électricité et d'internet à votre nom. Pour trouver les meilleures offres de connectivité, consultez notre guide sur le téléphone, internet et e-mail au Chili.

Foire aux questions

Ai-je besoin d'un visa ou d'un titre de séjour pour acheter un bien au Chili ?

Non, aucun visa ni titre de séjour n'est requis pour acheter un bien immobilier au Chili. Les étrangers peuvent légalement acquérir un bien, même avec un simple visa de touriste, ou en effectuant l'achat à distance depuis leur pays d'origine. La seule obligation administrative consiste à obtenir un numéro fiscal chilien, le RUT.

Qu'est-ce que le RUT et comment l'obtenir ?

Le RUT (Rol Único Tributario) est le numéro d'identification fiscale chilien, obligatoire pour toute personne souhaitant acquérir un bien immobilier au Chili. Un étranger non résident peut l'obtenir auprès de n'importe quelle agence du Servicio de Impuestos Internos (SII) en présentant un passeport valide et en désignant un représentant résidant au Chili. La procédure peut également être initiée en ligne dans certains cas.

Un expatrié peut-il obtenir un crédit immobilier au Chili ?

C'est très difficile pour un non-résident. Les banques chiliennes exigent la résidence permanente, un apport de 20 % à 30 % du prix du bien et un historique de revenus stables générés au Chili. En pratique, la majorité des acheteurs étrangers non résidents financent leur achat en fonds propres. Des financements directs auprès de promoteurs sont parfois disponibles pour les biens achetés sur plan, mais sous des conditions moins favorables.

L'achat d'un bien immobilier au Chili ouvre-t-il droit à la résidence ?

Non. Le Chili ne dispose d'aucun programme de résidence par l'investissement immobilier. Être propriétaire d'un bien peut constituer un élément de dossier dans certaines procédures, mais ne confère aucun droit automatique à un titre de séjour. Les démarches de visa et de résidence doivent être effectuées par les voies d'immigration ordinaires, indépendamment de tout achat immobilier.

Qu'est-ce que l'UF et pourquoi les prix sont-ils affichés dans cette unité ?

L'UF (Unidad de Fomento) est une unité de compte indexée quotidiennement sur l'inflation au Chili. Les prix immobiliers sont exprimés en UF plutôt qu'en pesos chiliens pour maintenir une valeur réelle stable dans le temps, indépendamment des fluctuations monétaires. Le paiement s'effectue en CLP, à l'équivalent de l'UF au jour précis de la transaction : il est donc important de calculer cette conversion à la date exacte du règlement.

Puis-je acheter un bien au Chili sans me déplacer sur place ?

Oui, un achat à distance est possible en accordant une procuration spéciale (Poder Especial) à un avocat ou à un représentant de confiance au Chili. Ce document doit être notarié dans votre pays d'origine, puis apostillé, avant d'être utilisable par votre représentant pour signer les actes et obtenir votre RUT. Il est fortement recommandé de choisir un avocat indépendant pour cette mission.

À quel moment devient-on officiellement propriétaire au Chili ?

La signature de l'acte authentique (Escritura Pública) chez le notaire ne suffit pas à transférer la propriété. Le transfert n'est légalement effectif qu'à compter de l'inscription de l'acte au registre foncier correspondant (Conservador de Bienes Raíces). Cette inscription intervient plusieurs semaines après la signature et doit être suivie par votre avocat.

Quels impôts un non-résident paie-t-il sur ses revenus locatifs au Chili ?

Un étranger non résident qui loue un bien au Chili est soumis à un impôt additionnel forfaitaire de 35 % sur ses revenus locatifs. Si le bien est loué meublé, y compris dans le cadre de locations de courte durée, une TVA de 19 % s'applique également et doit être reversée au SII. La désignation d'un représentant fiscal résidant au Chili est obligatoire pour mener ces démarches.