Acheter un bien immobilier à Santiago

Le marché immobilier à Santiago

Le marché résidentiel de Santiago affiche une progression solide : les prix ont augmenté d'environ 4 % en termes réels (mesurés en UF) sur un an, portés par l'amélioration progressive des conditions de crédit et la baisse du taux directeur de la banque centrale chilienne. À l'échelle nationale, les prix de l'immobilier résidentiel ont progressé de 8,10 % sur un an (soit 3,54 % en termes corrigés de l'inflation) au troisième trimestre.

Les appartements dominent largement l'offre résidentielle, représentant environ 65 % des biens en vente, reflet d'une densification urbaine soutenue. Les rendements locatifs moyens à Santiago s'établissent à 4,91 % au premier trimestre, avec des zones centrales comme Santiago Centro atteignant entre 5,5 % et 6 % de rendement annuel. Ces chiffres font de Santiago un marché attractif pour les investisseurs, même si les rendements varient sensiblement selon le quartier.

Bon à savoir :

Les transactions immobilières au Chili sont systématiquement libellées en UF, une unité de compte ajustée quotidiennement en fonction de l'inflation. Cela signifie que le montant en pesos chiliens évolue chaque jour jusqu'à la signature définitive.

Les étrangers peuvent-ils acheter un bien immobilier à Santiago ?

Oui, les étrangers peuvent acheter et détenir 100 % d'un bien immobilier en leur nom propre à Santiago, sans obligation de s'associer à un ressortissant chilien et sans visa spécifique. La seule condition préalable, valable pour tout acheteur résidant ou non au Chili, est l'obtention d'un numéro d'identification fiscale chilien, le RUT (Rol Único Tributario), indispensable à toute transaction formelle et à l'enregistrement de l'acte de propriété.

Pour obtenir le RUT, il suffit de se rendre dans n'importe quelle agence du SII (Servicio de Impuestos Internos, l'administration fiscale chilienne) muni d'un passeport valide. Les non-résidents doivent en outre désigner un représentant légal domicilié au Chili pour gérer leurs obligations fiscales auprès du SII. Il est tout à fait possible d'acheter à distance en accordant une procuration notariée à ce représentant, qui signera les actes en votre nom.

La propriété immobilière n'ouvre aucun droit à la résidence ou à la nationalité chilienne. Il convient également de noter que certaines zones frontalières officiellement classifiées sont soumises à des restrictions pour les ressortissants des pays limitrophes, mais ces limitations ne concernent pas Santiago, qui reste entièrement ouvert aux acheteurs étrangers de toutes nationalités.

Les quartiers de Santiago

Santiago est une métropole étendue dont les communes présentent des profils très différents en termes de prix, d'ambiance et de services. Le choix du quartier conditionne autant le cadre de vie que la valeur patrimoniale du bien.

Providencia est le quartier le plus prisé des expatriés : services bilingues, restaurants internationaux, accès direct au métro et cadre urbain sûr. Les immeubles y sont généralement limités à sept étages, ce qui maintient les charges de copropriété légèrement plus élevées qu'ailleurs.

Las Condes, surnommée « Sanhattan » en raison de la concentration de sièges sociaux et d'ambassades, convient particulièrement aux cadres en mobilité internationale et aux familles recherchant une proximité avec les commerces haut de gamme et les grandes enseignes.

Vitacura est la commune la plus aisée et la plus résidentielle de la capitale. Elle abrite le Parque Bicentenario, des boutiques de luxe et une atmosphère verdoyante. L'absence de station de métro rend la voiture indispensable, mais ce quartier reste un choix de premier rang pour les familles souhaitant vivre dans un environnement calme et sécurisé.

Santiago Centro constitue le cœur historique et administratif de la ville. Les prix y sont plus accessibles et la demande locative est portée par les étudiants et les jeunes actifs, bien que l'ambiance nocturne soit plus animée.

Ñuñoa séduit par son caractère de quartier en plein essor, avec une scène culturelle dynamique, de nombreux cafés et des prix encore inférieurs à ceux des communes de l'est.

Lo Barnechea et La Dehesa, à l'extrême nord-est, offrent des résidences sécurisées et de grandes maisons individuelles dans un cadre quasi-suburbain, à l'écart de l'agitation du centre.

Bon à savoir :

Pour les acheteurs attirés par l'immobilier de caractère, la ville portuaire de Valparaíso propose des biens historiques à restaurer dans une atmosphère bohème, à moins d'une heure et demie de Santiago. La ville balnéaire de Viña del Mar, adjacente, offre quant à elle des appartements modernes en bord de mer, très recherchés pour la location saisonnière.

Les prix de l'immobilier à Santiago

Le prix moyen au mètre carré à Santiago se situe autour de 2 650 USD (soit environ 2 450 EUR). Toutefois, cette moyenne recouvre des réalités très différentes selon les communes et les types de biens.

Pour les biens d'entrée de gamme, un studio ou un appartement d'une pièce de 25 à 35 m² dans des secteurs comme Estación Central ou Santiago Centro se négocie entre 2 200 et 2 800 UF, soit environ 87 à 111 millions de CLP (entre 96 000 USD et 122 000 USD, soit approximativement 88 500 EUR et 112 500 EUR).

Dans le segment intermédiaire, un appartement deux pièces à Santiago Centro coûte environ 150 000 USD (soit environ 138 000 EUR), à raison de 2 300 à 2 500 USD le m² (soit 2 120 à 2 310 EUR). Le même bien à Providencia se négocie entre 250 000 et 350 000 USD (environ 230 500 à 322 800 EUR), pour un prix au mètre carré compris entre 3 500 et 4 000 USD (3 225 à 3 690 EUR).

Dans le segment haut de gamme, les appartements de Vitacura se situent entre 15 000 et 35 000 UF, soit entre 596 millions et 1,4 milliard de CLP (entre 655 000 USD et 1,5 million USD, soit entre 604 000 EUR et 1 380 000 EUR environ), avec des prix au mètre carré pouvant atteindre 105 à 130 UF.

Le fait que les prix soient exprimés en UF a une conséquence concrète pour les acheteurs qui convertissent leurs euros au moment de la transaction : la valeur en pesos chiliens évolue quotidiennement avec l'inflation, et le taux de change EUR/CLP introduit une variable supplémentaire. Il est donc conseillé de se rapprocher d'un conseiller financier pour planifier la conversion le plus près possible de la date de signature.

Les types de biens à Santiago

Les appartements en copropriété (departamentos) représentent environ 65 % du parc résidentiel de Santiago. La forte densification urbaine explique cette prédominance, et la grande majorité des nouvelles constructions prend cette forme, notamment dans les communes de Providencia, Las Condes et Santiago Centro.

Les maisons individuelles et les villas se concentrent principalement dans les communes périphériques de Lo Barnechea et de La Dehesa, où les terrains sont plus vastes et les espaces verts plus présents.

Les biens neufs, qu'ils soient achetés sur plan (en blanco ou en verde) ou livrés récemment, affichent en général une prime d'environ 12 % par rapport aux biens de revente. Cette différence s'explique notamment par l'application d'une TVA (IVA) de 19 % sur les ventes de logements neufs directement auprès d'un promoteur, une charge absente lors de l'achat d'un bien de seconde main entre particuliers.

Le processus d'achat à Santiago

L'acquisition d'un bien immobilier à Santiago suit un processus formalisé en plusieurs étapes, dont le respect est essentiel pour sécuriser la transaction. La durée totale est généralement comprise entre 30 et 60 jours.

1. Obtenir le RUT auprès du SII. Ce numéro d'identification fiscale est indispensable à toute transaction et à l'enregistrement de l'acte. Il s'obtient en se présentant auprès d'une agence du SII avec un passeport valide ; les non-résidents doivent en outre désigner un représentant légal domicilié au Chili.
2. Réaliser l'étude de titres (Estudio de Títulos) auprès d'un avocat spécialisé en droit immobilier. Cette étape permet de vérifier l'historique juridique du bien, l'absence d'hypothèques, de saisies ou de dettes de copropriété, ainsi que la conformité à la réglementation urbanistique.
3. Signer le compromis de vente (Promesa de Compraventa) devant notaire et verser un dépôt de garantie, généralement fixé à 10 % de la valeur du bien.
4. Signer l'acte authentique de vente (Escritura Pública) devant notaire. Attention : la signature chez le notaire ne suffit pas à transférer la propriété.
5. Inscrire l'acte au registre foncier (Conservador de Bienes Raíces). C'est cette inscription qui opère le transfert effectif de propriété. Tant qu'elle n'est pas effectuée, l'acheteur n'est pas juridiquement propriétaire du bien.

Il est fortement recommandé de faire appel à un avocat indépendant spécialisé en droit immobilier pour vous accompagner à chaque étape, notamment lors de l'étude des titres et de la vérification des charges. Ne pas confier cette mission exclusivement à l'avocat du vendeur ni à l'agent immobilier.

Les frais d'achat à Santiago

Les frais de transaction représentent entre 1,5 % et 5 % du prix d'achat pour une transaction comptant, et jusqu'à 6 % en cas de financement par emprunt.

• Honoraires d'agence immobilière : entre 2 % et 4 % du prix de vente, majorés d'une TVA (IVA) de 19 % sur la commission. La pratique standard est de 2 % à la charge de l'acheteur et de 2 % à la charge du vendeur.
• Frais de notaire et d'enregistrement au Conservador : entre 1 % et 2 % au total (soit entre 0,2 % et 0,8 % pour l'enregistrement et entre 0,1 % et 0,2 % pour les actes notariaux).
• Honoraires juridiques et diligences : entre 0,2 % et 0,6 % de la valeur du bien.
• Taxe sur les actes hypothécaires : si vous financez l'achat par un emprunt, une taxe de timbre (impuesto de timbres y estampillas) plafonnée à 0,4 % à 0,8 % du montant emprunté s'applique.

Pour donner un ordre de grandeur concret : sur un bien d'une valeur de 450 millions de CLP (environ 415 000 EUR), les frais de closing s'élèvent à 13,5 à 18 millions de CLP (soit 12 450 à 16 600 EUR), auxquels s'ajoutent 1,8 à 3,6 millions de CLP (soit 1 660 à 3 320 EUR) de taxe de timbre en cas de financement hypothécaire.

Financement et prêts immobiliers à Santiago

Les étrangers peuvent, en principe, obtenir un prêt immobilier auprès d'une banque chilienne, mais les conditions sont plus strictes que pour les résidents. Les établissements bancaires exigent généralement une résidence permanente (Residencia Definitiva), un RUT actif et des revenus vérifiables au Chili.

L'apport personnel requis pour un acheteur étranger est plus élevé que pour un ressortissant chilien : il se situe entre 30 % et 40 % de la valeur du bien, ce qui correspond à un ratio prêt/valeur compris entre 60 % et 70 %. Les taux d'intérêt pratiqués en ce moment oscillent entre 4 % et 5,6 % par an, avec une majoration de 0,25 % à 0,75 % souvent appliquée aux profils étrangers considérés comme plus risqués.

Les prêts immobiliers chiliens sont généralement à taux fixe, mais libellés en UF. Cela signifie que le taux reste stable, tandis que le capital restant dû et les mensualités en pesos s'ajustent quotidiennement à l'inflation. Ce mécanisme protège la banque contre l'érosion monétaire, mais implique que vos remboursements en pesos augmentent en période d'inflation.

Parmi les établissements proposant des conditions adaptées aux acheteurs étrangers figurent le Banco Santander Chile, le Banco BCI et le Scotiabank Chile, même si les conditions peuvent évoluer et doivent être vérifiées directement auprès de chaque banque.

Aspects juridiques à connaître à Santiago

Un point de vigilance particulier concerne l'achat d'un bien grevé d'une hypothèque existante, situation fréquente au Chili. La transaction requiert alors une procédure spécifique appelée alzamiento de hipoteca : la dette du vendeur doit être soldée simultanément au transfert de titre, ce qui suppose une coordination précise entre la banque du vendeur, le notaire et le Conservador.

Le mécanisme du Vale Vista est au cœur de cette opération : il s'agit d'un chèque de banque bloqué, utilisé comme garantie de paiement pendant la période de transfert. Les fonds de l'acheteur sont ainsi sécurisés pendant que la banque du vendeur libère l'hypothèque et que le Conservador procède à l'inscription du nouveau titre. Ce dispositif protège l'acheteur contre tout risque de défaillance de la partie adverse au cours du processus.

L'Estudio de Títulos réalisé par votre avocat doit couvrir au minimum : la vérification du titre de propriété du vendeur, l'absence d'hypothèques, de privilèges ou de saisies, la conformité aux règles d'urbanisme et l'absence d'arriérés de charges de copropriété. Ne faites jamais l'économie de cette étape, même si le bien paraît simple ou si le vendeur est de bonne foi.

Être propriétaire à Santiago

Une fois propriétaire, vous êtes redevable de la taxe foncière annuelle (Contribuciones), dont le taux varie entre 0,5 % et 1 % de la valeur fiscale du bien. Cette valeur fiscale est généralement inférieure à la valeur de marché, ce qui limite la charge fiscale effective.

Si vous louez votre bien, votre situation fiscale dépend de votre statut de résidence. Un résident fiscal chilien intègre les revenus locatifs à sa déclaration annuelle, soumise au barème progressif, et peut déduire les frais d'entretien, les charges de gestion et les intérêts d'emprunt. En revanche, un non-résident est soumis à un impôt additionnel forfaitaire de 35 % sur le montant brut des loyers perçus, sans possibilité de déduction.

Les locations meublées (amoblados) constituent un cas à part : elles sont assujetties à la TVA (IVA) de 19 %, ce qui implique une inscription au SII, l'émission de factures électroniques et une déclaration mensuelle de TVA. Ce régime s'applique quel que soit le statut de résidence du propriétaire.

Vendre un bien immobilier à Santiago

Les frais de vente représentent généralement entre 3 % et 6 % du prix de cession, selon la commission d'agence négociée et les éventuelles plus-values imposables.

La plus-value immobilière est imposable sur les biens acquis après 2004. Les résidents fiscaux chiliens bénéficient d'une exonération viagère de 8 000 UF (environ 280 000 USD, soit environ 258 000 EUR). Au-delà, la plus-value est taxée à 10 %. Les non-résidents ne bénéficient pas de cette exonération et sont taxés à un taux forfaitaire de 35 % sur l'intégralité de la plus-value réalisée.

Un autre point de vigilance pour les vendeurs étrangers : la revente d'un bien dans les 12 mois suivant son acquisition (ou dans les 12 mois suivant la livraison pour un bien acheté sur plan) est qualifiée de « vente habituelle », ce qui la soumet à une TVA supplémentaire de 19 %. Planifier la date de mise en vente en tenant compte de ce délai peut donc avoir un impact fiscal significatif.

Si vous résidez au Chili et envisagez de partir, la date de perte de votre résidence fiscale est déterminante : une vente réalisée pendant votre période de résidence fiscale au Chili vous permet de bénéficier de l'abattement de 8 000 UF, tandis qu'une vente après votre départ vous expose à la taxation à 35 % dès le premier euro de plus-value.

Foire aux questions

L'achat d'un bien immobilier à Santiago ouvre-t-il droit à la résidence ?

Non. Le Chili ne propose pas de programme de résidence par l'investissement immobilier. La propriété d'un bien ne confère aucun droit de séjour particulier ni aucun avantage dans le cadre d'une demande de résidence. Les démarches d'immigration demeurent entièrement indépendantes de l'acquisition immobilière.

Qu'est-ce que l'UF et en quoi cela change-t-il mon achat ?

L'Unidad de Fomento (UF) est une unité de compte indexée sur l'inflation, publiée quotidiennement par la Banque centrale du Chili. La quasi-totalité des biens immobiliers à Santiago sont affichés en UF, ce qui signifie que le montant correspondant en pesos chiliens évolue chaque jour jusqu'à la signature définitive. Pour un acheteur qui convertit des euros, cela introduit une double variable : l'inflation chilienne et le taux de change EUR/CLP.

La signature chez le notaire me rend-elle propriétaire du bien ?

Non. La signature de l'acte authentique (Escritura Pública) devant notaire est une étape nécessaire mais insuffisante. Le transfert de propriété n'est effectif qu'après l'inscription de l'acte au registre foncier local (Conservador de Bienes Raíces). Sans cette inscription, l'acheteur n'a pas de titre opposable aux tiers.

Comment acheter un bien à Santiago si je vis à l'étranger ?

Les non-résidents peuvent tout à fait acheter à distance, à condition d'avoir préalablement obtenu un RUT auprès du SII et d'avoir désigné un représentant légal domicilié au Chili. Ce représentant est habilité à signer les actes en votre nom via une procuration notariée et à gérer vos obligations fiscales auprès de l'administration chilienne.

Puis-je obtenir un prêt immobilier en tant qu'étranger non-résident ?

C'est possible mais difficile sans résidence permanente. Les banques chiliennes exigent généralement un apport de 30 % à 40 %, des revenus vérifiables au Chili et un historique de crédit local. Les taux proposés aux étrangers sont habituellement majorés de 0,25 % à 0,75 % par rapport aux taux accordés aux résidents.

Qu'est-ce que le Vale Vista et pourquoi est-il utilisé ?

Le Vale Vista est un chèque de banque sécurisé utilisé comme instrument de garantie lors du transfert de propriété au Chili. Il permet de bloquer les fonds de l'acheteur pendant que la banque du vendeur procède à la mainlevée de l'hypothèque existante et que le Conservador inscrit le nouveau titre. Ce mécanisme protège les deux parties contre tout risque de défaillance pendant la période de traitement administratif.

Qui paie les honoraires de l'agent immobilier ?

La pratique standard au Chili est une commission totale de 4 %, partagée équitablement : 2 % à la charge de l'acheteur et 2 % à la charge du vendeur. Une TVA (IVA) de 19 % s'applique au montant de la commission, ce qui représente un coût supplémentaire à intégrer à votre budget.

Suis-je imposable sur mes revenus locatifs si je ne réside pas au Chili ?

Oui. Les propriétaires non-résidents sont soumis à un impôt additionnel forfaitaire de 35 % sur le montant brut des loyers perçus, sans possibilité de déduire les charges. Ce taux s'applique dès le premier peso de revenu locatif et doit être pris en compte dans le calcul de la rentabilité nette du bien.