Acheter une maison à San Francisco peut être un bon investissement à long terme si vous prévoyez de rester aux États-Unis pendant de nombreuses années. Mais compte tenu des prix élevés de l'immobilier, de l'offre limitée et de la hausse des taux hypothécaires, acheter n'est pas toujours moins cher que louer à court terme, surtout dans une ville aussi coûteuse que San Francisco. Du choix du bon quartier à l'obtention d'un financement, ce guide vous aidera à comprendre chaque étape lors de l'achat d'un bien immobilier à San Francisco.
Le marché immobilier de San Francisco en un coup d'œil
Préparez-vous à un choc brutal lorsque vous commencerez à consulter les annonces immobilières à San Francisco. Malheureusement, le marché du logement à San Francisco figure parmi les plus chers des États-Unis. Cela s'explique par plusieurs facteurs, tels qu'une forte demande, un terrain disponible limité pour l'expansion, des lois de zonage strictes et, bien sûr, une croissance d'emplois à hauts revenus dans les secteurs de la technologie et connexes, qui a exclu les personnes à faibles revenus du marché.
Actuellement, la valeur moyenne d'un logement à San Francisco est d'environ 1 270 000 $.
Le prix d'affichage médian est d'environ 1 100 000 $, avec un prix d'affichage par pied carré de 921 $.
Dans la région plus large de la baie de San Francisco, les prix médians des logements sont encore plus élevés ; pour l'ensemble du comté de San Francisco, le prix de vente moyen se situe autour de 1,4 million de dollars.
Dans certains quartiers, les prix ont fortement augmenté d'une année sur l'autre, en particulier dans les quartiers recherchés proches du centre-ville et des grands parcs.
Prix de l'immobilier à San Francisco
La valeur des logements varie considérablement à travers la ville, mais les prix restent élevés dans l'ensemble de la zone. Comptez entre 1,6 et 2,2 millions de dollars à Pacific Heights, Presidio Heights ou Noe Valley. Vous devrez prévoir entre 1,1 et 1,4 million de dollars dans Inner Sunset, Bernal Heights ou Potrero Hill, et environ 800 000 à 1 million de dollars dans Outer Mission, Excelsior ou Bayview. Les condos du centre-ville et de SoMa affichent une moyenne comprise entre 900 000 et 1,2 million de dollars.
Comment s'y prendre pour acheter une maison à San Francisco
Si vous préparez un déménagement à San Francisco et que vous hésitez entre louer ou acheter, sachez que la location d'une maison dans cette ville est également coûteuse. Mais pour beaucoup de gens, la location est le seul choix financier réaliste, à moins de prévoir de rester à long terme et de pouvoir se permettre confortablement un apport initial très important. Toutefois, si vous envisagez d'acheter, voici quelques-uns des éléments clés à connaître.
Droits légaux et restrictions
Les ressortissants étrangers peuvent acheter un bien immobilier en Californie, y compris à San Francisco, sans condition de citoyenneté ou de résidence. Il n'existe aucune restriction quant au type de bien — vous pouvez acheter des condos, des maisons individuelles ou des maisons de ville.
Financement et prêts hypothécaires
Obtenir un financement en tant qu'acheteur étranger est plus complexe que pour les citoyens américains ou les résidents.
- Les prêteurs exigent souvent des apports initiaux de 30 à 50 %, les taux d'intérêt sont plus élevés et davantage de documents sont requis. Évidemment, une fois que l'on prend en compte les prix des maisons à San Francisco, cela représente un défi de taille pour beaucoup.
- Certains prêteurs californiens proposent des programmes de prêts hypothécaires pour ressortissants étrangers sans historique de crédit américain.
- Une preuve de revenus ou d'actifs internationaux et une pièce d'identité valide sont généralement requises.
- Le statut de visa n'est pas toujours nécessaire, mais il peut faciliter le processus.
Documents et pièces d'identité
Pour procéder à l'achat, vous aurez besoin de quelques éléments de base :
- Preuve de fonds et relevés de revenus.
- ITIN ou numéro de sécurité sociale (à des fins fiscales et hypothécaires).
- Passeport ou pièce d'identité officielle.
- Des traductions certifiées sont requises pour les documents financiers provenant de l'étranger.
Impôts et frais récurrents
Les propriétaires paient des impôts fonciers annuels (environ 1,2 % de la valeur du logement à San Francisco), plus l'assurance et l'entretien. Les propriétaires étrangers peuvent également être soumis à des retenues fiscales sur les bénéfices de revente, il est donc recommandé d'obtenir des conseils fiscaux internationaux.
Les bonnes pratiques lors de l'achat d'une maison à San Francisco
Travailler avec un agent immobilier local
Un agent immobilier agréé, en particulier celui qui a de l'expérience avec les clients internationaux, peut vous aider à trouver la maison de vos rêves ainsi qu'à négocier avec le vendeur et à naviguer dans le processus d'entiercement. Après avoir fait des recherches sur les quartiers et finalisé votre budget, engager un agent immobilier est la prochaine grande étape. Ils peuvent également vous mettre en relation avec des prêteurs, des inspecteurs et des agents de titre familiers avec les transactions impliquant des acheteurs étrangers.
Assurez-vous de trouver un agent immobilier en qui vous avez confiance. Vous pouvez rencontrer des agents immobiliers et voir si le courant passe avant de vous engager à travailler avec eux. Les agents immobiliers peuvent être trouvés via des outils immobiliers en ligne et en vous renseignant, également, en ligne. Une excellente façon de trouver un agent immobilier est d'assister à des journées portes ouvertes similaires à ce que vous souhaitez acheter et de parler aux agents inscripteurs présents.
Entiercement et titre de propriété
En Californie, les sociétés d'entiercement et de titre gèrent la plupart des étapes juridiques et financières d'un achat immobilier. La société d'entiercement agit comme un tiers neutre, détenant les fonds et les documents jusqu'à ce que l'acheteur et le vendeur aient rempli toutes leurs obligations. Une fois que tout est vérifié, l'entiercement libère les fonds au vendeur et enregistre la vente auprès du comté.
La société de titre recherche l'historique de propriété du bien pour s'assurer qu'il n'y a pas d'impôts impayés, de privilèges ou de litiges de propriété, et délivre une assurance titre pour protéger l'acheteur (et le prêteur) contre toute réclamation future sur le bien.
À San Francisco, ces deux entités sont généralement intégrées au processus par votre agent immobilier ou parfois par l'agent du vendeur. Elles travaillent en étroite collaboration pour garantir que chaque vente est sécurisée et juridiquement valable.
Comprendre les coûts totaux
Prévoyez des frais de clôture de 2 à 5 % du prix d'achat, plus l'impôt foncier, l'entiercement, l'assurance et les frais d'inspection. Demandez toujours une ventilation complète avant de vous engager. Vous ne voulez pas de mauvaise surprise !
Choisir le bon moment sur le marché
Le marché immobilier de San Francisco fluctue en fonction des tendances du secteur et des variations des taux d'intérêt. Évaluez vos projets à long terme et comparez le coût d'achat par rapport à la location dans le quartier que vous visez avant de vous lancer. Assurez-vous d'avoir un budget clair et obtenez des conseils auprès des locaux.
Liens utiles :
San Francisco Chronicle Real Estate
Bureau de l'évaluateur-greffier de San Francisco
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