Logement en Belgique : les pièges à éviter

Bien le bonjour Bhavna,

Wow, tu y vas fort en disant arnaques immobilières... 

La loi belge ne tolère pas les termes flous ou imprécis dans les contrats de location

Bail et location

Le bail est un contrat entre un propriétaire (aussi appelé le bailleur) et un locataire pour la location d'un logement.

Obligations légales

Le propriétaire est obligé d'enregistrer le bail. Les baux doivent êtres enregistrés au bureau local d'enregistrement du ministère des finances dans les six mois suivant la signature.

Théoriquement, vous pouvez recevoir une amende si vous oubliez cette formalité, bien qu'il soit dans votre propre intérêt d'enregistrer le bail et tout changement ou codicille apparus pendant la durée du bail.

N'écoutez pas votre propriétaire s'il tente de vous décourager de vous "donner la peine" de procéder à l'enregistrement du bail : si le propriétaire veut relouer le logement, le nouveau locataire ne peut être tenu de respecter le bail existant que si celui-ci a été dûment enregistré.

Si vous n'avez pas enregistré votre contrat, le nouveau locataire peut vous faire expulser, faire monter votre loyer ou changer n'importe quel terme de votre contrat de location !

Contenu
Il faut mentionner dans le bail:
l'adresse du logement à louer;
le prix du loyer;
le nom et l'adresse du propriétaire/bailleur et sa signature;
le nom du locataire et sa signature;
la date à laquelle commence la location;
l'état des lieux d'entrée et de sortie.

En plus, le propriétaire doit ajouter une "annexe standard" (la même pour tout le monde) qui reprend les principales dispositions de loi sur les baux et les normes de salubrité régionales (c'est-à-dire le minimum de confort et de salubrité que doit avoir le logement selon le code du logement de chaque Région)

La durée du bail
Le bail peut être :

Soit de courte durée: maximum 2 contrats sur une période de 3 ans.

Par exemple: un premier contrat d'un an et puis un contrat de 2 ans. Ou, un premier contrat d'un an et ensuite un 2ième contrat d'un an. Après ces 2 contrats, le locataire passe automatiquement à un bail de 9 ans

Soit de longue durée, 9 ans.
Attention Attention; trois mois avant la fin du bail, le locataire doit toujours envoyer un préavis (= lettre recommandée pour annoncer son départ).

Le locataire et le propriétaire peuvent toujours s'arranger à "l'amiable" (= un accord qui convient aux deux parties).

La résiliation du bail
La résiliation du bail est l'interruption du contrat avant la date prévue.

La résiliation par le locataire
Pour un bail de 9 ans
Le contrat de bail peut être interrompu à tout moment, mais:

il faut que le locataire annonce à son propriétaire son départ et ce, par lettre recommandée 3 mois avant la date de son départ (toujours 3 mois de préavis)
il faut que le locataire paye:
s'il part au cours de la 1ière année de location: 3 mois d'indemnité;
s'il part au cours de la 2ième année de location: 2 mois d'indemnité;
s'il part au cours de la 3ième année de location: 1 mois d'indemnité.
Pour un bail de courte durée
Ce contrat ne peut pas être interrompu, sauf si cela prévu dans le bail (clause contraire) ou que le propriétaire et le locataire s'arrangent à l'amiable.

La résiliation par le propriétaire
Pour un bail de 9 ans
Le propriétaire peut mettre fin à ce contrat:

s'il souhaite occuper le logement lui-même (ou sa famille proche): moyennant un préavis de 6 mois, il peut le faire à tout moment de la durée du bail.
afin de pouvoir effectuer des travaux de rénovation dans le logement: mais il ne peut le faire que tous les 3 ans.
sans motif: dans ce cas, il peut le faire uniquement à l'expiration du premier triennat moyennant une indemnité de neuf mois de loyer, ou à la fin du deuxième triennat, moyennant une indemnité de six mois de loyer.
Un arrangement à l'amiable est toujours possible.

Pour un bail de courte durée
Ce contrat ne peut pas être interrompu, sauf si cela est prévu dans le bail ou que le propriétaire et le locataire s'arrangent à l'amiable. C'est désormais une pratique courante d'inclure une "clause diplomatique" dans le contrat de location standard. Celle-ci vous permet de résilier le bail avec 30 jours de préavis si votre déménagement est causé par votre travail, i.e. si vous êtes mutés subitement ou si vous changez d'emploi.

La garantie locative

Rôle
Aussi appelée "caution", la garantie locative sert à payer le propriétaire si:
le locataire fait des dégâts dans son logement;
le locataire n'a pas payé son loyer;
le locataire n'a pas remboursé le propriétaire pour les factures que le propriétaire a reçues (et payées) à la place du locataire (eau, gaz, électricité...).
S'il n'y a eu aucun problème, le locataire récupère l'argent et les intérêts en quittant le logement.

Dispositions légales
La garantie doit être déposée sur un compte bloqué à la banque au nom du propriétaire et du locataire.

La loi prévoit que la garantie peut être constituée par le locataire de 3 manières:

le locataire bloque la totalité de la somme à la banque: dans ce cas, la garantie ne dépasse pas 2 mois de loyer (sans charges);
le locataire n'a pas la totalité de la somme: il peut payer des mensualités constantes à la banque (le même montant chaque mois) durant minimum 1 an (si le bail est d'un an) et maximum 3 ans (si le bail est de 3 ans ou plus). Dans ce cas, la garantie sera de 3 mois de loyer (sans charges);
Attention; cette modalité n'est quasi pas utilisée, les banques refusent presque systématiquement de le faire.
via le CPAS de référence: le CPAS conclut un contrat avec la banque. La banque donne au propriétaire une garantie bancaire de 3 mois de loyer. Le propriétaire ne sait pas que le CPAS intervient dans la garantie du locataire.
Via des organismes comme le Fonds du logement ou certaines associations qui proposent des prêts pour les garanties locatives.
Il arrive que certains propriétaires demandent l'argent de la garantie en "cash", c'est-à-dire de la main à la main, ou sur le compte personnel du propriétaire. Bien que courantes, ces pratiques sont illégales.

Si malgré tout le locataire accepte de donner "en liquide" le montant de la garantie, il est très important qu'il exige un reçu signé par le propriétaire, avec la date, indiquant la mention "pour garantie locative". Dans le cas d'un versement sur le compte personnel du propriétaire, il convient également de mentionner en communication qu'il s'agit d'une garantie locative pour tel logement ainsi que la date du début du bail.

Le loyer
Le loyer est le prix mensuel demandé par le propriétaire pour occuper le logement loué.

Il est fixé librement mais ne peut plus être modifié une fois qu'il a été fixé.

Le loyer peut, toutefois, être adapté par le propriétaire au coût de la vie (= indexation) une fois par an à la date anniversaire du bail, sur base d'une formule prévue par la loi. Pour le calcul de l'indexation, voir le Calculateur automatique du loyer indexé.

En plus du loyer, le locataire doit payer:
ses consommations personnelles: eau, gaz et électricité ou une provision ou un forfait charges.
Éventuellement des charges communes.
Les charges
Les charges sont payées mensuellement au propriétaire.

Elles comprennent:
l'entretien et l'électricité des "communs" (hall d'entrée, cage d'escalier...), l'ascenseur, etc.
les consommations quand c'est le propriétaire qui paie à la compagnie (provision ou forfait)
Deux systèmes existent:
la provision: le locataire paie en fonction de sa consommation réelle.
le forfait: le locataire paie toujours le même montant quelle que soit sa consommation.

L'état des lieux

L'état des lieux d'entrée est une formalité administrative qu'il convient de ne pas oublier ou bâcler lors de la signature du bail. En effet, il sera comparé à l'état des lieux de sortie à la fin de la location du bien. C'est grâce à l'état des lieux d'entrée que le propriétaire pourra déterminer si le locataire doit répondre ou non de dégâts ou de dégradations, et s'il doit restituer au locataire l'entièreté ou seulement une partie de sa garantie locative.

Pour être valable aux yeux de la loi, l'état des lieux d'entrée doit être:

établi "de manière contradictoire", c'est-à-dire que les deux parties (ou leurs représentants) doivent être présentes;
daté et signé en personne par le locataire et le propriétaire;
précis et détaillé.
La loi prévoit qu'il doit être fait au plus tard à la fin du premier mois d'occupation par le locataire. Toutefois, mieux vaut le faire si possible avant son emménagement, car cela permet de mieux constater les dommages, sans compter que des dégâts pourraient être occasionnés pendant le déménagement. Le locataire et le propriétaire peuvent dresser eux-mêmes l'état des lieux d'entrée, cette solution dite "à l'amiable" est gratuite. Ils peuvent aussi faire appel à un expert neutre (architecte, agence immobilière spécialisée, géomètre-expert-immobilier…) pour éviter tout risque de litige. Le coût d'au minimum plusieurs centaines d'euros sera alors pris en charge pour moitié par chacune des parties.

Une clause dans le contrat de bail stipulant que les deux parties reconnaissent que l'habitation mise en location est en bon état ne vaut pas comme état des lieux. Il doit comprendre à la fois un inventaire de toutes les pièces de l'habitation, et de tout ce qui s'y trouve (nombre de pièces, matériaux, appareils, meubles, nombre de clés, type de revêtement de sol, etc.) et une partie descriptive établissant de façon détaillée l'état des pièces et de l'habitation. Prenez donc suffisamment de temps pour bien examiner chaque pièce et la parcourir de façon systématique.

L'état des lieux à la sortie
Lorsqu'un locataire quitte son logement, il est tenu de le rendre dans le même état que celui dans lequel il se trouvait au début du bail et tous les équipements doivent être en bon état de fonctionnement. De ce fait, à la fin de la location meublée ou non meublée, un nouvel état des lieux contradictoire doit être établi. Les deux parties doivent être présentes lors de la rédaction de cet état des lieux de sortie.

L'objectif de l'état des lieux de sortie est de comparer le premier document au deuxième de manière à vérifier si le locataire a causé des dommages lors de la location. Le cas échéant, il devra en principe indemniser le propriétaire. Attention, cela vaut uniquement pour les vrais dommages locatifs, pas pour ce qui résulte d'une usure normale ou de la vétusté. Si le locataire et le propriétaire n'arrivent pas à se mettre d'accord sur les dommages et l'indemnité à payer, le litige pourra être porté devant le juge de paix.

@ Phipiemar : Merci pour votre participation et pour ces informations.