Revenus LMNP en France

ludojoey a écrit:

Bonjour à toutes et tous !

Quelqu'un saurait-il me répondre :

Un résident Espagnol, ayant des revenus de locations meublées (LMNP, régime BIC réel) situées en France, paiera son impôt lié à ces locations en France, mais devra toutefois déclarer ces revenus de locations en Espagne, qui les imposera, puis déduira l'impôt déjà payé en France sur ces revenus.

Est-ce bien correct ?

Si oui, ces revenus issus de la location LMNP sont ils bruts (c'est à dire loyers encaissés sans aucune déduction), ou sont-ce les revenus pris en compte pas le fisc français (c'est à dire loyers perçus, moins charges et amortissement du bien etc.) pour le calcul de l'impöt ?

Cela change tout : dans le premier cas, il y aura des revenus à déclarer, dans le second cas, ces revenus peuvent être nuls (après amortissement du bien, etc.).

Et par conséquent, l'impôt payé en Espagne bien différent.

Merci pour votre aide !

C'est bien ça, mais pour autant que vous ayez d'autres revenus imposables en Espagne.

Merci Serge pour votre réponse;

Cependant, dans le cas où il faut déclarer les revenus de ces locations LMNP au fisc espagnol, faut-il donc prendre en compte les loyers tels que déclarés en France ( et donc après déductions des charges, amortissements etc. , cela pouvant ramener ce revenu à zéro, d'où l'interêt du LMNP d'ailleurs...!), ou déclarer ces loyers bruts, sans déduction aucune ?

Merci !

Je me réponds à moi même : il semble qu'il faille déclarer les revenus bruts (sans les déductions faites en France).

Cependant, on peut alors appliquer les déductions prévues par la loi espagnole (différentes charges liées à la location, amortissement 3% de la construction, puis éventuellement les 60% pour résidence principale du locataire si tel est le cas).

Donc, dans certains cas (selon le montant de ces déductions), l'imposition sera également de 0.

Hello, 

Du coup si je resume ca fait ca non? 

1.    Déclaration en France : Revenus – Charges (Réels + Amortissement)
2.    Si le résultat du calcul précédant = 0 alors tu ne payes aucun impôt en France
3.    Déclaration des revenus en Espagne (Revenus Bruts)
4.    Imposition en Espagne sur tes revenus bruts
5.    L'imposition en Espagne

Revenus Bruts
-60% abattement
= Recette Fiscales (Ingresos Tributarios)
-    Charges (Gastos)
= Base Imposable que tu ajoutes à tes revenus pour le calcul de l'IRPF
6.    Admettons que tu as déjà payé des impots en France car ton résultat n'était pas à 0 il déduise ca en Espagne sur l'ensemble de ton IRPF. 

Du coup le regime LMNP n'est pas forcement plus intéressant qu'un non meublé car au final en Espagne ils se basent sur les revenus bruts. C'est bien ca?

1°) les 60% d'abattement ne s'appliquent pas sur les loyers bruts, mais nets.
Par ailleurs ils ne sont autorisés que si le locataire y a sa résidence. Les loyers des locations saisonnières ne peuvent donc bénéficier de cet abattement.
2°) La formule est donc : loyers bruts moins abattement de 3% sur le prix d'achat avec frais, moins les frais, le tout multiplié par 40% si le locataire le loue à l'année.

En gros, si votre bien vous a coûté 150K€ à l'achat, vous déduisez 4500€
Si vous n'avez pas de frais (pas de travaux par ex), et que le loyer annuel est de 6000€, vous payez 40% de 6000-4500, soit 40% de 1500€, soit 600€, c'est ça?
Et si vous avez des frais, vous les déduisez des 1500€  imposables?


J'ai bon?

LeftieaRoses a écrit:

En gros, si votre bien vous a coûté 150K€ à l'achat, vous déduisez 4500€
Si vous n'avez pas de frais (pas de travaux par ex), et que le loyer annuel est de 6000€, vous payez 40% de 6000-4500, soit 40% de 1500€, soit 600€, c'est ça?
Et si vous avez des frais, vous les déduisez des 1500€  imposables?


J'ai bon?

Non !
Il faut respecter la formule que j'ai exposée plus haut.

Je croyais avoir respecté votre formule justement, Serge...
Donc si la maison a coûté 150k€ à l'achat, que le loyer annuel est de 6000€ et qu'il n'y a pas eu de travaux (je ne sais pas ce qui peut être compté dans les charges en Espagne, l'IBI peut-être?), combien paie-t-on d'impôts?

LeftieaRoses a écrit:

...combien paie-t-on d'impôts?

Ce n'est pas la bonne question.
La formule que j'expose donne le montant à déclarer au fisc. Le taux d'imposition dépendant de vos autres revenus.
Exemple d'un bien acheté 100.000 euros avec frais (notaire, frais de mutation, intérêts d'emprunt, etc... ajoutés au prix d'achat), loué 10.000 euros par an, le loyer net à déclarer au fisc sera de :
10.000 - 3.000 (abattement de 3%) - 1.000 (frais divers : agence, nettoyage des parties communes, assurance incendie, etc...) = 6.000.
Si le bien est loué à l'année, vous avez droit à un abattement supplémentaire de 60%, donc :
6.000 - 3.600 (6.000 X 60%) = 2.400 euros qui sont à déclarer comme revenu net.
S'il s'agit d'une location saisonnière, le montant à déclarer sera de 6.000 euros.

D'accord, donc dans mon exemple, le revenu imposable est de 600€?
En gros, louer à l'année en Espagne est très intéressant...


Y-a-t-il un régime fiscal différent suivant si c'est loué nu ou meublé?

Oui, c'est bien cela ! L'abattement de 60% se fait sur le net (malheureusement !).
Et uniquement s'il s'agit d'une résidence principale.

ycartier1 a écrit:

Hello, 

Du coup si je resume ca fait ca non? 

1.    Déclaration en France : Revenus – Charges (Réels + Amortissement)
2.    Si le résultat du calcul précédant = 0 alors tu ne payes aucun impôt en France
3.    Déclaration des revenus en Espagne (Revenus Bruts)
4.    Imposition en Espagne sur tes revenus bruts
5.    L'imposition en Espagne

Revenus Bruts
-60% abattement
= Recette Fiscales (Ingresos Tributarios)
-    Charges (Gastos)
= Base Imposable que tu ajoutes à tes revenus pour le calcul de l'IRPF
6.    Admettons que tu as déjà payé des impots en France car ton résultat n'était pas à 0 il déduise ca en Espagne sur l'ensemble de ton IRPF. 

Du coup le regime LMNP n'est pas forcement plus intéressant qu'un non meublé car au final en Espagne ils se basent sur les revenus bruts. C'est bien ca?

Je pense que le LMNP reste plus intéressant dans le sens ou, très souvent, cela permet d'avoir une imposition à 0 en France.

Quant à l'imposition de ce bien en Espagne, et s'il s'agit d'une résidence principale, pour ma part je trouve l'imposition relativement légère quand on prend en compte l'amortissement de 3% du prix du bien (surtout s'il s'agit d'un bien couteux, genre situé à Paris) ainsi que l'abattement de 60%.

Un peu hors-sujet, on pourra noter que le cas inverse, c'est à dire l'imposition (enfin la non imposition) en France d'un bien immobilier locatif situé en Espagne me semble plus intéressante.

En effet, en France la méthode dite du "taux effectif" est appliquée, ce qui gomme totalement le montant de l'impôt qui aurait été dû en France (mais tient compte des revenus perçus à l'étranger pour calculer le taux moyen d'imposition).

Alors qu'en Espagne, il y a simplement déduction de l'impôt payé dans l'autre Etat (en France). donc, dans le cas d'un LMNP, souvent 0...

LeftieaRoses a écrit:

D'accord, donc dans mon exemple, le revenu imposable est de 600€?
En gros, louer à l'année en Espagne est très intéressant...


Y-a-t-il un régime fiscal différent suivant si c'est loué nu ou meublé?

je ne pense pas, hormis l'amortissement de l'ameublement du bien.

Hello.

Entre nos 4 cerveaux on arrive a mettre qqch en place

Du coup si on résume les avantages sont:

LMNP (contrat d'1 an) = 3% d'amortissement (calculé sur prix d'achat avec frais) et les 40% d'abattement. 

Location vide (résidence principale) = 3% d'amortissement (calculé sur prix d'achat avec frais) et 60% d'abattement.

Location saisonnière: pas intéressant car aucun abattements

Les 3% d'amortissement s'applique tous les ans? 
En ce qui concerne les travaux, les meubles et rénovation du bien après achat (avant location) est il possible de déduire certains coût? 

Bonne journée à tous.
PS: Sinon vous êtes ou en Espagne?

@LudoJoey...du coup tu penses qu'en LMNP tu peux appliqué les 60% pour résidence principale même si le contrat est de 1 ans ou 9 mois (étudiants)?

ycartier1 a écrit:

Hello.

Entre nos 4 cerveaux on arrive a mettre qqch en place

Du coup si on résume les avantages sont:

LMNP (contrat d'1 an) = 3% d'amortissement (calculé sur prix d'achat avec frais) et les 40% d'abattement.  Je ne vois pas de quoi vous parlez !

Location vide (résidence principale) = 3% d'amortissement (calculé sur prix d'achat avec frais) et 60% d'abattement. Oui + Déduction des frais avant abattement de 60%

Location saisonnière: pas intéressant car aucun abattements Non, vous avez les 3%

Les 3% d'amortissement s'applique tous les ans?  Oui
En ce qui concerne les travaux, les meubles et rénovation du bien après achat (avant location) est il possible de déduire certains coût?  Oui

Bonne journée à tous.
PS: Sinon vous êtes ou en Espagne? Non, j'y vis un peu moins de 6 mois par an.

Pour les 40% j'ai confondu. En fait ca correspond a l'abattement de 60%.
Du coup c'est LMNP (contrat 1 an et résidence principale) = 3% d'amortissement (calculé sur prix d'achat avec frais) ,  60% d'abattement et déduction des frais avant abattement de 60%. 

Concernant les travaux, meubles etc ca s'étale sur plusieurs années? 
Est ce que vous auriez un lien pour avoir le details de ce qui peux et ne peux pas etre déduis?

Merci en tt cas

ycartier1 a écrit:

Pour les 40% j'ai confondu. En fait ca correspond a l'abattement de 60%.
Du coup c'est LMNP (contrat 1 an et résidence principale) = 3% d'amortissement (calculé sur prix d'achat avec frais) ,  60% d'abattement et déduction des frais avant abattement de 60%. 

Concernant les travaux, meubles etc ca s'étale sur plusieurs années? 
Est ce que vous auriez un lien pour avoir le details de ce qui peux et ne peux pas etre déduis?

Merci en tt cas

Je ne comprends rien à ce que vous avez écrit.
Je vous ai donné la formule, je ne vois pas pourquoi vous cherchez midi à 14 heures !

ycartier1 a écrit:

@LudoJoey...du coup tu penses qu'en LMNP tu peux appliqué les 60% pour résidence principale même si le contrat est de 1 ans ou 9 mois (étudiants)?

NON !

ycartier1 a écrit:

@LudoJoey...du coup tu penses qu'en LMNP tu peux appliqué les 60% pour résidence principale même si le contrat est de 1 ans ou 9 mois (étudiants)?

Je n'en sais rien, je me range donc à l'avis de  @Serge54 !

Mes LMNP sont uniquement destinés à l'habitation principale.

C'est bon tout est clair! Encore merci pour les infos

ycartier1 a écrit:

Pour les 40% j'ai confondu. En fait ca correspond a l'abattement de 60%.
Du coup c'est LMNP (contrat 1 an et résidence principale) = 3% d'amortissement (calculé sur prix d'achat avec frais) ,  60% d'abattement et déduction des frais avant abattement de 60%. 

Concernant les travaux, meubles etc ca s'étale sur plusieurs années? 
Est ce que vous auriez un lien pour avoir le details de ce qui peux et ne peux pas etre déduis?

Merci en tt cas

Pour les déductions pour travaux, équipements etc, ils faut les amortir sur plusieurs années.

Les taux et durées sont indiqués ici :
https://www.agenciatributaria.es/AEAT.i … icada.html

De plus, il faut tenir compte uniquement du montant HT d'après ce que j'en sais.

Aussi, concernant les 3% d'amortissement du bien, il faut l'appliquer uniquement sur le "construit", et pas sur la valeur du terrain (comme cela se fait pour l'amortissement d'un bien situé en Espagne, et également d'ailleurs comme en France).

Bonjour Serge et merci pour votre clarté !
J'ai été aux impôts espagnols ce matin, et ils me demandent la valeur cadastrale de mes biens.
Il me semble qu'il n'y a pas d'équivalent en France. Je n'ai que la valeur d'achat de mes biens ainsi que les frais de notaire.
Savez-vous ce qu'ils veulent et pourquoi ?
Est-ce la valeur locative ?
Merci beaucoup !

tonicvoice a écrit:

Bonjour Serge et merci pour votre clarté !
J'ai été aux impôts espagnols ce matin, et ils me demandent la valeur cadastrale de mes biens.
Il me semble qu'il n'y a pas d'équivalent en France. Je n'ai que la valeur d'achat de mes biens ainsi que les frais de notaire.
Savez-vous ce qu'ils veulent et pourquoi ?
Est-ce la valeur locative ?
Merci beaucoup !

A priori, dans ce cas, 50% de la valeur d'acquisition (ou valeur retenue par l'administration...)

https://www.supercontable.com/informaci … _por_.htmlhttps://www.agenciatributaria.es/AEAT.i … rias.shtml

"Para aquellos inmuebles que carezcan de valor catastral o no hayan sido notificados al contribuyente a la fecha de devengo del impuesto el porcentaje del 1,1 por 100 se aplicará sobre el 50 por 100 del mayor de los siguientes valores: el comprobado por la Administración a efectos de otros tributos o el precio, contraprestación o valor de la adquisición."

Hola
Ce n'est pas "a priori", c'est bien ça 1.1% sur le 50% de la valeur d'acquisition
Pour les résidents fiscaux en Espagne c'est ce pourcentage qui est appliqué pour le calcul de la renta imputada des biens à l'étranger non loué.