Comment "sécuriser" un contrat de location ?

Merci par avance pour vos conseils :-)

Laurent futur Nha Trang a écrit:

Bonjour,
Dans quelles mesures les contrats de location immobilière de toute sorte faits avec des bailleurs au Vietnam permettent de s'assurer que le propriétaire ne pourra pas "reprendre" le logement (appartement/maison de ville/villa) avant la durée figurant dans le dit contrat (en vue d'une vente, ou parce que le propriétaire veut y vivre, ou parce qu'il a trouvé un locataire plus "généreux", etc.) ?
Par exemple, le fait de payer toute la durée d'avance apporte-t-elle éventuellement une garantie supplémentaire ?
Par délai, j'entends toute sorte de délai et notamment des longues durées, type deux, trois, voire cinq ans.
Merci par avance pour vos conseils :-)
Laurent

Bonjour,
Il doit sans doute exister un article de loi "quelque part", qui puisse vous garantir qu'une durée effective de ce pourquoi vous vous êtres engagés mutuellement avec votre bailleur soit honoré jusqu'à son terme, seulement  si vous avez à faire à un loueur qui fera tout et n'importe quoi pour vous louer un appart, comme il en existe hélas pas mal ici, surtout dans les grandes villes et en plus en étant étranger, vous aurez toutes les peines du monde, pour vous faire entendre raison ou que vous puissiez obtenir gain de cause au final...
même si nous avons raison avec notre éducation occidentale (ce n'est pas péjoratif), ici les choses sont de loin très différentes... 

A moins d'être passé par un cabinet d'avocats au départ et qui puisse s'occuper d'un éventuel litige avec le propriétaire et bien sûr moyennant finance. Mais je vous rassure, heureusement que tout les locataires ne passent pas par un cabinet d'avocat, si ce n'est les grosses infrastructures....

Toutefois si votre contrat locatif est signé par de vrais professionnels qui ont pignon sur rue, vous pourrez avoir une garantie qu'il puisse atteindre son terme et que votre caution vous soit rendu, (j'ai eu personnellement cet exemple et le loueur a été d'un grand professionnalisme).

Sauf que j'ai été averti seulement qu'1 mois avant, que je devais quitter les lieux, car le propriétaire de l'immeuble  récupérait son bien ... surprise ! et bien sur pas de lettre recommandée avec A/R 6 mois avant (faut pas rêver non plus, nous sommes au Viêt Nam)... 
Si vous avez qu'une valise et un sac à dos, à la limite ce n'est pas trop grave, vous quittez les lieux, mais si vous avez une batterie de vaisselles et autres objets, scooter ou meubles, l'affaire se complique un peu plus !! 

Je vous déconseille fortement de payer à l'avance , votre loyer pour la durée du contrat, surtout pour des périodes aussi longues comme vous l'indiquez, car si vous rencontrez un litige avec votre loueur ou pour des raisons personnelles vous devez quitter les lieux, vous aurez de grandes "chances" que votre argent ne vous soit pas rendu, à moins je me répète d'avoir eu affaire à une société de location honorable... (pocker)   
Il vaut mieux à la limite que votre argent travaille pour rien dans votre poche, que dans celle d'un autre .   

j'ai l'exemple pour n'en citer qu'un, d'une personne qui vient chaque année passer une partie de l'hiver ici,  il avait trouvé utile et sécurisant de payer ses 3 mois de loyer à l'avance, sauf que le pauvre malheureux a eu de gros soucis de santé qui l'ont obligé à rentrer en France au bout d'un peu plus d'1 mois et la proprio qui lui louait sa chambre, n'a jamais voulu lui rendre le trop payé... et dans ce cas nous sommes dans une sorte d'hôtel sans que çà en soit un, une location avec contrat de 3 mois, dont vous devez payer bien évidemment en début de mois votre loyer à venir.....  et bien , il est parti en disant bye,bye à son argent et il n'a même pas eu droit à un taxi commandé par la proprio, pour l'emmener à l'aéroport en compensation de sa perte financière, (mais ça, c'est un autre sujet) .   

Tout cela n'est heureusement pas une généralité, mais une éventualité et à la question :
de savoir si un proprio peut récupérer son bien, je vous dit oui, même s'il enfreint la loi et il fera tout pour soudoyer "les officiels" et vous mettra au final à la porte. Il est évident que dans ses conditions de proximité conflictuelles, vous n'aurez pas envi de rester plus longtemps dans ces lieux ..
ensuite allez porter plainte, etc..., vous n'y penserez même pas tellement ça sera compliqué pour vous et préfèrerez passer à autre chose !

Nous sommes dans une partie du monde, où tout est différents de notre pays, lois, mentalités, comportements, niveau de conscience, etc...

Ceci n'est qu'un avis et un vécu personnel et n'engage aucune polémique

Bien à vous

!

Bonjour Laurent,

Je n'ai pas la source infuse en revanche je te déconseillerais de vouloir payer d'avance .. du moins à part un mois de loyer ... payer d'avance ne te garantie pas + et je dirais même c'est + risqué.
En revanche il te faut un bail en bonne et due forme, bien sur en anglais aussi !!! J'en ai déjà vu
et ça devrait aller. Tu peux demander ici qui a un bail de location au vietnam à te montrer.
Passer par une agence ayant pignon sur rue est + rassurant .... tu parles vietnamien ? tu connais quelqu'un là-bas ? à distance c'est compliqué.
Le problème au Vietnam c'est aussi de ne pouvoir piger un seul mot !!! imagine pour un vietnamien qui débarque en France sans piger un seul mot ... comment peut il savoir ... connaître la législation?
On doit faire attention partout, c'est un principe de base, au Vietnam ou n'importe ou ailleurs ça change rien.
Bon courage
Banhxeo

Perso j'ai un ami qui même avec un contrat  par sa boîte ( avec avocats) et Bien, il a été mis à la porte sans cautions etc.. et sa boîte lui a dit de ne rien faire car on pouvait rien !
Alors tu vois ton contrat même fait dans les règles de l'art et bien ici c est pas bon !!
Par contre ne paye pas en avance !! Surtout pas comme les autres l'ont dis !!
Voilà pour tes infos .
Si tu passes par une agence tu seras "un peu plus tranquille " mais pas à l'abri Non plus .
Hahha le vietnam avec tous les avantages et aussi inconvénients !
Bien à toi
Eric

Je confirme. Grande discussion à Phu Quoc avec des expats français longue durée. Bail blindé, tout ok etc.. mais maison vendue en cours de bail. Le bail est devenu de facto caduque. Et je vous dis pas les emm.... si vous vous entêtez. Le local est très très têtu également 

Bonsoir,

Je m'occupe des montages de bail, pour les nouveaux arrivants à Phu Quoc. Et bien, je dirai que, je sécurisé la location, car je connais très bien les propriétaires, et, ils ont besoin de moi, tout comme j'ai besoin d'eux.

Si c'est un bail logement business, le loueur doit s'engager, sur du moyen long terme, mais il doit y avoir des clauses spéciales, en cas de vente, ou en cas de rupture du propriétaire, prévoyant des indemnités à payer à son locataire. Même chose si le loueur rompe le contrat avant son échéance. Si cela, n'est pas notifié et quantifié, et bien il y a litige, et comme de bien entendu, dans ce cas, les discussions sont sans fin. Donc il est mieux de détailler, le plus possible.

Poivre à Phu Quoc.

Merci à tous pour vos avis éclairés :-) ça donne effectivement à réfléchir. J'avais en fait imaginé qu'il existait des locations longue durée sécurisées comme les locations 30 ans qui semblent exister en Thaïlande ou aux Philippines  (terrains, maisons, appartements).
D'ailleurs au passage (ce n'était pas l'objet de mon post), comment cela se passe-t-il pour les baux professionnels  (hôtels bars restaurant commerces) ? Je n'imagine pas qu'il n'existe pas de sécurisation longue durée...

Bonjour,

Plus c'est précis, moins il y a de faille. Voilà tout. Notez sur le bail, des pénalités élevées, si le contrat était interrompu par le propriétaire. Mais cela vous expose à ce que le propriétaire, vous demande aussi des pénalités, si vous en faisiez de même, ce qui est normal;

belle journée !!

Poivre à Phu Quoc

Bonjour,

Tout compris Laurent, le bail commercial n'existe pas ici 

Mais, Rodolphe, si le bail commercial spécifique n'existe pas il doit bien y avoir un moyen d'établir le bail en y incluant des modalités que l'on trouve dans les baux commerciaux des pays où cela se pratique (c'est ce que tu dis Poivre, non ?) ?
Sinon j'imagine que personne ne monterait des commerces où l'on a besoin de se créer des clientèles  (ce serait trop facile pour le propriétaire de récupérer cette clientèle).
???

Les modalités sont les mêmes que sur un bail d'habitation. Il n'y a pas d'indemnités calculées en fonction du chiffre d'affaire comme un bail commercial en France par exemple.

Qu'est-ce qui empêche, comme le dit Poivre, d'ajouter un certain nombre de modalités contractuelles ?
Comment font les restaurateurs par exemple pour se protéger de propriétaires lorgnant sur leur business ?

Mais bien sur que si, il faut prévoir des pénalités, sinon on fait comment lorsque le proprio dit c'est finit avant l'heure.....
Il faut seulement oser.
Quand on signe un bail commercial, il faut bien sur assurer ses arrières.

Bonne nuit

Sur un contrat ,tu peux tout marquer et le faire signer devant notaire d état pour être “plus officiel “.
Mais encore faut il que le propriétaire signe !
Et souvent c est pas le cas .
J'ai des amis qui ont étés prévenus deux semaines avant que le proprio avait vendu et q'ils avaient 2 semaines pour partir .
Et pourtant avant de prendre la maison , ils avaient bien demandé si la maison était en  vente .
Tu ne pourras jamais être sûr de tout ici !
Bien à toi
Eric

Oui comme le dit Eric, tu peux ajouter toutes les clauses que tu veux sur ton contrat de location. Mais si à un moment tu veux les faire valoir parce que tu est en litige avec ton proprio, et bien bon courage... 

Je m'occupe des montages de bail, pour les nouveaux arrivants à Phu Quoc. Et bien, je dirai que, je sécurisé la location, car je connais très bien les propriétaires, et, ils ont besoin de moi, tout comme j'ai besoin d'eux.

Comme le dit Poivre je connais très bien les propriétaires et  c'est gagnant gagnant. Comme partout, un inconnu n'en a cure de nous, son intérêt prime.
Par contre avec sourire et patience, si vous parvenez à créer un lien vous n'êtes plus l'étranger à plumer mais un partenaire, un ami et là le respect s'est installé et les locaux que je connais sont très fidèles à ce respect. Cela dit... le titanic était considéré insubmersible...

Merci à tous pour vos réponses. Mais dois-je comprendre que cette insécurité juridique (même lorsque des modalités ont été rajoutées au contrat standard) n'est valable que pour les étrangers ?
Comment fait le "vietnamien de souche" pour sécuriser son restaurant et sa clientèle à venir (hormis la confiance toute subjective qu'il peut avoir envers le propriétaire du local professionnel) ?

Bonjour,

C'est la même chose pour tout le monde, kif kif, sur le même bateau....

Poivre à Phu Quoc

Contrairement à nous (moi), les Vietnamiens, ont une énorme croyance, en un certain potentiel chance, et, ils sont inépuisables, même s'ils viennent de perdre gros, ils pensent toujours qu'ils vont se refaire.
Cela leur donnent la faculté, d'être en quelque sorte? insouciant, et, plus téméraire, de se lancer, là, ou, nous tournerions en rond, longtemps, avant de nous engager.

Mais, je constate, aussi, que les Vietnamiens du Nord, qui arrivent maintenant nombreux à Phu Quoc, pour investir, sont plus réfléchis, et, souvent mieux informer.

Poivre à Phu Quoc

D'accord avec toi, Poivre.  J'ajouterai qu'ils sont prêts à jouer très gros (jeux d'argent, grosse spéculation immobilière complètement ratée) quitte à ce que cela soit le reste de la famille qui paye les pots cassés (sinon menace de de suicider) ! Vécu dans la famille de ma famille. (au sens large). Un seul spéculateur dans la famille est c'est à lui tout seul un danger pour tous les autres. Un exemple d'escroquerie familiale : le spéculateur se lance dans un business (restaurant mal placé) et te demande de l'argent, si çà marche tu lui a prêté de l'argent (et tu ne revois tes sous que 3 ou 4 ans après, moins les frais qui seront inventés parce qu'il a une baisse de son chiffre d'affaire), si çà foire tu as investi et il t'évite du mieux qu'il peut (tu as intérêt à avoir un moyen de pression comme de récupérer sa moto par exemple) ! Faire un acte devant un notaire... oulala mais tu n'as plus confiance ?

Oui ça sent le vécu tout ça.
Nous avons règlé définitivement cette situation, avec la famille de ma femme, qui était la vache à lait, de la famille, et, qu'on a épuisé, à force de tirer l'eau (l'argent) du puits, qui a fini par se tarir. Elle s'est retrouvé à poil, et était encore, prête à remettre, ça, pas moi.
C'est pour cette raison que nous avons choisi Phu Quoc, ou, nous vivons une vie simple et tranquille, loin de toutes ces mauvaises influences familiales.

Poivre à Phu Quoc

Tu connais Gérard Bézardin (resort Mai house), Poivre ? C'est le premier français que j'ai connu au Viêt-Nam (octobre 1992).

Non, par personne interposée seulement, mais le mieux est de poursuivre en MP.

Nos affaires privées risquent de déranger les autres, sur ce post.

Poivre à Phu Quoc

VIETNAM ARGENT FAMILLE !
Après 6 ans ici ayant des cousins de mon côté, de la famille du côté de mon épouse.
Imaginez vous le nombre de sollicitation.
Bilan ce jour, le retour sur tous les "prêts"
Se sont transformés en. "dons et aides"
Heureusement, j'avais le nez fin ce ne sont que des Petites sommes (jamais + de 200€)
Sauf, à la suite du DC de mon 1/2 frère avocat ici, et heureusement nous avions rédigé une reconnaissance de dette impliquant belle sœur et enfants.
Ma belle sœur à stoppé les remboursements
Des 45.000€ du prêt que je leur avais octroyé.
Donc j'ai été obligé de porter plainte pour récupérer mes sous.
Moralité ne jamais prêter ni parler d'argent
Avec qui que ce soit au Vietnam.
Aussi, des pseudos approches de sympathie de sourire, présage parfois une demande de prêt futur.
À méditer.

Et bien pvinxha, c'est une belle somme (le prix d'une grande maison à la périphérie de Saigon) ! A ce prix là tu aurais pu demander de devenir bigame (biiiip, je sors...) !

pvinhxa a écrit:

Aussi, des pseudos approches de sympathie de sourire, présage parfois une demande de prêt futur.
À méditer.

çà commence par ces fameux repas quand tu arrives au Viêt-Nam et que ta copine te présente à sa famille. Tu ne payes jamais rien et puis un jour... le petit frère a besoin d'une moto, il faut rénover la maison, acheter un terrain, investir dans une péniche (deux c'est mieux), etc

c'est effectivement une solution avec un super marché nocturne, seafood beach extra

je connais ça!

J'ai dû avoir du bol, ma belle famille a Saigon n'est pas comme ça. Ca serait plutôt l'inverse, il sont vraiment généreux et partagent ce qu'ils ont, depuis 19 ans, et ca n'a pas changé.
En revanche, je connais des familles avec une vache à lait
Je loue un local appartenant a un oncle pour ma boite. Avant ca j'étais avec une société spécialisée dans la location de bureaux. J'ai repris les grandes clauses du contrat.
Mais il est vrais que c'est avant tout une question de confiance.

Ta boite est dans quelle domaine Guillaume ?

Après presque dix ans en Afrique ou tout tourne autour du pognon (sauf certaines vraies et rares amitiés), je confirme tout ce qui est déjà dit. On te tend le doigt, surveille ton bras quand ce n'est pas ta tête qui est visée.
Pour le VN, tout comme S-Guillaume, je suis verni ils ont plutôt bien réussi et surtout bien investi (sauf 1 mais ils s'en occupent lol).
Le service social n'existe que dans les pays bien développés, donc c'est celles et ceux qui peuvent qui financent. Personne n'est à l'abri, c'est la vie.
Le blème c'est que c'est TOUJOURS LES MEMES QUI NOUS CASSENT LES BONBONS 

Et oui,
Merci à tous, ceux qui ont kelkes années ici
Connaissent bien ces histoires.
Malheureusement, c'est une TRÈS TRISTE VÉRITÉ, qui fait perdre toute la valeur d'un peuple, d'un pays.
Ces beaux sourires des cartes postales !
Si trompeurs de leurs faces cachées.
Aujourd'hui, beaucoup retiennent qu'une chose, "il faut faire attention, ces Vietnamiens sont roublards"
D'ailleurs, même entre eux, ils ne s'accordent
Aucune confiance !
Ceux qui comprennent le vietnamien ouvrez vos oreilles.
C'est très très désolant, décevant, ici on ne peut accorder aucunes confiance.
Bonne journée.

Je vous rejoins totalement Pvinxha.
tiền bạc tiền bạc tiền bạc ....  c'est toujours la même chose en effet.
En revanche quand vous dites ... ne pas parler d'argent .. jamais ... ça c'est impossible, argent, cadeaux (c'est la tradition quand tu vas au Vietnam...à sens unique) .... et la chanson préférée que j'entends souvent .... "mon père ... ma mère .. mon fils, ma fille.... est malade .... tralalalala .... giúp đở .... mais bon on doit faire avec.
Moi je suis việt kiều et né en France, avec une autre mentalité et en fait je me sens décalé avec ces toutes ces histoires.
Mais bon je ne peux pas me mettre à la place des vietnamiens de là-bas à l'évidence !!
Après entre nous, les touristes ne sont pas soumis à la même enseigne, les việt kiều et ceux vivant avec des viets c'est différent ... on doit aider tout le temps ... le touriste qui vient en vacances et qui n'a aucun lien avec ce pays .. lui il s'en fiche il vient il repart ... souvent j'entend certains se plaindre pour quelques milliers de đồng payés en trop ici ou là ... mais s'ils savaient ... nous les việt kiều ce à quoi on est confronté !!!
Pour ma part j'ai pu compté qu'à chaque fois que j'allais au Vietnam ... c'est au minimum 30% que je donne,  en argent, en offrant des cadeaux, ....giúp đỡ (aider, un mot à retenir pour ceux qui ne le connaissent pas car ils l'entendront souvent, remarque mieux vaut ne pas parler viet parfois  ) ... et je n'ai pas de famille là bas !!! donc qu'à des étrangers à ma famille ... d'ailleurs si je m'aventurais à rentrer en contact avec des gens de ma famille (des cousins et autres que j'ai jamais vu de ma vie et que je n'ai aucune envie de connaitre ... c'est pas 30% ... là je suis foutu !! je repars à poil ... et si t'as pas une tune là bas comptes pas pour qu'on vienne t'en prêter à part si tu as des amis expats, việt kiều (qui eux comprennent la vie ailleurs et qu'on est pas tous riche  )
Bref vous aurez tout compris.
Je me suis éloigné du thème ... contrat sécurisé ? ça existe la sécurité au Vietnam ? non faut pas rêver ... faut créer un lien et de la confiance et on en reparle. Je n'ai aucune confiance. Je n'achèterais jamais rien au Vietnam ! et je loue pour mes séjours. Et je n'accepte pas d'être hébergé !!!
Bon courage au novices du Vietnam.
A part ça mes origines sont vietnamiennes donc je dois faire avec, ce qui n'est pas le cas de la plupart des gens qui vont là bas.
Difficile pour nous de devoir faire ce constat !!! ça c'est le côté négatif après y a plein de choses bien chez les viets et le Vietnam  , la culture, la douceur de vivre, la bouffe, le climat ... et j'en passe

Merci à toutes et à tous pour vos commentaires et ressentis.
Bon, ça aurait été bien d'avoir le témoignage de quelqu'un ayant établi un contrat de location de logement ou un bail professionnel avec des clauses assurant une certaine pérennité, mais bon... :-)
J'ai quand même du mal à croire qu'un expatrié puisse ouvrir un commerce sans se verrouiller un minimum sur la durée du bail des locaux professionnels.

Il faudrait déjà pouvoir définir le terme de "sécurisation" qui semble être inconnu dans la culture vietnamienne :-D