L'Ungheria continua a essere una meta interessante per gli espatriati che vogliono acquistare immobili anche nella seconda metà degli anni 2020, nonostante alcuni dei suoi vantaggi si siano ridotti rispetto a Paesi vicini come Austria e Croazia. Tra offerta limitata, oscillazioni del cambio e incentivi statali, i prezzi degli immobili sono aumentati notevolmente rispetto a dieci anni fa. Se però sei un espatriato che vuole acquistare un immobile in Ungheria, ci sono ancora buone opportunità - a patto di sapere dove cercare e di conoscere le procedure necessarie.
Da sapere:
L'Ungheria impone pochissime restrizioni agli espatriati in materia di acquisto immobiliare, anche se alcune delle opzioni di finanziamento agevolato potrebbero non essere disponibili per chi non è cittadino ungherese.
Il mercato immobiliare in Ungheria
Il mercato immobiliare ungherese ha raggiunto un livello di maturità significativo, come testimoniano sia i prezzi degli immobili sia il volume dei nuovi progetti edilizi. L'offerta spazia dagli appartamenti d'epoca con i caratteristici soffitti alti nei palazzi storici ai moderni condomini di nuova costruzione passando per le ville unifamiliari in zona periferica.
Sul fronte dei prezzi, il costo al metro quadro nel centro di Budapest ha raggiunto i 4.000–5.500 EUR, con la parte occidentale della capitale – la collinare e verde Buda – che registra valori ancora più elevati. Per approfondire l'argomento è disponibile la nostra guida dedicata all'acquisto di immobili a Budapest. È opportuno prestare particolare attenzione al VI Distretto (Terézváros), dove dal 1° gennaio 2026 è entrato in vigore un divieto totale sugli affitti a breve termine, con possibili ripercussioni sui valori immobiliari e sui rendimenti da investimento in quella zona.
Nel resto del Paese il quadro è meno accentuato. Le città universitarie come Debrecen, Szeged e Pécs mantengono prezzi sostenuti grazie alla domanda di affitti a breve termine, ma dispongono di infrastrutture e collegamenti sufficientemente sviluppati da rappresentare valide alternative a Budapest, in particolare per gli espatriati che lavorano da remoto. L'elemento distintivo del 2025 è stato il programma di sussidi Otthon Start, che ha di fatto stabilito un prezzo minimo di mercato pari a 1,5 milioni di HUF – circa 4.000 EUR – per la maggior parte degli immobili.
Gli stranieri possono acquistare immobili in Ungheria?
Gli espatriati hanno accesso al mercato immobiliare ungherese, con alcune eccezioni. I cittadini UE/SEE godono degli stessi diritti dei cittadini ungheresi. Per tutti gli altri è necessario ottenere un permesso dall'ufficio governativo locale: la domanda ha un costo di 65.000 HUF (160 EUR), richiede circa un mese di attesa ed è nella maggior parte dei casi una semplice formalità.
Esistono invece limitazioni stringenti per i terreni agricoli. I cittadini extra-UE non possono in genere acquistare terreni coltivati, vigneti, frutteti o boschi. Anche per i cittadini UE privi della qualifica di agricoltore professionista, la proprietà di tali terreni è limitata a un ettaro (0,01 chilometri quadrati).
Trovare un immobile in Ungheria
Il mercato immobiliare ungherese è prevalentemente digitale: piattaforme come ingatlan.com rappresentano il principale strumento di ricerca. Il ricorso alle agenzie immobiliari è diffuso, ma la professione non è regolamentata in modo dettagliato: gli agenti non sono necessariamente formati, né obbligati, a fornire assistenza sugli aspetti bancari e legali della compravendita. Chi ha svolto una ricerca approfondita può quindi contattare direttamente il proprietario, evitando la commissione dell'agente, che si aggira tra il 3% e il 5% e ricade quasi sempre sull'acquirente, incidendo di fatto sul prezzo finale.
Link utili:
Per gli immobili più vecchi, in particolare nelle zone storiche di Budapest, è fortemente consigliato fare una perizia tecnica per individuare eventuali problemi agli impianti elettrici, al riscaldamento o al sistema idraulico.
La procedura di acquisto immobiliare in Ungheria
Raggiunto un accordo verbale sul prezzo, è indispensabile affidarsi a un avvocato: la legge ungherese prevede che le compravendite immobiliari si concludano attraverso un contratto privato (contratto di acquisto), che deve essere controfirmato da un avvocato, il quale è tenuto a svolgere le verifiche catastali per accertarsi che l'immobile sia libero da ipoteche, debiti o vincoli. Di norma l'avvocato rappresenta entrambe le parti e le spese legali sono a carico dell'acquirente.
L'acquirente è tenuto a versare una caparra, generalmente pari al 10% del prezzo totale. In caso di recesso da parte dell'acquirente, la caparra viene trattenuta dal venditore; se a recedere è il venditore, questo è obbligato a restituire il doppio della somma all'acquirente. Tale meccanismo garantisce l'impegno di entrambe le parti a portare a termine la transazione. Messa la firma e ottenuto un eventuale mutuo, l'avvocato provvede a depositare il contratto e la documentazione allegata presso il registro fondiario.
Acquirente e venditore devono sottoscrivere una dichiarazione di chiusura, che attesta il pagamento integrale e il trasferimento di proprietà dell'immobile. La registrazione definitiva del diritto di proprietà può tuttavia richiedere fino a sei mesi, anche nel caso in cui l'acquirente abbia già preso possesso dell'immobile.
Con un'adeguata documentazione, gli espatriati possono stipulare un mutuo, anche se è vivamente consigliato rivolgersi a un mediatore finanziario per ottenere condizioni più vantaggiose. I finanziamenti sono erogati quasi esclusivamente in HUF e le banche possono concedere mutui fino all'80% del valore dell'immobile, con soglie spesso inferiori a seconda delle caratteristiche specifiche dell'operazione.
I costi legati all'acquisto immobiliare in Ungheria
Complessivamente, le spese legate all'acquisto di un immobile in Ungheria ammontano al 5–10% del prezzo di acquisto. La voce principale è rappresentata dall'imposta di registro, fissa al 4%. Le spese legali corrispondono generalmente all'1% del prezzo lordo di acquisto, anche se possono variare da professionista a professionista.
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