Prima di acquistare un immobile a Losanna, per uno straniero è fondamentale verificare se ha il diritto di farlo. La Lex Koller, la legge federale che disciplina l'acquisto di immobili da parte di persone residenti all'estero, stabilisce infatti condizioni diverse in base alla nazionalità e al tipo di permesso di soggiorno. I cittadini UE/AELS residenti effettivamente in Svizzera possono acquistare senza particolari restrizioni, mentre per gli altri acquirenti le condizioni dipendono dal loro status di soggiorno. Losanna è inoltre tra i comuni più cari del Canton Vaud, con prezzi medi intorno agli 11.567 CHF al metro quadrato. A questi si aggiungono costi legati all'acquisto pari a circa il 4-4,3% del prezzo e, per chi ricorre a un mutuo, la necessità di disporre in genere di almeno il 20% di capitale proprio.
Prima di qualsiasi ricerca immobiliare a Losanna, la domanda decisiva riguarda lo status giuridico dell'acquirente. La Lex Koller (Legge federale sull'acquisizione di immobili da parte di persone all'estero, nota anche con la sigla ANRA) stabilisce se è possibile acquistare liberamente, se è necessaria un'autorizzazione cantonale, o se l'acquisto è precluso. Capire la propria situazione è il primo passo concreto, prima ancora di visitare qualsiasi appartamento.
Il caso più comune per gli espatriati residenti è quello più favorevole: i cittadini UE/AELS (Unione europea e Associazione europea di libero scambio) con residenza legale ed effettiva in Svizzera sono equiparati agli acquirenti svizzeri. Non hanno bisogno di alcuna autorizzazione e possono comprare come qualsiasi residente elvetico. Questo vale indipendentemente dal tipo di immobile e dalla zona di Losanna.
Per i cittadini di Paesi terzi (non UE/AELS), la situazione è più articolata. Di norma è necessario un permesso C (permesso di domicilio) e la residenza effettiva in Svizzera per non rientrare nella categoria delle "persone all'estero". Chi non soddisfa questi requisiti ha bisogno dell'autorizzazione dell'autorità cantonale del canton Vaud, che esamina ogni pratica caso per caso. Per un acquisto a Losanna, l'autorizzazione deve essere ottenuta prima di tutto. Il canton Vaud elenca alcune zone autorizzate per l'acquisto di case di vacanza per i non residenti, ma Losanna non figura tra queste: conviene non dare per scontata l'autorizzazione e farsi confermare lo status specifico da un notaio o avvocato svizzero prima di fare qualsiasi offerta.
Le società a controllo straniero, sia domiciliate all'estero sia in Svizzera, rientrano anch'esse nella categoria "persone all'estero" per gli acquisti residenziali. Non è quindi possibile utilizzare strutture societarie per aggirare il regime autorizzativo sugli immobili abitativi. Sul fronte del credito, le banche svizzere valutano la residenza del richiedente in modo autonomo rispetto alla questione cantonale: alcuni mutui richiedono il domicilio permanente in Svizzera, indipendentemente dall'esito della verifica Lex Koller. L'Ufficio federale di giustizia svizzero pubblica la normativa di riferimento completa.
Da sapere: Acquistare un immobile a Losanna non dà alcun diritto di soggiorno in Svizzera. Proprietà immobiliare e permesso di residenza sono questioni giuridiche del tutto separate: in Svizzera non esiste nessun visto legato all'investimento immobiliare.
Il mercato si divide in modo abbastanza netto per fascia di prezzo e stile di vita. Ouchy e Sous-Gare sono la zona più cara della città: i prezzi medi lungo l'Avenue d'Evian si aggirano intorno ai 15.600 CHF/m² (circa 16.700 EUR/m²), tra i costi più elevati dell'intero mercato losannese. La vicinanza al lago e i collegamenti con i trasporti pubblici attirano chi ha budget elevati e cerca un indirizzo di prestigio. È la zona preferita da molti residenti stranieri e dai pensionati benestanti.
A est della città, Chailly-Rovéréaz offre un carattere più residenziale: ville unifamiliari, più verde e una quiete che il centro non può garantire. I prezzi rimangono nella fascia alta, ma il vantaggio principale è lo spazio. Una scelta apprezzata da famiglie con figli e da chi preferisce la tranquillità alla centralità. Il Centre-ville e il quartiere Flon sono invece la scelta preferita dai nuovi arrivati: servizi, ristoranti e trasporti a portata di mano. Nell'area di Rue Pré-du-Marché i prezzi toccano circa 15.300 CHF/m² (circa 16.300 EUR/m²). Prima di acquistare qui conviene verificare l'esposizione al rumore e lo stato degli edifici, che possono variare molto da un isolato all'altro.
Per chi cerca spazio senza pagare il sovrapprezzo del lago o di Chailly, La Sallaz, Vennes e Fourmi, nel nordest della città, offrono un'alternativa a prezzi intermedi, con buoni collegamenti verso il centro. Più a ovest, Sébeillon e Malley sono zone in fase di trasformazione urbanistica, con cantieri aperti e nuovi edifici in costruzione. Chi considera un acquisto lì deve verificare con attenzione il singolo immobile, l'esposizione al rumore dei lavori e la qualità dell'accesso ai trasporti: non è una scelta adatta a chi non conosce ancora bene la città. La zona più periferica di Bourdonnette ha prezzi più bassi, ma alloggi piccoli e maggiore distanza dal centro; è più adatta a studenti e giovani che per chi cerca un appartamento familiare o di proprietà.
Il dato da tenere a mente è che Losanna figura tra il 10% dei comuni più cari del canton Vaud, con prezzi per la proprietà residenziale di circa il 30% superiori alla media cantonale nel distretto di Losanna (Banque Cantonale Vaudoise). Chi ha un budget limitato troverà più opportunità nei comuni limitrofi che all'interno del perimetro comunale.
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Prezzi degli immobili a Losanna
Il prezzo medio degli immobili residenziali a Losanna è di circa 11.567 CHF/m² (circa 12.375 EUR/m²), con variazioni significative in base alla zona, al piano, alla qualità dell'edificio e alla presenza della vista sul lago. Per avere un'idea generale prima di contattare le agenzie, RealAdvisor pubblica dati per micro-zona aggiornati e consente di confrontare i prezzi per quartiere.
Gli appartamenti dominano il mercato e presentano una forchetta di prezzo molto ampia: da circa 11.428 CHF/m² (circa 12.200 EUR/m²) per le soluzioni standard nelle zone meno centrali, fino a 16.470 CHF/m² (circa 17.600 EUR/m²) per gli appartamenti di qualità nelle posizioni più richieste. Le case singole sono più rare e variano tra 8.765 CHF/m² (circa 9.400 EUR/m²) e 14.411 CHF/m² (circa 15.400 EUR/m²).
Il segmento di lusso, concentrato a Ouchy, Sous-Gare e nelle posizioni centrali, parte da circa 16.470 CHF/m² (circa 17.600 EUR/m²) e può superare i 24.606 CHF/m² (circa 26.300 EUR/m²) per le proprietà fronte lago più esclusive.
I prezzi sono in crescita. L'indice nazionale dei prezzi degli immobili residenziali svizzeri (IMPI) è salito dello 0,7% nel secondo trimestre del 2026 rispetto al trimestre precedente. A Losanna nello specifico, i prezzi degli appartamenti sono cresciuti di circa il 3,1% e quelli delle case di circa il 2,8% nell'arco di dodici mesi (SECO). Chi compra oggi deve preventivare questa tendenza nel tempo, senza aspettarsi che i prezzi salgano in modo uniforme in tutte le micro-zone.
Tipi di immobile a Losanna
Gli appartamenti sono la tipologia dominante sul mercato losannese. Gli annunci usano il sistema svizzero di conteggio dei vani: le categorie standard sono 3,5 pièces (vani), 4,5 pièces e così via. Un appartamento da 3,5 pièces corrisponde indicativamente a un bilocale o trilocale italiano, con soggiorno, due camere e cucina separata: non si tratta di tre camere da letto. Chi è abituato al conteggio italiano per camera da letto deve riabituarsi a questo sistema prima di visionare gli annunci.
Acquistare un appartamento a Losanna significa quasi sempre entrare in un regime di PPE (propriété par étages, ovvero proprietà per piani): la struttura condominiale svizzera. Come proprietario di un'unità PPE si detiene il titolo sull'appartamento e una quota proporzionale delle parti comuni, il tutto gestito da un'assemblea di comproprietari. Le spese condominiali variano in base alle dimensioni dell'immobile.
La disponibilità di nuove costruzioni è limitata a Losanna. Gli acquisti su carta (off-plan), ovvero appartamenti commercializzati prima o durante la costruzione, rappresentano uno dei pochi accessi al nuovo; richiedono però un'attenta verifica delle garanzie contrattuali. Il segmento lusso, concentrato nelle zone fronte lago e nelle zone più centrali, è un mercato di nicchia con disponibilità ridotta, trattato da agenzie specializzate tra cui Switzerland Sotheby's International Realty. Le case singole esistono ma sono diffuse degli appartamenti, soprattutto all'interno del perimetro comunale.
Come trovare un immobile a Losanna
La ricerca avviene quasi interamente online. I portali principali per gli acquisti a Losanna sono Homegate, ImmoScout24, immobilier.ch (molto utilizzato nella Svizzera romanda), Comparis per il confronto tra portali, e Immostreet. Conviene usarne più di uno in parallelo.
Prima di contattare le agenzie, è utile farsi un'idea concreta dei prezzi di mercato zona per zona. RealAdvisor pubblica dati per quartiere aggiornati in italiano, mentre Acheteur.ch offre confronti tra le agenzie attive a Losanna. Entrambi sono utili come riferimento indipendente prima di entrare in trattativa.
Le agenzie attive sul mercato degli acquisti a Losanna includono: Neho Lausanne, che opera con una commissione a tariffa fissa di 12.000 CHF (circa 12.840 EUR) invece della percentuale tradizionale; PROXIMMO Agence Immobilière (Place Bel-Air 1, 1003 Losanna); Bernard Nicod SA; deRham SA; Switzerland Sotheby's International Realty, specializzata nelle transazioni di lusso e internazionali; OMNIA Immobilier SA; Régimo Lausanne; e Duboux Immobilier. La commissione delle agenzie è compresa tra il 2 e il 5% del prezzo di vendita ed è a carico del venditore, non del compratore: il compratore non paga alcuna commissione all'agenzia.
Chi cerca prima di trasferirsi deve fare attenzione agli annunci falsi e agli agenti non verificabili. È bene controllare sempre l'indirizzo fisico dell'immobile e la registrazione in Svizzera dell'agenzia, e chiarire in anticipo le condizioni per gli acquirenti stranieri senza garante svizzero prima di fissare qualsiasi visita o trasferire somme di denaro.
Il processo di acquisto a Losanna
Il percorso di acquisto segue una sequenza precisa, con due elementi che distinguono il sistema svizzero da quello di molti altri Paesi: lo status Lex Koller va verificato prima di qualsiasi altra cosa, e il trasferimento della proprietà si perfeziona con l'iscrizione nel registro fondiario, non con la firma del contratto davanti al notaio. A differenza di quanto avviene in Italia, dove il contratto preliminare è un documento privato molto diffuso e spesso gestito dall'agenzia, in Svizzera il trasferimento immobiliare richiede un atto notarile autenticato e non si considera concluso finché non è registrato nel registre foncier (registro fondiario).
Il percorso si articola in cinque passi fondamentali:
Conferma dello status Lex Koller. Prima di fare un'offerta, è necessario stabilire se si rientra, oppure no, nella categoria "persone all'estero". Se sì, l'autorità cantonale del canton Vaud deve esaminare la pratica e concedere l'autorizzazione prima che la transazione possa procedere. Un notaio, o un avvocato svizzero, è la figura giusta per valutare la situazione specifica in base al permesso di soggiorno e al tipo di immobile.
Trattativa e nomina del notaio. Una volta trovato l'accordo con il venditore, occorre incaricare un notaio del canton Vaud. La legge svizzera richiede un acte authentique (atto notarile autenticato) per tutti i trasferimenti immobiliari: un accordo scritto tra privati non è sufficiente per trasferire la proprietà.
Controlli preliminari prima della firma. Prima dell'atto occorre verificare: l'estratto del registro fondiario per proprietà, servitù, ipoteche tavolari (cédules hypothécaires) e oneri fondiari; il Catasto delle restrizioni di diritto pubblico della proprietà (RDPP) per i vincoli urbanistici non visibili nel registro fondiario; le autorizzazioni edilizie presso il Servizio urbanistico di Losanna (rue du Port-Franc 18); e l'eventuale ipoteca in essere sull'immobile da estinguere al momento del trasferimento.
Firma dell'atto autenticato e della requisizione di trasferimento. Le parti firmano l'atto davanti al notaio, che verifica identità e documentazione. Una volta soddisfatte tutte le condizioni, viene firmata la réquisition de transfert (requisizione di trasferimento), che autorizza il registro fondiario a registrare il cambio di proprietà. Il notaio trasmette poi l'atto completo in via elettronica tramite il canale ufficiale Notariat+ al registro fondiario vaudese e all'amministrazione fiscale cantonale.
Iscrizione nel registro fondiario. La firma dell'atto non completa l'acquisto. La proprietà passa all'acquirente solo con l'iscrizione nel registro fondiario. Se l'ufficiale del registro non può escludere una verifica Lex Koller in fase di controllo, la pratica viene trasmessa all'autorità cantonale prima di procedere con la registrazione.
L'imposta di trasferimento (droit de mutation) è a carico dell'acquirente e deve essere pagata entro 30 giorni dalla notifica dell'importo dovuto, anche se provvisorio. Il venditore resta comunque responsabile in solido per il pagamento. Nel Canton Vaud l'aliquota complessiva è del 3,3% del valore imponibile dell'immobile, un costo da considerare fin dall'inizio nel budget destinato all'acquisto.
Costi di acquisto a Losanna
La spesa principale è l'imposta di trasferimento (droit de mutation), pari al 3,3% del valore imponibile: il 2,2% spetta al cantone e l'1,1% al comune (Canton Vaud). Il pagamento è dovuto entro 30 giorni dalla notifica dell'accertamento fiscale. L'imposta va calcolata sull'intero valore imponibile concordato, non sul prezzo di acquisto al netto di eventuali sconti: è bene tenerne conto nella negoziazione finale.
Le vendite di immobili residenziali non sono soggette all'imposta svizzera sul valore aggiunto: l'IVA non si aggiunge al prezzo di acquisto di un appartamento o di una casa destinata all'uso abitativo.
Le spese notarili e di registrazione su un acquisto a Losanna comprendono indicativamente: una tariffa notarile di circa 4.000 CHF (circa 4.280 EUR); la redazione del contratto di acquisto tra 2.575 e 3.475 CHF (circa 2.755-3.718 EUR) più IVA; e le tasse di iscrizione al registro fondiario tra 1.300 e 2.200 CHF (circa 1.391-2.354 EUR). Il totale dei costi di chiusura a carico dell'acquirente si aggira tra il 4,0 e il 4,3% del prezzo di acquisto, escluse eventuali spese per l'atto di pegno immobiliare ipotecario.
Il compratore non paga la provvigione all'agenzia: a Losanna la commissione di intermediazione (in genere tra il 2,7 e il 3% più IVA del prezzo di vendita) è interamente a carico del venditore. I soli costi di acquisizione per il compratore sono quindi l'imposta di trasferimento, le spese notarili e le tasse di registrazione.
Dal primo giorno di acquisto è obbligatoria la stipula dell'assicurazione contro l'incendio e i danni naturali con la ECA (Établissement cantonal d'assurance contre l'incendie et les éléments naturels du canton de Vaud, Av. du Grey 111, 1001 Losanna). La ECA è il solo ente autorizzato ad assicurare edifici nel canton Vaud. I premi sono calcolati sulla somma assicurata e sulla categoria di rischio dell'immobile. Non esiste un equivalente diretto in Italia: va preventivata come costo fisso ricorrente separato.
Finanziamento e mutui a Losanna
I mutui per l'acquisto di un'abitazione finanziano al massimo l'80% del valore dell'immobile, il che significa che il compratore deve disporre di almeno il 20% di capitale proprio. Di questa quota, almeno il 10% deve provenire da risparmi, titoli o eredità. Non è quindi possibile finanziare interamente il capitale iniziale con i fondi previdenziali. Il sistema svizzero di rimborso prevede che la parte del mutuo compresa tra il 65% e l'80% del valore dell'immobile debba essere ammortizzata entro 15 anni, mentre la quota fino al 65% può rimanere a lungo termine.
I non residenti e i titolari di permessi inferiori al C sono soggetti a condizioni più restrittive. I lavoratori frontalieri (permesso G) e i titolari di permesso B ricevono di norma mutui compresi tra il 65 e il 75% del valore mentre gli acquirenti non residenti in Svizzera tra il 60 e il 65%. In pratica, chi non ha residenza svizzera può trovarsi a dover coprire il 35-40% del prezzo con fondi propri anziché il 20%.
I mutui svizzeri si dividono in due categorie principali: il mutuo SARON con un tasso variabile legato al mercato monetario svizzero a cui si aggiunge il margine della banca, e il mutuo a tasso fisso, che mantiene lo stesso tasso per un periodo prestabilito. A titolo indicativo, le offerte sul mercato si aggiravano intorno all'1,32% per un tasso fisso a 5 anni, all'1,57% a 10 anni e all'1,79% a 15 anni. Per i mutui SARON, le offerte partivano da circa lo 0,78% oltre al tasso di riferimento. Le condizioni effettivamente applicate dipendono comunque dal profilo dell'acquirente, dal valore dell'immobile, dall'importo finanziato e dalla capacità di sostenere il mutuo.
La sostenibilità del mutuo viene valutata dalle banche con criteri prudenziali. Per verificare che il finanziamento sia sostenibile anche in caso di aumento dei tassi, viene spesso utilizzato un tasso teorico del 5%, al quale si aggiungono l'ammortamento della quota di secondo rango e i costi di manutenzione dell'immobile. In linea generale, la somma di queste spese non dovrebbe superare circa un terzo del reddito lordo del richiedente.
Tra i principali istituti attivi a Losanna, la Banque Cantonale Vaudoise (BCV), banca cantonale del canton Vaud, offre mutui a tasso fisso da 2 a 10 anni e mutui SARON con importo minimo di 20.000 CHF (circa 21.400 EUR). Per il mercato digitale, UBS propone prodotti a tasso fisso e SARON tramite la piattaforma key4. Gli espatriati o i frontalieri possno rivolgersi a intermediari specializzati come Vision Hypothèques, che lavora con più banche per trovare la soluzione più adatta al loro profilo specifico.
Per richiedere un mutuo è necessario presentare una serie di documenti. Ai lavoratori dipendenti vengono generalmente richiesti le buste paga o il contratto di lavoro, mentre gli autonomi devono fornire estratti conto e dichiarazioni dei redditi. Servono inoltre documenti che attestino il patrimonio e i fondi disponibili, gli estratti del fondo pensione e del pilastro 3a, una copia del permesso di soggiorno quando necessario, un estratto del registro fondiario risalente a non più di sei mesi, la bozza del contratto di compravendita e le planimetrie dell'immobile.
Chi percepisce il proprio reddito in una valuta diversa dal franco svizzero deve considerare anche il rischio di cambio, perché il mutuo viene stipulato in CHF. Alcune banche applicano criteri più restrittivi e possono ridurre il valore attribuito al reddito in valuta estera nel calcolo della sostenibilità. Le variazioni del cambio possono quindi incidere sia sulla capacità di rimborso sia sul costo effettivo del finanziamento nel tempo.
Da sapere: La Autorità federale di vigilanza sui mercati finanziari (FINMA) richiama l'attenzione sui rischi del mercato immobiliare e ipotecario e sull'importanza di criteri di concessione prudenti. Il tasso applicato al singolo mutuo può inoltre differire anche sensibilmente dalle offerte indicative pubblicate online.
Aspetti legali a Losanna
Per tutelarsi, l'acquirente deve munirsi dei documenti giusti, prima di procedere con la transazione. Il primo da richiedere è l'estratto conforme del registro fondiario. Questo documento mostra la proprietà attuale, le servitù, le ipoteche tavolari (cédules hypothécaires), gli oneri fondiari e qualsiasi altro vincolo registrato sull'immobile. Lo Stato di Vaud emette gli estratti certificati tramite l'ufficio del registro fondiario di Losanna e gli altri uffici cantonali. L'estratto non deve essere più vecchio di sei mesi se si usa per richiedere un mutuo.
Il Catasto dei vincoli di diritto pubblico (PLR) raccoglie le restrizioni che possono incidere sull'uso di un immobile, come destinazioni urbanistiche, allineamenti stradali, aree protette e vincoli legati alle infrastrutture. Queste informazioni hanno valore giuridico ma non figurano nell'estratto del registro fondiario. Prima di acquistare o ristrutturare un immobile è quindi fondamentale consultare anche il Catasto PLR. In Italia non esiste un sistema perfettamente equivalente utilizzato nello stesso modo.
Per le autorizzazioni edilizie, bisogona rivolgersi al Servizio di urbanistica del Comune di Losanna (rue du Port-Franc 18, 2° piano). A Losanna le domande di permesso di costruzione sono soggette a un'indagine pubblica di 30 giorni durante la quale chiunque può opporsi per iscritto. I documenti dell'indagine sono disponibili online e i fascicoli cartacei sono consultabili fisicamente presso il Servizio di urbanistica. Chi prevede ristrutturazioni deve verificare che i lavori precedenti abbiano il permesso regolare prima di fare l'offerta.
Non conviene affidarsi esclusivamente al professionista indicato dall'agenzia immobiliare. Prima dell'acquisto è consigliabile rivolgersi a un avvocato o a un consulente notarile indipendente, che possa verificare l'estratto del registro fondiario, il Catasto PLR, eventuali servitù e ipoteche, la situazione rispetto alla Lex Koller e le autorizzazioni edilizie relative all'immobile. Il notaio che redige l'atto di compravendita svolge invece un ruolo neutrale come pubblico ufficiale e non rappresenta specificamente gli interessi dell'acquirente. Eventuali controversie sulla proprietà o su altre questioni di diritto civile seguono le normali procedure giudiziarie svizzere e del Canton Vaud.
Essere proprietari a Losanna
Una volta completato l'acquisto, i proprietari a Losanna sono soggetti a un insieme di obblighi fiscali e assicurativi. Tra questi c'è l'imposta fondiaria comunale (impôt foncier communal), una tassa annuale applicata dai comuni del Canton Vaud. L'aliquota può arrivare fino all'1,5% del valore fiscale dell'immobile, calcolato al 1° gennaio dell'anno d'imposta. L'imposta riguarda tutti i proprietari, compresi i non residenti che possiedono un immobile nel cantone. Per un lettore italiano può ricordare l'IMU, anche se il sistema di calcolo è diverso e non esiste un'agevolazione equivalente a quella italiana per la prima casa.
Nel Canton Vaud è inoltre obbligatoria l'assicurazione contro gli incendi e i danni causati da eventi naturali. La copertura è gestita dall'ECA, l'ente cantonale competente, e il premio dipende dal valore assicurato e dalla categoria dell'immobile. Per questa copertura obbligatoria non è possibile scegliere liberamente un assicuratore privato alternativo.
I proprietari non residenti che possiedono un immobile a Losanna sono soggetti alla tassazione nel Canton Vaud per i redditi generati dall'immobile. I canoni di locazione sono tassati in base all'aliquota applicabile al reddito e al patrimonio complessivo del proprietario, secondo la scala progressiva vodese, che va dall'1% al 15,5% prima dell'applicazione dei coefficienti cantonali e comunali. Non è prevista un'aliquota forfettaria specifica per i non residenti né un'imposta aggiuntiva per i proprietari stranieri o non residenti.
Gli affitti di breve durata tramite piattaforme online sono regolamentati. Chi affitta il proprio immobile per più di 90 giorni nell'arco di un anno deve presentare al Comune di Losanna una richiesta di autorizzazione ai sensi della normativa cantonale LPPPL e registrarsi come operatore di alloggio soggetto alla tassa di soggiorno. Per gli affitti di lunga durata questo limite non si applica, ma i canoni percepiti restano soggetti a tassazione.
Chi preferisce non gestire direttamente il proprio immobile può rivolgersi a società specializzate. Homewell propone tariffe a partire da 84 CHF al mese (circa 89 EUR) per la gestione di una singola unità e applica una commissione del 3,3% sui canoni incassati per la gestione di interi edifici. Co-Prop offre invece servizi di amministrazione per condomini in proprietà per piani (PPE) a partire da 49,90 CHF al mese (circa 53 EUR) per unità, IVA inclusa. I servizi comprendono generalmente l'incasso dei canoni, la gestione amministrativa e contabile, il recupero dei crediti, la gestione dei sinistri assicurativi e la rendicontazione annuale.
La vendita di un immobile deve necessariamente passare attraverso un notaio. Il proprietario può vendere direttamente o tramite un'agenzia, concorda le condizioni con l'acquirente e incarica un notaio del Canton Vaud di predisporre l'atto autenticato, che viene poi firmato davanti al notaio. Una volta soddisfatte tutte le condizioni previste, viene firmata la réquisition de transfert e il notaio trasmette la documentazione completa al registro fondiario e all'amministrazione fiscale cantonale attraverso il sistema Notariat+. Il passaggio di proprietà diventa effettivo con l'iscrizione nel registro fondiario, non con la semplice firma dell'atto.
Chi sceglie di affidare la vendita a un'agenzia immobiliare firma un mandat de courtage (mandato di intermediazione) prima che l'immobile venga messo sul mercato. Le commissioni variano in base al tipo di mandato. A titolo indicativo, BC IMMO applica una commissione del 3% per il mandato base, del 2,7% per quello esclusivo e del 3% per il mandato completo, in tutti i casi più IVA. Prima di firmare conviene quindi confrontare le diverse formule e verificare se l'IVA è compresa nella tariffa indicata
Nel Canton Vaud, l'eventuale guadagno realizzato con la vendita di un immobile è soggetto all'imposta sugli utili immobiliari (impôt sur les gains immobiliers), anche quando il proprietario risiede all'estero. L'aliquota varia in base alla durata del possesso: è del 40% se l'immobile viene rivenduto entro un anno dall'acquisto e diminuisce progressivamente fino all'8% dopo 24 anni. Anche la vendita dell'abitazione principale può essere soggetta a questa imposta, secondo le condizioni previste dalla normativa cantonale.
Il venditore deve presentare la dichiarazione sugli utili immobiliari entro 30 giorni dalla vendita, utilizzando l'apposito modulo cantonale (Canton Vaud). In alcune operazioni può inoltre essere richiesto di depositare una garanzia pari al 5% del prezzo di vendita a copertura dell'eventuale imposta dovuta, una somma che va quindi considerata tra le disponibilità necessarie al momento della vendita. I proventi possono infine essere trasferiti all'estero senza un'autorizzazione specifica: la Svizzera non applica controlli sui movimenti di capitale derivanti dalle normali operazioni immobiliari.
Domande frequenti
La residenza non è un requisito legale per l'acquisto, ma determina se è necessaria l'autorizzazione cantonale ai sensi della Lex Koller. I cittadini UE/AELS con residenza legale ed effettiva in Svizzera possono acquistare liberamente, come i cittadini svizzeri. I cittadini di Paesi terzi hanno in genere bisogno del permesso C (permesso di domicilio) e della residenza effettiva per evitare la classificazione come 'persone all'estero'. Chi non risiede in Svizzera, indipendentemente dalla nazionalità, rientra di norma in questa categoria e deve ottenere l'autorizzazione del Canton Vaud prima di procedere. La residenza incide anche sull'accesso al mutuo: alcuni istituti richiedono il domicilio permanente in Svizzera per i loro prodotti standard.
Il mercato di Losanna è costoso, l'offerta è limitata e i costi di transazione sono significativi: circa il 4-4,3% all'acquisto più l'imposta cantonale sui guadagni immobiliari al momento della vendita. L'affitto a breve termine tramite piattaforme è regolamentato: superati i 90 giorni per anno civile è necessaria un'autorizzazione comunale. Le specificità del singolo immobile, come posizione, condizioni, spese condominiali, contano quanto le tendenze generali del mercato.
I prezzi sono in aumento. L'indice svizzero dei prezzi degli immobili residenziali è salito dello 0,7% nel secondo trimestre del 2026, con i condomini in crescita dell'1,6%. A Losanna, i prezzi degli appartamenti sono aumentati di circa il 3,1% e quelli delle case di circa il 2,8% nei dodici mesi precedenti. Losanna rientra tra i comuni più cari del Canton Vaud, con prezzi per l'acquisto della proprietà circa il 30% superiori alla media cantonale.
L'offerta di nuove costruzioni è limitata e l'acquisto sulla carta richiede un'attenta verifica delle garanzie contrattuali: la normativa svizzera sui contratti di costruzione ha esteso il termine per la notifica dei vizi a 60 giorni. Gli immobili di seconda mano offrono posizioni consolidate e una storia edilizia verificabile, ma richiedono controlli sullo stato manutentivo, sulle decisioni assembleari dei condomini e su eventuali obblighi di riqualificazione energetica. La scelta dipende dal budget, dalla propensione al rischio e dai tempi di occupazione previsti: nessuna delle due opzioni è superiore in assoluto.
I residenti stranieri possono fare domanda, ma gli istituti valutano autonomamente il tipo di permesso, la residenza, il reddito e la sostenibilità finanziaria. I mutui svizzeri richiedono almeno il 20% di fondi propri per i residenti; chi ha permessi di livello inferiore o non risiede in Svizzera deve di norma disporre del 25-40% di capitale proprio, a seconda dell'istituto e del profilo del richiedente. Il mutuo svizzero è denominato in franchi svizzeri: chi percepisce redditi in un'altra valuta subisce un esame più rigoroso da parte delle banche. È necessario risolvere prima la questione dell'eventuale autorizzazione Lex Koller, poiché l'acquisto stesso potrebbe richiedere il via libera cantonale.
Non esiste una tempistica ufficiale pubblicata per un acquisto standard a Losanna. In pratica, la durata dipende dall'approvazione del finanziamento, dalla redazione dell'atto notarile, dall'eventuale esame della pratica da parte dell'autorità cantonale ai sensi della Lex Koller e dai tempi di trattamento del registro fondiario. Prima di pianificare le tempistiche conviene verificare con il notaio e la banca il percorso specifico del proprio file, incluso lo stato rispetto all'autorizzazione.
L'affitto a lungo termine è consentito senza restrizioni particolari. L'affitto a breve termine tramite piattaforme di tipo Airbnb è invece regolamentato: chi affitta per più di 90 giorni per anno civile deve presentare una richiesta di autorizzazione LPPPL al Comune di Losanna e registrarsi come fornitore di alloggio soggetto alla tassa di soggiorno. Il reddito da locazione è soggetto all'imposta sul reddito progressiva del Canton Vaud per tutti i proprietari, compresi i non residenti, nell'ambito dell'assoggettamento fiscale limitato.
L'imposta principale a carico del venditore è l'imposta sui guadagni immobiliari del Canton Vaud, che si applica a tutte le vendite di immobili vodesi, compresi i non residenti. L'aliquota è decrescente in base alla durata del possesso: parte dal 40% per gli immobili detenuti meno di un anno e scende all'8% dopo 24 anni. Il venditore deve presentare la dichiarazione dei guadagni immobiliari entro 30 giorni dalla vendita; in alcuni casi può essere richiesta una cauzione pari al 5% del prezzo di vendita a garanzia dell'imposta. Non esistono controlli sui capitali che impediscano il trasferimento all'estero del ricavato di una vendita legittima.
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Fin da giovane ho coltivato l'amore per le parole. Dopo una pausa per dedicarmi agli studi, ho riscoperto il piacere della scrittura attraverso un blog, negli anni trascorsi tra Londra e Madrid. Questa passione per il racconto e per l'incontro con nuove culture mi ha portato a fondare Expat.com, uno spazio che accoglie non solo i miei scritti ma anche quelli di chi desidera condividere esperienze e percorsi all'estero.
