Il punto di partenza per chi vuole comprare casa a Berna non è scegliere il quartiere o valutare i prezzi: è capire se si ha il diritto legale di acquistare. La legge federale nota come Lex Koller divide gli acquirenti stranieri tra chi può comprare liberamente e chi ha bisogno di un'autorizzazione cantonale, e questa distinzione cambia tutto il percorso successivo. I cittadini dell'Unione Europea con residenza principale in Svizzera acquistano senza restrizioni; chi non ha ancora trasferito la residenza deve affrontare un iter diverso. A questo si aggiunge un mercato tra i più cari della Svizzera, con prezzi medi superiori a 9.000 CHF al metro quadro e punte oltre i 15.000 CHF/m² nel centro storico. Bisogna anche precisare che possedere un immobile a Berna non conferisce alcun permesso di soggiorno: la Svizzera non prevede programmi di residenza legati all'acquisto immobiliare.
La legge federale che regola l'acquisto di immobili da parte di persone all'estero, nota come Lex Koller, è il punto di partenza obbligatorio per qualsiasi cittadino straniero che intenda acquistare casa a Berna. La norma distingue con precisione tra chi può comprare liberamente e chi ha bisogno di un'autorizzazione cantonale: capire a quale categoria si appartiene prima di cercare qualsiasi immobile è essenziale.
I cittadini dell'Unione Europea e dello Spazio Economico Europeo (SEE) che hanno il diritto di soggiorno e la residenza principale in Svizzera acquistano con gli stessi diritti dei cittadini svizzeri, senza bisogno di alcuna autorizzazione Lex Koller. Chi invece risiede ancora nel proprio paese d'origine e non ha ancora trasferito la residenza principale in Svizzera deve in linea di principio ottenere l'autorizzazione dall'autorità cantonale bernese competente, il Regierungsstatthalteramt. Per Berna città, questa autorità valuta se la transazione richiede un'autorizzazione e, se sì, se può essere concessa. Le residenze principali possono essere acquisite senza autorizzazione quando l'acquirente, o la sua famiglia, hanno il domicilio legale ed effettivo a Berna.
Vale la pena sottolineare una cosa con chiarezza: il possesso di un immobile in Svizzera non dà diritto a un permesso di soggiorno svizzero. Il Dipartimento federale di giustizia e polizia lo dice chiaramente, e la Svizzera non ha alcun programma di "visto d'oro" o di permesso di soggiorno legato all'acquisto immobiliare.
Le società straniere possono acquisire immobili svizzeri senza autorizzazione Lex Koller quando l'immobile è destinato all'attività d'impresa, ma gli appartamenti residenziali non possono generalmente essere acquistati tramite strutture societarie straniere, salvo casi molto limitati.
Un aspetto pratico che riguarda chi arriva per la prima volta: per aprire un conto corrente svizzero, necessario poi per trasferire i fondi per l'acquisto, occorre prima registrarsi presso il Comune di Berna. L'International Bern Welcome Desk consiglia di completare questa registrazione come prima cosa.
Da sapere: In aprile 2026 il Consiglio federale svizzero ha fatto una proposta di legge per inasprire la Lex Koller, con una proposta che richiederebbe ai cittadini di paesi terzi di ottenere un'autorizzazione anche per l'acquisto della residenza principale, oltre all'obbligo di rivendere entro due anni in caso di trasferimento all'estero. La proposta non è ancora passata al momento della redazione di questo articolo, ma chi proviene da paesi non UE/SEE dovrebbe monitorarne l'esito prima di impegnarsi nell'acquisto.
Il centro storico di Berna, il quartiere della Città Vecchia (Innere Stadt), offre la massima centralità e si trova in un contesto dichiarato Patrimonio dell'Umanità dall'UNESCO. Chi acquista qui, però, deve mettere in conto una disponibilità di immobili limitata, prezzi nella fascia alta del mercato e controlli approfonditi sullo stato degli edifici, dalle restrizioni alle ristrutturazioni, dall'accessibilità all'isolamento acustico.
A est del centro, Kirchenfeld-Schosshalde è il quartiere residenziale più adatto a chi cerca strade tranquille vicine alle istituzioni pubbliche. È classificato nella fascia alta del mercato bernese ed è particolarmente apprezzato da professionisti e pensionati che non vogliono rinunciare alla vicinanza con il centro.
Il Welcome Center dell'Università di Berna segnala Länggasse-Felsenau come una scelta pratica per i nuovi arrivati: il quartiere offre negozi, caffè, bistrot e buone connessioni con i trasporti pubblici, senza i vincoli del centro storico. I prezzi si collocano tra la fascia media e quella alta.
Breitenrain-Lorraine è un quartiere di fascia media noto per la vita di quartiere, con ristoranti, bar e un'atmosfera vivace ma residenziale. Chi cerca un contesto animato senza dover i prezzi del centro trova qui una valida opzione.
Più silenzioso e raccolto, Mattenhof-Weissenbühl è un quartiere residenziale di fascia media che si trova a distanza ragionevole dal centro, dal fiume Aare e dal Gurten. È un'area adatta famiglie e pensionati che privilegiano la tranquillità mantenendo l'accesso ai servizi.
Per chi mette la convenienza al primo posto, Büümpliz-Oberbottigen è il quartiere occidentale di Berna e la zona con la maggiore disponibilità di immobili a prezzi più contenuti rispetto al centro. È però un distretto ampio e variegato: prima di acquistare conviene verificare con attenzione l'ubicazione specifica, l'accesso al tram e alla rete ferroviaria suburbana (S-Bahn) e il contesto della via.
Infine, Viererfeld/Mittelfeld non è un quartiere consolidato ma un progetto di sviluppo urbano in fasi. Il Comune di Berna prevede orti, un grande parco pubblico, un nuovo edificio scolastico e impianti sportivi: un'area da tenere d'occhio per chi acquista e ha famiglia. Prima di impegnarsi, è indispensabile verificare le tempistiche di completamento dello stabile e le unità effettivamente disponibili attraverso il portale informativo del Comune di Berna.
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Prezzi degli immobili a Berna
Berna è un mercato immobiliare costoso per qualsiasi standard internazionale. Il prezzo medio cittadino si aggira intorno a 9.157 CHF al metro quadro (circa 9.771 EUR/m²), ma questo dato nasconde differenze significative tra le zone. Nel centro città i prezzi medi per gli appartamenti raggiungono circa 15.475 CHF/m² (circa 16.526 EUR/m²), mentre nelle zone esterne al centro la media scende intorno a 12.344 CHF/m² (circa 13.183 EUR/m²), comunque elevata per i parametri europei.
Per le case unifamiliari, la media si colloca a 1.290.000 CHF (circa 1.381.000 EUR), con una fascia che va da circa 895.000 CHF a 1.850.000 CHF (da circa 955.000 EUR a circa 1.975.000 EUR). La disponibilità di case all'interno del perimetro cittadino è molto ridotta rispetto agli appartamenti. I prezzi sono in aumento: il mercato ha registrato incrementi su base annua di circa il +2,2% per le case e del +2,3% per gli appartamenti. Berna si posiziona nella fascia alta delle città svizzere, sotto Zurigo e Ginevra, ma sopra Basilea.
Un aspetto pratico da tenere presente: gli annunci immobiliari svizzeri indicano il prezzo per numero di locali, non per superficie. Un appartamento da 4,5 locali include di norma tre camere da letto, un soggiorno e un locale supplementare. Quando si confrontano i prezzi conviene sempre chiedere la planimetria e la superficie netta in m², per avere un termine di paragone affidabile tra immobili diversi.
Tipi di immobile a Berna
Il mercato della compravendita a Berna è dominato dagli appartamenti in condominio. La forma più comune è lo Stockwerkeigentum (equivalente al condominio), che include appartamenti ristrutturati, unità Attika e Attika-Duplex (attici e attici duplex), duplex, maisonette e appartamenti in palazzi alti. Chi cerca un appartamento troverà la maggior parte dell'offerta in questa categoria.
Alcuni appartamenti a Berna sono costruiti su terreni soggetti a Baurecht (diritto di superficie): il proprietario dell'appartamento non è proprietario del terreno sottostante, generalmente di proprietà comunale, e il diritto ha una scadenza indicata nel contratto (nelle inserzioni correnti si trovano date come il 2086, chiamata Heimfall). E' essenziale verificare questa data e le condizioni associate, perché alla scadenza del contratto la proprietà torna al Comune.
I posti auto sono spesso venduti separatamente o come aggiunta al prezzo dell'appartamento. In alcuni casi un posto in garage sotterraneo con predisposizione per auto elettrica è incluso nella transazione a un costo aggiuntivo fisso: a titolo di esempio, un'inserzione recente prevedeva un Einstellhallenplatz (posto in autorimessa) da 35.000 CHF (circa 37.275 EUR) oltre al prezzo dell'appartamento. Conviene mettere in preventivo questa voce quando si confrontano annunci diversi.
Le case indipendenti e gli immobili plurifamiliari per investimento (Mehrfamilienhaus) compaiono nelle ricerche ma la disponibilità all'interno del perimetro cittadino è molto più ridotta. Chi vuole acquistare una casa deve aspettarsi poca scelta e deve decidere in fretta.
Il mercato delle nuove costruzioni all'interno della città è limitato. Il Comune di Berna pubblica una mappa degli alloggi in fase di progettazione, in corso d'opera o appena completati, incluso il progetto Viererfeld/Mittelfeld. Per gli acquisti su carta occorre verificare le date di consegna, la struttura del diritto sul terreno (proprietà piena o Baurecht) e l'eventuale acquisto obbligatorio del posto auto prima di firmare qualsiasi documento.
Come trovare un immobile a Berna
La piattaforma con la maggiore disponibilità di appartamenti in vendita a livello cittadino è ImmoScout24, che permette di filtrare per quartiere e di impostare notifiche per nuovi annunci. Dato che l'offerta a Berna città è contenuta e si muove in fretta, attivare subito gli avvisi è la mossa più efficace per non perdere le opportunità migliori.
Per chi preferisce piattaforme in francese o vuole incrociare le fonti, immobilier.ch offre ricerche filtrate per città con annunci che vanno da circa 490.000 CHF (circa 524.000 EUR) fino a circa 999.000 CHF (circa 1.068.000 EUR). Piattaforme come Comparis raccolgono annunci da più fonti e sono utili per verificare i prezzi e trovare inserzioni che non figurano su altri portali.
Per chi arriva si avvicina al mercato bernese per la prima volta, l'International Bern Welcome Desk offre una rete di contatti nel settore immobiliare e può mettere in contatto i nuovi arrivati con agenti e consulenti per un primo orientamento, prima di rivolgersi direttamente alle agenzie. È un punto di partenza pratico per chi vuole capire il mercato.
Alcuni annunci a Berna includono tour virtuali, utili per una selezione iniziale da remoto. Tuttavia, prima di firmare qualsiasi contratto è indispensabile verificare l'identità dell'agente e l'effettiva esistenza dell'immobile tramite il registro fondiario: annunci falsi e agenti inesistenti sono rischi reali nelle ricerche immobiliari online. Occorre anche verificare la propria posizione rispetto alla Lex Koller prima di assumersi qualsiasi impegno.
Il processo di acquisto a Berna
In Svizzera, un'offerta informale o un accordo verbale non sono sufficienti per rendere vincolante l'acquisto di un immobile. Il passaggio fondamentale è il contratto di compravendita, che deve essere stipulato per atto pubblico davanti a un notaio. La proprietà viene poi trasferita con l'iscrizione dell'acquirente nel Grundbuch (registro fondiario). A differenza di quanto avviene generalmente in Italia, non è obbligatorio stipulare prima un contratto preliminare autonomo: è il contratto concluso per atto pubblico a rendere vincolante la compravendita.
Prima di assumere qualsiasi impegno, è necessario verificare se l'acquisto è soggetto alle restrizioni previste dalla Lex Koller. Se, dopo una prima verifica, l'ufficio del registro fondiario non può stabilire con certezza che l'acquirente non abbia bisogno di un'autorizzazione, la questione viene sottoposta all'autorità cantonale competente.
Nel Cantone di Berna, gli atti relativi alla costituzione o alla modifica di diritti reali su immobili devono essere autenticati da un notaio abilitato a esercitare nel cantone. Il notaio redige l'atto pubblico, verifica i dati contenuti nel registro fondiario e identifica con precisione l'immobile oggetto della compravendita. È inoltre tenuto ad avere un'assicurazione di responsabilità civile professionale per gli eventuali danni derivanti dalla sua attività.
Prima della firma è importante consultare un estratto aggiornato del Grundbuch. Il documento permette di verificare, tra le altre cose, chi è il proprietario dell'immobile e la presenza di servitù, ipoteche, garanzie e altri vincoli. È inoltre consigliabile controllare la Nutzungsplanung (piano regolatore) e il catasto delle restrizioni di diritto pubblico (ÖREB-Kataster), che contiene informazioni su vincoli e limitazioni riguardanti l'utilizzo del terreno, come zone di pericolo o restrizioni alla costruzione.
Acquirente e venditore firmano il contratto di compravendita stipulato per atto pubblico, che rende vincolante l'accordo tra le parti. Il contratto deve indicare la data concordata per il trasferimento di oneri e rischi, che non può precedere quella della firma. Questa data è rilevante anche ai fini fiscali, perché stabilisce da quando redditi da locazione e costi relativi all'immobile sono attribuiti all'acquirente.
Il notaio presenta quindi la domanda di iscrizione al Grundbuchamt bernese (ufficio del registro fondiario) competente. La proprietà passa all'acquirente solo con l'iscrizione nel registro fondiario, non al momento della firma del contratto. Nel Cantone di Berna, il Grundbuchamt è anche competente per determinare l'imposta cantonale sul trasferimento di proprietà.
Chi non può essere presente di persona può farsi rappresentare mediante procura scritta. È comunque necessario concordare modalità e requisiti della procura direttamente con il notaio bernese incaricato, prima di qualsiasi fase che richieda la firma dell'acquirente.
I cinque errori più comuni degli acquirenti stranieri a Berna:
Ritenere che la proprietà di un immobile crei un permesso di soggiorno: non è così.
Nominare un notaio non iscritto nel Cantone di Berna: la transazione non è valida.
Considerare la firma del contratto come il momento del trasferimento della proprietà: la proprietà passa solo con l'iscrizione nel registro fondiario.
Calcolare nel budget solo il prezzo di acquisto, dimenticando l'1,8% di imposta cantonale sul trasferimento.
Dare per scontato che tutti i residenti stranieri siano trattati allo stesso modo: i cittadini UE/SEE con residenza svizzera hanno accesso libero, gli altri possono avere bisogno di un'autorizzazione a seconda del tipo di permesso.
Costi di acquisto a Berna
La voce principale a carico dell'acquirente è la Händänderungssteuer (imposta sul trasferimento immobiliare), che nel Cantone di Berna è pari all'1,8%. Viene calcolata sul prezzo di acquisto dell'immobile, comprese eventuali altre prestazioni patrimoniali fornite dall'acquirente. L'imposta è determinata dall'ufficio del registro fondiario ed è dovuta al momento della presentazione della domanda di iscrizione.
Se l'immobile sarà la residenza principale dell'acquirente, i primi 800.000 CHF (circa 856.000 EUR) del prezzo di acquisto possono essere esenti dall'imposta bernese sul trasferimento, a determinate condizioni. Su un acquisto da 1.290.000 CHF (circa 1.381.000 EUR) questo si traduce in un risparmio concreto: l'imposta scende da circa 23.220 CHF (circa 24.860 EUR) a circa 8.820 CHF (circa 9.440 EUR). Vale la pena confermare con il notaio se si ha diritto all'esenzione prima di firmare.
Le spese notarili si aggiungono al costo dell'acquisto e sono obbligatorie. Nel Cantone di Berna sono calcolate secondo le tariffe previste dalla normativa cantonale e variano in base al valore del contratto. Non esiste quindi una percentuale unica applicabile a tutte le compravendite: prima di procedere, è consigliabile chiedere al notaio un preventivo basato sul prezzo di acquisto previsto.
La vendita e il trasferimento di diritti reali su immobili residenziali, comprese le case unifamiliari e gli edifici destinati ad abitazione, non sono soggetti all'IVA svizzera. Per gli acquirenti stranieri non è inoltre prevista un'imposta sul trasferimento più elevata: la Lex Koller stabilisce eventuali restrizioni e obblighi di autorizzazione all'acquisto, ma non introduce un'imposta aggiuntiva.
Mutui e finanziamenti a Berna
Per gli acquirenti stranieri, la possibilità di ottenere un mutuo in Svizzera dipende innanzitutto dal diritto di acquistare legalmente l'immobile. Le banche non finanziano un acquisto che non può essere iscritto nel registro fondiario, quindi è necessario verificare la propria posizione rispetto alla Lex Koller prima di rivolgersi agli istituti di credito.
Le banche svizzere richiedono un apporto minimo di capitale proprio del 20%, il che significa che il finanziamento può coprire al massimo l'80% del valore dell'immobile. Almeno la metà di questo 20%, quindi il 10% del valore dell'immobile, deve provenire da risorse proprie, come risparmi, disponibilità su conti bancari o averi del terzo pilastro vincolato (pilastro 3a, la previdenza privata integrativa svizzera). I fondi ottenuti tramite prestiti non sono accettati come capitale proprio.
I tassi ipotecari attualmente applicati in Svizzera variano indicativamente dall'1,25% al 2,75% annuo, a seconda del tipo di mutuo, della durata e dell'istituto di credito. PostFinance propone mutui a tasso fisso con durate da 2 a 15 anni e tassi dall'1,25% all'1,97% per i clienti con il miglior merito creditizio che sottoscrivono un nuovo finanziamento per la propria abitazione. Offre inoltre un'ipoteca SARON, ossia un mutuo a tasso variabile legato al SARON, con una maggiorazione a partire dall'1,00%. Migros Bank propone invece un tasso variabile del 2,75% e tassi fissi che vanno dall'1,40% per una durata di 2 anni all'1,97% per 10 anni.
Tra gli istituti che pubblicano offerte di finanziamento ipotecario disponibili anche per immobili a Berna figurano UBS, PostFinance, Migros Bank e PVK Bern. UBS richiede espressamente ai richiedenti di nazionalità straniera una copia del permesso di soggiorno tra i documenti necessari per la domanda. PVK Bern concede mutui agli assicurati, ai pensionati e anche a terzi per il finanziamento di immobili residenziali.
La documentazione standard per una domanda di mutuo comprende:
Estratto del registro delle esecuzioni (Schuldbetreibungsregisterauszug) non più vecchio di sei mesi: i nuovi arrivati in Svizzera dovrebbero richiederlo il prima possibile, perché la sua assenza rallenta l'iter.
Documento d'identità e copia del permesso di soggiorno per i cittadini stranieri.
Prove dei fondi propri: estratti conto, dichiarazioni dei redditi e documentazione degli averi previdenziali.
Chi percepisce redditi in una valuta diversa dal franco svizzero è esposto a un rischio di cambio concreto: le rate del mutuo sono infatti denominate in CHF e, se la valuta in cui si percepisce il reddito si indebolisce rispetto al franco, il costo effettivo delle rate aumenta. L'Autorità federale di vigilanza sui mercati finanziari (FINMA) ha pubblicato una nota specifica sui rischi ipotecari in Svizzera che vale la pena leggere prima di assumere un impegno finanziario a lungo termine in CHF per chi ha redditi in EUR o in un'altra valuta.
Considerazioni legali a Berna
Il Grundbuch (registro fondiario) è la fonte ufficiale che attesta la proprietà di un immobile a Berna. Chiunque possa dimostrare un interesse legittimo può ottenere alcune informazioni essenziali, tra cui il nome del proprietario, la data di acquisto, le servitù (Dienstbarkeiten) e le garanzie fondiarie (Grundpfandrechte). Per ottenere un estratto completo è invece necessario motivare la richiesta. Controllare l'estratto prima della firma e nuovamente prima dell'atto definitivo è una precauzione importante.
Un altro aspetto da considerare riguarda la pianificazione urbanistica e le restrizioni di diritto pubblico. Il piano regolatore (Nutzungsplanung) del Comune di Berna stabilisce quali usi sono consentiti nelle diverse aree, mentre il catasto delle restrizioni di diritto pubblico (ÖREB-Kataster) riporta vincoli come zone di pericolo, servitù di interesse pubblico e limitazioni alla costruzione che non risultano dal registro fondiario. È quindi importante verificare entrambi prima dell'acquisto, soprattutto se si intende costruire o ristrutturare.
Nelle zone di pericolo contrassegnate in rosso, la normativa edilizia bernese vieta la costruzione o l'ampliamento di edifici destinati alla permanenza di persone o animali. Chi acquista un immobile vicino ad aree esposte a rischi naturali deve quindi verificare la classificazione della zona e l'eventuale presenza, nel registro fondiario, di annotazioni relative a restrizioni edilizie.
Ogni atto che crea o modifica diritti reali su immobili situati nel Cantone di Berna deve essere autenticato da un notaio abilitato a esercitare nel cantone. Questo vale per il contratto di compravendita, per gli accordi relativi alle servitù e per la costituzione o l'aumento di cartelle ipotecarie. L'intervento del notaio rappresenta una tutela legale per l'acquirente.
Per gli acquirenti stranieri non residenti in Svizzera, l'eventuale autorizzazione prevista dalla Lex Koller è gestita dal Regierungsstatthalteramt competente per il comune in cui si trova l'immobile. L'autorità stabilisce se l'acquisto richiede un'autorizzazione e, in caso affermativo, se questa può essere concessa. È quindi consigliabile rivolgersi all'autorità competente, oppure chiedere al notaio bernese incaricato di chiarire la propria posizione, prima di assumere qualsiasi impegno vincolante.
In caso di controversie immobiliari a Berna, il tribunale competente in primo grado è il Regionalgericht Bern-Mittelland. Il Codice di procedura civile svizzero prevede inoltre la possibilità di ricorrere alla mediazione, con sospensione del procedimento giudiziario. Per la maggior parte degli acquirenti stranieri, tuttavia, la priorità dovrebbe essere prevenire eventuali problemi attraverso verifiche approfondite prima dell'acquisto e una consulenza legale indipendente, anziché affidarsi agli strumenti disponibili una volta sorta una controversia.
L'indicazione più importante è coinvolgere un avvocato o un consulente legale indipendente, qualificato nel Cantone di Berna, prima di firmare qualsiasi contratto. Non è consigliabile affidarsi esclusivamente al notaio del venditore, all'agente del costruttore o a professionisti indicati dalla controparte. La proprietà dell'immobile, le servitù, le ipoteche, la posizione dell'acquirente rispetto alla Lex Koller, la pianificazione urbanistica e i tempi del trasferimento devono essere verificati da un professionista in relazione alla specifica compravendita.
Essere proprietari di un immobile a Berna
Il Comune di Berna applica una Liegenschaftssteuer (imposta fondiaria) annuale pari all'1,5% del amtlicher Wert (valore ufficiale catastale) dell'immobile. Il valore ufficiale è fissato dalle autorità cantonali ed è in genere inferiore al prezzo di mercato. L'imposta è addebitata ogni anno al proprietario iscritto nel registro fondiario. Per i dettagli e il calcolo del proprio caso specifico si può consultare la pagina dedicata del Comune di Berna.
Il Cantone di Berna ha indicato l'intenzione di introdurre la possibilità di un'imposta aggiuntiva sulle seconde case nelle zone turistiche bernesi, a seguito di un voto federale. La procedura non è ancora in vigore per la città di Berna e non riguarda le residenze principali, ma chi acquista un immobile a scopo di investimento o una seconda casa nel cantone dovrebbe monitorare l'evoluzione della legge.
Per gli appartamenti in Stockwerkeigentum si aggiungono le spese mensili di amministrazione condominiale. Le tariffe indicative per la zona di Berna sono di circa 60-96 CHF (circa 64-103 EUR) per appartamento al mese, a seconda delle dimensioni dell'edificio e dei servizi inclusi. È una voce ricorrente da inserire nel piano di spesa complessivo, unitamente all'imposta fondiaria annuale.
I redditi derivanti dalla locazione di immobili situati a Berna sono soggetti alla tassazione cantonale come redditi immobiliari. Anche i proprietari non residenti sono tenuti a pagare le imposte a Berna sui redditi prodotti dall'immobile, in quanto esiste un legame economico con il cantone. Non è prevista un'aliquota forfettaria unica: l'importo da versare dipende dalla normale determinazione del reddito e del patrimonio imponibile. Chi intende affittare il proprio immobile dovrebbe quindi richiedere un calcolo fiscale specifico a un consulente tributario qualificato nel Cantone di Berna. Sul mercato bernese sono disponibili anche servizi professionali di gestione degli immobili in affitto, con tariffe generalmente calcolate come percentuale del canone annuo netto di riferimento.
La vendita di un immobile a Berna segue lo stesso procedimento previsto per l'acquisto: l'atto deve essere autenticato da un notaio abilitato a esercitare nel Cantone di Berna e il trasferimento della proprietà all'acquirente avviene solo con la nuova iscrizione nel registro fondiario. Dal 1° luglio 2025, al momento della presentazione della domanda di iscrizione, i notai bernesi emettono inoltre una fattura provvisoria relativa all'imposta sulle plusvalenze immobiliari.
Il venditore deve presentare la dichiarazione per la Grundstückgewinnsteuer, ossia l'imposta sulle plusvalenze immobiliari, entro 30 giorni dal ricevimento della richiesta da parte dell'Amministrazione delle contribuzioni del Cantone di Berna. L'imposta è progressiva: parte dall'1,44% sulla prima fascia di guadagno imponibile, fino a 2.700 CHF (circa 2.890 EUR), e arriva all'8,10% sulla parte che supera 325.800 CHF (circa 348.700 EUR). Il guadagno imponibile corrisponde alla differenza tra il prezzo di vendita e il costo di acquisto documentato, comprese le spese per interventi che hanno aumentato il valore dell'immobile.
Le plusvalenze realizzate su immobili rivenduti entro cinque anni dall'acquisto sono soggette a supplementi d'imposta significativi: 70% se l'immobile è stato posseduto per meno di un anno, 50% da uno a meno di due anni, 35% da due a meno di tre anni, 20% da tre a meno di quattro anni e 10% da quattro a meno di cinque anni. Rivendere un immobile poco dopo l'acquisto può quindi comportare un carico fiscale molto elevato a Berna, un aspetto da considerare fin dall'inizio.
Per l'abitazione principale non è prevista un'esenzione totale dall'imposta sulle plusvalenze immobiliari. Il Cantone di Berna consente però di differire il pagamento dell'imposta se il proprietario ha abitato personalmente nell'immobile e reinveste il ricavato, entro un periodo adeguato, nell'acquisto di un'altra abitazione principale. Se il ricavato non viene reinvestito, l'imposta sulle plusvalenze resta dovuta per intero. Per sapere se si ha diritto di differire il pagamento dell'imposta si può consultare la pagina dedicata dell'Amministrazione delle contribuzioni cantonale.
L'Amministrazione delle contribuzioni bernese raccomanda espressamente di conservare tutte le fatture per l'intero periodo in cui si possiede l'immobile. Per poter dedurre le spese relative a lavori che ne hanno aumentato il valore, come ristrutturazioni e migliorie, è necessario disporre di ricevute o fatture ordinate per data. La mancanza di documentazione può aumentare direttamente il guadagno imponibile al momento della vendita. È quindi importante conservare questi documenti fin dall'acquisto dell'immobile, e non solo quando si decide di venderlo.
Nel caso di venditori stranieri, il notaio o l'ufficio del registro fondiario verifica anche l'eventuale posizione dell'acquirente rispetto alla Lex Koller. Questo controllo può incidere sui tempi della compravendita, soprattutto se l'acquirente è cittadino di un paese non appartenente all'UE o allo SEE e potrebbe aver bisogno di un'autorizzazione cantonale. È quindi opportuno tenerne conto quando si pianificano le tempistiche dell'atto definitivo.
Il ricavato della vendita può essere trasferito liberamente fuori dalla Svizzera. Per i proventi derivanti da una compravendita immobiliare regolare non è richiesta un'autorizzazione generale legata al controllo dei capitali. Restano però applicabili le normali norme svizzere contro il riciclaggio di denaro e le eventuali misure di congelamento dei beni previste dalla legislazione in materia di sanzioni, come per qualsiasi altro trasferimento internazionale di denaro.
Domande frequenti
Chi è cittadino UE o dello Spazio Economico Europeo (SEE), ha un diritto di soggiorno valido in Svizzera e vi stabilisce la residenza principale può acquistare liberamente, alle stesse condizioni di un cittadino svizzero. Chi non ha la residenza in Svizzera, oppure è cittadino di un paese non UE/SEE, deve in genere richiedere l'autorizzazione dell'autorità cantonale competente ai sensi della Lex Koller. Possedere un immobile non conferisce alcun diritto a un permesso di soggiorno svizzero.
Il mercato di Berna registra prezzi in aumento e un'offerta limitata, con una tendenza stabile nel lungo periodo. I costi di transazione sono però elevati: la tassa cantonale di trasferimento è dell'1,8% e si aggiungono le spese notarili. Le forti sovrattasse sull'imposta sulle plusvalenze per chi rivende entro cinque anni dall'acquisto rendono Berna più adatta a un investimento di lungo periodo che a un'operazione speculativa.
I prezzi sono in aumento: il mercato ha registrato incrementi annui di circa il 2,2% per le case e il 2,3% per gli appartamenti. Il prezzo medio a livello cittadino è di circa 9.157 CHF al metro quadro, con valori significativamente più alti nel centro storico. Berna si colloca nella fascia alta delle città svizzere per costo degli immobili, al di sotto di Zurigo e Ginevra.
L'offerta di nuove costruzioni a Berna è limitata e concentrata soprattutto in progetti realizzati in più fasi. Gli immobili di seconda mano sono più facili da valutare, perché posizione, condizioni e costi accessori sono già noti al momento della visita. Per le nuove costruzioni è importante verificare la data di consegna prevista, l'eventuale diritto di superficie (Baurecht) e se i posti auto devono essere acquistati separatamente.
Chi ha il diritto di acquistare può rivolgersi alle banche svizzere, ma l'idoneità ai sensi della Lex Koller va confermata prima di qualsiasi richiesta di finanziamento. Tutti gli acquirenti devono disporre di almeno il 20% di fondi propri; il finanziamento bancario copre al massimo l'80% del valore dell'immobile. Le banche richiedono un estratto del registro delle esecuzioni (Schuldbetreibungsregisterauszug) non più vecchio di sei mesi, la copia del permesso di soggiorno per i cittadini stranieri e la documentazione del reddito.
Non esiste una durata standard: i tempi variano in base all'approvazione del finanziamento, alla preparazione dell'atto notarile e all'iscrizione nel registro fondiario. A Berna il documento vincolante è direttamente l'atto notarile pubblico; non esiste un contratto preliminare con effetti giuridici autonomi come il compromesso in uso in Italia. La proprietà passa all'acquirente solo con l'iscrizione nel registro fondiario (Grundbuch). Chi necessita dell'autorizzazione cantonale ai sensi della Lex Koller deve calcolare tempo aggiuntivo rispetto alle fasi standard.
Chi ha il diritto di possedere l'immobile può in linea di principio affittarlo, ma ci sono aspetti fiscali e contrattuali da considerare. I proventi da locazione di immobili situati a Berna sono tassabili a Berna indipendentemente da dove risiede il proprietario. Il contratto di mutuo può contenere clausole che limitano la locazione; conviene verificarlo con la banca prima di cambiare destinazione d'uso. Chi ha ottenuto l'autorizzazione all'acquisto per uso abitativo proprio deve anche verificare che le condizioni dell'autorizzazione permettano la locazione.
Il venditore è soggetto all'imposta sulle plusvalenze immobiliari (Grundstückgewinnsteuer), progressiva fino all'8,10% sulle plusvalenze più elevate. Chi vende entro cinque anni dall'acquisto paga sovrattasse che possono arrivare al 70% dell'imposta calcolata per i periodi di detenzione inferiori a un anno. Non esiste un'esenzione per la prima casa, ma è previsto un rinvio dell'imposta se i proventi vengono reinvestiti in un'abitazione sostitutiva entro un termine adeguato. L'acquirente paga separatamente la tassa di trasferimento cantonale dell'1,8%.
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Fin da giovane ho coltivato l'amore per le parole. Dopo una pausa per dedicarmi agli studi, ho riscoperto il piacere della scrittura attraverso un blog, negli anni trascorsi tra Londra e Madrid. Questa passione per il racconto e per l'incontro con nuove culture mi ha portato a fondare Expat.com, uno spazio che accoglie non solo i miei scritti ma anche quelli di chi desidera condividere esperienze e percorsi all'estero.
