Immobilier. La loi DFL2: Explications

Bonjour
Une des loi au Chili dans le secteur immobilier, à laquelle il est souvent fait référence est la DFL2. Pour la résumer et ne parler que du côté qui nous intéresse, il est possible grâce à cette loi, et pour un étranger, d’acquérir jusqu’à 2 appartements ayant chacun moins de 140 mètres carrés en échappant grandement a une ardoise fiscale; Cela permet au Pays d’avoir des investisseurs pour son secteur immobilier, sans que les investisseur cumulent des dizaines de biens. La niche est intéressante.

Un exemple :  Je suis étranger, je veux diversifier mon portefeuille (au-delà de l’exemple Chypriote il est toujours intéressant de diversifier son portefeuille dans des pays hors Euro)
Je peux acheter jusqu’à 2 appartements de moins de 140 m² au Chili et les louer.
Si je reste dans ce périmètre que vais-je payer comme impôts ?
-    A l’achat je dois m’assurer que les appartements sont bien classés (DFL2)
-    Les frais de notaire sont – pour tous les biens au Chili – autour de 1,5%
-    Sur les loyers mon impôt sera nul. Rien, = 0
-    Sur la revente, la plus-value sera imposée de la façon suivante :  La plus-value est le prix de vente moins le prix d’achat – cela va donner une somme. Cette somme va être corrigée par rapport au prix de l’argent (inflation du pays, donnée publique de Banco Central de Chile) Pour explication : acheté 100 en 2013 et vendu 150 en 2017, la plus-value est de 50 mais le prix de l’argent était différent en 2013 et 2017 d’où cette correction. Bref ces 50 corrigé a 42 (par exemple) vont être soumis au maximum à 20 % d’impôts. Maintenant il est possible d’être un peu plus subtil, sachant que l’année fiscale se clôture en Avril, la vente peut se faire en 2 versements, avec un premier versement sur l’année fiscale 1 et un deuxième versement sur l’année fiscale 2 (il faut donc gérer avec anticipation la vente de son bien) et l’ardoise fiscale peut tomber a moins de 10% jusqu’à disparaître.
 
Acheter un bien – quel avenir au Chili ?
Le Chili est un pays qui parait loin, mais qui vaut la peine d’être visité. Donc si vous planifiez de passer des vacances en Amérique du sud, et plus précisément au Chili, regardez aussi la possibilité d’un tel investissement.
Quel sont les fondamentaux : Extraction du minerai de cuivre (le cours du cuivre garde un bon niveau) – le Chili en possède 40% des réserves mondiales et l’extraction en est facile. L’agriculture, la pêche et la viticultures sont les autres richesse du pays.
Les problèmes à venir. Le Chili doit faire face à un problème énergétique et n’a pas anticipé une croissance de 3.5% par an, qui le mets en dépendance énergétique. Les projets en cours seront disponible dans 3 a 5 ans pour la génération et le transport d’énergie.
La balance commerciale est excédentaire, la dette a 10% et la croissance prévue à 3.5% en 2013. Beaucoup de projets miniers sont encore à développer.
Politiquement, le pays est stable, Sebastián Piñera (droite) va quitter la présidence en début d’année prochaine – car il n’est pas possible d’être réélu. Michelle Bachelet (ex-présidente, Chrétien démocrate) prépare son retour et a de grande chance d’être élue.

Quel apport si je n’apporte pas la totalité de la somme ?   
Là le point est intéressant car il est possible, pour un étranger d’acheter un appartement sans apporter la totalité de la somme. Un prêt est alors souscrit, la banque prend l’appartement lui-même en garantie et demande les loyers en remboursement des mensualités.
La banque prêtera au maximum 80% de la somme de l’appartement – pas plus.
Les loyers (qui sont assez bas à Santiago) environ 400 euro pour un 65m² en centre-ville, permettent de rembourser les mensualités d’un emprunt sur 10 à 12 ans lors que l’apport est de 30 à 40% (c’est une approximation)

Quel prêt :
Les banques Chilienne prêtent facilement sur un appartement neuf ou sur plan, avec 30 à 40% d’apport car les loyers couvre les mensualités d’un prêt a 10 ou 12 ans. Les taux pratiqués sont souvent de moins de 5% TEG.

Quelle plus value espéré a la revente ?
Santiago rattrape aujourd’hui son retard et nous sommes autour de 2000 à 2200 usd le m² (soit environ les prix pratiqués à Besançon) et donc loin de la valeur d’une capitale internationale d’Amérique Latine comme Mexico, Bogotá ou comme une ville comme San Paolo.
La tendance serait d’une plus-value estimé de 8% par an (c’est le bas de la fourchette).

Mise en garde : Je mettrais en garde d’investir l’intégralité de son patrimoine dans l’immobilier Chilien, mais entre avoir 22 950 € sur un Livret A qui rapporte 1.75% (soit une perte de 0.5% par an) et mettre ce même argent dans la pierre Chilienne (pays où les voyants sont au vert) mon choix est vite fait.

La diversification de son portefeuille est quelque chose de complexe qui demande beaucoup d’informations. N’hésitez pas à poser des questions sur la loi DFL2.

Bien à vous - cordialement