Location immobilière en Espagne : votre bail peut-il être prolongé automatiquement ?

Les nouvelles mesures sont-elles applicables ?

On les surnomme les « décrets Maricarmen ». Adoptés le 29 septembre, dans le cadre de la contestation sociale survenue lors de l'expulsion de l'octogénaire, ces décrets-lois portent notamment sur le renouvellement automatique du contrat de location et la fin des expulsions jusqu'en 2030. Ces deux premiers décrets ont été rejetés par le Congrès espagnol dès le 2 octobre. L'exécutif en a aussitôt proposé deux autres, qui reprennent les mêmes idées que celles des décrets abrogés. 

Le premier décret-loi est en vigueur depuis le 8 octobre. Il vise à prolonger le contrat de location (jusqu'à 2 ans) et à encadrer la hausse des loyers. Le deuxième décret-loi entend renouveler les contrats de location automatiquement, tous les 5 ans. Ce texte doit être examiné le 12 novembre. En cas d'acceptation, il entrerait en application à partir du 15 novembre. Cependant, le maintien de ces deux textes dépend de la validation du Congrès.

À quoi doivent s'attendre les expatriés ?

Le renouvellement est-il réellement automatique ? Selon le texte de loi, un locataire peut demander à prolonger le contrat de location jusqu'à 2 ans au maximum ; il continuera de bénéficier des mêmes conditions que celles convenues lors de la signature du bail. 

Conditions pour bénéficier de la mesure : 

• Avoir été à jour de ses loyers chaque mois, durant au moins les 8 mois précédents.
• Le logement doit être la résidence principale de l'expatrié

Le renouvellement n'est donc pas automatique. C'est au locataire expatrié d'en faire la demande. Une demande écrite est préférable, avant la fin du contrat de location. Le propriétaire peut la refuser pour des raisons valables, par exemple, s'il a lui-même besoin du logement. 

Attention. La prolongation « automatique » tombe :

• en cas de signature d'un nouveau contrat de location 
• si le propriétaire et le locataire signent un renouvellement du contrat avec un loyer réduit de 5 %.

Encadrement des loyers depuis le 8 octobre

Depuis le 8 octobre, la hausse des loyers est plafonnée à 2 %, jusqu'au 31 décembre 2027. La hausse sera encadrée par trois points principaux :

• un accord entre le propriétaire et le locataire.
• Sans accord entre le propriétaire et le locataire, la hausse ne peut pas dépasser 2 %.
• Pas de hausse si le loyer actuel est supérieur à l'indice officiel des loyers de référence.

Ce qui pourrait changer à partir du 15 novembre 2026

Si le décret relatif à la reconduction automatique du bail par période de 5 ans entre en application, voici à quoi doivent s'attendre les expatriés :

• Le contrat de location sera effectivement reconduit pour 5 ans, sauf si le propriétaire ou le locataire s'y oppose.
• Si le propriétaire refuse le renouvellement, il versera au locataire une indemnité. Il n'aura cependant pas à la verser si le refus de renouvellement est justifié : c'est le cas, par exemple, si le propriétaire entend vivre dans le logement, ou si le locataire a vécu moins de 6 mois dans le logement.
• Le propriétaire doit respecter un préavis de 6 mois (au lieu de 4 aujourd'hui). Le préavis du locataire est de 2 mois.

Ce second texte s'appliquerait aux contrats de location dont les échéances sont postérieures au 15 novembre. Reste à savoir s'il entrera en application. Le contexte reste tendu en Espagne. Le rejet des premiers textes par le Congrès a contraint le Premier ministre Sanchez à rappeler les électeurs aux urnes :  des élections anticipées sont prévues le 29 novembre.