Achat trulli à rénover

@leonardchristine j’oubliais un point important ne jamais faire confiance à un agent immobilier mais tout faire vérifier par un architecte ou non géomètre indépendant avant d’acheter et même faire une offre, je peux même vous en  conseiller un ou deux en MP si vous souhaitez

@Celinecaparis Bonjour Céline, en lisant votre réponse je suis intéressée aussi par un géomètre indépendant pour des vérifications, le terrain se trouve sur la commune d'Ostuni , merci beaucoup . Martine D

Les arnaques les plus fréquentes pour l’achat : les défauts de conformité et de construction, demandez tous les permis de construire de la maison depuis son origine, et vérifiez absolument tout, une seule petite différence ( exemple, une porte intérieure déplacée, une différence de surface de plus de 5 % etc.. et vous devrez soit démolir soit déposer un nouveau permis à l’aide d’un géomètre)

il n’existe aucune prescription en Italie

nous avons été confrontés en ayant pourtant acheté une maison neuve à un constructeur,

Bonjour Céline,

Pour ma part, déconvenues identiques concernant l'Agence immobilière, le notaire, le geometra, inclus l'avocat qui italien qui a effectué les traductions en langue française... Mes expériences démontrent que les propos tenus par M. Lhopital sont parfaitement pertinents.

Garder les 2 yeux ouverts en permanence, vérifier tout, strictement tout, c'est triste, mais édifiant. Vérifiez que le bien immobilier que vous convoitez soit exempt d'emphytéose "Infiteusi".

Ici in Puglia, les bas prix de nombres d'objets immobiliers attirent des gens sans expérience, avec des budgets assez modestes, ils pensent pouvoir s'installer et développer ultérieurement leur projet de vie ici. En effet, pour les biens immobiliers dont l'existence complète certifiée "avant septembre 1967", souvent les travaux de restructurations internes ne sont pas soumis aux Directives et Lois sur les constructions postérieures). Le souci est que vous devrez disposer des archives de la commune certifiant ce fait, avec photo aérienne d'avant 09.1967). Pour cela, il faut accéder aux archives notariées du bien immobilier, solliciter un "geometra certifié" pour établir le dossier juridique adéquat (Perizia), ainsi il pourra obtenir des photos aériennes de l'emplacement du bien immobilier avant septembre 1967 de la part de l'aéronautique militaire italienne. Ces démarches sont payantes ! Ce business est une source inépuisable de clients insouciants ou trop confiants, qui "nourrit très bien" les gens actifs dans ce milieu... dont l'imagination pour générer des abus est sans limite ! Les lenteurs de la Justice régionale permettent nombres d'arnaques qui sont organisées avec la complicité passives des Autorités locales, mais activées par des intervenants indispensables pour réaliser un achat immobilier en Italie. Les complicités sont entretenues par de nombreuses personnes "très recommandables", Agences immobilières, Avocats, Commercialistes, Studio di Geometra, Studio d'Ingeniore, Notaires, Entreprises générales, etc.

En principe, les Dispositions légales existantes sont suffisantes pour protéger le "futur acquéreur", toutefois, si ce dernier est étranger et ne maîtrise pas la langue italienne, n'a pas un réseau de personnes privées compétentes et professionnelles actives dans la zone de l'achat immobilier, les risques sont grands.

Pour ma part je suis retraité Suisse, début avril 2019, j'ai pris la Résidence principale à Ceglie Messapica pour acheter 1 bien immobilier à titre privé, afin d'y vivre simplement. Il s'agissait d'une propriété rurale que je voulais agrandir, cultiver ma terre et accueillir ma famille ou louer 1 partie du bien disponible durant les mois "touristiques".

Je veux vivre durablement ici, sur mon domaine, alors j'ai acheté 1 autre Trullo & Lamia, mon projet attend 2023, la mise en vigueur des nouvelles Dispositions légales qui remplaceront celles suspendues par le Gouvernement DRAGHI avec l'espoir que ce nouveau "Plan d'organisation et de planification immobilière" soit appliqué au plus vite.

Pour dénoncer la tentative d'escroquerie et récupérer ma mise initiale, la procédure que j'ai initiée en novembre 2019 est encore ouverte !!! Les lenteurs de la Justice régionale permettent nombres d'arnaques qui sont organisées avec la complicité passives des Autorités locales et actives par des intervenants indispensables pour réaliser un achat immobilier en Italie.

Ici la nature est belle, la terre riche de promesses pour celles et ceux qui en prendront soins.

Que la Vie vous préserve et vous assiste dans votre projet, qu'elle vous permette de rencontrer les bonnes personnes, compétentes, honnêtes et disponibles, ceci afin que vos démarches aboutissent au plus vite dans le meilleures conditions possibles. TontonEM

@TontonEM

Bonjour,

Je suis en cours d'achat d'un trullo dans la même région que vous. A la lecture du projet d'acte de vente, nous avons découvert que le bien était sous emphytéose... Mais qu'ils s'étaient déclarés "propriétaires" en janvier 2023 car aucun loyer ne leur était réclamé depuis 20 ans. LE notaire nous dit que le risque reste réel mais incertain.

La procédure judiciaire que vous évoquez est-elle liée à ce problème d'emphytéose ? Et j'espère que vous en voyez le bout.

J'aimerais connaître votre avis sur ce type de situation.

Cordialement Frédéric

Bonsoir

personne ne bougera : ils vont attendre que les rénovations soit finie avant de tenter une procédure qui va vous priver de l'usage de votre achat ; Dans certaines "région" on fait appel a la "famille" pour régler les problèmes

Bonne réflexion et bonne soirée

@thula lama ah ok ! Zut dommage.

Mais est-ce que c'est la même chose pour tous les trulli ?

bonjour, nous souhaitons acheter un trulli dans les pouilles mais nous aimerions savoir si ce que nous achetons est bien , connaissez vous des agents qui s'occupent des papiers , de verifier si ce que nous achetons est conforme , ....

Il est souvent délicat de confier à « un tiers » son avenir !…

@Celinecaparis  BONJOUR JAIMERAIS VOTRE AIDE

@Silvana Melfi

Bonjour, comment pouvons-nous vous aider ?

Bien à vous

Bhavna

Je souhaite acheter une maison de campagne à rénover en Italie région de Brindisi, quelles sont les démarches à suivre ? Y a t il des zides à la renovation

@kgb66

Bonsoir,

Il y a diverses aides sous la forme d'aides publiques à la renovation, qui, selon le type de restructuration, peuvent représenter 50% des dépenses ou plus.

Bien à vous

CP

Merci

Bonsoir à vous toutes et tous, en particulier à

Fred, kgb66, Silvana Melfi, ainsi qu'à toutes les personnes qui sont désireuses ou en cours de "trattative" pour acquérir un bien immobilier dans la région des Pouilles.

A la suite de diverses situations délicates qui ont mobilisé mes énergies et phagocyté mon emploi du temps disponible en Italie pour la procédure en cours, ainsi que créer des conditions plus pertinentes pour l'exécution des divers travaux nécessaires au bon entretien du verger de Ceglie et préparer les récoltes d'amandes et d'olives en 2023.

Je suis de retour en Suisse, quelques semaines, ceci me permettant de consulter les messageries et autres sites Internet, avec plus de sécurité, de régularité et de facilité...

Cela afin de bien préparer le retour à Ceglie fin octobre-début novembre pour l'éventuelle récolte d'olives et obtenir de l'huile d'olive extra vierge, si la pluie veut bien arriver pour reprendre le processus permettant aux arbres de faire "grossir " les olives en souffrances.

Après consultations du site expat.com, je lis les commentaires des divers intervenants en relation avec la région des Pouilles, en particulier les dernières communications concernant les emphytéoses.

Mon intervention sert informer correctement tous les intéressés des Dispositions légales applicables dans tous les cas d'existence de mentions d'emphytéoses, ceux-ci seront soumis aux instances concernées en temps jugés opportuns par les Autorités fiscales ou les titulaires de ces Droits... Mais aussi, les bénéficiaires de droits connus ou encore inconnus, trop souvent négligés ou faussement informés par les indications incomplètes des agences immobilières, des notaires et autres "commercialistes".

Il est important de savoir que ces droits qui sont très anciens, sont transmis par "hérédité" selon le droit successoral italien, ils restent en vigueur en l'absence du Jugement définitif qui prononce la radiation des droits d’emphytéoses.

La radiation est inscrite dans les archives des communes, des régions et de l'état italien, ainsi que dans les Registres du Cadastre, au terme de la procédure effectuée auprès du Tribunal avec la mention des montant des "loyers compensatoires à verser aux bénéficiaires desdits droits".

La publication officielle de la procédure et la radiation des droits d’emphytéoses sont inscrites dans les archives des communes, des régions et de l'état italien.

A noter que les montants alloués et réellement perçus par les héritiers sont taxés fiscalement, rétroactivement. (Parfois les bénéficiaires qui sont informés de leurs droits et obligations fiscales déclarent renoncer à leur droit successoral, par répudiation de leur part successorale, afin d'échapper à la perception des arriérés d'impôts engendrés par l'inclusion de ces revenus).

Dans tous les cas, les montants sont calculés et "actualisés" par des taux officiels appliqués par les instances officielles, (Agenzia delle Entrate) selon les titres de propriétés existants. (Les montants originaux sont inscrits dans les titres de propriétés par les notaires, dans les actes de vente successifs ... Dans le meilleur des cas).

A défaut de mentions du montant de ces droits dans les derniers actes notariés de transfert des titres de propriété établis, le Tribunal requière une "expertise" et nomme un spécialiste" qui sera chargé d'établir un dossier (Perizia) contenant l'historique complet du bien immobilier grevé. (Recours aux archives de la Commune et des Régions, du Cadastre, etc.), ainsi que stipuler la valeur actuelle des droits de gages sur le bien immobilier, lesdits droits d'emphytéoses.

Mais contrairement aux indications transmises par votre notaire, actuellement, les emphytéoses sont encore imprescriptibles, malgré l'absence de requête des "loyers" annuels courus par les ayant droits, durant vingt ans ou plus.

L'erreur la plus commune résulte de la "négligence" du notaire qui se contente de consulter l'état cadastral "ordinaire "qui contient uniquement les mutations des 20 dernières années.

Mais plus vraisemblablement, par simplification et pour défendre les "intérêts du vendeur local".

Puisqu'à défaut, "c'est le nouveau Propriétaire qui devra assumer la responsabilité, ainsi que les coûts de toute la procédure et du paiement des montants fixés par le Tribunal dans la décision et le jugement définitif pour octroyer la radiation de l'emphytéose".

A noter que de nombreux "héritiers bénéficiaires ignorent l'existence de leurs droits héréditaires ", ne pouvant ainsi exiger leurs dus.

Dans les faits, acquérir un bien immobilier qui est grevé d'emphytéose, c'est devenir uniquement propriétaire de l'usage dudit bien et s'exposer inutilement à de possibles procédures longues et coûteuses pour acquérir les Droits réels réservés au propriétaire des biens-fonds immobiliers.

Dans cette situation, il convient d'exiger que toutes les démarches et frais liés à la radiation des emphytéoses soient mises exclusivement à la charge du vendeur, qu'un montant suffisant soit attribué et conservé sur un compte de consignation ouvert auprès du notaire qui sera chargé de prélever les montants fixés et effectuer les paiements aux bénéficiaires.

Après déductions des charges et frais de procédures, le décompte final du compte de consignation sera remis au vendeur pour signature, ensuite le solde disponible sera viré par le notaire, au vendeur.

Voici les informations recueillies durant la procédure en cours, avec les décisions édictées par le Tribunale Civile di Brindisi.

Avec mes cordiales salutations 

TontonEM

@TontonEM

bonjour,

Nous habitons à Ceglie depuis bientôt un an. Est-ce que vous y êtes toujours? Pourrions-nous nous rencontrer?

Nous sommes de Genève.

Rosalynne

Bonjour Mme Rosalynne, je suis actuellement à Jongny en Suisse, je prépare mon prochain séjour à Ceglie Messapica en ce début de juillet 2024 pour m'occuper de mon domaine de la Madonna Piccola et des questions administratives nécessaires à mon statut de résidence principale en Italie. Puisque actuellement les bâtiments ne sont pas habitables, je cherche à louer 1 petit logement provisoire pour la durée des travaux projetés. C'est avec plaisir que je vous rencontrerais pour échanger et partager nos expériences de vie dans cette belle région. Merci de me contacter via la messagerie privée d'Expat.com.

Tonton EM