Acheter un bien et ouvrir une société

Bonjour Magali et Aurélien,

Soyez les bienvenus sur Expat.com

Je me suis permise de prendre votre post pour en faire une discussion à part entière sur le forum Sri Lanka et ainsi donner plus de visibilité aux questions que vous vous posez.

J'espère que vous aurez quelques éléments de réponse de la part d'expatriés ayant eu les même projets, ou ceux qui comme vous prévoient de sauter le pas.

Mes voeux de réussite,

Diksha
Équipe Expat.com

Bonjour,

Votre message étant déjà ancien, peut-être aurez-vous trouvé des réponses ailleurs que sur ce site entretemps. Je connais et aime aussi beaucoup le Sri Lanka où je suis venu passer un mois par an depuis ma première visite en 2012. Pendant la pandémie et le confinement en France, je suis parvenu à revenir dès que le pays a réouvert au tourisme en avril dernier. J'y ai cette fois passé  six mois et, en dépit des nombreuses restrictions aux déplacements, j'ai pu confirmer mon attraction pour ce pays et ai décidé de m'y installer. Je précise tout de suite être dans une situation personnelle très différente de la vôtre puisque célibataire, sans enfant et retraité de 62 ans…

Néanmoins, j'ai profité de mon séjour prolongé pour prospecter non seulement le marché des agences immobilières mais aussi celui « du bouche à oreille » local et je crois pouvoir partager mes impressions.
S'agissant de l'acquisition d'une propriété, les démarches me paraissent complexes et peu sûres. En effet, la loi sri lankaise stipule bien qu'un étranger ne peut être propriétaire d'un bien foncier (c'est-à-dire d'un terrain avec ou sans bâti dessus). Il peut cependant être propriétaire d'un appartement dans un immeuble mais c'est rarement le rêve de l'expatrié occidental. Pour contourner cette règle, les agences ont donc élaboré depuis au moins dix ou quinze ans une procédure qui consiste pour l'étranger à créer une société sous forme de « holding » dont il pourra être propriétaire à 100%. Cette holding contrôlera ensuite une seconde société détenue à 51% par un citoyen sri lankais et à 49% par l'étranger ; cette dernière société se portera acquéreuse du bien immobilier(maison, terrain, etc.) qui sera ainsi, en pratique, « dans la main » du propriétaire de la holding… J'ai visité de nombreuses agences qui m'ont toutes décrit ce procédé en affirmant que cela ne posait pas de problème, que tous les étrangers faisaient ainsi, etc. etc. Ces agences proposent d'ailleurs en général de vous assister dans tout ce processus en s'appuyant sur des avocats (la profession de notaire et d'avocat au Sri Lanka est tenue par les mêmes personnes), sur des architectes et des des constructeurs « de confiance »…
Renseignements pris auprès de connaissances qui sont passées à travers ce processus, il semblerait que cela marche même si tous m'ont recommandé d'être très prudent…

L'enthousiasme devant l'idée de devenir propriétaire d'une belle maison « de mes rêves » au Sri Lanka m'a d'ailleurs poussé à me dire que c'était sûrement sans grand danger et qu'il s'agissait d'une procédure certes un peu alambiquée mais qui permettait, à terme, d'être chez soi… Après avoir visité beaucoup de très belles propriétés à la hauteur de mes moyens, d'avoir consulté des constructeurs qui conseillaient plutôt de bâtir une maison, je dois reconnaître que j'ai été très tenté de franchir le pas…

J'ai oublié de préciser que le gouvernement sri lankais propose aussi une solution pour qu'un étranger devienne propriétaire foncier à 100%: payer une taxe correspondant à 100% de la valeur du bien ! Très dissuasif mais il semble pourtant que des personnes fortunées ont préféré cette solution fort coûteuse…
Au bilan, acquérir une propriété dans ce petit paradis tropical semble donc complexe, risqué ou très cher…

Des amis sri lankais et anglais m'ont alors suggéré une autre solution qui n'est pas sans défauts mais me semble très intéressante :
1. Trouver une maison à louer pour un prix modéré ou raisonnable ;
2. Trouver un avocat (ou une avocate) de confiance et spécialiste de l'immobilier qui vous aidera dans les étapes suivantes ;
3. Négocier avec le propriétaire un contrat de location de très longue durée (5 ans, 10 ans voire plus) avec des augmentations modérées de loyer (en mentionnant des sommes en dollars et non en roupies).
4. Négocier avec le propriétaire la possibilité de réaliser des travaux d'aménagement à sa guise (peintures, transformation de salles de bains/cuisine, création de nouvelles pièces, d'une véranda,etc.) Le mentionner dans le contrat très clairement. 
5. Signer le contrat qui devra être « notarisé » par l'avocat en incluant le cas échéant une clause d'indemnisation par le propriétaire en cas de non-respect. Il faut en général s'attendre à ce que celui-ci demande un paiement de nombreux mois d'avance (voire un an).
6. Réaliser les travaux souhaités en privilégiant ce qui peut être emporté en cas de départ des lieux (Climatisation, meubles, rideaux, etc.)
Si vous consultez les sites des agences immobilières, vous trouverez peu de biens à louer à l'année (hors Colombo) et, souvent, il s'agit de résidences luxueuses dont les propriétaires ne sont pas disposés à laisser les locataires les transformer à leur guise… Il est donc préférable de rechercher des biens sur les annonces d'internet ou par le bouche à oreille…

Je ne prétends pas tout connaître dans le domaine de l'immobilier au Sri Lanka mais j'ai juste voulu partager mes impressions et mes conclusions après des mois de recherches et discussions…