ASTUCE POUR ÉVALUER LE PRIX D'UNE MAISON AU PARAGUAY

GRILLE DES PRIX
ESTIMATION DES PRIX DE L'IMMOBILIER AU PARAGUAY - VALEUR JANVIER 2019

[GRANDE BANLIEUE
ET CAMPAGNE (Prix/m2)                                               Zone normale             Zone bien cotée
Construction normale en état correct                             3.700.000 Gs                      6.000.000 Gs
Supp zone exceptionnelle recherchée                               370.000 Gs                         600.000 Gs               
Supp zone confort (sans nuisance aucune)                       315.000 Gs                         510.000 Gs       
Supplément type colonial grande hauteur                        900.000 Gs                         900.000 Gs

VILLES (Prix/m2)                                                              Ville moyenne            Ville bien cotée
Construction normale en état correct                              5.350.000 Gs                     8.025.000 Gs       
Supp zone confort (sans nuisance aucune)                        455.000 Gs                        685.000 Gs   

Valeur des transactions bancaires  au 3 janvier 2019
1€ = 6764 Gs
1$ = 5935 Gs

Voir un exemple de calcul dans MODE D'EMPLOI (juste en-dessous)
Voir les explications détaillées dans EXPLICATIONS ET DÉFINITIONS (plus bas)

MODE D'EMPLOI DE LA GRILLE DE PRIX

Supposons qu'on lorgne une casa annoncée pour 150 m2, située en bordure de route à 15 km de la petite ville de Caacupé, et dont le vendeur demande 450 millions de Gs, soit  75.800 $US  ce jour. (valeur transaction bancaire 3/1/2019 : 1€ = 6764 Gs /// 1$ = 5935 Gs)

La première chose à faire sera de vérifier la surface réelle à vivre. Pour ce faire, il faudra déduire l'inévitable quincho de 25 m2, puis le déposito-range-merdes de 35 m2 qui n'ont rien à faire dans la surface habitable. Il n'en reste déjà plus que 90 m2

Si ces 90 m2 disposent d'une terrasse couverte de 30m2 côté route, elle ne sera comptée qu'au tiers de sa surface, comme en Europe.
Si elle est de l'autre côté, ouverte sur la nature, meublée, avec ventilateurs de toit et lumières, décorée avec des plantes tropicales et fait office réellement de pièce à vivre, elle sera comptée comme l'intérieur, plein pot ! Normal, une très belle terrasse à vivre, ça coûte cher !

Supposons toujours que cette terrasse n'existe que du côté de la route où passent des camions, il faudra encore déduire 20 m2 (les 2 tiers de la terrasse) ce qui ramène la surface à vivre à ... 70 m2 !
Surprise !  Nous voilà passés de 150 à 70 m2, en un clin d'oeil.

On calculera le prix comme suit

[GRANDE BANLIEUE
ET CAMPAGNE (Prix/m2)                                               Zone normale             
Construction normale en état correct                          3.700.000 Gs x 70 m2 = 259.000.000 Gs                  
Supp zone exceptionnelle recherchée                                        0 Gs                                  
Supp zone confort (sans nuisance aucune)                                0 Gs                           
Supplément type colonial grande hauteur                                 0 Gs

Le prix ne devrait pas dépasser 260.000.000 Gs (43.800 $ ou 38440€ valeur 3/1/19)  et le vendeur essaye de vous arnaquer de 23.600 $US , ce qui est une chose courante.

Maintenant, projetons cette même maison dans un endroit recherché, tranquille et proche de Caacupé, le prix se décomposerait comme suit :

[GRANDE BANLIEUE
ET CAMPAGNE (Prix/m2)                                               Zone bien cotée
Construction normale en état correct                              6.000.000 Gs x 70 m2 = 420.000.000 Gs
Supp zone exceptionnelle recherchée                                600.000 Gs x 70 m2 = 42.000.000 Gs               
Supp zone confort (sans nuisance aucune)                        510.000 Gs x 70 m2 = 35.700.000 Gs       
Supplément type colonial grande hauteur                                     0 Gs

Le prix va donc grimper à  498.000.000 Gs  (83.900 $ ou 73.500€ valeur 3/1/19)

EXPLICATIONS ET DÉFINITIONS

Zone normale :  ce sont les villages ou campagnes communs            

Zone bien cotée : ce sont les petites villes, villages ou campagnes qui bénéficient d'une bonne image générale, et dont certaines dans lesquelles les citadins-touristes paraguayens aiment bien aller se balader le week-end. Par exemple Atyra qui a la réputation d'être la ville la plus propre.

Construction normale en état correct :
Cette dénomination regroupe toutes les constructions viables, mais surtout les constructions traditionnelles du pays qui ont un look bien à elles. Toutes faites un peu sur le même moule, qu'elles aient 10/20 ans ou plus anciennes n'en modifie pas le prix au mètre carré. Assez basses en général (ou pas très hautes), elles sont toutes réalisées en brique classique et tuiles canal. Dépourvues d'isolation thermique, s'il n'y a ni galerie périphérique, ni arbres ou végétation protectrice autour, le soleil chauffe les briques la journée et c'est le sauna assuré. Les installations électriques, plomberies et sanitaires ne répondent pas à nos besoins d'Européens. Il y a à peine le minimum syndical, y compris dans la puissance électrique qui ne supporte pas toujours plus d'un seul split, quand il en supporte un... En cas d'achat, il faudra souvent revoir toute la distribution d'eau et les eaux usées, celles-ci  s'écoulant parfois (souvent ?) dans la nature, sans fosse septique.
Pareil pour l'électricité, beaucoup de casas ne sont pas mises à la terre, une notion un peu nouvelle ici.
A noter toutefois que ces problèmes ne se rencontrent pas dans les programmes immobiliers récents.

Supplément zone exceptionnelle recherchée :  il s'agit d'endroits très prisés, par exemple toute la zone qui part de la bordure du lac d'Aregua en remontant sur 4 kms, et englobant la vieille ville coloniale d'Aregua. Envahie de touristes chaque week-end, il y a en permanence des gens qui tournent en demandant s'il y a un terrain ou une maison à vendre dans le coin. C'est la zone non aménagée la plus recherchée de tout le Paraguay, mais il y en a d'autres….
Ces zones ont une incidence énorme sur la valeur de l'ensemble des biens immobiliers qu'ils hébergent.

Supplément zone confort (sans nuisance aucune)  : Comme il est dit, c'est une zone qui n'a pas de nuisances sonores, ni olfactives, ni visuelles. Ça implique aussi que les voisins ne sont pas dérangeants, certains voisinages pouvant faire basculer votre vie en cauchemar. Soit en fin de semaine avec la sound-machine de 3000w et le reguetón, du vendredi soir à la nuit du dimanche au lundi ou encore en déversant leurs ordures devant leur maison et sur le bord de la route ou du chemin, comme il est coutume de le faire au Paraguay. Ça implique aussi qu'on n'ait pas les pieds dans l'eau à chaque orage, et qu'on puisse capter un signal internet ainsi qu'un signal pour le téléphone portable.
Ne négligez pas tous ces points le jour de la grande décision, car après, c'est trop tard !

Supplément type colonial grande hauteur : Pour les amateurs qui rêvent d'habiter dans une maison coloniale. Il se vend encore pas mal de maisons de ce type à Aregua, certaines abandonnées par les descendants des propriétaires, et dont on a perdu la trace. Mais on peut les négocier avec la mairie car au Paraguay, avec de l'argent, tout s'arrange toujours.... Mais dans ce cas, il faudra mettre la main au porte-monnaie et ne pas faire le radin, car elles sont de l'époque coloniale et font partie du patrimoine local. Toutes ces vieilleries ont des fuites de toiture et sont mal conçues pour la vie actuelle, sans aucune commodité. Evidemment elles valent une vraie fortune, et tout est à refaire, mais quel charme !

Pour ces amateurs, il sera toujours possible d'acheter un beau terrain et de construire en colonial, mais il faut faudra casser sa tirelire, et qu'elle soit bien remplie. En effet, construire en colonial de nos jours coûte, 2,2 à 2,5 fois plus cher qu'une maison traditionnelle de bonne qualité, et nécessite des ouvriers vraiment qualifiés, ce qui est plutôt rare. Avec des dimensions plus importantes, des vraies fondations, des raidisseurs et chainages en béton armé pour les murs très hauts, des colonnes en quebracho (bois du Chaco) de gros diamètre pour les galeries, on sort vite du prix de "la petite maison dans la prairie"

Volontairement, je n'ai pas pris en compte les maisons germaniques. Ces demeures annoncent des surfaces toujours impressionnantes, mais ils comptabilisent toutes les surfaces couvertes, y compris les surfaces de passage ou salles de réception . A chaque visite, j'ai toujours vu ces endroits complètement désertés.
Dans ces urbanisations à l'entrée contrôlée, j'ai connu des annonces de maisons à vendre qui donnaient une surface de 600 à 700m2 pour à peine 100m2 de surface réellement à vivre. Ces biens n'intéressent que les Germaniques qui ont à coeur de se regrouper entre eux. Pour ma part, je trouve qu'il y règne une ambiance trop austère pour le bon Français que je suis, et qui aime bien communiquer avec tout le monde. A mon sens, la seule qualité de ces maisons est leur prix, mais elles doivent être difficiles à vendre, surtout à un Latin.
Il y a des petits complexes de ce genre un peu partout, à quelques kilomètres autour des villes.
Je pense que ce type de maison n'intéresse pas les francophones, c'est pourquoi je les ai laissées de côté.

Bonjour JC,

Qu'est-ce qu'un quincho ?

Qu'est-ce qu'un déposito-range-merdes ?

Est-ce que tu parles de la fameuse bodega ? : https://www.youtube.com/watch?v=71p8T9bdGfs

Merci.

Cordialement

Corine

Salut Corine

Corine1990 a écrit:

Bonjour JC,
Qu'est-ce qu'un quincho ?

C'est une construction sommaire, ouverte sur 1 à 4 côtés, avec un toit pour abriter de la pluie et du soleil. Dessous tu peux mettre ce que tu veux, généralement une table et des chaises, une parilla, et chez moi les verres pour la caïpirinha.
Sache qu'il y a toutes sortes de quinchos...

Un quincho, c'est totalement une affaire de gout et je trouve que la façon de faire un quincho reflète bien la personnalité du proprio...  Les Germaniques aiment bien le quincho démesuré, bien cher. Il faut que ça en jette,  avec un sol bien carrelé, et une charpente bien solide, supportant une toiture bien lourde, en tuiles canal, avec des poteaux bien droits, avec un intérieur bien propre et une parilla  bien...top niveau !

Ceux que je fais pour moi sont au contraire très rustiques, je suis latin et je ne suis pas venu au Paraguay pour vivre dans un décor aseptisé européen. D'une part ce n'est pas mon trip, et l'hôtel est 100% style colonial.... Mes quinchos donc sont faits avec des poteaux en troncs de cocoteros**, à ossature très rustique, avec un toit à faible pente, couvert par une bâche à oeillets, de couleur verte ou marron pour l'intégration à la nature . La bâche est tendue avec des cordes-sandows pour absorber le vent. Au début, j'avais mis de la paille, c'était plus sympa, mais ça vieillit très mal et il faut beaucoup plus de pente pour que la pluie de pénètre pas. Au sol, tu mets ce que tu veux, moi je pose des briques à plat, juste comme ça, directement sur un lit de sable.

** Le cocotero est un arbre typique du Paraguay
Ceci devrait bougrement t'intéresser pour l'activité que tu veux faire
Les Paraguayens l'appellent mbokaja . Ses fruits peuvent être utilisés pour l'extraction d'huile ou nourrir les animaux, pour la production d'engrais organique, mais aussi faire du charbon de bois. C'est un arbre monocotylédone, donc curieusement de la même famille que les orchidées, les palmiers, les bananiers et les joncs... Le tronc est de type épineux ou lisse, et peut atteindre 12 mètres de haut dans certains coins.
Si tu veux en savoir plus, tu me le fais savoir par mail.

Corine1990 a écrit:

Qu'est-ce qu'un déposito-range-merdes ?
Est-ce que tu parles de la fameuse bodega ? : https://www.youtube.com/watch?v=71p8T9bdGfs
Merci.
Cordialement
Corine

Une bodega ? Pas du tout, je suis allé voir ton lien youtube, la fille raconte n'importe quoi en disant qu'une bodega est une remise, un débarras ou un grenier.

Le mot espagnol bodega désigne un endroit (pièce, entrepôt, cave) qui a un rapport direct avec le vin (stockage ou élaboration, ou chais, ou bien une simple cave)
En Amérique latine, par extension c'est devenu l'épicerie du coin qui vend la bibine, la cerveza et le pinard, sans oublier le coca.

un "déposito-range-merdes" est un déposito qui sert à ranger les merdes, c'est-à-dire tout ce que la fille de YouTube veut caser dans la bodéga 
Nota : entre les 46 ouvriers que j'ai eus 3 ans et le personnel de l'hôtel après, je n'en ai jamais entendu un seul prononcer le mot bodega pour un deposito.

Une fois encore, excuse-moi mais j'insiste : ne va pas chercher des infos fiables sur le Paraguay sur un site comme Terre Nouvelle qui prêche pour un monde d'amour et de paix dont la mission est plus de traiter les âmes que les problèmes du quotidien au Paraguay. Visiblement cette pauvre fille qui se met en scène avec cet égoportrait /autoselfie nous démontre qu'elle ne connait rien au sujet, ce qui illustre bien la pensée de  Georges Wolinski quand il dit :
" j'adore tartiner sur des sujets auxquels je ne connais rien, ça me met beaucoup plus à l'aise pour raconter n'importe quoi !"

Merci JC !

Ta réponse est, comme toujours, très intéressante.

Bonjour,
J'ai lu avec attention vos analyses sur l'immobilier au Paraguay.
Mon oncle a une maison sur 10 ha à 18 km  de Pedro Juan Caballero qu'il souhaite vendre. Quels sont les conseils que vous pouvez me donner pour la vente? Doit on passer par une agence ou passer des annonces sur des sites internet et lesquels?
Bonne journée.
Armel Buzyne.

Salut Armel

Armel BUZINE a écrit:

Bonjour,
Mon oncle a une maison sur 10 ha à 18 km  de Pedro Juan Caballero qu'il souhaite vendre.

Bigre, plutôt insolite ta question

Visiblement tu ne le sais pas, mais Pedro Juan Caballero est la ville la plus dangereuse de tout le Paraguay, et peut-être l'une des plus dangereuses de la planète, en particulier pour les gringos.
Non seulement parce qu'elle est la plaque tournante de la drogue et trafic d'armes, mais aussi parce qu'il y une rue centrale avec d'un côté le Mato Grosso brésilien, et de l'autre côté le Paraguay . En clair, la frontière est au milieu et tu passes d'un pays à l'autre en traversant la rue, en faisant attention de ne pas te faire écraser (je blague).

A Pedro Juan, tout le monde a un flingue dans sa poche et tout le monde vit de trafic en tous genres, et ce n'est pas la police qui va dire quoi que ce soit puisqu'ils sont de mèche avec les dealers et trafiquants qui les arrosent grassement. Je crois qu'il n'y a pas de mot pour définir le degré de corruption, sinon « au service de... » 
Il y a souvent des règlements de comptes qui font des victimes parmi les habitants qui avaient le malheur de passer au mauvais moment, et parfois ça se fait avec des armes de guerre

La violence y est omniprésente, par exemple si la petite amie d'un narco lorgne sur un autre muchacho, le narco l'abat sans se poser de question, méthode radicale pour éliminer des concurrents et faire passer un message à la fiancée de faire très attention à ce qu'elle fait, car il pourrait lui arriver la même chose.

Pareil pour les commerces, si tu montes une affaire qui fait concurrence au commerce d'un narco, tu peux compter tes abatis.

Et puis c'est le quartier général des rebelles proches des FARCS, le groupe EPP d'idéologie marxisme-léninisme et anti-impérialiste
Tiens, va lire ça, ça date d'un an et ça va te donner la température du coin sympathique
https://www.lavoixdelest.ca/actualites/ … 18244f76aa
ils sont très présents et actifs dans les régions de San Pedro et de Concepción

Bref, comme tu le vois, le coin a tout pour plaire pour quelqu'un qui veut se couler une douce retraite...
Ah, j'ai oublié un détail : mon copain qui vit là-bas et que j'ai tous les jours au téléphone par whatsapp m'a dit que dès qu'un gringo s'installe, il est systématiquement déplumé par un groupe de muchachos, et que lorsqu' ils les laissent en vie, ils ont de la chance
Donc, bienvenue au Far West !

Je ne sais pas dans quelles conditions ton oncle a fait l'acquisition de cette maison, ni quand, si c'est un héritage de famille, et s'il y a vécu, mais ce ce je peux te certifier c'est que les ventes de maisons là-bas ne se font qu'entre natifs du pays qui se connaissent. Peut-être que la maison de ton oncle est dans ce cas ?
Sinon, quel que soit le prix de vente, ton oncle ne verra jamais la couleur de l'argent. Dès la sortie de la signature chez le notaire (corrompu lui aussi) il sera pris en charge par un groupe de gens qui récupéreront tous les papiers du notaire et l'argent par n'importe quelle forme, et lui donneront 48h pour quitter le territoire sous peine d'une balle dans la tête. C'est la méthode du coin.

Pedro Juan Caballero, c'est l'état dans l'état qui a ses propres lois
Pour un étranger, il faut être fou pour acheter une maison à Pedro Juan, seuls un natif du coin pourrait être intéressé, mais seulement pour se l'approprier.

Je ne peux rien te conseiller d'autre que d'oublier cette maison, du moins pour quelques années, et j'aimerais te dire autre chose crois-moi.
Mais sache que la plus grande agence immobilière mondiale actuellement est REMAX, une agence internationale américaine. Gustavo, le responsable Amérique du Sud est une de mes bonnes relations. REMAX s'occupe de toutes les transactions, dans toute l'Amérique du sud, sauf le secteur de Pedro Juan Caballero au Paraguay

Merci JC. de ses info.Ça fait flipper.

Armel BUZINE a écrit:

Merci JC. de ses info. Ça fait flipper.

Oui, et il y a de quoi !
Il y a quelque temps, mon copain était en train d'attendre son tour chez un coiffeur de Pedro Juan .
La coiffeuse était occupée avec une cliente qui a eu la mauvaise idée de dire tout haut « ils commencent à nous faire chier les narcos ! » Un type qui attendait son tour également s'est levé, a sorti un flingue, l'a approché de la tête de la cliente et il a dit à la coiffeuse « Tonds-là complètement »
La coiffeuse a pris sa tondeuse et en 2 minutes la cliente avait l'air d'un oeuf.
Le type a rengainé son pistolet en lui disant « la prochaine fois, je te flingue ! »
Il faut être né dans ce bled pour y vivre...

Bonjour,

Waouu, hallucinant ce qui se passe a Pedro Juan Caballero, je n'étais pas au courant.
Je viens de trouver cet article qui corrobore les propos de JC, et c'est tout sauf rassurant :

https://www.infobae.com/america/america … udamerica/

Bonne chance avec cette maison à vendre !

Nicolas,

Salut Nico,

Je suis en train de préparer ma réponse aux questions que tu m'as posées dans "Investir au Paraguay" et auxquelles William a déjà répondu.
Évidemment je ne partage pas du tout ses points de vue sur le Paraguay, même s'il dit beaucoup de vérités, son problème est dans la tête, il vit le pays comme une vraie punition, mais ça tout le monde le sait... L'avantage qu'il a, c'est qu'il répond même aux questions qu'on ne lui pose pas 

Tu connais ma façon de penser : Quand on se trouve mal quelque part, et qu'on y reste seulement parce que c'est pire ailleurs, on a au moins l'élégance de ne pas flinguer le pays.

Mais je vais lui répondre aussi