ASTUCE POUR ÉVALUER LE PRIX D'UNE MAISON AU PARAGUAY

LA GENÈSE DE ASTUCE POUR ÉVALUER LE PRIX D'UNE MAISON AU PARAGUAY

Lorsque je suis arrivé au Paraguay en 2008, le salaire moyen était de 1.342.000 Gs. Il est aujourd'hui à 2.050.000 Gs,  soit une hausse de 53% en 12 ans... pas mal non ?
Et comme le disait très justement Terrik dans le syndrome paraguayen le 15/12/2016  En 10 ans le prix des terres et de l'immobilier a dû se multiplier par 5 environ

Alors, quand on doit acheter une maison pour s'installer au Paraguay, comment savoir combien elle vaut avec une pareille flambée immobilière ? D'autant que la bulle aurait du exploser depuis bien longtemps, et puis comment expliquer que les prix sont toujours à la hausse, même s'ils ont tendance à se stabiliser un peu ?
Cela s'explique peut-être par le fait qu'il y avait au départ un retard important à rattraper, tant l'immobilier était très bas en 2008 ? Et par la force des Paraguayens, qui sont des gens très patients, qui savent qu'avec le temps, tout finit toujours par se vendre ?     

En attendant, lorsqu'on désire acheter une maison au Paraguay, nous savons qu'il est impossible d'avoir une information fiable sur les prix du marché actuel. Je le sais, car j'avais déjà essayé, sur place, dès mon arrivée en 2008. Et impossible de demander à quelqu'un, car il flaire de suite la commission providentielle et on n'arrive plus à s'en décoller, quand il ne devient pas carrément agressif si on demande à quelqu'un d'autre. Et c'est encore plus difficile de chercher sur internet. En clair et en ce moment, quand on veut acheter une maison au Paraguay il n'y a aucun point de repère fiable, réel.

En France, chacun peut consulter les prix du m2, par région, par ville, par arrondissement. Ici rien de tout cela n'existe, et c'est bien dommage, car nous savons tous qu'une maison, où qu’elle soit,  peut coûter du simple au triple en fonction de son positionnement géographique, de la qualité du lieu, de sa construction, des nuisances connues ou cachées, des commodités de proximité et de la surface réelle à vivre, la plupart du temps très différente de celle annoncée.
Sans oublier qu'au Paraguay, la qualité de l'environnement et des commodités sont plus importantes que la maison elle-même !

Après une petite année de réflexion et d’investigations tous azimuts,  j'y vois un peu plus clair et je pense avoir réussi à définir une approche à peu près cohérente des coûts des maisons, en ville, en grande banlieue, et en campagne.
Pour ce faire, j'ai glané des infos sur des sites comparatifs des prix de l'immobilier à l'échelle internationale, mais nous connaissons tous la valeur de telles infos, même si elles ont le mérite d'exister.

Partant de ces chiffres comme base, j'ai passé au crible un maximum d'annonces sur le Net (surface réelle, situation, constructions, etc.) puis j'ai comparé, réajusté, rectifié, jusqu'à avoir des chiffres à peu près cohérents. Ensuite, j'ai fait un tas de recoupements jusqu'à arriver à un résultat que je pense assez proche de la réalité. 

Je suis bien conscient que le résultat de mes investigations n'est pas parfait, car je ne suis pas un spécialiste de l'immobilier, pour peu que ce type de spécimen existe au Paraguay, l'un des seuls pays que je connaisse ou un vendeur peut passer du jour au lendemain de vendeur de literie à vendeur en immobilier. Majoritairement les gens ne savent pas grand chose et se prétendent tous spécialistes ou experts
Il s'agit d'une démarche personnelle qui n'a aucune prétention particulière... Néanmoins je sais que beaucoup sont en attente d'un tel document, car à défaut d'autre chose, il aura lui aussi le mérite d'exister ! Ce travail devrait permettre à ceux qui souhaitent en profiter, de vérifier, grosso modo, si le prix annoncé est une arnaque, ou si la casa est proposée à un prix correct.

J'espère que cette nouvelle contribution aura autant de succès que celle que j'avais publiée le 9 nov. 2015,  CONSEILS AVANT D'ACHETER UN TERRAIN , et qui a été vue 1400 fois sur le site à ma grande surprise et qui figure en première position sur Google quand on tape acheter un terrain au Paraguay

CI-DESSOUS
GRILLE DES PRIX
MODE D'EMPLOI
EXPLICATIONS ET DÉFINITIONS

GRILLE DES PRIX
ESTIMATION DES PRIX DE L'IMMOBILIER AU PARAGUAY - VALEUR JANVIER 2019

[GRANDE BANLIEUE
ET CAMPAGNE (Prix/m2)                                               Zone normale             Zone bien cotée

Construction normale en état correct                             3.700.000 Gs                      6.000.000 Gs
Supp zone exceptionnelle recherchée                               370.000 Gs                         600.000 Gs               
Supp zone confort (sans nuisance aucune)                       315.000 Gs                         510.000 Gs       
Supplément type colonial grande hauteur                        900.000 Gs                         900.000 Gs

VILLES (Prix/m2)                                                              Ville moyenne            Ville bien cotée
Construction normale en état correct                              5.350.000 Gs                     8.025.000 Gs       
Supp zone confort (sans nuisance aucune)                        455.000 Gs                        685.000 Gs   

Valeur des transactions bancaires  au 3 janvier 2019
1€ = 6764 Gs
1$ = 5935 Gs

Voir un exemple de calcul dans MODE D'EMPLOI (juste en-dessous)
Voir les explications détaillées dans EXPLICATIONS ET DÉFINITIONS (plus bas)

MODE D'EMPLOI DE LA GRILLE DE PRIX

Supposons qu'on lorgne une casa annoncée pour 150 m2, située en bordure de route à 15 km de la petite ville de Caacupé, et dont le vendeur demande 450 millions de Gs, soit  75.800 $US  ce jour. (valeur transaction bancaire 3/1/2019 : 1€ = 6764 Gs /// 1$ = 5935 Gs)

La première chose à faire sera de vérifier la surface réelle à vivre. Pour ce faire, il faudra déduire l'inévitable quincho de 25 m2, puis le déposito-range-merdes de 35 m2 qui n'ont rien à faire dans la surface habitable. Il n'en reste déjà plus que 90 m2

Si ces 90 m2 disposent d'une terrasse couverte de 30m2 côté route, elle ne sera comptée qu'au tiers de sa surface, comme en Europe.
Si elle est de l'autre côté, ouverte sur la nature, meublée, avec ventilateurs de toit et lumières, décorée avec des plantes tropicales et fait office réellement de pièce à vivre, elle sera comptée comme l'intérieur, plein pot ! Normal, une très belle terrasse à vivre, ça coûte cher !

Supposons toujours que cette terrasse n'existe que du côté de la route où passent des camions, il faudra encore déduire 20 m2 (les 2 tiers de la terrasse) ce qui ramène la surface à vivre à ... 70 m2 !
Surprise !  Nous voilà passés de 150 à 70 m2, en un clin d’oeil.

On calculera le prix comme suit

[GRANDE BANLIEUE
ET CAMPAGNE (Prix/m2)                                               Zone normale
            
Construction normale en état correct                          3.700.000 Gs x 70 m2 = 259.000.000 Gs                  
Supp zone exceptionnelle recherchée                                        0 Gs                                  
Supp zone confort (sans nuisance aucune)                                0 Gs                           
Supplément type colonial grande hauteur                                 0 Gs

Le prix ne devrait pas dépasser 260.000.000 Gs (43.800 $ ou 38440€ valeur 3/1/19)  et le vendeur essaye de vous arnaquer de 23.600 $US , ce qui est une chose courante.

Maintenant, projetons cette même maison dans un endroit recherché, tranquille et proche de Caacupé, le prix se décomposerait comme suit :

[GRANDE BANLIEUE
ET CAMPAGNE (Prix/m2)                                               Zone bien cotée

Construction normale en état correct                              6.000.000 Gs x 70 m2 = 420.000.000 Gs
Supp zone exceptionnelle recherchée                                600.000 Gs x 70 m2 = 42.000.000 Gs               
Supp zone confort (sans nuisance aucune)                        510.000 Gs x 70 m2 = 35.700.000 Gs       
Supplément type colonial grande hauteur                                     0 Gs

Le prix va donc grimper à  498.000.000 Gs  (83.900 $ ou 73.500€ valeur 3/1/19)

EXPLICATIONS ET DÉFINITIONS

Zone normale :  ce sont les villages ou campagnes communs            

Zone bien cotée : ce sont les petites villes, villages ou campagnes qui bénéficient d'une bonne image générale, et dont certaines dans lesquelles les citadins-touristes paraguayens aiment bien aller se balader le week-end. Par exemple Atyra qui a la réputation d'être la ville la plus propre.

Construction normale en état correct :
Cette dénomination regroupe toutes les constructions viables, mais surtout les constructions traditionnelles du pays qui ont un look bien à elles. Toutes faites un peu sur le même moule, qu'elles aient 10/20 ans ou plus anciennes n'en modifie pas le prix au mètre carré. Assez basses en général (ou pas très hautes), elles sont toutes réalisées en brique classique et tuiles canal. Dépourvues d'isolation thermique, s'il n'y a ni galerie périphérique, ni arbres ou végétation protectrice autour, le soleil chauffe les briques la journée et c'est le sauna assuré. Les installations électriques, plomberies et sanitaires ne répondent pas à nos besoins d'Européens. Il y a à peine le minimum syndical, y compris dans la puissance électrique qui ne supporte pas toujours plus d'un seul split, quand il en supporte un... En cas d'achat, il faudra souvent revoir toute la distribution d’eau et les eaux usées, celles-ci  s’écoulant parfois (souvent ?) dans la nature, sans fosse septique.
Pareil pour l'électricité, beaucoup de casas ne sont pas mises à la terre, une notion un peu nouvelle ici.
A noter toutefois que ces problèmes ne se rencontrent pas dans les programmes immobiliers récents.

Supplément zone exceptionnelle recherchée :  il s'agit d'endroits très prisés, par exemple toute la zone qui part de la bordure du lac d'Aregua en remontant sur 4 kms, et englobant la vieille ville coloniale d'Aregua. Envahie de touristes chaque week-end, il y a en permanence des gens qui tournent en demandant s'il y a un terrain ou une maison à vendre dans le coin. C'est la zone non aménagée la plus recherchée de tout le Paraguay, mais il y en a d’autres….
Ces zones ont une incidence énorme sur la valeur de l'ensemble des biens immobiliers qu'ils hébergent.

Supplément zone confort (sans nuisance aucune)  : Comme il est dit, c'est une zone qui n'a pas de nuisances sonores, ni olfactives, ni visuelles. Ça implique aussi que les voisins ne sont pas dérangeants, certains voisinages pouvant faire basculer votre vie en cauchemar. Soit en fin de semaine avec la sound-machine de 3000w et le reguetón, du vendredi soir à la nuit du dimanche au lundi ou encore en déversant leurs ordures devant leur maison et sur le bord de la route ou du chemin, comme il est coutume de le faire au Paraguay. Ça implique aussi qu'on n'ait pas les pieds dans l'eau à chaque orage, et qu'on puisse capter un signal internet ainsi qu'un signal pour le téléphone portable.
Ne négligez pas tous ces points le jour de la grande décision, car après, c'est trop tard !

Supplément type colonial grande hauteur : Pour les amateurs qui rêvent d'habiter dans une maison coloniale. Il se vend encore pas mal de maisons de ce type à Aregua, certaines abandonnées par les descendants des propriétaires, et dont on a perdu la trace. Mais on peut les négocier avec la mairie car au Paraguay, avec de l'argent, tout s'arrange toujours.... Mais dans ce cas, il faudra mettre la main au porte-monnaie et ne pas faire le radin, car elles sont de l'époque coloniale et font partie du patrimoine local. Toutes ces vieilleries ont des fuites de toiture et sont mal conçues pour la vie actuelle, sans aucune commodité. Evidemment elles valent une vraie fortune, et tout est à refaire, mais quel charme !

Pour ces amateurs, il sera toujours possible d'acheter un beau terrain et de construire en colonial, mais il faut faudra casser sa tirelire, et qu'elle soit bien remplie. En effet, construire en colonial de nos jours coûte, 2,2 à 2,5 fois plus cher qu'une maison traditionnelle de bonne qualité, et nécessite des ouvriers vraiment qualifiés, ce qui est plutôt rare. Avec des dimensions plus importantes, des vraies fondations, des raidisseurs et chainages en béton armé pour les murs très hauts, des colonnes en quebracho (bois du Chaco) de gros diamètre pour les galeries, on sort vite du prix de "la petite maison dans la prairie"

Volontairement, je n'ai pas pris en compte les maisons germaniques. Ces demeures annoncent des surfaces toujours impressionnantes, mais ils comptabilisent toutes les surfaces couvertes, y compris les surfaces de passage ou salles de réception . A chaque visite, j’ai toujours vu ces endroits complètement désertés.
Dans ces urbanisations à l'entrée contrôlée, j'ai connu des annonces de maisons à vendre qui donnaient une surface de 600 à 700m2 pour à peine 100m2 de surface réellement à vivre. Ces biens n'intéressent que les Germaniques qui ont à coeur de se regrouper entre eux. Pour ma part, je trouve qu'il y règne une ambiance trop austère pour le bon Français que je suis, et qui aime bien communiquer avec tout le monde. A mon sens, la seule qualité de ces maisons est leur prix, mais elles doivent être difficiles à vendre, surtout à un Latin.
Il y a des petits complexes de ce genre un peu partout, à quelques kilomètres autour des villes.
Je pense que ce type de maison n'intéresse pas les francophones, c'est pourquoi je les ai laissées de côté.

Bonjour JC,

Qu'est-ce qu'un quincho ?

Qu'est-ce qu'un déposito-range-merdes ?

Est-ce que tu parles de la fameuse bodega ? : https://www.youtube.com/watch?v=71p8T9bdGfs

Merci.

Cordialement

Corine

Salut Corine

Corine1990 :

Bonjour JC,
Qu'est-ce qu'un quincho ?

C'est une construction sommaire, ouverte sur 1 à 4 côtés, avec un toit pour abriter de la pluie et du soleil. Dessous tu peux mettre ce que tu veux, généralement une table et des chaises, une parilla, et chez moi les verres pour la caïpirinha.
Sache qu'il y a toutes sortes de quinchos...

Un quincho, c'est totalement une affaire de gout et je trouve que la façon de faire un quincho reflète bien la personnalité du proprio...  Les Germaniques aiment bien le quincho démesuré, bien cher. Il faut que ça en jette,  avec un sol bien carrelé, et une charpente bien solide, supportant une toiture bien lourde, en tuiles canal, avec des poteaux bien droits, avec un intérieur bien propre et une parilla  bien...top niveau !

Ceux que je fais pour moi sont au contraire très rustiques, je suis latin et je ne suis pas venu au Paraguay pour vivre dans un décor aseptisé européen. D'une part ce n'est pas mon trip, et l'hôtel est 100% style colonial.... Mes quinchos donc sont faits avec des poteaux en troncs de cocoteros**, à ossature très rustique, avec un toit à faible pente, couvert par une bâche à oeillets, de couleur verte ou marron pour l'intégration à la nature . La bâche est tendue avec des cordes-sandows pour absorber le vent. Au début, j'avais mis de la paille, c'était plus sympa, mais ça vieillit très mal et il faut beaucoup plus de pente pour que la pluie de pénètre pas. Au sol, tu mets ce que tu veux, moi je pose des briques à plat, juste comme ça, directement sur un lit de sable.

** Le cocotero est un arbre typique du Paraguay
Ceci devrait bougrement t'intéresser pour l'activité que tu veux faire
Les Paraguayens l'appellent mbokaja . Ses fruits peuvent être utilisés pour l'extraction d'huile ou nourrir les animaux, pour la production d'engrais organique, mais aussi faire du charbon de bois. C'est un arbre monocotylédone, donc curieusement de la même famille que les orchidées, les palmiers, les bananiers et les joncs... Le tronc est de type épineux ou lisse, et peut atteindre 12 mètres de haut dans certains coins.
Si tu veux en savoir plus, tu me le fais savoir par mail.



Corine1990 :

Qu'est-ce qu'un déposito-range-merdes ?
Est-ce que tu parles de la fameuse bodega ? : https://www.youtube.com/watch?v=71p8T9bdGfs
Merci.
Cordialement
Corine

Une bodega ? Pas du tout, je suis allé voir ton lien youtube, la fille raconte n'importe quoi en disant qu'une bodega est une remise, un débarras ou un grenier.

Le mot espagnol bodega désigne un endroit (pièce, entrepôt, cave) qui a un rapport direct avec le vin (stockage ou élaboration, ou chais, ou bien une simple cave)
En Amérique latine, par extension c'est devenu l'épicerie du coin qui vend la bibine, la cerveza et le pinard, sans oublier le coca.

un "déposito-range-merdes" est un déposito qui sert à ranger les merdes, c'est-à-dire tout ce que la fille de YouTube veut caser dans la bodéga  :D
Nota : entre les 46 ouvriers que j'ai eus 3 ans et le personnel de l'hôtel après, je n’en ai jamais entendu un seul prononcer le mot bodega pour un deposito.

Une fois encore, excuse-moi mais j'insiste : ne va pas chercher des infos fiables sur le Paraguay sur un site comme Terre Nouvelle qui prêche pour un monde d'amour et de paix dont la mission est plus de traiter les âmes que les problèmes du quotidien au Paraguay. Visiblement cette pauvre fille qui se met en scène avec cet égoportrait /autoselfie nous démontre qu'elle ne connait rien au sujet, ce qui illustre bien la pensée de  Georges Wolinski quand il dit :
" j'adore tartiner sur des sujets auxquels je ne connais rien, ça me met beaucoup plus à l'aise pour raconter n'importe quoi !"

Merci JC !

Ta réponse est, comme toujours, très intéressante.

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