Acheter un bien immobilier pour faire louer

10 % en faisant du saisonnier toi meme oui c'est possible sur phuket ou samui ... Hua Hin non en saisonnier pas assez de demande et pattaya bcp de demande mais enormement de produit pas cher.

Par contre en faisant de la location longue durée oublie le 10 % c 'est pas vrai.

*** est présent depuis plusieurs années, *** est plus performant je trouve. N(hésite pas a visiter plusieurs biens et compare et n'oublie pas que comme en France l'emplacement est l'essentiel surtout si tu veux faire de la rentabilité locative.

Attention aux "rendements garantis" qui ne le sont pas, mais juste pour attirer le pigeon et des prix de vente surfaits.
Ces rentabilité ne figurent que dans les publicités...
En ce moment à Pattaya les prix se discutent à la baisse, un ami négocie un Condo nouvelle construction, proposé 9.3 mio, bord de mer, dernier étage, 66 m2, il est arrivé en ce moment à 7.5 mio, freehold, vente étranger autorisée.

Si ces agences sont sérieuses quant aux rendements garantis, il suffit de leur demander de mettre cette garantie par écrit avec une clause stipulant que si le rendement est inférieur à celui garanti, il y aura complément par l'agence ou tout autre pénalité. Ce serait une vraie garantie et non seulement des paroles. Si cela se fait, dites le moi, je serais alors partant pour investir avec rendement net 10 et plus. 

Un rendement de 6 à 7% me semble plus vraisemblable. Et c'est déjà pas mal.

Les compagnies qui draguent en France font leur beurre sur le fait que, vu de métropole, les prix sont très alléchants. Si un client fait le déplacement jusqu'en Thaïlande il est pris en charge du début à la fin et n'a aucun moyen de comparer avec d'autres offres. Il se fait donc pigeonner et ne s'en rend compte que bien plus tard... ou jamais car les pigeons restent souvent en compagnie de leurs semblables dans leurs cages dorées...

tout va dépendre du secteur ou tu loues et si tu le fais gérer par une agence en location ou par toi meme.

je confirme, par expérience, 7% c'est déjà bien. Il ne faut pas oublier, le ménage; le laundry, le check in et out, accueil à l'aéroport, le diverses facture (abonnement TV, internet, eau, électricité) frais d'entretien piscine et jardin même dans un condo. Et tu peux compter entre 50 et 60% de taux d'occupation les très bonnes année. a toi de faire le calcul avec un prix à la nuit réaliste.

Pour un condo compte 40 a 50 bath le m2 niveau charges (hors electricitė, wifi, eau). En ce qui concerne les menages, prise en charge a l aeroport les loueurs le payent donc ca rentre pas vraiment dans la rentabilitė. Ne pas oubliez qu il n y a pas de taxe fonciere ni d habitation. Par contre tu vas payer des impots en thailande qui sont eux a deduire de ta rentabilitė.

Bonjour,

Les annonces assurant un taux minimum garantie sont une "arnaque" courante en Thaïlande, recherchez sur internet (et même sur le site de la company *** il me semble qu'il y a un article sur ce thème).
Quand on achète un condo il faut en effet aussi compter sur les frais annexes comme le dit Jonathan92, il y a une taxe à payer pour la piscine/espace vert/salle de fitness etc... qui est de 40 à 60thb selon le condo, payable en 1 fois pour 1 an (si vous avez du nez vous achetez un condo juste après que l'ancien proprio ai payé la taxe et vous ne la paierez pas la 1ere année)
À savoir aussi lorsqu'on achète en Thaïlande il y a les transfer fee (land department+business tax+stamp) en tout ça s'élève aux environs de 3 pour cent du montant de la vente, à partager à 50/50 entre le vendeur et l'acheteur.

De mon point de vue si vous recherchez à investir en attendant un retour sur investissement "sûr" et sans trop de prise de tête il vaut mieux investir à Bangkok que dans les lieux "touristiques" genre samui ou phuket qui sont surdotés en logements et qui sont sujets à beaucoup d'aléas (cf la crise politique actuelle qui a mené plusieurs pays à déconseiller à leur ressortissants de voyager en Thaïlande). En effet les expats sur Bangkok sont là à l'année, souvent c'est leur boîte qui paye le loyer donc aucun impayé, et avec des loyers assez élevés (même si du coup le prix d'achat est plus élevé que sur les îles).
J'ai travaillé dans l'immobilier sur Bangkok jusqu'au début de l'année et on avait beaucoup d'étrangers qui achetaient dans le même but que vous, les taux de rentabilité n'atteignent certes pas 10 pour cent (encore une fois ces annonces sont une "arnaque" déguisée, en thaïlande il n'y a que très peu de philanthropes!), mais si vous êtes bien conseillé vous investirez dans quelque chose de bien et qui vous rapportera rapidement et sur du long terme, tout en prenant en compte que la valeur du bien et le loyer croît chaque année.
Je ne connait pas très bien la company ** mais ils ont une assez bonne réputation. Par contre la Thaï avec qui je bossais a une agence à taille humaine, très à l'écoute des demandes des clients et qui offre un "service après-vente" excellent, elle ne bosse d'ailleurs que par bouche à oreille et à un reseau clients assez énorme pour une personne seule. Si vous voulez son contact n'hésitez pas à me le demander en mp.
Enfin pour bien avoir une idée de là où vous investissez n'hesitez pas à venir sur place passer quelque jours/semaines pour bien vous rendre compte du marché, du potentiel clients etc...

Bonne chance!

Message plein de bon sens...

En effet c'est ce que je pense depuis longtemps : mieux vaut acheter un appartement à Bangkok que dans une station balnéaire .Une capitale asiatique comme Bangkok sera toujours très recherchée .L'avenir c'est la zone Asie-Pacifique ,CQFD

Vous  me  paraissez  bien  courageux  d' investir  sur  BKK, choisissez  bien  votre  quartier !!

http://www.lefigaro.fr/international/20 … la-mer.php

expat pattaya : c'est un fait mais bon il ne faut pas non plus cesser d'entreprendre des choses pour ces raisons, on en sait jamais de quoi demain sera fait, je pense que celui qui investit ou a investit aura le temps d'avoir son retour sur investissement et on sera certainement plus de ce monde pour le voir si catastrophe il y a.

Ils seraient bon de parler des secteur ou il faut investir car c'est une des premieres choses a faire alors a vos clavier et partageons ensemble.

Pour Bangkok: je pense qu'il faut rester proche BTS et MRT, tout ce qui est sukhumvit sur la ligne de BTS (phra kanong maximum), eviter Nana pour faire de la location, se pencher aussi sur Rama 9 , Ratchada, Huay Kwang.

Si les autres personnes pouvaient partager sur les autres villes ca serait top pour les investisseurs.

A mon premier voyage à BKK, en 1981, on disait que la ville n'en avait plus que pour 10 ans avant d'être submergée. Il y avait déjà de savants articles sur le sujet. J'ai vu en 86 des bateaux sur Sukhumvit entre l' Ambassador et le Nana, ça semblait donner raison aux pessimistes mais plus de 30 ans après la ville n'est pas plus sous l'eau qu'avant...

A Chiang Mai Nimanhemin a le vent en poupe, les bobos se l'arrachent, ça pourrait durer encore une dizaine d'années...

Merci à tous pour votre aide.
Je découvre ce forum, je ne suis pas déçu!
Si je résume, il vaut mieux donc viser Bangkok pour de la location longue durée. Je vise 6/7 % de rentabilité locative.
D'ailleurs est-ce du net après impôts ?
En termes de plus value à la revente, avez vous connaissance des perspectives de croissance des prix sur un horizon de 10 ans par ex sur Bangkok  (j'ai entendu parler de l'entrée ds l'ASEAN avec Thailande en position centrale, le développement de nouvelles infrastructures routières ou ferroviaires, d'un marché recherché par les singapouriens, chinois....)

Encore merci.

Moi je dirais oui Bangkok est plus intéressant et aussi pour capitaliser.

Oui  apres impot tu peux etre a 7 % mais tout va dépendre de ton achat, si tu le gères toi emem ou par agence.

Sans indiscretion sur quel tranche de budget es tu parti? Je dirais que favoriser les Low Rise ( pas trop haut en étage) est plus interessant aussi a mon propre avis.

Savoir quel sera la revente la personne pourra le dire mais il est clair que Bangkok est une capitale et qu'a mon propre avis je vois pas comment ca peut baisser surtout sur un achat intelligent (max 130 000 bath du m2)

Bonjour

Une petite question.. Votre très bonne rentabilité vous la rapatriez comment en France si vous n'habitez pas en Thailande ??
Bon week end

Possibilité de se faire des virements de banque a banque. Normalement l agence immobilière doit vous donner un papier pour éviter la double imposition ( tout ceci est a éclaircir avec un avocat, indispensable pour votre achat).

Ne pas oubliez de faire le point sur le quota de farang dans la résidence et savoir s'il y a des quotas disponibles, faire un point et savoir si les charges sont bien payées par les propriétaires.

Habitant a paris, je ne vois pas trop comment ne pas passer par une agence pour louer l'appart' ?

D accord compte 7 a 8% de frais supplementaires dans ce cas

bonjour a tous , au sujet de cette conversation je me sent dépassé ,mais il me semble que l entretien des condo se fait par une entreprise qui est sujet au taxe et répercuté sur les habitants propriétaire ou pas il n y a pas de taxe d habitation au sens propre mais ne pas s attendre a ne payer que le loyé ou le crédit

Rien n est obligatoire tu peux faire appelle aux services du condo pour le menage du checkout ou pour les locations long terme moyennant environ 500 bath.

Pour les charges du condo il faut compter 40 a 50 bath le m2 (hors elec et eau) meme fonctionnement qu en france

Bonjour

J'ai acheté un condo il y a 13 ans et l'ai revendu il y a 10 ans, pas besoin d'avocat, il suffit d'aller au Land Office avec les documents nécessaires et ça se passe très bien sans avocat..
Je suis sur un nouvel achat aujourd'hui et je ne vais pas prendre d'avocat non plus.
Ensuite reste l'histoire des impots, je n'ai pas regardé la convention fiscale franco thai s'il y en a une mais en tout état de cause même si des impots sont payés en Thailande il y a une case à remplir sur la déclaration de revenus française, il faut alors indiquer son revenu mondial et joindre le justificatif des impots payés en Thailande pour que le fisc français en tienne compte (l'impot français s'ajuste de manière à ce que l'impot global payé ne soit pas supérieur au taux français MAIS pas inférieur non plus)..Donc cette rentrée à l'étranger peut faire sauter une tranche d'impot. Par ailleurs si vous êtes résident français vous êtes tenu de déclarer l'existence d'un compte à l'étranger ainsi que d'intégrer ce bien dans votre éventuel ISF
Une question, peut on si facilement envoyer de l'argent depuis la Thailande sur un compte en France comme vous le dites.. Autre question, quelle commission vous prennent les 2 banques, la thai au départ, la française à l'arrivée, car ça aussi ça vient en déduction du "super profit"

Pourquoi aller chercher en Thailande ou dans un autre pays ce que vous pouvez encore trouver en cherchant bien dans certaines villes de France où vous n'aurez pas tous ces soucis..??
Vous achetez de l'ancien si possible en mauvais état, vous restaurez et tous vos travaux se déduisent à la fois des loyers perçus et même jusqu'à un plafond annuel de vos revenus salariés.. Dans des cas comme celui là des rentabilités supérieures à 7 ne sont pas exclues..
Pour moi ayant procédé ainsi et dans les bonnes années j'ai une rentabilité bien supérieure.. et il y a encore des affaires de ce type à faire en cherchant dans certaines villes du Sud Est car maintenant les gens veulent acheter du tout rénové pour ne rien avoir à faire et les biens en mauvais état se vendent mal
Bonne journée à tous

Perso etant de la partie je n ai jamais vu un achat de condo 100 m2 a 100 000 euros qui rapporte entre 800 et 1000 euros par mois.

Et puis entre acheter de l ancien dans un petite ville de france et pour le meme prix avoir un condo dans une grande capitale ou dans une station balneaire alors mon choix est vite fait.

Pour l achat sans avocat, pourquoi pas je n en sait rien, mais pour 1,5% du prix niveau frais alors je pense qu il y a pas trop de questions a se poser . En france c est 8% de notaire donc bon on peut pas tout avoir non plus pour rien ...

Pour les impots la aussi c est assez flou. Oui normalement on doit declarer cet achat sur sa feuille d impots, mais il n y a pas de double imposition. Apres si on investit en thailande et que l on s y rend regulierement on peut laisser cet argent dans une banque thai et le depenser sur place.

On est d'accord... Il faut dépenser l'argent sur place parce que si ça n'a pas changé depuis 10 ans, virer des fonds sur l'étranger je ne sais pas si c'est possible..
Idem quand on revend, il faut le toto sam pour pouvoir rapatrier les fonds...
Pour les impots je ne vois pas où est le flou, la procédure que j'indique est la bonne.. donc en claire, tu vas payer en France l'impot correspondant à ton revenu en Thailande diminué de l'impot que tu as déjà payé en Thailande...
Quant à moi j'achète pour y habiter et le jour où je veux partir je vends (pas si simple vu le nombre de produits en vente et en Thailande les délais ne sont pas si courts pour vendre).. Ajouter l'incertitude éventuelle politique du pays (décès du Roi, que va t il se passer), moi je n'investis dans ce pays que ce que je suis prête à perdre le cas échéant..
Quant aux sociétés avec beau frère etc.. (donc je suppose le frère de ton épouse) j'ai vu en vivant en Thailande tellement de cas qui se sont très mal terminés que je suis plus que réservée..J'en ai vu des farangs investir dans la société de la famille, construire dans le village et se faire virer à coups de pieds quand tout était payé... Alors certes on va me dire .. oui mais j'ai un bail de 30 ans... OK.. Tu te vois rester dans le village thai isolé dans ta maison, entouré de thais hostiles parce que tu n'es plus avec la fille, moi pas..
Bref, certes je compte revenir sous peu en Thailande parce que la vie y est sympa, mais les investissements là bas, pour moi c'est niet, à part l'achat de mon condo. Je laisse le reste à l'abri en France ou autre pays juridiquement beaucoup plus sûr
Bonne journée à tous

Attention a ne pas faire de generalitės tout les farangs maries ou en couple ne se font pas spolier leur argent.

Quand je vois ces hommes d un certains ages ou pas avec de jeunes femmes rencontrees dans un bar et qui revendent tout dans leur pays pour venir tout investir avec sa copine ou femmes alors oui il y a un gros risques. Mais il y en a en france et ailleurs egalement. Allez mettre tout ces sous dans la societe de la belle famille ou construire ds un village est effectivement une grosse erreur du moins tant que le doute est present.

Pour les societes il y a des possibilites autres qu investir avec sa femme ou belle famille.

"Je laisse le reste à l'abri en France ou autre pays juridiquement beaucoup plus sûr."
domdom, ça c'est de l'optimisme !

Bonjour

Certes de nos jours rien n'est sûr.. MAIS tu ne vas pas me dire quand même que l'Europe (au moins les grands pays) et les US ne sont pas juridiquement plus sûrs que la Thailande...
Déjà tu as une garantie estatale en Europe sur les comptes bancaires de 70.000 euros par banque et par compte.. 100.000 aux USA..
Pour ce qui est de la pierre, je n'ai jamais vu de grandes baisses en France même si on nous annonce régulièrement des cataclysmes.. Les prix sont en forte hausse sur 20 ans voire 10 ans, et quand bien même il y aurait une correction du marché, elle ne sera pas importante, donc si tu as bien acheté au départ, tu n'es pas perdant, même en tenant compte de l'inflation, c'est ce que je voulais dire..
Jonathan, tu n'as pas tort sur les retraités qui pensent qu'une jeune femme thai est avec eux pour leurs beaux yeux.. Mais j'ai X exemples de gens bien plus jeunes qui se sont fait évincer comme des malpropres et ont beaucoup perdu en Thailande..
Je citerai simplement le cas d'un ami d'une quarantaine d'années qui successivement avec 3 jeunes femmes d'une trentaine d'années en 3 ans et qui m'annonçait son prochain mariage avec sa dulcinée avec qui il vivait depuis un an, est reparti en France 8 jours pour des démarches à faire.... et est revenu et a trouvé l'appartement vidé, la belle disparue y compris avec l'air conditionné, sans laisser d'adresse... Il avait croqué tout ce que lui avait laissé la vente de sa maison.. On l'a trouvé pendu au ventilateur du séjour de son appartement vide..
Un autre ami, même age, marié avec une feune femme de 32/33 ans, il a payé les études des 2 enfants et un beau jour après 7 ans et l'ainée étant en fac de droit, il a mis la maison au nom de sa femme n'ayant de toutes façons pas d'autres héritiers, et cela lui faisant gagner les frais de société et comptable... 3 mois après elle divorçait et il a perdu maison, voiture etc...
Je suis une femme et j'en ai vu des trucs là bas... Un autre ami adorable qui finançait tout pour son amie, appart, reprise d'études etc.. et qui venait tous les 2 mois environ car étant dans une compagnie aérienne il regroupait ses congés.. J'ai vu X fois la jeune femme à peine était il reparti, avec d'autres étrangers dans des postures ne laissant aucun doute... jusqu'au jour où il est venu et est reparti en France, comme d'habitude, le lendemain, plus de réponse ni aux mails ni au téléphone.. La fille était partie en Angleterre et s'est mariée un mois plus tard avec un anglais.. Depuis elle a divorcé, est revenue... et a repris la relation avec cet ami.. Pour combien de temps ???..
Bref, je redis, la Thailande, pays agréable pour y vivre, mais pour moi le niveau de confiance est proche de zéro.. Certes il y a pas mal d'autres endroits où l'éthique n'est pas terrible mais là je crois quand même que c'est le pompon....
Quant aux offres alléchantes faites par certains expats, je rappellerai juste l'excellent "pigeon à la pattayaise" de notre regretté ami Raymond Vergé décédé il y a peu..
Bon, pour en revenir à nos moutons, il se peut que j'aie des travaux à faire dans le condo que j'achète (je suis en pourparler entre 2 dont l'un totalement rénové, l'autre que je veux refaire complètement)..
Jonathan, contacte moi par MP si ça peut t'intéresser et si tu peux me donner des exemples de rénovation que tu as déjà faites.. Pour moi ce sera salle de bains, une fenêtre où soit l'étanchéité est à refaire ou à remplacer, des airs conditionnés à poser, un bar en granit à réaliser. Pourquoi pas te demander un devis ?
Bonne journée à tous

Merci pour tes exemples ça a foutu un froid lol ...
C'est malheureux pour ces gens mais encore une fois il faut savoir contrôler ces dépenses, un notaire m'a toujours dit : Jonathan ne mélange jamais ton argent avec une femme (compte séparé, achat séparé) et je crois malheureusement qu'il a raison.
Pour ma part je trouve qu'il y a des signes qui ne trompent pas quand a savoir si la femme est avec vous pour votre argent ou autres. Comme je le conseille a des amis, ne payent pas d'etudes, ne lui payent pas de maisons, aide raisonnablement comme tu aiderais ta petite amie en france,  si elle est la pour tes sous, elle partira et si elle part au moins tu auras toujours l'argent sur ton compte
Mais bon tout ceci est valable en France et ailleurs aussi ... oui le farang pour une femme asiatique est synonyme de richesse mais entre choisir une femme qui ne travaille pas ou qui travaille dans un bar ou club et une femme qui travaille et s'assume pleinement il y a un fossé.

Je ne suis pas artisan je suis agent immobilier en France depuis plusieurs années, je ne dis pas être le meilleur loin de la mais je connais quand même le marché ici et je peux affirmer qu'aujourd'hui les bonnes affaires sont rares et que les prix sont beaucoup trop haut ... Alors oui si on parle des gens qui ont acheté il y a 8 10 15 ans oui eux sont gagnants, mis ceux qui ont acheté il y a 4 ans et qui revendent maintenant laisse moi te dire qu'ils perdent des sous pour la plupart.

Les grandes villes Paris, Lyon sont touché aussi et les transactions baissent également, les locations sont très demandé mais le ticket d'entrée est très élevé.

La thailande offre encore a ce jour des prix très intéressant., par contre il faut visiter des biens, questionner les gens, faire sa petite étude  et se faire son propre avis sur les lieux ou investir

OK.. Excuse moi j'avais compris que tu avais une société de construction/rénovation en Thailande.
En France je donnerai 2 exemples que je connais bien, Toulon et La Seyne sur mer.. Il y a encore de très bonnes affaires à réaliser dans l'ancien et ce sont des villes dont les prix vont augmenter (je ne parle pas bien sûr d'achat style Loi Duflot ou équivalent dans de nouvelles résidences)
Bien amicalement et bonne chance...

Domdom ,ton message  est  plein  de  bon  sens , Respect !!

Comment se passe le règlement de l'impôt en Thailande, sur les revenus locatifs, c'est une déclaration spontanée ?

Rmq: La garantie bancaire en Europe est de 100000 euros par compte. Mais c'est théorique. Si ca a pu s'appliquer à Chypre, ca ne pourrait pas l'être pour un pays comme l'Espagne par exemple.

Bonjour

En effet autant pour moi, j'avais oublié la majoration intervenue en 2010.. Mais encore une fois c'est par titulaire ET par banque.. donc en clair un compte à 2 noms est garanti jusque 200.000 euros et si tu fais la même chose dans une autre banque la garantie s'y ajoute.. donc avec 2 banques et 2 personnes tu as 400.000 de garantie..
Ceci étant je ne suis pas un grand défenseur des banques qui te rémunèrent des clopinettes..
Il n'est pas exclu qu'un prélèvement sur les épargnes dépassant 100.000 euros soit en effet décidé... comme cela l'a été à Chypre..On en a parlé récemment dans des journaux économiques comme la tribune, les échos etc.. Certains veulent en effet récupérer le déficit des pays en prenant dans la poche des épargnants, mais ça supposera un vote à Bruxelles... Je recommande de toutes façons de ne pas avoir en dépots plus que la garantie estatale..
Bien amicalement

" Moi je n'investis dans ce pays que ce que je suis prête à perdre le cas échéant " ( dixit  PomPom)
Ouhaaaaaa...! C'est très bien vu et c'est ce que je pense  pour nImporte quel investissement...immobilier ou ,ou ,ou ...sentimental.

Même si j'ai ècrit que Bangkok était une capitale encore sous-évaluée il est évident qu'il faut être un expert pour espérer une rentabilité dans la fourchette des taux précités.N'étant pas doué pour les affaires ,un achat serait pour moi un pied-à-terre ...non inondable de préférence ...lol... et non un investissement locatif.Mais en espérant toujours une plus value en cas de revente,donc être très prudent sur le quartier , la qualité de la construction...etc...

il me semble que l fiscalité dépend de la résidence principal si votre déclaration principal est en thailande vous échapper  a toute forme d impôt et perdez les acquis sociaux

No, si vous avez des revenus fançais,( retraites, loyers, salaires, rentes financières) vous êtes imposable en France comme non résident si vous vivez plus de 183 jours par an en dehors de France
Bonne journée

Vous êtes simplement exonéré de CSG et de CRDS....

sur les retraites oui.. Sur les autres revenus, depuis M Hollande, on paie à nouveau la CSG/CRDS comme les français résidents.. Procédure en cours devant la cour de justice européenne, l'europe ayant ouvert une procédure d'infraction à l'encontre de la France sur ce point et le gouvernement n'ayant pas accepté de revenir sur cette mesure malgré la mise en demeure européenne..
Attention pour ceux qui ont dû payer, le recours est à faire avant 2015 que la décision de la cour soit intervenue avant ou pas.. sinon en cas d'avis favorable de la cour comme on l'espère, les gens qui n'auront pas manifesté leur désaccord même ayant payé, ne pourront prétendre à remboursement
Bonne journée