El mercado inmobiliario de Casablanca es bastante similar al de Europa. A menos que desee comprar una propiedad en una zona agrícola, lo cual evidentemente no será el caso en Casablanca, no hay otra limitación que su presupuesto.
¿Qué tipos de viviendas están disponibles en Casablanca?
La oferta inmobiliaria en Casablanca está estructurada en tres categorías puramente comerciales y no corresponde a ningún estándar local o internacional: económica, media y alta o muy alta gama. Sin embargo, tenga en cuenta que la cuestión térmica o acústica nunca ha sido una prioridad para los promotores inmobiliarios en Casablanca. De hecho, la apariencia parece ser más importante: el mármol y el parquet indican un alto nivel, incluso si el aislamiento es deficiente. Asimismo, los sistemas de calefacción son raros en Casablanca, y a menudo se utilizan pequeños radiadores portátiles para calentar en invierno.
La vivienda económica se refiere a apartamentos cuya superficie no supera los 80 m², y el precio de una casa nueva rara vez supera los 250 000 dirhams (alrededor de 22 000 euros). Por lo tanto, es un tipo de alojamiento popular para la clase trabajadora.
Las viviendas de alta o muy alta gama se refieren a apartamentos o villas (aisladas, adosadas o en urbanización) cuyos equipos o acabados son considerados de lujo. Por ejemplo, hay aire acondicionado, mármol o parquet en muchas habitaciones (salones, dormitorios especialmente), molduras en las paredes o el techo, jardín y piscina. En general, no hay realmente una buena relación calidad-precio en Casablanca.
La legislación marroquí en materia de compra inmobiliaria
La Constitución marroquí (Capítulo 35) y la legislación vigente en el país consagran el principio de la libertad de propiedad de un bien inmobiliario, estipulando que: la ley garantiza el derecho de propiedad.
En cuanto a la posesión de bienes inmuebles en Casablanca por parte de extranjeros y su derecho a poseer bienes únicamente mediante compra, existen varias disposiciones legales que regulan estos asuntos, dependiendo de si el bien está situado dentro o fuera del área urbana, según las siguientes leyes:
- Ley n.º 51.00 sobre arrendamientos resultantes de la adquisición de un bien inmobiliario;
- Ley n.º 18.00 sobre el régimen de la comunidad de bienes de las aglomeraciones;
- Ley n.º 25.90 sobre la división inmobiliaria, los conjuntos residenciales y la división del suelo;
- Ley n.º 18.95 en forma de carta de inversión;
- Real Decreto del 19 de Rajab de 1333 A.H., correspondiente al 02 de junio de 1915 A.D., que determina la legislación aplicable a los bienes inmuebles conservados;
- Real Decreto n.º 1.59.171 del 12 de mayo de 1959 relativo a las operaciones inmobiliarias realizadas por un país extranjero o una persona jurídica de derecho extranjero;
- Real Decreto n.º 1.63.288 del 26 de septiembre de 1963, relativo al control de las operaciones inmobiliarias realizadas por ciertas personas y a la propiedad agrícola rural;
- Real Decreto n.º 1.63.345 del 13 de noviembre de 1963 que regula la adquisición de tierras agrícolas por extranjeros y personas jurídicas;
- Real Decreto n.º 1.73.613 del 02 de marzo de 1973 relativo a la recuperación de tierras agrícolas por extranjeros;
- Real Decreto en forma de ley n.º 1.73.645 del 23 de abril de 1975 relativo a la adquisición de tierras agrícolas o cultivables fuera de las aglomeraciones, restringiendo el derecho de adquisición al Estado, a las colectividades públicas y a las personas físicas y jurídicas consideradas marroquíes;
- El Decreto Real n.º 1.63.289 del 07 de Jumada-I de 1383 A.H., correspondiente al 26 de septiembre de 1963 A.D., establece las condiciones bajo las cuales el gobierno recupera las tierras coloniales.
De hecho, un extranjero tiene la misma posibilidad que un ciudadano marroquí de adquirir un bien inmueble en el territorio urbano marroquí, en las mismas condiciones. Además, se supone que los extranjeros solo pueden poseer tierras agrícolas con el fin de llevar a cabo proyectos de inversión no agrícolas, de acuerdo con las disposiciones del decreto n.º 2.04.683 del 29 de diciembre de 2004. La adquisición de propiedades agrícolas por extranjeros para la realización de proyectos agrícolas se considera actualmente imposible, ya que la ley del 23 de abril de 1975 sigue en vigor y no ha sido modificada; sus requisitos solo han sido simplificados por el decreto del 29 de diciembre de 2004 para facilitar el marco legislativo y reglamentario para las inversiones extranjeras.
Informarse bien antes de comprar un bien inmobiliario en Casablanca
Es fundamental obtener información detallada sobre los procedimientos locales para preparar su compra. Los agregados oficiales de embajada, las cámaras de comercio regionales, y los asesores jurídicos y financieros pueden proporcionar información confiable. Una vez que tenga una visión general del bien, debe determinar su objetivo y presupuesto. Una vez definida la zona y el tipo de propiedad, lo mejor es contactar a agentes inmobiliarios bien establecidos. Con la promoción inmobiliaria en Marruecos, es más seguro y fácil recurrir a una de las muchas empresas internacionales presentes en el lugar.
Puntos a verificar antes de comprar un bien inmobiliario en Casablanca
Como en cualquier otro lugar, es importante tomarse su tiempo una vez instalado en Casablanca y no apresurarse al primer vistazo. Si opta por una casa antigua, es mejor visitarla tanto de día como de noche. Considere realizar visitas durante la semana y los fines de semana. Su objetivo es verificar que todas las comodidades requeridas estén presentes (como un aislamiento térmico y acústico adecuado, la proximidad a servicios, etc.), así como el grado de exposición al sol, la accesibilidad mediante transporte público y los posibles problemas de ruido. Asegúrese también de verificar las plazas de estacionamiento subterráneas. Deben cumplir con el reglamento de la comunidad.
¿Cómo comprar una propiedad en Casablanca?
Para comprar una propiedad en Casablanca, es importante visitar el lugar con antelación. Si está comprando sobre plano, debe no solo visitar la muestra, sino también leer y comprender el contrato en detalle. Dado que es un expatriado, el contrato debe ser explicado por el promotor o un intermediario (generalmente un notario, aunque no siempre). No dude en tomarse su tiempo antes de tomar cualquier decisión, incluso en pedir diferentes opiniones a especialistas del mercado inmobiliario.
El mercado está lento en este momento y los clientes son constantemente abordados con ofertas más atractivas. Algunos promotores incluso ofrecen un bono a sus clientes, como un coche o joyas, a cambio de la compra de sus apartamentos o villas.
El procedimiento de compra pasa legalmente por un notario para la firma de los contratos. Luego, corresponde al notario asegurarse de la obtención del título de propiedad (único documento que prueba la posesión de una propiedad en Marruecos) y del pago de los diferentes impuestos relacionados con la compra. Considere aproximadamente un 5 % del precio de venta más el seguro, los impuestos y los gastos. Si recurre a un intermediario, también llamado "samsar" o a una agencia inmobiliaria, seguramente se aplicarán costos adicionales.
¿Qué es una Melkia?
La Melkia es un documento legal emitido por un Adoul (un notario). Este último es un agente juramentado que ejerce dentro de los tribunales. Está acreditado por el Ministerio de Justicia, y el documento emitido (es decir, la Melkia) está regulado por las leyes tradicionales marroquíes. Este documento tiene pleno valor legal. Sin embargo, no proporciona una descripción técnica de la propiedad, como la ubicación, la superficie, el tamaño y los límites, lo que a veces puede dar lugar a disputas. La ley permite registrar la propiedad y convertirla en un título de propiedad. Al presentar una solicitud ante el catastro, este se encarga de especificar los criterios técnicos y jurídicos para garantizar la preservación del derecho de propiedad del bien y evitar cualquier disputa. La emisión del título de propiedad puede tardar entre 6 meses y 1 año.
Sin embargo, tenga cuidado, ya que algunas ofertas inmobiliarias vendidas bajo "melkia" pueden parecer atractivas, pero es importante recordar los riesgos asociados con la compra de este tipo de propiedades:
- La falta de detalles en las características del bien (tamaño preciso del terreno, cargas inmobiliarias, etc.);
- La posibilidad de reclamaciones de propiedades: los copropietarios o vecinos pueden en cualquier momento reclamar un acto de posesión;
- Un procedimiento largo y tedioso: al comprar una melkia, es indispensable iniciar trámites para convertir el bien en una propiedad titulada, lo cual puede ser complicado.
Fiscalidad y gastos administrativos en Casablanca
Al comprar una propiedad en Casablanca, deberá cubrir los siguientes gastos:
- Un derecho de inscripción en el servicio de hipotecas del registro de propiedad, equivalente al 4 % del precio neto de venta para cualquier venta inmobiliaria;
- Los derechos de catastro, que ascienden al 1,5 % del precio neto de venta del bien adquirido y 200 dirhams;
- Si ha contraído un préstamo bancario, también deberá pagar el 1,5 % del valor de la hipoteca bancaria;
- No olvide los honorarios del notario, que generalmente oscilan entre el 0,5 % y el 1,5 % del precio neto de venta con el impuesto al valor añadido del 20 %;
- Los honorarios de la agencia inmobiliaria, que rondan el 2,5 % del precio de venta y pueden llegar hasta el 4 % del precio de venta, repartidos entre el vendedor y el comprador.
Una vez convertido en propietario en Casablanca, se enfrentará a los tres impuestos siguientes:
- El impuesto sobre la renta de alquiler, que se aplica si arrienda su propiedad;
- El impuesto de residencia, si el bien se utiliza como residencia principal o secundaria;
- El impuesto sobre los servicios municipales con una tasa del 6,5 % para todas las propiedades ubicadas en las afueras de la ciudad y del 10,5 % para los edificios e instalaciones situados en el entorno urbano.
¿Cómo se realiza el pago de la compra inmobiliaria en Casablanca?
El pago del precio de compra debe efectuarse ante notario; es muy importante evitar cualquier pago en efectivo.
El depósito de fondos ante el notario debe ser inscrito en el contrato de venta y debe contener la siguiente información:
- El precio de venta se deposita ante el notario.
- Si no puede registrar el contrato de venta en el registro de propiedad, puede optar por:
- Rescindir el contrato mediante una cláusula resolutoria,
- Aplicar una cláusula penal para obligar al vendedor a levantar el impedimento al registro.
¿Cuál es el papel de los agentes inmobiliarios en Casablanca?
Si no reside en Casablanca, no se recomienda prescindir de una agencia inmobiliaria. La agencia y su equipo de agentes inmobiliarios actuarán como intermediarios y le evitarán problemas. Pueden seleccionar propiedades que se ajusten a sus necesidades y organizar una visita durante su estancia. También le guiarán en todos los trámites administrativos. De hecho, nunca debe comprar una propiedad en Casablanca, al igual que en cualquier otro país, sin haberla visitado previamente.
La inscripción de propiedad en Casablanca
El objetivo principal de la inscripción de propiedad en Casablanca, al igual que en otras partes de Marruecos, es garantizar la legalidad del derecho de propiedad y de los actos derivados de él, tales como servidumbres, embargos, hipotecas, arrendamientos, promesas de venta y, en general, todo lo relacionado con el derecho de propiedad. La Agencia Nacional de Conservación de la Propiedad entrega a los interesados un certificado de propiedad que debe contener todos los detalles del bien, incluidos el nombre del propietario, la superficie, la ubicación y, sobre todo, todas las menciones del título de propiedad.
No hay una limitación estatutaria para la propiedad de bienes registrados en Marruecos, que irónicamente es uno de los más fervientes defensores de la propiedad inmobiliaria en el mundo. Por ejemplo, es imposible, como en muchos países, que una persona reclame la propiedad de un bien después de treinta años de ocupación pacífica y regular del mismo. Por el contrario, la adquisición se realiza mediante la inscripción del título de propiedad en el registro de la propiedad y no por la posesión.
Datos útiles:
Siempre puede encontrar propiedades sin título (es decir, no registradas en el catastro) en Casablanca, pero no se recomienda comprarlas, incluso si los precios son más atractivos. No es raro ver a primos, tíos, tías y otros herederos ancestrales reclamar el pago a su favor o oponerse a la venta.
¿Cuáles son las ventajas de vivir en Casablanca?
Casablanca es una ciudad soleada. Durante todo el año, al menos 300 días al año, hace buen tiempo. Por lo tanto, puede esperar tener una vida agradable, diferente de la de las grandes ciudades europeas y americanas. Además, el costo de vida es más bajo que en Francia. En general, el costo de vida en Casablanca depende de su estilo de vida. Los alquileres y los productos de primera necesidad también son más asequibles que en otros lugares.
Otro aspecto positivo es que Marruecos es un excelente lugar para iniciar un negocio o invertir. En los últimos años, se han desarrollado grandes proyectos inmobiliarios de lujo a precios asequibles en las grandes ciudades de Marruecos, incluida Casablanca. Por lo tanto, puede realizar una inversión en alquiler o comprar una propiedad para disfrutar de una vida tranquila en Casablanca.
Por otro lado, no tendrá mucha dificultad para adaptarse a la cultura de Casablanca. Los habitantes de la ciudad son hospitalarios y cálidos. Se sentirá como en casa y será recibido como corresponde. Los locales son muy abiertos y amables y les gusta ofrecer pequeños consejos para ayudar a los nuevos llegados extranjeros a instalarse. La deliciosa cocina marroquí también forma parte de este panorama.
Enlaces útiles
Información sobre precios oficiales de propiedades en Casablanca
ANCFCC (Agencia Nacional de Conservación Inmobiliaria, Cadastro y Cartografía)
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