Achat et valeur immobilière début 2015

Bonjour à vous deux,

Je serais tenté de dire : "Normal !"... et ce n'est pas propre à votre coin.
La fiscalité sur les plus-values a été modifiée et a pris effet au 1er janvier dernier.
Pour faire simple, la prescription des cinq ans a été abrogée et la plus-value est calculée sur des chiffres bruts. Prix de vente moins prix d'achat... sans tenir compte de la dépréciation de l'argent ou d'un éventuel taux d'amortissement. Il est seulement possible de faire valoir achat de matériaux et travaux (sur facture) pour réduire le montant de la plus-value.
Ces mesures ont été mises en place afin d'éviter la spéculation immobilière et soutenir les prix du marché.
Il est de bonne guerre que le vendeur "charge" l'acheteur du manque à gagner.

Bonne soirée.

Giel358

Avec mon homme on essaye de comprendre mais dur,dur.
Tu nous donnes un ex avec des chiffres, on y arrivera peut être. Merci pour ton avis toujours bien pensé et bien pesé

marie claire saint maux a écrit:

Dans notre marina de Puerto Campomanes où nous avons 3 agences immobilières couvrant principalement Altea, Altea Hills, Mascarat j'ai pu noté en m'y baladant tout à l'heure que les prix ont monté d'approximativement 10% ou plus.

Bonsoir MarieClaire SaintMaux  Vous mentionnez une augmentation des prix de vente d'environ 10%, c'est normal, en fin d'année j'avais prévenu Giel que l'Etat espagnol prendrait à partir du 01/01/2015 30% sur les plus values   Aujourd'hui ceux qui  souhaitent vendre augmentent leur prix pour compenser la perte de ces 30% .  Seuls les notaires avaient été tenu au courant de ces 30%, j'en fus informée par des amis qui vendaient leur maison et, oh chance dixit le notaire, ils ont signé le 27 décembre.  Et oui Altéa devient chère même pour les locations Bonne soirée  Jacqueline

Un exemple donc,...
Tu as acheté en 95, un appartement à Altea pour la modique somme de 10 millions de pesetas.
Tu décides de le revendre aujourd'hui. Tu en obtiens 100.000 euros.
Tu as rénové ta cuisine et ta salle de bain, dont facture : 2.500 euros.

10.000.000 Pts = 60.000 € environ
Plus-value : 100.000 - (60.000 + 2.500) = 37.500 €
Calcul de l'impôt : 37.500 € X 30 % = 12.500 €

Voilà, voilà, voilà...
On ne tient plus compte des cinq ans de prescription.
On ne tient plus compte de la dépréciation de l'euro (selon les années)
On ne tient plus compte de l'amortissement annuel de 3 %.

Giel358

Giel bonsoir  en 92 les appartements à la Playa  del Albir, edificio Mediterranéo dans petit edifice avec piscine, jardins, parking voiture, immeuble 3 étages avec ascenseur 2ème ligne de mer, 70m2+terrasse 20m2 se vendaient entre 4.000.000 et 8.000.000 si entièrement renové,  aujourd'hui le même apart. se vend 160.000euro,
En 1994 nous avons fait construire à LaNucia, urbanizacion Azagador  maison 100m2, terrain 400m2,  pour 9.000.000pesetas+frais de notaire pour l'achat du terrain,  + piscine privée que nous avons faite nous-même donc pas de facture , aujourd'hui elle se vendrait environ 250.000euro, les maisons ont pris plus de valeur que les appartements
C'était juste un exemple mais  tout bénefice pour l'état espagnol  Bonne nuit Jacqueline

oui  c'est cela,
mais aussi tout le monde sait comment contourner le problème de la plus value!!!
A+++

tesseyre a écrit:

oui  c'est cela,
mais aussi tout le monde sait comment contourner le problème de la plus value!!!
A+++

oui Tessyre mais à condition de trouver l'acheteur nanti qui n'aura pas besoin des banques, cela se faisait déjà en 1992, un appartement vendu 9.000.000, 50% était déclarés au notaire< rien de nouveau sous le soleil  Cordialement Jacqueline

C'est de bonne guerre !
Mais l'AEAT réclamera son dû, non sur le prix de la transaction - même si il correspond au prix du marché - mais sur la valeur cadastrale du bien, éventuellement multiplié par un coefficient, selon la date de la dernière révision. Dans certaines régions, ce coefficient peut tourner autour de 5 actuellement.
Certains acheteurs ont été rattrapés quelques années plus tard (prescription après cinq ans). A ce titre, Serge54, notre expert fiscal, peut vous exposer tout cela dans le détail. Il l'a vécu.

Autant savoir !

Giel358

Giel bonjour  Merci pour tous ces bons conseils, par chance (!) j'aurai échappé à la razzia de l'état, au décès de mon fils et mon mari j'ai tout vendu, l'appartement du méditerranéo à la playa del Albir,  la maison de LaNucia, aujourd'hui je suis une tranquille retraitée locataire mais je paie des impôts Bonne journée Jacqueline

Plus clair ainsi, merci

En France la loi sur les plus values a eu pour effet de rapporter de l'argent à l'Etat mais également de réduire considérablement les dessous de table.
D'autre part l'acheteur (avec dessous de table) doit savoir qu'au moment de la revente il devra intégrer cette somme dans son calcul et donc trouver un autre acheteur qui accepte ce système ce qui réduit les possibilités de vente. Enfin l'acheteur ( en France) prend le risque  de se faire "redresser" pour dissimulation , c'est pas facile à prouver pour le fisc mais cela arrive ( divorce conflictuel, dénonciation, étude des mouvements bancaires....) ou le cas le plus fréquent : redressement pour insuffisance de prix : il suffit pour les impôts de prouver que 2 ou 3 maisons semblables ont été vendues à la même époque a un prix inférieur. Les services fiscaux ont accès sans problème à toutes les mutations immobilières et c'est facile de " repérer" les valeurs déclarées anormales. Les redressements pour insuffisance de prix ou de valeur sont beaucoup plus fréquents qu'on ne le pense!
   Je suppose qu'en Espagne les lois fiscales dans ce domaine ne doivent pas être très éloignées du droit fiscal français.

colish a écrit:

Je suppose qu'en Espagne les lois fiscales dans ce domaine ne doivent pas être très éloignées du droit fiscal français.

Si, elles sont très éloignées de ce qui se passe en France et en Belgique tant dans les textes que dans la manière de les appliquer !
En Espagne :
1) Vous n'avez que 10 jours calendrier à partir du moment où vous avez retiré votre recommandé à la poste pour introduire une réclamation. En clair, si vous retirez votre courrier un vendredi après-midi comme je l'ai fait (et le mardi suivant était férié), vous avez jusqu'au vendredi suivant pour que votre avocat dépose réclamation par recommandé. En cas de non respect de ce délai, vous êtes réputé accepter le redressement qui se fait sans amende si vous payez dans les 10 jours (autant dire que si vous devez chercher un avocat, obtenir un rendez-vous et… c'est foutu !)
2) Comme le rappelle Giel le calcul des frais de mutation se fait sur la valeur cadastrale multipliée par un coefficient voté par la commune (dans mon cas il est de 3) ET ce calcul constitue la première expertise.
3) C'est l'Hacienda qui désigne les experts des deux contre-expertises ET les paie APRES que vous ayez payé votre quote-part (toujours dans les 10 jours calendrier, sinon vous êtes réputé...). Et comme les chiens ne mordent pas la main qui les nourrit…
4) L'Hacienda refuse de se baser sur le prix du marché (comparaison des prix de vente de bien similaire), alors que la loi le prévoit explicitement (vous en connaissez beaucoup des pays où l'Administration refuse d'appliquer une procédure pourtant expressément prévue dans la loi qui lui permet de vous réclamer un redressement fiscal !).
5) Si par un concours de circonstances exceptionnelles vous avez gain de cause total ou partiel, cette petite tracasserie vous coûtera +/- 1.800 euros ou 2.400 euros en frais d'expertise qui restent à votre charge (et je ne sais combien pour votre avocat que je n'ai pas dû payer puisque le règlement de tout litige relatif à l'achat faisait partie de sa mission de représentation.
6) Etc…

Moi qui me suis coltiné l'Hacienda, de cette expérience j'en ai retiré une certitude : le fisc espagnol n'a aucun scrupule à soutirer (dans le sens d'obtenir par la ruse) de l'argent aux étrangers, même quand ils sont de bonne foi, même quand il faut un peu tordre le cou à leurs propres lois… …Et ça, encore une fois, c'est du vécu, pas une impression !

Ci-après le lien URL du fil de cette discussion !

https://www.expat.com/forum/viewtopic.p … 78#2176133

Ah oui en effet c'est très différent de la France ! Mais il n'y a pas de juridiction européenne pour calmer tout ça ?

colish a écrit:

Ah oui en effet c'est très différent de la France ! Mais il n'y a pas de juridiction européenne pour calmer tout ça ?

L'Europe n'est pas compétente en matière fiscale et sécurité sociale. Mais néanmoins lorsqu'elle estime que certaines dispositions ou absence de certaines dispositions dans ces matières portent atteinte à la libre concurrence ou à la libre circulation elle peut intervenir et contraindre les États membres à rectifier le tir et elle ne se prive pas de le faire via des directives (Bolkestein, couverture médicale en 2012, etc...). Dans le cas d'espèce, je ne vois pas en quoi je pourrais invoquer une atteinte à la libre circulation et même si c'était le cas, je me vois mal déposer un recours à la CJE de Luxembourg ! Par contre, si on disposait d'une association espagnole pour agir à notre place et mutualiser le coût que ce genre de procédure exige...

Oui bien sûr, sauf que en Espagne, pour éviter les envelloppes sous la taable il existe un système d´évaluation du prix du bien.
Si la vente se réalise officiellement au dessous de cce prix el ministerio de hacienda  vous envoie une très jolie facture .

colish a écrit:

En France la loi sur les plus values a eu pour effet de rapporter de l'argent à l'Etat mais également de réduire considérablement les dessous de table.
D'autre part l'acheteur (avec dessous de table) doit savoir qu'au moment de la revente il devra intégrer cette somme dans son calcul et donc trouver un autre acheteur qui accepte ce système ce qui réduit les possibilités de vente. Enfin l'acheteur ( en France) prend le risque  de se faire "redresser" pour dissimulation , c'est pas facile à prouver pour le fisc mais cela arrive ( divorce conflictuel, dénonciation, étude des mouvements bancaires....) ou le cas le plus fréquent : redressement pour insuffisance de prix : il suffit pour les impôts de prouver que 2 ou 3 maisons semblables ont été vendues à la même époque a un prix inférieur. Les services fiscaux ont accès sans problème à toutes les mutations immobilières et c'est facile de " repérer" les valeurs déclarées anormales. Les redressements pour insuffisance de prix ou de valeur sont beaucoup plus fréquents qu'on ne le pense!
   Je suppose qu'en Espagne les lois fiscales dans ce domaine ne doivent pas être très éloignées du droit fiscal français.

C´est pire en espagne il existe un systhème de ""taxaciòn"" la valeur du bien est estimée par l´administration et si ce bien est vendu au dessous de la valeur estimée le fisc espagnol vous envoie une jolie facture. ce qui n´empèche pas que le prix d´achat déclaré est pris en compte pour le calcul de la plus value lors de la revente suivante.
Donc le dessous de table est à risque  et `risqueS avec un S car on se fait taxer en deux occasions.

En somme ce serait le fisc qui fixe la valeur de tous les immeubles via la valeur cadastrale et son multiplicateur! Le marché immobilier ne serait donc pas un marché libre ! Les fisc agit il de la même manière pour les ventes d'immeubles appartenant aux banques ?Ce serait intéressant de répertorier le nombre de personnes ayant subi ce traitement ainsi que les conditions de traitement de ces dossiers. N'existe t il pas de juridictions civiles où administratives pour faire appliquer la loi ? ou de députés à " sensibiliser" sur ce genre de pratiques?
conclusion: avant d'acheter un bien immobilier :faut bien se renseigner ces données ( cadastre et multiplicateur )....

Bonjour Colish,

Ce n'est pas le fisc mais l'Ayuntamiento (cadastre) qui évalue la valeur du bien et le coefficient à appliquer. Ce chiffre - qui peut flirter avec 5 dans certaines municipalités la Communauté de Valencia - est on ne peut plus officiel et est annoncé au Boletín Oficial Español (BOE).

L'Ayuntamiento va se servir de cette valeur pour l'Impuesto sobre los Bienes inmobiliarios (IBI) et l'AEAT pour imposer lors de la vente.

Vous pouvez ameuter qui vous voulez, cela ne changera pas.
Simple à comprendre une fois que l'on est au courant de l'historique.
L'ensemble des cadastres d'Espagne ont évalué, en des temps immémoriaux, toutes les propriétés et leur ont attribué une valeur cadastrale (un montant pour le terrain et un montant pour les constructions). Il était prévu une révision quinquennale.
Au début, cela a marché... mais les années passant et le parc immobilier explosant, il devint impossible aux autorités de procéder aux révisions. En certains endroits, il fut même difficile d'évaluer les nouvelles propriétés en temps et en heure. Le problème ne trouvait pas de solution.
Les autorités ont alors décidé de multiplier les valeurs enregistrées par un coefficient tenant compte de la date de la dernière révision. Ils sont identiques au sein d'une même communauté - je n'ai pas vérifié mais je crois qu'il en est ainsi pour tout le pays. Pour les villes de la Communauté de Valencia dont la dernière révision est antérieure à 1990, le coefficient est de 4,86.

En fait, la Belgique applique un même principe mais plus doux et plus honnête. Le coefficient est calculé chaque année sur base de différents critères dont le principal est l'augmentation du coût de la vie.

Giel358

Bonsoir Giel,
Ce qui me choque ce n'est pas le calcul de la valeur cadastrale ( j'y ai participé en France en 1971 !) ni les coefficients de revalorisation appliqués par le cadastre; mais l'utilisation par les services Fiscaux de ces données pour fixer la valeur vénale d'un immeuble ! En France tout comme en Espagne les services du cadastre ne peuvent mettre à jour les valeurs et on s'aperçoit souvent en comparant les actes de mutation et les données cadastrales qu'il manque des pièces, des m² voire des piscines dans les documents cadastraux....La méthode d'évaluation en 1971 était assez simpliste,  je n'entre pas dans les détails... mais il peut y avoir une énorme différence de qualité entre deux maisons qui ont la même valeur cadastrale! le Cadastre ne fera pas la différence entre des robinets en or massif et des robinets de chez Leroy Merlin ! C'est pour cela que je trouve choquant de ce baser sur cette méthode et non sur celle de la comparaison qui est celle préconisée par toutes les doctrines. De même je trouve choquant que le citoyen ne puisse se défendre face à L'Etat et pourtant j'ai été de l'autre côté!

colish a écrit:

En somme ce serait le fisc qui fixe la valeur de tous les immeubles via la valeur cadastrale et son multiplicateur! Le marché immobilier ne serait donc pas un marché libre ! Les fisc agit il de la même manière pour les ventes d'immeubles appartenant aux banques ?Ce serait intéressant de répertorier le nombre de personnes ayant subi ce traitement ainsi que les conditions de traitement de ces dossiers. N'existe t il pas de juridictions civiles où administratives pour faire appliquer la loi ? ou de députés à " sensibiliser" sur ce genre de pratiques?
conclusion: avant d'acheter un bien immobilier :faut bien se renseigner ces données ( cadastre et multiplicateur )....

Vous avez raison colish, ce serait un angle d'attaque pour un recours à la CJE qui est très pointilleuse sur la notion de marché libre et non faussé. J'ai eu connaissance du même problème en Belgique et le cadastre a opposé le montant de certaines transactions pour des biens similaires et dans le même village. Mon ami avait fait ‘une bonne affaire', mais en Belgique, comme en France et tous les pays ‘modernes' le fisc exige que vous payiez les frais de mutation et impôts qui vont avec sur base du prix moyen du marché… …C'était pas excessif comme redressement, mais mon pote a dû échelonner le paiement, car comme tous les jeunes qui achètent, il était complétement à sec ! J'ai eu la trouille, car moi aussi je venais d'acheter, moi aussi j'avais fait une bonne affaire et moi aussi j'étais à sec. Je n'ai jamais eu de nouvelles du fisc ! Il paraît que c'est du fait que j'avais acheté en vente publique… … je ne les ai pas questionnés.

Serge54 a écrit:

colish a écrit:

En somme ce serait le fisc qui fixe la valeur de tous les immeubles via la valeur cadastrale et son multiplicateur! Le marché immobilier ne serait donc pas un marché libre ! Les fisc agit il de la même manière pour les ventes d'immeubles appartenant aux banques ?Ce serait intéressant de répertorier le nombre de personnes ayant subi ce traitement ainsi que les conditions de traitement de ces dossiers. N'existe t il pas de juridictions civiles où administratives pour faire appliquer la loi ? ou de députés à " sensibiliser" sur ce genre de pratiques?
conclusion: avant d'acheter un bien immobilier :faut bien se renseigner ces données ( cadastre et multiplicateur )....

Vous avez raison colish, ce serait un angle d'attaque pour un recours à la CJE qui est très pointilleuse sur la notion de marché libre et non faussé. J'ai eu connaissance du même problème en Belgique et le cadastre a opposé le montant de certaines transactions pour des biens similaires et dans le même village. Mon ami avait fait ‘une bonne affaire', mais en Belgique, comme en France et tous les pays ‘modernes' le fisc exige que vous payiez les frais de mutation et impôts qui vont avec sur base du prix moyen du marché… …C'était pas excessif comme redressement, mais mon pote a dû échelonner le paiement, car comme tous les jeunes qui achètent, il était complétement à sec ! J'ai eu la trouille, car moi aussi je venais d'acheter, moi aussi j'avais fait une bonne affaire et moi aussi j'étais à sec. Je n'ai jamais eu de nouvelles du fisc ! Il paraît que c'est du fait que j'avais acheté en vente publique… … je ne les ai pas questionnés.

Bonjour Coish et Serge, je vis en Espagne et c'est vrai qu'ils pense pouvoir faire ce qu'ils veulent quand au prix de vente des maisons mais aussi sur le transfert des véhicules si vous voulez immatriculer un véhicule francais ils exigent une taxe d'environ 25% de la valeur vénale du véhicule , en dépit des régles européennes
Et si vous êtes résident en Espagne, ils exigent que votre véhicule ait une immatriculation Espagnole. Mème si vous pouvez justifier d'une residence secondaire en France. C'est du racket.
Bon en ce qui concerne les ventes immobilières, il faut savoir aussi que pour échapper à la taxe de 30% sur la plus value, de nombreux vendeurs ont exigé une partie du r`glement en dessous de table ainsi, le prix de vente enregistré chez le notaire étant inférieur à la valeur du bien déterminé par l´administration fiscale les taxes de transmission sont également moindres. Les acheteurs reçoivent ensuite une jolie facture, mais le prix de vente enregistré reste celui déclaré initialement. ainsi si le bien est vendu à nouveau, une taxe de 30% s`applique sur la plus value officielle ! Pas mal non ??

L'acquéreur n'est pas obligé de payer 30 % de plus son achat immobilier s'il le fait c'est qu'il veut cet immeuble à n'importe quel prix ! il peut toujours refuser d'entrer dans ce système où de toutes manières il y a fort à parier qu'il sera perdant.... La valeur vénale d'un bien immobilier correspond au prix que l'acquéreur et le vendeur sont  prêts à accepter !
Qu' au moment de la revente le prix d'acquisition soit celui indiqué dans l'acte initial c'est normal , cela existe en France aussi, c'est justement une mesure dissuasive pour empêcher les dessous de table.

En effet Serge 54 en France on ne fait jamais d'insuffisances sur les adjudications Publiques, qui seraient selon les textes d'excellents termes de comparaison ! ce qui est totalement faux! j'ai eu le cas entre autres d'une maison récupérée par l'Etat , que j'avais évaluée 18 000€ et j'avais trouvé un acquéreur , le préfet a décidé que ce n'était pas suffisant, il a voulu une adjudication Publique ça a duré un an et le bien a été vendu : 8 000€!!!!

cette taxe sur la plus value affecte-t-elle les résidents et ou les non résidents, merci

Bonjour Marie-Claire,

La taxe sur la plus-value affecte celui qui possède et vend un bien situé en Espagne, quel que soit son statut, sa nationalité, sa résidence,...

Giel358

merci JL c'est ce que leur avait dit notre gestoria mais ...
j'ai des amis français de Côte d'Ivoire qui sont venus pour acheter un appart et qui repartent demain sans avoir acheté car à l'agence euro home ils ont eu affaire à 4 personnes différentes et les 4 ont donné des renseignements différents, sur le prix, la superficie, les charges..à se taper la tête au mur

Valeur fiscale et plus-value : Voici une vidéo tutoriel pour comprendre.

https://www.youtube.com/watch?v=rSMFzdKqUjo&t=32

Enrique

machenri a écrit:

Valeur fiscale et plus-value : Voici une vidéo tutoriel pour comprendre.

https://www.youtube.com/watch?v=rSMFzdKqUjo&t=32

Enrique

J'ai bien aimé la vidéo qui explicite le point de vue de l'Administration fiscale espagnole (on dirait un clip de propagande destiné à convaincre et non à informer) sur la manière dont elle applique la loi 58/2003 du 17 décembre 2003 SANS LA RESPECTER puisque le FISC ne permet au contribuable de faire usage de tous les recours que cette loi a prévus et plus particulièrement de l'article 57, chiffre 1, lettre C. Une véritable escroquerie ! Et je suis certain que si j'étais allé en justice, j'aurais eu gain de cause car si le citoyen est tenu de respecter les lois, les Administrations aussi ! Au passage je signale que cette loi, outre l'harmonisation fiscale sur tout le territoire espagnole a surtout pour but de lutter contre la fraude fiscale et le blanchiment d'argent (c'est dans l'exposé des motifs).
Il est par ailleurs incomplet car je n'ai pas vu sur la vidéo que le montant cadastral est très souvent multiplié arbitrairement par un coefficient voté par l'ayuntamiento de la commune où se trouve le bien (dans mon cas il était de trois), ce qui change pas mal le calcul final de l'impôt - à la hausse évidemment !
Enfin, je dis propagande car il induit l'idée fausse qu'il faut toujours payer ce que le fisc vous réclame, alors que l'usage de l'article 57, chiffre 1, lettre D m'a permis de faire passer le montant réclamé de près de 15.000 euros à 3.500 euros !
Pour ceux que ça intéresse voici le lien URL donnant accès à la loi 58/2003 :
http://www.minhap.gob.es/Documentacion/ … 9-2005.pdf
J'en ai fait la traduction en français sous format Word (comme j'ai pu, je suis loin d'être parfait bilingue français/espagnol) dans laquelle j'ai surligné les passages relatifs à la procédure de l'estimation de la valeur des biens immobiliers lors de la vente. Car il me paraît important de souligner que taxes et impôts sont à payer sur le montant réel des transactions pour autant que ce montant corresponde au prix du marché et non sur une recette espérée par le fisc.
Ceux que ça intéressent peuvent m'envoyer en MP leur adresse mail, je me ferai un plaisir de la leur envoyer !
Mes déboires sur cette question ont fait l'objet d'un fil sur le présent forum que je vous invite à consulter.

Serge54 a écrit:

machenri a écrit:

Valeur fiscale et plus-value : Voici une vidéo tutoriel pour comprendre.

https://www.youtube.com/watch?v=rSMFzdKqUjo&t=32

Enrique

J'ai bien aimé la vidéo qui explicite le point de vue de l'Administration fiscale espagnole (on dirait un clip de propagande destiné à convaincre et non à informer) sur la manière dont elle applique la loi 58/2003 du 17 décembre 2003 SANS LA RESPECTER puisque le FISC ne permet au contribuable de faire usage de tous les recours que cette loi a prévus et plus particulièrement de l'article 57, chiffre 1, lettre C. Une véritable escroquerie ! Et je suis certain que si j'étais allé en justice, j'aurais eu gain de cause car si le citoyen est tenu de respecter les lois, les Administrations aussi ! Au passage je signale que cette loi, outre l'harmonisation fiscale sur tout le territoire espagnole a surtout pour but de lutter contre la fraude fiscale et le blanchiment d'argent (c'est dans l'exposé des motifs).
Il est par ailleurs incomplet car je n'ai pas vu sur la vidéo que le montant cadastral est très souvent multiplié arbitrairement par un coefficient voté par l'ayuntamiento de la commune où se trouve le bien (dans mon cas il était de trois), ce qui change pas mal le calcul final de l'impôt - à la hausse évidemment !
Enfin, je dis propagande car il induit l'idée fausse qu'il faut toujours payer ce que le fisc vous réclame, alors que l'usage de l'article 57, chiffre 1, lettre D m'a permis de faire passer le montant réclamé de près de 15.000 euros à 3.500 euros !
Pour ceux que ça intéresse voici le lien URL donnant accès à la loi 58/2003 :
http://www.minhap.gob.es/Documentacion/ … 9-2005.pdf
J'en ai fait la traduction en français sous format Word (comme j'ai pu, je suis loin d'être parfait bilingue français/espagnol) dans laquelle j'ai surligné les passages relatifs à la procédure de l'estimation de la valeur des biens immobiliers lors de la vente. Car il me paraît important de souligner que taxes et impôts sont à payer sur le montant réel des transactions pour autant que ce montant corresponde au prix du marché et non sur une recette espérée par le fisc.
Ceux que ça intéressent peuvent m'envoyer en MP leur adresse mail, je me ferai un plaisir de la leur envoyer !
Mes déboires sur cette question ont fait l'objet d'un fil sur le présent forum que je vous invite à consulter.

Bonjour Serge54

Où vie tu exactement en Espagne, (j'ai vue aucune info sur ton profil à ce sujet).

puisque le FISC ne permet au contribuable de faire usage de tous les recours que cette loi a prévus et plus particulièrement de l'article 57, chiffre 1, lettre C

.  Et Si elle le permet, mais bien entendu il faut connaitre ou passer par des avocats spécialisés !
Ce clip n'est pas une propagande puisque pas réalisé par le Fisc mais par un avocat et un expert en droits fiscaux  reconnu par l Hacienda et autres ! Ce ne sont pas des spécialiste belges ou français mais bien des Espagnols ayant différents bureaux sur la Province d'Alicante. l'Espagne n'arrête de changer en beaucoup, trop de choses qui exige non pas des recherches et interprétation sur internet mais des études adéquates et continuellement suivies. Tout comme les harmonisation en matière d'héritage etc.. pour les impôts locaux et autres voici un texte descriptif : http://www.spanishsolicitors.com/french … n-espagne/

Mais bon.....  A chacun de voir...... et/ou de croire.  Mais Que ce soit en Espagne, en France ou en Belgique entre ce que dit la Lois et ce qui est appliqué...... 

Et je suis certain que si j'étais allé en justice, j'aurais eu gain de cause

mais avec des SI...

J'ai une question qui me brûle les lèvres et peut-être pourras-tu serge y répondre. J'ai accompagné une dame française lors de visites de maisons à vendre sur Almuñecar et pour l'aider dans son espagnol quasi inexitant je me suis rendue avec elle pour discuter des modalité de la vente d'une maison qui lui plaisait et qu'elle espére donc acheter. Nous avons été reçues par une agence qui fait la gestion et semble être depuis de nombreuses années connue et reconnue pour ses compétences. Ils font eux-même toutes les démarches auprès des divers points en vue de l'acquisition, demande le NIE pour leur client, les abonnements divers (élect. et eau) se font aussi par eux..ETC.
Seulement j'ai eu un doute sur une de leur affirmation.
Lorsque l'agent immo (ayant parait-il étudié le droit) nous a montré le plan du cadastre, son N° et sa surface, cela  représentait un grand rectangle bien droit alors que la propriété vue d'avion est dessinée (entourée par un mur d'enceinte) par un rectangle + une partie boisée qui la continue, partie d'ailleurs que nous avons bien visité et qui est bien dans l'enceinte du mur.
Alors, l'ancienne agent l'immo que j'ai été en France a été interpellée, (en France le cadastre est un document des ++ importants, c'est lui qui fait foi lors d'un litige avec la voirie ou le voisinage). J'ai longuement insisté auprès de l'agent immo pour avoir des explications , le plan du cadastre ne correspondant absolument pas à la réalité: est-il supérieur à ce que mon amie achète ou au contraire , est-il inférieur? On en sait rien!
Réponse de l'agent immo (qui est français installé depuis de nombreuses années en Andalousie) : "Le cadastre en Espagne n'est qu'un document approximatif de la surface du terrain!!!! ..." OUPS, j'ai un doute!
As-tu eu l'occasion Serge de rencontrer ce cas?
Je pensais aller à la Mairie pour me faire confirmer la surface et le plan exacte, est-ce une bonne idée?

Merci pour ta réponse car je ne veux pas laisser tomber mon amie qui compte sur moi pour acheter correctement!
Tia

machenri a écrit:

Bonjour Serge54

Où vie tu exactement en Espagne, (j'ai vue aucune info sur ton profil à ce sujet) (1°).

puisque le FISC ne permet au contribuable de faire usage de tous les recours que cette loi a prévus et plus particulièrement de l'article 57, chiffre 1, lettre C

.  Et Si elle le permet (2°), mais bien entendu il faut connaitre ou passer par des avocats spécialisés (3) !
Mais bon.....  A chacun de voir...... et/ou de croire (4).  Mais Que ce soit en Espagne, en France ou en Belgique entre ce que dit la Lois et ce qui est appliqué (5)...... 

Et je suis certain que si j'étais allé en justice, j'aurais eu gain de cause

mais avec des SI... (6)

1°) Je ne vois pas l'intérêt de savoir si je vis ou pas en Espagne ! J'ai acheté un bien en Andalousie en 2012 et j'ai été l'objet d'un redressement fiscal.
2°) évidemment qu'elle le permet, c'est dans la loi ! Je ne comprends pas l'intérêt du "Si" dans ton post, il te suffit de cliquer sur le lien et d'aller lire l'article 57 !
3°) Si tu avais lu le fil qui traite de cette question, tu saurais que j'ai été défendu par un avocat "spécialisé", mais que les méthodes utilisées et les délais imposés ne permettent pas une défense équitable.
4°) Je ne crois pas, je ne vois pas... ...j'ai vécu ! Ce n'est pas la même chose que de parler de ce qu'on croit savoir !
5°) Non, que ce soit en France où en Belgique, si l'Administration ne respecte pas la loi sa décision est cassée, mais il faut recourir aux tribunaux. Je suppose que c'est la même chose en Espagne... qui n'est pas une république bananière que je sache !
(6°) Nous avons sur le forum un cas de figure avec un membre qui a pu récupérer 38.000 euros du fisc grâce à un recours de son gestor... ce qu'un recours par un gestor permet doit pouvoir être possible avec un avocat en justice (et ça je le concède, c'est une opinion !).
7°) Je maintiens que c'est de la propagande, même si ce n'est pas le fisc qui est à l'origine de la vidéo, car après l'avoir vue, circulez il n'y plus rien à (sa)voir et on se sait pas :
a) que les communes appliquent un coefficient.
b) que des recours sont possibles.
Ainsi, si j'avais vu le clip avant d'acheter je me serais dit :
     - Ok la valeur cadastrale est de 125.000 euros (ça faisait partie des documents demandés par mon avocat), je la paie beaucoup plus, rien à craindre (et ça c'est très bon pour les affaires dans l'immobilier et ceux qui en vivent !)
     - Lorsque j'ai été redressé par le fisc espagnol : OK, c'est la loi, je savais pas qu'il fallait appliquer un coefficient (ça a du m'échapper lors du visionnage de la vidéo) je paie les 15.000 euros qui me sont réclamés puisque pas de recours possible renseigné dans la vidéo !
Comme quoi des informations incomplètes peuvent parfois porter gravement préjudice à ceux qui les prennent pour argent comptant ! C'est pour cette raison que j'ai répondu à ton post. Et nom de d… ! le nombre d'informations incorrectes et/ou incomplètes que l'on trouve sur le net est incroyablement élevés ! Idem avec les gestores espagnols pour lesquels il faut frapper à dix portes différentes avant d'en trouver un qui connaît vraiment l'affaire pour laquelle on sollicite son aide ce qui est pourtant indispensable !

Bonjour Tia !
Ce que tu expliques me semble tout à fait anormal ! Les renseignements qui figurent au cadastre doivent normalement correspondre exactement à ce qui existe sur le terrain. Mais, comme à ma connaissance les haies, clôtures, etc… ne sont pas renseignées, il peut arriver que la propriété soit clôturée à l'intérieur de son périmètre, par exemple propriété à flanc de montagne/colline dont on est propriétaire d'une partie, on clôture la partie utile du terrain, ce qui ne veut pas dire qu'on n'est pas propriétaire du morceau de montagne/colline qu'on n'a pas clôturé. Mais pour le reste, tout comme en France où en Belgique, les indications du cadastre doivent correspondre exactement à la situation sur le terrain (même un vulgaire abri de jardin s'il dépasse certaines dimensions) !
À titre d'exemple, lorsque j'ai acheté, mon avocat s'est rendu compte que la piscine n'était pas renseignée au cadastre. En fait, les anciens propriétaires avaient demandé et obtenu l'autorisation à la commune, réalisé les travaux, mais ne les avaient pas officialisés au cadastre, j'imagine pour ne pas faire augmenter l'impôt foncier. La promesse de vente/achat a été signée sous réserve de la régularisation de la piscine et l'acte d'achat définitif postposé jusqu'à ce moment. Ça été fait en deux mois ! J'imagine que l'agence immobilière (pas les propriétaires anglais ne parlant pas un mot d'espagnol malgré 15 ans passés dans la villa !) a dû harceler l'Administration car je ne pense pas que ça puisse aller aussi vite en France ou en Belgique… Résultat des courses : nouveau plan du cadastre et… …fin 2014 nouveau redressement fiscal (justifié celui-là !) de quelques centaines d'euros sur l'impôt foncier des années 2012 et 2013 !
Mon conseil ? Ne jamais acheter sans l'assistance d'un avocat totalement indépendant de l'agence immobilière ! Et c'est ce que ton amie devrait faire ! Désolé Tia, mais je ne peux t'en dire plus car c'est un domaine que je ne connais pas bien et comme dit plus haut : des informations….

Bonjour Tia,
Bonjour Serge,

Normalement, les plans du cadastre ont force de loi MAIS...
Il est des cas comme l'explique Serge. On ne clôture que la partie utile et, avec les années, on ne sait plus trop qu'il existe encore une part de la propriété toute embroussaillée. On  évite d'enregistrer les travaux effectués... et comme il n'y a pas ou peu de coordination entre les différents services et organismes, cela reste en état.
Les révisions cadastrales étaient d'ailleurs prévues pour corriger les "oublis" et autres modifications... mais elles ne sont plus exécutées d'où l'existence de ce coefficient qui peut aller jusque 4,86 (c'est le plus élevé que j'ai rencontré). Les rectifications n'ont lieu que lorsque des travaux importants sont demandés ou pour le règlement de litiges.
Et enfin, il y a ce fameux problème des maisons illégales et irrégulières. L'Andalousie en compte 300.000. Je n'entre pas dans les détails pour me concentrer sur une hypothèse plausible dans ce problème.
Serge en connaît aussi un bout sur le sujet lorsqu'il a entrepris les reconnaissances immobilières dans mon coin (Bahía de Cádiz). Je ne sais si c'est d'actualité sur Almuñecar.

La Bahía de Cádiz était couverte de vignes. Dans les années 80 - quota européen l'imposant - une bonne partie fut arrachée, laissant des "casas de campo" au milieu d'un vaste champ en friche.
Certains propriétaires, sans autorisation, ont divisé les champs entre les enfants, ont agrandi la casa de campo, voire construit d'autres maisons. En famille, on a rectifié le partage initialement présenté. Avec le temps, on a vendu des parcelles à des gens de l'extérieur,...
Quand tu vas au cadastre, tu te retrouves avec un grand terrain et plusieurs constructions dessus. J'ai un ami qui a acheté une petite maison. Ils sont 18 à se partager la facture de l'IBI, proportionnellement à la surface dont ils disposent.
C'est ça aussi l'Espagne.
Maintenant, un vaste plan de régularisation est en cours mais cela prendra du temps.
Il est possible de demander la "división horizontal" pour obtenir le plan exact et une matrice cadastrale propre. Cela prend du temps. J'ai attendu neuf mois...

L'Ayuntamiento pourra peut-être t'aider... mais je doute.
La Sección IBI travaille sur base des données du cadastre. Elle ne pourra te donner que ce que le cadastre a fourni comme information en sa possession.
Source de recherche, le propriétaire (et les voisins) qui connaît peut-être l'histoire de ce bien.
Autre source, le cadastre, en montrant la réalité par rapport à leur plan. Ce plan, tu peux l'avoir directement sur http://www.sedecatastro.gob.es/ si tu possèdes le numéro de référence cadastrale. Ce sera la situation officielle à la date d'aujourd'hui.
Sur base de la réponse du Cadastre, mettre un avocat sur le coup !

Mais dans le contexte actuel, ton amie doit être au courant de la situation et des risques encourus.

Bonne soirée

Giel358

Merci pour ta réponse Serge... Je vais trouver un Avocat pour mon amie bien que l'agence lui dise qu'ils sont habilités à faire ce travail!.  Tia

@ Tia, Serge et Giel,

Peut-être serait-il plus prudent de demander au propriétaire le bornage du terrain par un géomètre expert ? C'est ce qui a été fait sur notre terrain nu avant l'achat car sa forme était irrégulière également. Cela évite les litiges ultérieurs avec les propriétaires des parcelles contiguës et sécurise la transaction. De plus, notre terrain étant pentu et un peu vallonné, le géomètre y a indiqué avec précision les dénivelés....très utiles pour l'architecte qui doit établir les plans et emplacement des constructions. La superficie exacte est aussi indiquée sur le document remis par le géomètre expert.

La personne s'appelle qui effectue un bornage est un "Ingeniero tecnico topografo".

Giel358 a écrit:

Bonjour Tia,
Bonjour Serge,

Normalement, les plans du cadastre ont force de loi MAIS...
Il est des cas comme l'explique Serge. On ne clôture que la partie utile et, avec les années, on ne sait plus trop qu'il existe encore une part de la propriété toute embroussaillée. On  évite d'enregistrer les travaux effectués... et comme il n'y a pas ou peu de coordination entre les différents services et organismes, cela reste en état.
Les révisions cadastrales étaient d'ailleurs prévues pour corriger les "oublis" et autres modifications... mais elles ne sont plus exécutées d'où l'existence de ce coefficient qui peut aller jusque 4,86 (c'est le plus élevé que j'ai rencontré). Les rectifications n'ont lieu que lorsque des travaux importants sont demandés ou pour le règlement de litiges.
Et enfin, il y a ce fameux problème des maisons illégales et irrégulières. L'Andalousie en compte 300.000. Je n'entre pas dans les détails pour me concentrer sur une hypothèse plausible dans ce problème.
Serge en connaît aussi un bout sur le sujet lorsqu'il a entrepris les reconnaissances immobilières dans mon coin (Bahía de Cádiz). Je ne sais si c'est d'actualité sur Almuñecar.

La Bahía de Cádiz était couverte de vignes. Dans les années 80 - quota européen l'imposant - une bonne partie fut arrachée, laissant des "casas de campo" au milieu d'un vaste champ en friche.
Certains propriétaires, sans autorisation, ont divisé les champs entre les enfants, ont agrandi la casa de campo, voire construit d'autres maisons. En famille, on a rectifié le partage initialement présenté. Avec le temps, on a vendu des parcelles à des gens de l'extérieur,...
Quand tu vas au cadastre, tu te retrouves avec un grand terrain et plusieurs constructions dessus. J'ai un ami qui a acheté une petite maison. Ils sont 18 à se partager la facture de l'IBI, proportionnellement à la surface dont ils disposent.
C'est ça aussi l'Espagne.
Maintenant, un vaste plan de régularisation est en cours mais cela prendra du temps.
Il est possible de demander la "división horizontal" pour obtenir le plan exact et une matrice cadastrale propre. Cela prend du temps. J'ai attendu neuf mois...

L'Ayuntamiento pourra peut-être t'aider... mais je doute.
La Sección IBI travaille sur base des données du cadastre. Elle ne pourra te donner que ce que le cadastre a fourni comme information en sa possession.
Source de recherche, le propriétaire (et les voisins) qui connaît peut-être l'histoire de ce bien.
Autre source, le cadastre, en montrant la réalité par rapport à leur plan. Ce plan, tu peux l'avoir directement sur http://www.sedecatastro.gob.es/ si tu possèdes le numéro de référence cadastrale. Ce sera la situation officielle à la date d'aujourd'hui.
Sur base de la réponse du Cadastre, mettre un avocat sur le coup !

Mais dans le contexte actuel, ton amie doit être au courant de la situation et des risques encourus.

Bonne soirée

Giel358

Oui j'ai bien fait comprendre à mon amie les risques encourus et je te remercie d'avoir répondu toi aussi JL .
La maison est dans une rue donc en banlieue de la ville, pas de situation à flanc de colline, pas d'obligation de fermer autre chose que sa réelle surface de parcelle. L'idée d'aller voir les voisins me paraît une bonne idée. Malheureusement nous n'avons pas noté ni gardé le N° de la parcelle indiquée par l'agence, nous n'avons aucun document de repérage précis sous la main, restés à l'agence....
En Espagne , exactement comme en France,  c'est une période de 30 ans qui détermine la fin des réclamations, autrement dit si un voisin à (par erreur ou par mal intention) récupéré une partie d'un terrain qui ne lui appartenait pas, au bout de 30 ans, si personne n'a réclamé, le petit malin a gagné du terrain gratuitement et c'est le voisin qui a perdu ce terrain qui en paye l'impôt foncier...! En France (pardon je ne peut parler que de ce que je connais!)  les Notaires vérifient toujours précisément les Cadastres au moment des ventes, alors qu'ici les Notaires ne font que transcrire les actes, les officialisent,  mais ne font aucune recherche, d'où la nécessité d'un Avocat!
Tia
Merci à ts les 2 (Serge et Giel) pour votre intervention.

MIMOSA13 a écrit:

@ Tia, Serge et Giel,

Peut-être serait-il plus prudent de demander au propriétaire le bornage du terrain par un géomètre expert ? C'est ce qui a été fait sur notre terrain nu avant l'achat car sa forme était irrégulière également. Cela évite les litiges ultérieurs avec les propriétaires des parcelles contiguës et sécurise la transaction. De plus, notre terrain étant pentu et un peu vallonné, le géomètre y a indiqué avec précision les dénivelés....très utiles pour l'architecte qui doit établir les plans et emplacement des constructions. La superficie exacte est aussi indiquée sur le document remis par le géomètre expert.

Et merci à toi Mimosa, en effet , en dernier lieu on pourra faire appel à un géomètre s'il le faut mais je crois bien que ce sera aux frais de mon amie car cela m'étonnerai que la propriétaire actuelle (87 ans) accepte de payer un nouveau calcul de bornage. Tia
Tia