Finca rústica, que peut-on y faire exactement ?

Bonjour Kitej

On peut y faire beaucoup de choses, mais limitées selon le principe: terre agricole = pas d'emprise supplémentaire. Je résume:

Il y a cependant quelques pré-requis:
1 -Il ne doit y avoir aucune infraction en cours (pour mémoire, achat implique la responsabilité tant de l'actif que du passif du domaine);
2 - Il faut qu'au moins un bâtiment soit à usage d'habitation (sans cela, tu peux oublier ce projet ! Enfin, sauf si tu élèves des moutons ou autres).

Si c'est ainsi, alors, oui, tu peux habiter cette partie, voire la refaire à ton goût pour autant que tu obtiennes les autorisations (même refaire simplement le sol de la cuisine est normalement soumis à autorisation .

Extensions:
Il faudrait que tu précises. Si c'est "agrandir la maison", la réponse est non. Et cela inclus de fermer par exemple la terrasse qui existe et est ouverte.
Si c'est éventuellement ajouter "une réserve d'eau" que nous nommerons, nous, piscine, c'est généralement oui - non enclose, bien sûr !
Si c'est ajouter une carport, c'est généralement oui, toujours non fermé bien sûr.

Par "non fermé", on entend pas de murs, ou totalement démontables. Ceci pour le côté légal de la chose...

Mais: le potentiel existe si tu as par exemple un terrain de 15'000 m2, et une "maison" de 100 m2. Car, dès 10'000 m2, il y a un ratio terre/construit, généralement de 2 %. En conséquence, sur 15'000 m2, tu pourrais avoir au maximum 300 m2 construits, en toute légalité.

Autre truc: si ce ratio est déjà dépassé, il existe aussi une limite verticale de construction. Pour autant qu'elle ne soit pas déjà atteinte, cela peut permettre de surélever la maison existante, et donc de doubler sa surface utile légalement.

Pour le reste, tu n'as aucune obligation de cultiver quoi que ce soit. La préoccupation générale n'est pas la culture, mais que l'emprise du béton soit limitée, ainsi que la perte de surface destinée à l'agriculture.

Il y a bien d'autres points à vérifier, mais ce sont les principaux ci-dessus.

PS: je vis maintenant sur un tel terrain rustique 

Merci beaucoup, c'est bien plus clair pour moi du coup ! Je suis plutôt rassuré, j'avais un peu peur qu'une activité agricole ou d'élevage soit obligatoire.

En fait je suis très étonné des prix souvent très bas des fincas avec construction + grand terrain, et je me cherchais à en connaître la raison.

Oh, il peut y en avoir un tas d'autres. Accès à l'eau, accès à l'électricité, etc, etc... En passant par une plus simple: "ça fait 20 ans qu'on essaie de la vendre, et y'a pas un rat étranger fortuné qui passe par là !" 

Toutefois, rappelles-toi: ce type de propriété demande un examen particulier, très loin des "connaissances" de 99,99% des agents et agences 

Bonjour,

Merci AlainL, pour ces précisions car je me posais aussi des questions sur ces fincas bas avec de grandes surfaces de terrain parfois.

En effet, nous habitons actuellement en Martinique et nous réfléchissons à un retour vers l'Europe... Du coup, on commence à regarder des possibles et on va peut-être venir faire un tour en fin d'année...

Cordialement

AlainL a écrit:

Toutefois, rappelles-toi: ce type de propriété demande un examen particulier, très loin des "connaissances" de 99,99% des agents et agences 

Oui, j'ai cru comprendre en lisant les témoignages qu'il fallait vraiment éviter de faire confiance aux agences et commencer par demander la nota simple, voir se faire accompagner par un avocat indépendant.
Je n'en suis pas encore à ce stade mais c'est bien de le savoir le plus tôt possible.

L'avocat répond à un autre besoin: celui d'avoir un interlocuteur fiable et indépendant, apte à vérifier par avance la légalité et la sécurité de la transaction, tout en étant opposable en cas de problème avec lui.

Par contre, toute l'approche et la vérification de base, c'est le boulot de l'acheteur, avec le cas échant les aides qui lui sont nécessaires. Je te suggère de lire ceci en particulier la partie qui fait quoi.

Bonjour Alain, je viens de trouver vos explications qui sont des plus intéressantes. Merci pour votre contribution. Nous cherchons à acquérir soit une ferme voire même un village. Pouvons-nous échanger de temps à autre afin d'obtenir vos conseils avisés ?

Bonjour Ingrid,
Je suis également en plein projet de déménagement et achat dans le sud de l'Espagne et il est vrai qu'on peut rencontrer certains problèmes, dans mon cas j'ai eu beaucoup de soucis d'urbanisme (Marbella). Même si j'habite à Madrid depuis 8 ans en location, un projet d'achat dans un pays étranger nécessite quelques informations.
Mon mari qui est avocat dans le secteur immobilier (et espagnol, accessoirement) facilite grandement ce projet. Je vous conseille donc de passer par un avocat afin de se charger de la documentation, du contrato de la ARRAS, obtenir "la nota simple de la vivienda", el IBI (la taxe foncière) etc. Un avocat vous permettra de faciliter toutes ces démarches car une agence immobilière ne va en rien vous aider avec ça, et le contact à une banque pour solliciter un prêt n'est pas aussi simple.
Si vous ne connaissez pas d'avocat, je peux vous donner le contact de mon mari. Évidemment vous pourrez échanger avec lui complètement gratuitement. Il parle très bien français.
Bon courage dans tous les cas dans ce beau projet !
Aurélie

Hola Ingrid,

Sans problème, de préférence  en MP, particulièrement si tu as des questions qui ne sont pas d'ordre général.

Maintenant, pour tout un village... désolé, mais là, je ne suis pas compétent 

@Aurélie Van bonjour Aurélie nous sommes Laurent et Stéphanie français nous souhaiterions acquérir une petite finca pour y résider plusieurs mois dans l'année , nous portons notre cœur dans la région du delta de l'Èbre à côté de tortosa,

Nous étions prêts à signer pour l'achat d'une finca mais malheureusement celle-ci n'était pas mentionné sur l'acte de vente comme construction et encore moins habitable , nous nous raprochons ici en France d'amis avocat pour en savoir plus au niveau l'égalité et comment acheter ce genre de bien mais si votre mari peut nous aider ça serait vraiment extraordinaire , nous en remercions par avance cordialement laurent et  Stéphanie

@Lolo64hd:

Il y a bien des fincas à vendre, mais certaines ne contiennent - outre les arbres et autres végétaux de production - qu'un abris pour les travailleurs... et qui n'est bien entendu pas à usage d'habitation !

La création, ou la modification, pour passer à usage d'habitation demande au minimum 10'000 m2 de sol, et est... pour le moins aléatoire, voire impossible, pour les biens de moindre surface selon l'endroit.

Il est donc important, lors de l'acquisition souhaitée de ce type de bien, de bien faire vérifier par son avocat espagnol la légalité des constructions - souvent, les anciens propriétaires ont légalisé la situation - et de s'assurer d'avoir au moins accès à l'électricité, et au moins à l'eau d'arrosage (Riego). Comme cela, oui, on peut y vivre sans problème.

Mais attention: les règles pour toute modification sont très strictes, et selon l'Ayuntamiento concerné, voire à la merci de fonctionnaires qui interprètent la législation de manière ultra-restrictive, au lieu d'être stricto-sensus au service des citoyens.

Bon courage

@Aurélie Van

bonjour nous avons un projet d'à hat en Espagne a court terme. Pouvez-vous nous donner les coordonnées de votre mari svp ?

Merci. Cordialement

Sonia et Vincent

[ lien modéré ]

Bonjour @AlainL, j'ai le projet de rénover une finca urbanisable avec oliviers et amandiers, c'est un terrain rustique urbanisable avec une construction de 60 m² dont les murs sont en bon état et le toit à revoir. Mais ce sera facile, car c'est un toit à une pente. J'en ai déjà construit un neuf à 2 pentes.

Je voudrais continuer l'activité agricole tout en y habitant, mais je ne sais pas comment procéder pour la demande en mairie. Peut-être que vous pouvez me renseigner. D'après mes recherches sur internet et des conseils venant d'un agent immobilier en Espagne, ainsi qu'un site d'avocats espagnols, il ne faudrait pas essayer de changer l'usage de la finca en habitation, mais la rénover en tant que bâtiment agricole, et y habiter directement.

Mais comme je connais bien la rigueur de l'administration française et suis un peu étonné, je me renseigne, car je suis sur le point d'investir, et souhaiterais en faire ma résidence principale par la suite. Je serai d'abord entre deux logements, tantôt en France, tantôt en Espagne.

Savez-vous s'il y a des contrôles et des risques de sanctions si l'administration apprend que l'on habite dans une finca à usage agricole ?

Un propriétaire avec qui je discute me dit que les gens vivent sur les propriétés agricoles, non loin de la propriété qu'il va me vendre.

Je cherche comment m'y prendre pour ne pas déclarer ce qu'il ne faut pas à la mairie.

C'est dans la province de Tarragone.

Cordialement

Bonjour @Aurélie Van, j'ai le même projet et je serais intéressé pour en discuter avec votre mari, et éventuellement lui proposer de m'accompagner. Mais le budget sera très serré, néanmoins j'ai l'avantage de pouvoir payer comptant la finca.

J'ai déjà plusieurs fincas en vue, j'en ai visité une récemment mais elle n'avait pas de construction, et dans un tel cas il est difficile de pouvoir vivre dans une construction neuve à cause de la réglementation, j'en ai donc trouvé une autre où il y a une construction de 60 m² en pierre, des oliviers et c'est une parcelle rustique urbanisable. J'aurais besoin de conseils et peut-être d'aide pour les formalités.

Cordialement

Emmanuel

@ManuDel Bonjour Emmanuel,

Cela fait un moment qu'Aurelie Van ne s'est pas connectée au site. Vous pourriez peut-être lui envoyer un message privé en cliquant sur sa photo > envoyer un message. Elle sera ainsi notifiée.

Bonne continuation,

Bhavna

Bonjour ManuDel

"Rustique urbanisable", je ne connais pas cela. À ta place, je prendrais RDV avec l'architecte technique de l'Ayuntaniento dont le bien dépend, et ce, bien entendu AVANT achat.

Lui seul pourra te dire ce qu'il est possible ou pas de faire.

Ne pas changer à usage d'habitation serait une erreur, dans le sens où l'accès aux services (eau, électricité...) ne serait pas garanti, et où, si tu souhaites revendre un jour, ou passer à tes héritiers, tu serais coincé.

Après, à toi de voir si le jeu en vaut la chandelle Pas sûr que cela en vaille la peine pour 60 m2, ce qui est très petit.

Bonjour, pardon d'avoir un peu déserté le site. Je vous ai répondu en message privé

Bonjour @AlainL, j'ai trouvé le terme "finca urbanisable" sur un site d'avocats espagnols. Extrait :

Une Finca Urbanizable est une Finca Rustica qui peut être transformée en Finca Urbana. Ce type de Finca est toujours enregistré au registre foncier pour un usage agricole uniquement. Toutefois, le gouvernement a signalé que vous pouvez les utiliser à des fins résidentielles et non agricoles (pas officiellement) ; le développement est autorisé sous certaines conditions.

Lien :  https://www.spaindesk.com/fr/quest-ce-q … spagnoles/

Je me renseigne pour contacter l'architecte. Merci à vous.

@Aurélie Van

Bonjour Aurelie, nous sommes en train d'acheter une finca du côté de tarragone. Votre message nous intéresse beaucoup! Pensez-vous que nous puissions avoir les coordonnées de votre mari?

Merci, Clémence et Morgan

@Kitej une finca c'est une maison de campagne il n'y a pas forcément de terrain agricole ni écurie.

C'est une maison au milieu des champs simplement. Vous pouvez y vivre largement.

    @Kitej une finca c'est une maison de campagne il n'y a pas forcément de terrain agricole ni écurie.
C'est une maison au milieu des champs simplement. Vous pouvez y vivre largement.
   

    -@Sabie281

Hola

Tout dépend de l'extension après finca!!! Ce n'est pas forcément qu'une simple maison au milieu des champs

Bien faire la différence entre finca urbana ou finca rustica avant de répondre

@Aurélie Van

Bonjour,  Nous avons une succession à régler en Espagne. Pouvez-vous me communiquer les coordonnées de votre mari avocat.

Merci

Bonjour  @AlainL, je suis interessée par un terrain rustique de plus de 10 000 m2. Suivant les interlocuteurs les infos divergent (ayuntamiento, conselleria, architectos technicos etc et parfois des interlocuteurs différents dans la même administration ). Certains prétendent qu'il faut 25000 m2 pour construire. D'autres qu'on peut construire sous réserve de planter un certain nombre d'unités de cultures sans préciser le nombre. Je désire planter des arbres mais pas de manière intensive et sans but lucratif... mais peut-être que je vais devoir m'y mettre.

Il y a une ruine sur le terrain mais vraiment .....en ruine.

Sur la sede del catastro figure une construction de 50 m2 et il y a un  paiement d' IBI qu'on peut supposer être relatif à cette construction. Elle y est figurée comme "Improductivo" Il y a plusieurs part d'actions d'eau pour l'arrosage.

50 m2 ce n'est pas grand mais je pourrai m'en contenter. Pense tu que je pourrai remonter grossièrement cette construction dans un premier temps pour demander par la suite l'autorisation de l'aménager  en habitation .

Si quelqu'un a une idée merci d'avance.

@furgoneta31 j aurai peur de l'installer dans une ruine mais peut-être pouvez-vous l'enlever et mettre un chalet en bois ou un mobile home dans un 1er temps.

Merci @Sabie281, mais là je craindrais de ne pas avoir l'autorisation d'y installer un chalet

@Aurélie Van bonsoir j'ai vu votre message qui nous intéresse beaucoup pouvez vous nous donnez le nom de votre mari nous aimerions habiter vers Alicante ou Elche ou les environs pensez vous qu'une agence est incomplète dans notre projet voici notre TEL ***Pascale et DIdier ***

@Furgoneta31:

Heuuu... la législation, c'est assez précis: pour construire, il te faut au minimum 10'000 m2. Par "construire", j'entends un lieu à destination d'habitation. Il en va autrement des bâtiments annexes, come un hangar pour les machines, etc.

Ensuite, il y a les règlements locaux qui peuvent - ou pas - varier d'une commune (Ayuntamiento) à l'autre (programme de gestion des sols). Et la seule et unique personne qui puisse te certifier par écrit (et c'est opposable) ce qu'il est possible / pas possible d'y faire, c'est l'architecte technique de l'Ayuntamiento concerné.

Le fait d'acquérir une finca n'impose en aucun cas l'obligation de plantations, on ne peut en effet pas te forcer à devenir agriculteur

Maintenant, ta "ruine": l'architecte technique te dira s'il est possible, d'une part, de la réformer, d'autre part s'il est possible de l'étendre, et dans quelle mesure.

En règle générale, au-delà de 10'000 m2 tu devrais avoir droit à 200 m2 construits (2 % du terrain). ATTENTION: "construit" ne signifie pour autant pas "habitable", l'Espagne applicant des normes différentes à celles auxquelles nous sommes habitués dans d'autres pays, par exemple une terrasse OUVERTE compte pour 50% de sa surface...

Donc: aller voir (et non, cela ne se fait pas à distance...) ton architecte technique, et demander impérativement une réponse par écrit, puis décider de ce que tu souhaites faire, après, voir avec un architecte. Heu (bis)... "remonter grossièrement" n'est pas non plus une option légale

@Bigdil:

Une agence n'est responsable de... RIEN. Donc... prudence

@AlainL  Merci Alain mais je doute qu'ils s'engagent par écrit. Lorsque je les avais rencontrés à une autre occasion, ils prenaient beaucoup de gants en disant de contacter directement la conselleria !

Dans ce cas, tu prends RDV, et tu te fais accompagner d'un avocat en droit de constructions, qui prendra note

D'une manière générale, dans mon coin, ils découragent systématiquement tout changement quel qu'il soit (d'où le surnom d' "ayatollahs" donné par toute la com. valencienne aux rigolos d'Elche), fonctionnaires qui ont oublié de se souvenir qu'ils sont au service du public, et non le contraire ! (pour les décideurs, qu'il semble quasi imposible de rencontrer, les fonctionnaires de base étant, eux, très corrects).

Mais bon, cela dépend tellement de l'endroit où est situé ce bien qu'il est impossible de généraliser.

L'autre solution étant de trouver un bien qui soit un peu plus "dans les clous"