Acquistare proprietà a New York è un'impresa impegnativa, soprattutto per gli stranieri che si trovano ad affrontare il mercato immobiliare rapido e costoso della città. New York è la città più grande degli Stati Uniti ed è anche una delle più care al mondo dal punto di vista immobiliare. Attualmente, a Manhattan il prezzo medio supera i 1.600 USD per piede quadrato, mentre i prezzi medi nel resto di New York City oscillano tra 740 e 800 USD per piede quadrato nelle zone più prestigiose, con valori più contenuti nei quartieri periferici. Prima di procedere con l'acquisto, è fondamentale dedicare tempo a un'accurata ricerca del mercato immobiliare. Conoscere le procedure necessarie, sapere a chi rivolgersi per ottenere supporto ed essere consapevoli delle difficoltà che si possono incontrare si rivelerà di grande aiuto lungo tutto il processo di acquisto.
Cosa devono sapere gli espatriati prima di acquistare una proprietà a New York
Gli stranieri possono acquistare immobili a New York, ma la proprietà non garantisce diritti di residenza o di lavoro. Avrete comunque bisogno di un visto valido se pianificate di vivere negli Stati Uniti a lungo termine. Le opzioni PIù comuni includono i visti H-1B, L-1, E-2 o EB-5 per investitori, anche se non esiste un visto specifico per "proprietari di immobili".
Ottenere un mutuo come non residente è possibile ma segue formalità rigide, richiedendo spesso un anticipo del 30-40% sul costo totale, un ITIN e la prova di un reddito all'estero. Grandi banche come HSBC e Citibank concedono mutui agli espatriati.
Preparatevi a pagare le tasse immobiliari e i costi di chiusura (3-6%) della pratica, oltre a potenziali tasse su eventuali redditi da locazione. È essenziale ingaggiare un avvocato immobiliarista per gestire contratti, fare controlli sui titoli e per il trasferimento dei fondi.
Se acquistate una proprietà all'interno di una cooperativa, siete soggetti a un processo di approvazione da parte del consiglio e dovete fornire un'ampia documentazione finanziaria. Acquistare un appartamento in un condominio, invece, è generalmente più facile per gli acquirenti internazionali (maggiori dettagli su queste opzioni saranno forniti più avanti).
Orientarsi nel mercato immobiliare come espatriato può essere molto più semplice con l'aiuto di un agente immobiliare autorizzato e di un buon avvocato.
Com'è il mercato immobiliare a New York?
Nel 2025-2026, il prezzo medio per piede quadrato a New York è di 740 - 800 dollari, ma questo prezzo varia molto a seconda del quartiere. Come menzionato sopra, il prezzo per piede quadrato a Manhattan può essere il doppio di questa cifra.
Oltre al prezzo d'acquisto, ci sono altre spese coinvolte nell'acquisto di una proprietà a New York. I costi di chiusura sono aumentati e si attestano in media tra 12.000 e 15.000 USD per un mutuo di 400.000 USD, a causa di spese legali e amministrative più elevate. Le imposte di trasferimento per gli acquirenti variano oggi generalmente dall'1,4% al 2,9%, mentre per i venditori oscillano tra il 7% e il 9,5%, a seconda della tipologia e del valore della proprietà.
Da sapere:
Gli avvocati a New York possono addebitare compensi compresi tra 1.500 e 4.000 USD per questo tipo di operazioni. Nonostante i costi elevati legati all'acquisto di un immobile, è importante sottolineare che il mercato immobiliare di New York è considerato tra i più sicuri al mondo. Inoltre, rappresenta uno dei modi più solidi per investire il proprio denaro, soprattutto se si prevede di affittare la proprietà.
Tipi di proprietà a New York
Per trovare la proprietà adatta, è meglio rivolgersi a un'agenzia immobiliare consolidata. Ce ne sono centinaia, probabilmente migliaia, in città, ma le più famose sono Corcoran Group, Welcome Home Real Estate e Compass. Ci sono diversi tipi di proprietà che si possono trovare a New York, ma i due più comuni sono i condomini e le cooperative.
I condomini sono molto simili alle proprietà in comproprietà che si possono trovare anche in Europa. Funzionano secondo gli stessi principi: una volta che possedete un'unità in un condominio, diventate automaticamente proprietari delle parti comuni dell'immobile. Il processo di acquisto tende ad essere abbastanza semplice, tranne per il fatto che i prezzi dei condomini tendono a essere del 10% più alti rispetto alle cooperative.
Le cooperative rappresentano quasi il 75% del mercato immobiliare di New York, ma comportano più vincoli procedurali. Per ottenere un titolo di proprietà, dovete presentarvi al consiglio amministrativo della società cooperativa, il cui ruolo è quello di esaminare la vostra domanda. Possono accettarla, o meno, e possono anche richiedere che rimaniate nell'appartamento per alcuni anni prima di ottenere finalmente l'approvazione per affittare la vostra proprietà.
Le normative attuali semplificano la conversione di edifici commerciali in immobili residenziali e, in alcuni distretti, consentono l'aggiunta di unità abitative accessorie (ADU). Questo ha contribuito a un lieve aumento dell'offerta abitativa e ha creato nuove opportunità per gli acquirenti. Nel 2025, i consigli delle cooperative hanno introdotto requisiti più stringenti in materia di documentazione finanziaria e controlli delle referenze, in risposta a una maggiore supervisione normativa.
Il processo di acquisto di una proprietà a New York
Stabilite budget e priorità
Iniziate stabilendo quanto potete effettivamente spendere Il mercato immobiliare di New York è notoriamente costoso, quindi siate realistici riguardo al vostro budget e necessità. Considerate i tempi di percorrenza casa/lavoro, la facilità di accesso ai trasporti pubblici e alle scuole, le spese mensili di manutenzione e se preferite acquistare in un condominio o in una cooperativa.
Trovate un agente immobiliare locale
Affidatevi un buon agente immobiliare o broker di New York. Conoscerà a fondo i distretti, gli edifici e le dinamiche del complesso mercato immobiliare della città. Un professionista locale può accompagnarvi in ogni fase del processo, dalla presentazione delle offerte alle domande da sottoporre al consiglio, fino alle ispezioni e alle procedure di chiusura, e spesso dispone anche di informazioni su immobili che non sono ancora stati immessi sul mercato.
Controllate i prezzi delle proprietà
I prezzi delle proprietà a New York variano notevolmente a seconda del distretto e persino del blocco. Dedicate un po' di tempo a controllare gli annunci immobiliari per sapere cosa offre il mercato, in base al vostra disponibilità finanziaria.
Stabilite come finanziare l'acquisto
Se non acquistate in contanti, ottenere una pre-approvazione per un mutuo è fondamentale prima di presentare un'offerta. Questo passaggio dimostra ai venditori e ai consigli delle cooperative che siete acquirenti seri e finanziariamente preparati. I finanziatori richiedono spesso una documentazione più ampia agli espatriati o ai non residenti, per questo è consigliabile rivolgersi a istituti che abbiano esperienza con clienti internazionali. Preparatevi a fornire informazioni come la verifica del reddito, le dichiarazioni fiscali e la prova dei beni posseduti, sia nel vostro paese d'origine sia negli Stati Uniti.
Mettete in ordine i documenti
A New York, l'avvocato svolge un ruolo centrale nel processo di acquisto. Una volta accettata l'offerta, il vostro il vostro legale specializzato in diritto immobiliare esaminerà e negozierà il contratto, si coordinerà con l'avvocato del venditore e verificherà che tutte le attività di due diligence siano completate, inclusi i controlli finanziari dell'edificio e le verifiche sui titoli di proprietà. Chi acquista una cooperativa dovrà inoltre presentare al consiglio un dossier che includa estratti finanziari dettagliati, referenze e verifiche relative all'occupazione. A differenza della California, a New York non si utilizzano società di escrow; il trasferimento dei fondi e della proprietà è gestito direttamente dagli avvocati e dalle compagnie di titoli.
Chiudete l'affare
Una volta finalizzato il contratto, approvato il mutuo e ottenute eventuali approvazioni dal consiglio o dal condominio, procederete alla chiusura dell'operazione. Questa fase si svolge generalmente presso lo studio del vostro avvocato o presso una compagnia di titoli. Dovrete firmare numerosi documenti, sostenere i costi di chiusura, che spesso ammontano a 12.000-15.000 dollari per un appartamento medio, e pagare eventuali imposte di trasferimento o spese legali. Una volta completate tutte le formalità, l'atto viene registrato presso il Registro della Città di New York e diventate ufficialmente proprietari della vostra nuova proprietà in città. Congratulazioni!
Link utili:
Dipartimento degli alloggi e dello sviluppo urbano degli Stati Uniti
Guida per chi acquista una proprietà negli Stati Uniti
Informazioni USCIS sui visti EB-5
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