In Svizzera l'offerta di abitazioni è limitata e i prezzi continuano a salire, ma per chi arriva dall'estero il primo aspetto da considerare non è il mercato immobiliare, ma la Lex Koller, la legge federale che disciplina l'acquisto di immobili da parte di persone residenti fuori dal Paese. Le regole cambiano in base al cantone in cui si trova l'immobile, alla tipologia di proprietà e allo status dell'acquirente: i cittadini dell'Unione europea o dell'AELS con residenza principale in Svizzera possono acquistare casa alle stesse condizioni di un cittadino svizzero, mentre in altri casi è necessaria un'autorizzazione cantonale.
Come si presenta il mercato immobiliare in Svizzera
L'indice ufficiale dei prezzi delle abitazioni ha raggiunto 125 punti nel quarto trimestre, in aumento dello 0,5% rispetto al trimestre precedente: le case unifamiliari sono salite dello 0,4% e gli appartamenti in condominio dello 0,6%. Le autorità federali descrivono l'offerta abitativa come scarsa, ed è proprio questa scarsità che ha spinto il Consiglio federale ad aprire, nel 2026, una consultazione per inasprire ulteriormente la Lex Koller, la legge che regola l'acquisto di immobili da parte di persone che vivono all'estero.
Per chi arriva dall'estero, l'aspetto principale da considerare non è la tendenza nazionale dei prezzi, ma il fatto che l'autorizzazione secondo la Lex Koller viene decisa dal cantone in cui si trova l'immobile. Questo significa che lo stesso profilo di acquirente può ricevere risposte diverse da un cantone all'altro, indipendentemente dall'andamento generale dei prezzi. Oltre al prezzo pattuito, va sempre messa in conto una tassa cantonale di trasferimento o una tassa equivalente sul registro fondiario, che generalmente va dall'1% al 3,3% del prezzo d'acquisto.
I cittadini dell'Unione europea o dell'Associazione europea di libero scambio (AELS) che risiedono stabilmente in Svizzera possono acquistare una proprietà esattamente come farebbe un cittadino svizzero, senza dover passare dall'autorizzazione prevista dalla Lex Koller. Questo diritto deriva dall'Accordo sulla libera circolazione delle persone tra la Svizzera e l'Unione europea, che affianca alla libertà di movimento anche la parità di trattamento nell'acquisto immobiliare.
La distinzione centrale in tutta la normativa svizzera sulla proprietà è tra chi è residente e stabilito in Svizzera e chi non lo è. Gli stranieri non stabilitisi permanentemente in Svizzera, così come le imprese con sede all'estero o sotto controllo estero, devono ottenere un'autorizzazione prima di poter acquistare. Questo vale, ad esempio, per chi vive fuori dal paese e vuole comprare una casa vacanze, oppure per società controllate da soci non residenti.
Comprare una proprietà, in ogni caso, non equivale a ottenere il permesso di vivere in Svizzera. Chi resta nel paese per più di tre mesi deve richiedere un permesso di soggiorno separato: l'acquisto di un immobile da solo non dà nessun diritto di residenza.
Gli appartamenti si acquistano di solito tramite la proprietà per piani (Stockwerkeigentum), una forma in cui l'acquirente possiede una quota di comproprietà sul terreno e sull'edificio, insieme al diritto esclusivo di usare una specifica unità abitativa. Il passaggio di proprietà diventa effettivo solo con l'iscrizione nel registro fondiario. Case indipendenti e ville, invece, si comprano come proprietà esclusiva o comproprietà: anche qui, i cittadini di Unione europea e AELS con diritto di residenza e residenza principale in Svizzera hanno gli stessi diritti di acquisto dei cittadini svizzeri, mentre chi non risiede stabilmente nel paese potrebbe dover chiedere l'autorizzazione cantonale.
Le case a schiera si acquistano come proprietà esclusiva, comproprietà o proprietà per piani, secondo quanto stabilito nel contratto d'acquisto e nel registro fondiario: prima di firmare vale la pena verificare accessi condivisi, servitù, diritti di superficie e regolamenti condominiali. L'acquisto di terreni non edificati come investimento di capitale è invece un caso più delicato: i cittadini dell'Unione europea senza residenza principale in Svizzera hanno bisogno di un permesso specifico per detenere terreni a scopo di investimento, e in generale l'acquisto di terreni agricoli da parte di persone residenti all'estero non è consentito se non in casi eccezionali.
Chi compra un immobile nuovo o sulla carta diventa proprietario solo al momento dell'iscrizione nel registro fondiario, e il contratto di vendita deve comunque passare da un notaio. Va tenuto presente che la Svizzera non ha un registro fondiario unico: ogni cantone gestisce il proprio, sotto la supervisione federale. Un altro elemento da controllare sempre è l'eventuale presenza di un diritto di superficie su un terreno, perché può influenzare in modo sostanziale l'uso, la durata e il valore di rivendita dell'immobile. Anche il potenziale di ristrutturazione va verificato contro registro fondiario, servitù, regolamenti condominiali e permessi urbanistici cantonali o comunali, dato che si tratta spesso di documenti complessi che meritano una consulenza specifica.
Le case vacanza e le unità in strutture alberghiere residenziali richiedono quasi sempre l'autorizzazione cantonale per gli acquirenti che vivono all'estero, e nel 2026 il Consiglio federale ha avviato una consultazione per ridurre ulteriormente le quote annuali cantonali riservate a queste categorie. Per chi si stabilisce a lungo termine, le scelte più valide restano l'appartamento come residenza principale in proprietà per piani e la casa indipendente in proprietà esclusiva o comproprietà: sono le uniche categorie in cui i cittadini di Unione europea e AELS residenti vengono trattati come i cittadini svizzeri, mentre case vacanza, seconde case e immobili residenziali d'investimento restano soggetti a restrizioni più severe.
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Le migliori zone per comprare casa in Svizzera
Il prezzo al metro quadrato cambia moltissimo da una città all'altra, quindi il budget va stilato in base a una città specifica e non sulla una media nazionale. Zurigo è tra le città più care della Svizzera, con un prezzo medio richiesto di 16.968 CHF al metro quadrato per gli immobili residenziali. Ginevra segue con 15.541 CHF al metro quadrato, mentre Losanna si attesta a 13.019 CHF. Basilea scende a 11.009 CHF, Lugano a 10.486 CHF e Berna chiude l'elenco come la città più accessibile tra quelle prese in esame, a 9.339 CHF al metro quadrato.
Poiché l'autorizzazione secondo la Lex Koller viene decisa cantone per cantone, la scelta della città non è solo una questione di budget: lo stesso profilo di acquirente può trovarsi davanti a procedure diverse a seconda di dove decide di comprare. Vale quindi la pena verificare le regole cantonali specifiche prima di scegliere una proprietà.
Restrizioni per gli acquirenti stranieri in Svizzera
Le restrizioni non riguardano una nazionalità in blocco, ma piuttosto l'uso previsto dell'immobile e lo status dell'acquirente. Per gli stranieri non stabiliti permanentemente in Svizzera sono vietati: l'investimento immobiliare a scopo finanziario, l'attività di impresa nel settore immobiliare, l'acquisto professionale di appartamenti vacanza e strutture diverse dagli hotel, e l'acquisto di terreni agricoli.
Le persone che vivono all'estero devono in genere ottenere un'autorizzazione cantonale per case vacanza e unità in strutture residenziali alberghiere, e queste regole sono attualmente in fase di revisione: la consultazione aperta nel 2026 propone di ridurre le quote annuali disponibili in ogni cantone. Una proposta discussa nella stessa consultazione, aperta dal 15 aprile al 15 luglio 2026 e non ancora in vigore in quella data, prevede inoltre di sottoporre ad autorizzazione anche l'acquisto della residenza principale da parte di cittadini di paesi terzi (non appartenenti a Unione europea o AELS), con l'obbligo di rivendere l'immobile entro due anni dopo aver lasciato la Svizzera.
Alcuni comuni hanno inoltre introdotto restrizioni ulteriori sull'acquisto di case vacanza e appartamenti in strutture alberghiere, che vanno oltre le regole cantonali generali: la prassi locale va quindi sempre verificata direttamente, senza dare per scontato che valga la stessa regola dappertutto. Prima di firmare qualsiasi documento, conviene far verificare al notaio o all'autorità cantonale se l'acquirente rientra nella definizione di "persona all'estero" secondo la Lex Koller e se l'immobile scelto è agricolo, una casa vacanza o seconda casa, un immobile per investimento, un immobile aziendale o un'abitazione personale.
Condizioni e formalità per comprare casa in Svizzera
Il percorso di verifica per un acquisto segue una sequenza precisa: prima si stabilisce se l'acquirente è una "persona residente all'estero" secondo la Lex Koller, poi si verifica se il tipo di immobile richiede l'autorizzazione, quindi si accerta se il diritto acquisito conta effettivamente come acquisto immobiliare. Se serve l'autorizzazione, questa deve essere ottenuta dal cantone prima che l'acquisto possa essere iscritto nel registro fondiario. Dato che le regole sono attualmente in discussione, conviene tenere sotto controllo l'evoluzione della consultazione avviata nel 2026 anche dopo la firma del compromesso.
Prima di firmare, è buona norma controllare nel registro fondiario i diritti e gli oneri collegati all'immobile: chiunque fosse interessato può richiedere a pagamento un estratto del registro fondiario, e le voci più complesse legate al diritto edilizio o condominiale possono richiedere una consulenza specifica. Il contratto di vendita deve essere autenticato da un notaio: è infatti questo atto notarile che precede l'iscrizione nel registro fondiario. La proprietà passa all'acquirente solo quando la vendita viene effettivamente iscritta nel registro fondiario cantonale.
Documenti necessari per comprare casa in Svizzera
Non esiste un unico modulo nazionale da compilare: quello che serve dipende soprattutto dallo status dell'acquirente secondo la Lex Koller. In pratica, la prova del domicilio e dello status di permesso conta più di qualsiasi lista. In linea generale, un acquirente straniero deve presentare:
Prova del domicilio legale ed effettivo in Svizzera
Documentazione sullo status del permesso di residenza o di domicilio
Per i cittadini stranieri senza permesso di domicilio C: prova che l'abitazione viene acquistata come residenza principale a nome dell'acquirente stesso
Chi non ha il permesso di domicilio C può acquistare una residenza principale senza autorizzazione solo se soddisfa e documenta le condizioni federali su domicilio e uso come abitazione principale. Chi invece rientra nella categoria delle "persone residenti all'estero", o rappresenta una società controllata dall'estero, deve aspettarsi che l'operazione venga soggetta a restrizione.
Se una firma privata deve essere legalizzata per un documento destinato a un'autorità svizzera, come il registro fondiario, chi firma deve presentarsi di persona presso la rappresentanza svizzera competente all'estero, con un documento d'identità valido e il documento da firmare. È il cantone in cui si trova l'immobile a decidere se una transazione richiede l'autorizzazione e se questa può essere concessa: per casi specifici conviene rivolgersi direttamente all'Ufficio federale di giustizia o all'autorità cantonale competente.
Professionisti che si occupano di acquisti immobiliari in Svizzera
Il notaio è l'unico professionista davvero obbligatorio in un acquisto immobiliare svizzero: è lui che riceve i documenti dall'acquirente ed esegue l'atto di vendita, passaggio necessario prima della registrazione nel registro fondiario. Un avvocato, invece, non è mai richiesto per legge in un acquisto residenziale: la consulenza legale resta facoltativa, a meno che non la richieda la banca che finanzia l'acquisto, o a meno che la situazione fiscale e legale dell'acquirente (soprattutto se resta fiscalmente residente all'estero) non lo necessiti.
Le imposte sugli immobili si pagano nel luogo in cui si trova la proprietà. In tutti i cantoni è prevista un'imposta sul trasferimento o almeno una tassa per l'iscrizione nel registro fondiario. Chi vive nella propria abitazione deve inoltre dichiarare il valore locativo figurativo, mentre più della metà dei cantoni applica un'imposta annuale sulla proprietà. L'immobile rientra anche nel calcolo dell'imposta sul patrimonio e, in caso di vendita con guadagno, la plusvalenza è tassata. Se si resta fiscalmente residenti all'estero, può essere utile rivolgersi a un consulente fiscale che conosca sia il sistema svizzero sia quello del Paese di residenza.
Un segnale da tenere d'occhio è quando un professionista lascia intendere che comprare casa dia automaticamente un diritto di residenza, o quando ignora del tutto la questione dell'autorizzazione secondo la Lex Koller invece di indirizzare il futuro acquirente dubbi verso l'autorità cantonale competente.
Prezzi delle proprietà e costi di acquisto in Svizzera
In Svizzera, l'espressione "spese notarili" può dare adito a fraintendimenti: la camera dei notai di Ginevra informa che questa cifra comprende quasi sempre l'imposta di trasferimento cantonale e le spese di registrazione nel registro fondiario, non solo l'onorario del notaio. È quindi più utile considerare questa voce come un unico blocco piuttosto che aspettarsi una fattura separata solo per il notaio.
Oltre al prezzo d'acquisto vanno previsti: l'imposta cantonale di trasferimento o la tassa equivalente sul registro fondiario, i costi notarili per l'atto autenticato, le spese di registrazione nel registro fondiario e, se si ricorre a un mutuo, i costi legati alla costituzione o alla registrazione della cartella ipotecaria. L'imposta di trasferimento, dove viene applicata, va dall'1% al 3,3% del prezzo d'acquisto; nei cantoni che applicano invece una tassa fissa, questa serve a coprire i costi amministrativi piuttosto che rappresentare una percentuale sul valore. Tutti questi importi, così come il prezzo dell'immobile, si pagano in franchi svizzeri (CHF): chi guadagna o detiene fondi in un'altra valuta dovrebbe considerare l'oscillazione del cambio.
Finanziamenti e mutui per gli stranieri in Svizzera
Ottenere un mutuo in Svizzera come acquirente straniero è un secondo ostacolo, distinto e successivo all'autorizzazione secondo la Lex Koller. Alcuni istituti, come PostFinance, concedono mutui standard a clienti con domicilio permanente in Svizzera: chi non è residente deve quindi aspettarsi che la disponibilità di finanziamento vada valutata caso per caso.
Per ottenere un mutuo standard bisogna in genere disporre di almeno il 20% del valore dell'immobile in fondi propri, e almeno la metà di questa somma deve provenire da risorse diverse dal sistema pensionistico (secondo pilastro). Le banche valutano anche la sostenibilità del finanziamento: di norma, le spese per l'abitazione non dovrebbero superare circa un terzo del reddito lordo. I documenti richiesti per una domanda di mutuo comprendono di norma un documento d'identità, la copia del permesso di residenza per i cittadini stranieri, le ultime buste paga o attestati di pensione, un estratto del registro delle esecuzioni non più vecchio di sei mesi, la prova dei fondi propri tramite estratti conto, dichiarazioni fiscali e attestati della cassa pensione, oltre a documenti sull'immobile come l'estratto del registro fondiario (sempre non più vecchio di sei mesi), la planimetria, il piano di zonizzazione e un eventuale certificato energetico.
I tassi ipotecari fissi vanno dall'1,25% per una durata di due anni all'1,99% per quindici anni. Per un mutuo SARON di tre anni, invece, il tasso è composto dal SARON più un margine specifico, a partire dall'1,00%. Questo tipo di mutuo può essere convertito in un mutuo a tasso fisso in qualsiasi momento. Per chi percepisce redditi o dispone di risparmi in una valuta diversa dal franco svizzero, bisogna considerare anche il rischio di cambio: oltre alle possibili variazioni del SARON, il valore dei fondi può aumentare o diminuire rispetto al franco prima dell'acquisto o durante il rimborso del mutuo.
Tra le spese bancarie legate al mutuo possono rientrare 100 CHF per il rinnovo, 250 CHF per una modifica del finanziamento, ad esempio in caso di cambio di banca alla scadenza o di passaggio da un mutuo SARON a un tasso fisso, 500 CHF per l'estinzione anticipata e 20 CHF per ogni sollecito successivo al primo, che è gratuito. Le spese di terzi, come quelle notarili o del registro fondiario, restano invece separate e a carico del debitore.
Pagare l'immobile senza ricorrere a un mutuo non permette inoltre di aggirare la Lex Koller: per gli stranieri non residenti, l'acquisto può comunque richiedere un'autorizzazione cantonale. Chi trasferisce denaro in Svizzera per finanziare l'acquisto dovrebbe infine conservare i documenti che ne dimostrano l'origine e i movimenti, come estratti conto, dichiarazioni fiscali, attestati del secondo pilastro o documenti relativi a donazioni o eredità. È consigliabile predisporre questa documentazione prima dell'approvazione del mutuo e del rogito notarile.
Rischi legati all'acquisto di proprietà in Svizzera
Per un acquirente straniero in Svizzera, uno degli errori più seri è dare per scontato di poter acquistare senza problemi dal punto di vista legale. Una decisione cantonale, una restrizione comunale sulle case vacanza o eventuali modifiche alla Lex Koller possono infatti bloccare un'operazione che inizialmente sembrava semplice.
Tra gli errori più comuni ci sono pensare di poter acquistare senza autorizzazione, applicare automaticamente in un cantone una risposta ricevuta in un altro, firmare prima che l'autorità cantonale abbia esaminato la transazione o credere che l'acquisto di un immobile possa facilitare in futuro il rilascio di un permesso di soggiorno. Alcuni comuni prevedono inoltre restrizioni specifiche per le case vacanza e gli appartamenti alberghieri, quindi è importante verificare sempre le regole applicate a livello locale.
Chi firma una prenotazione, acquista un immobile ancora in costruzione o conclude un contratto con rogito previsto in un secondo momento dovrebbe verificare la normativa e la prassi cantonale alla data effettiva dell'acquisto, soprattutto perché la consultazione sulla Lex Koller avviata nel 2026 è ancora in corso. Le autorità valutano infatti la sostanza dell'operazione, non solo il modo in cui viene descritta nei documenti: atto, dichiarazioni dell'acquirente, prove della residenza e informazioni sul controllo di eventuali società devono essere coerenti prima della firma.
Da sapere: prima di versare un acconto o firmare, chiedere direttamente all'autorità cantonale competente se l'acquisto specifico richiede l'autorizzazione, verificare che esista davvero un motivo legale per l'autorizzazione, e subordinare il completamento della transazione alla decisione cantonale richiesta, senza fidarsi solo delle informazioni date dal venditore o dall'agente.
Tasse sulla proprietà e costi da prevedere in Svizzera
Possedere un immobile in Svizzera comporta diverse imposte, applicate principalmente a livello cantonale e comunale. Dove prevista, l'imposta sulla proprietà residenziale varia dallo 0,01% allo 0,3% del valore stimato dell'immobile ed è a carico del proprietario o dei comproprietari indicati nel registro fondiario. Si aggiunge all'imposta di trasferimento dovuta al momento dell'acquisto.
L'immobile rientra inoltre nel patrimonio soggetto all'imposta cantonale e comunale sul patrimonio. Le soglie cambiano notevolmente da un cantone all'altro e, per una coppia sposata senza figli, possono variare da 51.000 a 402.000 CHF di patrimonio netto. Se l'immobile viene affittato, il canone percepito è tassato come reddito. Se invece è occupato dal proprietario, viene tassato il valore locativo figurativo, cioè un reddito teorico attribuito all'abitazione. Il metodo di calcolo e le aliquote variano da cantone a cantone.
Anche le plusvalenze realizzate con la vendita di un immobile sono soggette a imposta cantonale. In genere, le vendite effettuate dopo un breve periodo di possesso sono tassate più pesantemente per scoraggiare la speculazione. Le imposte di successione e donazione sugli immobili sono anch'esse stabilite a livello cantonale, senza un'aliquota federale unica. La Svizzera ha inoltre concluso otto accordi bilaterali specifici per evitare la doppia imposizione in materia di successioni ed eredità, distinti dagli accordi relativi al reddito e al patrimonio. La Svizzera ha inoltre accordi contro la doppia imposizione con oltre cento Paesi, che riguardano principalmente le imposte su reddito e capitale: chi resta fiscalmente residente all'estero dovrebbe verificare se l'accordo del proprio paese con la Svizzera copre anche il patrimonio o le successioni, perché la copertura varia da trattato a trattato.
Per chi possiede un appartamento in proprietà per piani, le spese ricorrenti comprendono i costi di amministrazione, la gestione delle parti comuni e i contributi al fondo di rinnovo, che in genere rappresentano circa lo 0,2-0,5% annuo del valore assicurativo dell'edificio. Nella maggior parte dei cantoni è inoltre obbligatoria l'assicurazione dell'edificio. Per una casa con un valore di ricostruzione di 800.000 CHF, i premi annuali possono variare indicativamente da 260 a 570 CHF presso gli assicuratori cantonali e da 340 a 800 CHF presso compagnie private. La copertura riguarda in genere eventi naturali come tempeste, grandine, alluvioni, valanghe e danni causati dalla neve.
Per una casa unifamiliare, i costi accessori e di manutenzione si aggirano complessivamente intorno all'1-1,5% del prezzo d'acquisto all'anno. Su un immobile da 1,5 milioni di CHF, significa circa 15.000-22.500 CHF annui. A queste spese si aggiungono i costi di riscaldamento, che possono variare da circa 1.500 a 3.500 CHF all'anno in base alla fonte energetica e alle condizioni dell'edificio. Nel valutare la sostenibilità di un mutuo, banche come Migros Bank considerano di norma costi correnti e di manutenzione pari allo 0,8% del valore dell'immobile, ridotti allo 0,6% per gli immobili certificati Minergie o con una buona classe energetica.
Dopo l'acquisto di un immobile in Svizzera, molti adempimenti passano dal comune o dal cantone, più che da un unico ufficio nazionale. In caso di trasferimento bisogna comunicare il cambio di residenza sia al vecchio sia al nuovo comune. In molti casi è possibile farlo online tramite il portale eTraslocoCH, oppure direttamente presso l'ufficio comunale. Anche le forniture di elettricità e gas dipendono dall'azienda locale che serve il comune in cui si trova l'immobile.
La proprietà dell'immobile diventa effettiva con l'iscrizione nel registro fondiario cantonale, dopo la stipula di un contratto di vendita autenticato dal notaio. Lo stesso principio vale in caso di futura rivendita. Interventi di costruzione o ristrutturazione che modificano l'immobile possono inoltre richiedere un permesso di costruzione comunale o cantonale. Prima di iniziare i lavori è quindi necessario verificare le regole applicabili presso l'autorità locale competente.
Prima di affittare l'immobile, è importante controllare anche a quali condizioni è stato acquistato. Gli acquisti effettuati da stranieri non residenti sono generalmente soggetti ad autorizzazione cantonale e l'uso dichiarato al momento dell'acquisto, ad esempio abitazione propria o immobile da affittare, può influire sulla possibilità di locarlo successivamente. I cittadini dell'UE e dell'AELS residenti in Svizzera hanno gli stessi diritti di acquisto dei cittadini svizzeri. Chi invece soggiorna nel Paese senza avervi la residenza principale gode degli stessi diritti solo per immobili destinati a un'attività professionale, mentre per una seconda casa o una casa vacanza può essere necessaria un'autorizzazione specifica.
Chi utilizza fondi del secondo pilastro può inoltre effettuare un prelievo anticipato per acquistare l'abitazione principale o rimborsare il mutuo. Tra le condizioni previste rientrano, se applicabile, il consenso del coniuge o del partner registrato, un intervallo di almeno cinque anni tra due prelievi e l'obbligo di restituire l'importo in caso di successiva vendita dell'abitazione.
Domande frequenti
I cittadini stranieri non residenti in Svizzera rientrano nella Legge federale sull'acquisto di fondi da parte di persone all'estero (Lex Koller), che limita gli acquisti da parte di privati residenti all'estero, società con sede all'estero e società svizzere controllate da stranieri. Alcune categorie, come le case vacanza e gli appartamenti in aparthotel, richiedono un'autorizzazione cantonale e sono soggette a quote annuali. I cittadini dell'Unione europea o dell'Associazione europea di libero scambio che risiedono stabilmente in Svizzera acquistano invece alle stesse condizioni dei cittadini svizzeri.
Il fattore decisivo non è la nazionalità ma il legame legale con la Svizzera: conta se si ha un permesso di soggiorno stabile e la residenza principale nel Paese. Il contratto di compravendita deve comunque essere stipulato tramite atto notarile pubblico, e la proprietà passa al compratore solo con l'iscrizione nel registro fondiario cantonale. In caso di dubbio sul proprio status, conviene chiedere conferma al notaio o direttamente all'autorità cantonale competente prima di firmare qualsiasi documento.
No, possedere un immobile in Svizzera non crea alcun diritto al permesso di soggiorno. I cittadini stranieri che restano in Svizzera per più di tre mesi devono comunque richiedere il permesso appropriato, e l'idoneità dipende da nazionalità, scopo e durata del soggiorno, gestita separatamente dalle autorità per la migrazione.
I tempi dipendono dal fatto che sia richiesta o no l'autorizzazione secondo la Lex Koller. Se necessaria, l'autorità cantonale deve decidere sulla richiesta prima che l'acquisto possa essere iscritto nel registro fondiario, e la proprietà passa al compratore solo dopo quell'iscrizione. Non esiste un tempo fisso valido per tutti i cantoni, quindi conviene informarsi presso l'autorità cantonale competente fin dalle prime fasi della trattativa.
Non esiste una regola nazionale che imponga un conto bancario svizzero, ma i fondi utilizzati per l'acquisto devono essere tracciabili. Le banche richiedono in genere documentazione sull'origine e sul trasferimento del denaro, come estratti conto, dichiarazioni dei redditi o contratti di donazione o eredità, prima del completamento della transazione.
L'idoneità al mutuo è separata dall'autorizzazione richiesta dalla Lex Koller per l'acquisto. Alcuni istituti riservano i loro prodotti ipotecari standard a persone con domicilio permanente in Svizzera, quindi la disponibilità varia da banca a banca e da caso a caso. Quando il mutuo è disponibile, ai cittadini stranieri viene richiesta una copia del permesso di soggiorno, oltre ad almeno il 20% del valore della proprietà come fondi propri.
Bisogna considerare l'imposta cantonale sul trasferimento di proprietà o la tassa di iscrizione al registro fondiario, generalmente tra l'1% e il 3,3% del prezzo, insieme alle spese notarili. L'espressione comune spese notarili è fuorviante perché di solito comprende anche l'imposta statale sul trasferimento e i costi di registrazione, non solo l'onorario del notaio. Se si utilizza un mutuo, vanno aggiunti anche i costi legati alla costituzione o registrazione della cartella ipotecaria.
Non esiste un obbligo generale di avere un avvocato separato per una compravendita residenziale in Svizzera. L'atto notarile di compravendita e, se applicabile, l'autorizzazione cantonale secondo la Lex Koller sono i passaggi legali obbligatori; un avvocato resta facoltativo e utile soprattutto per la revisione del contratto o per questioni fiscali internazionali.
Sì, le restrizioni dipendono dal cantone, dall'uso previsto della proprietà e dallo status del compratore. Le case vacanza e gli appartamenti in aparthotel passano attraverso l'autorizzazione cantonale e quote annuali, e una proposta in consultazione nel 2026 estenderebbe l'obbligo di autorizzazione anche all'acquisto della residenza principale da parte di cittadini di paesi terzi, non appartenenti all'Unione europea o all'Associazione europea di libero scambio.
Bisogna prevedere l'imposta comunale o cantonale sulla proprietà dove applicata, l'imposta sulla sostanza calcolata sul valore dell'immobile, l'imposta sul reddito da locazione oppure sul valore locativo se si vive nella casa, e l'imposta sugli utili immobiliari in caso di vendita con plusvalenza. Le aliquote e le soglie esatte sono fissate cantone per cantone.
Dipende dalla base di autorizzazione con cui la proprietà è stata acquistata. Le acquisizioni da parte di cittadini stranieri non residenti sono generalmente soggette ad autorizzazione cantonale, e l'uso permesso registrato al momento dell'acquisto, abitazione propria oppure locazione, può determinare se affittarla in seguito è consentito.
Una vendita futura può far scattare l'imposta sugli utili immobiliari, e la maggior parte dei cantoni tassa più pesantemente i periodi di possesso più brevi. Una proposta in consultazione nel 2026 richiederebbe inoltre ai cittadini di paesi terzi che hanno acquistato una residenza principale con le regole più restrittive di rivendere entro due anni dalla partenza dalla Svizzera, e reintrodurrebbe l'autorizzazione per la rivendita di case vacanza tra persone all'estero.
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Fin da giovane ho coltivato l'amore per le parole. Dopo una pausa per dedicarmi agli studi, ho riscoperto il piacere della scrittura attraverso un blog, negli anni trascorsi tra Londra e Madrid. Questa passione per il racconto e per l'incontro con nuove culture mi ha portato a fondare Expat.com, uno spazio che accoglie non solo i miei scritti ma anche quelli di chi desidera condividere esperienze e percorsi all'estero.
