Investir dans l'immobilier à Porto
Le marché immobilier à Porto (et au Portugal en général) se porte plutôt bien pour les investisseurs, avec des prix de l'immobilier en hausse constante au cours des 15 dernières années.
Cependant, les tensions sociales s'intensifient en raison du fait que les habitants ne sont plus en mesure d'acheter ou de louer dans les villes où ils travaillent ou étudient. Afin de résoudre ce problème urgent, le gouvernement local met en place une nouvelle législation pour tenter de résoudre la crise du logement qui sévit actuellement dans le pays. Dans le cadre de cette nouvelle politique, il n'est plus possible d'accéder au programme Golden Visa en achetant pour 500 000 € de biens immobiliers à Porto. Ce programme accorde aux participants le droit de vivre légalement dans le pays pendant une période de 10 ans, après quoi ils peuvent demander la nationalité. Il existe encore d'autres moyens de participer au programme, mais l'achat de biens immobiliers dans la capitale n'en fait plus partie. De plus, cette nouvelle législation visant à lutter contre la spéculation et les prix élevés a donné aux conseils municipaux une pleine autonomie pour suspendre la délivrance d'autorisations d'ouverture de nouveaux Airbnb. À l'heure actuelle, il n'est pas possible d'ouvrir un Airbnb à Porto, vous ne pourrez donc pas louer votre bien à des touristes (légalement) si vous êtes absent de la ville.
Cependant, dans ce qui est sans doute la proposition la plus controversée du dispositif, le gouvernement envisage également la location coercitive pour les biens qui sont vides depuis au moins un an, sans preuve de paiement des services publics. Bien que son application reste encore nébuleuse, techniquement, les propriétaires peuvent recevoir une notification indiquant que leur bien sera loué de force à une famille locale (pour une somme jugée adéquate par les autorités locales) si la maison ou l'appartement est resté vacant pendant une longue période.
Toutefois, si votre seul intérêt en tant qu'investisseur est de revendre rapidement des biens, vous serez ravi d'apprendre que les prix de l'immobilier à Porto continuent d'augmenter, avec des prix dans la zone métropolitaine en hausse de plus de 10 % au cours de la seule année écoulée. En revanche, les frais de transaction associés à l'achat d'un bien immobilier à Porto sont assez élevés. Vous devrez vous attendre à payer l'IMT (taxe sur les transactions immobilières), le droit de timbre, le coût de l'acte de propriété et, si vous devez recourir à un prêt, les frais bancaires correspondants (droit de timbre). À titre d'exemple, si vous souhaitez acheter un appartement pour 250 000 € et n'avez pas besoin de financement, comptez 7 955 € pour l'IMT, plus 2 000 € de droit de timbre (0,8 % du total de la vente) et environ 1 000 €/1 500 € pour l'acte de propriété. Si vous avez besoin d'un prêt bancaire pour 80 % de la valeur d'achat (le plafond le plus élevé au Portugal), vous devrez alors ajouter 1 200 € (0,6 % de droit de timbre pour un prêt de 200 000 €) au total.
Pour tenter de réduire le poids des taxes sur les acheteurs immobiliers, le gouvernement a approuvé un nouveau dispositif législatif en 2024 visant à aider les personnes de moins de 35 ans à acheter leur première maison. Comme de nombreuses personnes avaient du mal à quitter le domicile parental en raison des prix de l'immobilier, les résidents légaux (étrangers inclus) âgés de 18 à 35 ans peuvent désormais compter sur l'État pour financer jusqu'à 10 % du prix du bien. Auparavant, les acheteurs devaient disposer de ces 10 % en apport personnel, car les établissements bancaires ne sont autorisés à prêter que jusqu'à 90 % de la valeur du bien. De plus, cette nouvelle législation exonère les nouveaux acheteurs de la plupart des taxes liées au processus d'achat d'un logement, telles que l'IMT (taxe sur les transactions immobilières) et le droit de timbre correspondant. Il est important de noter que cette exonération ne s'applique qu'aux personnes achetant leur première maison et dont le revenu annuel ne dépasse pas 83 696 €. De plus, il existe un plafond de 450 000 € sur le prix du bien pour que les acheteurs puissent profiter pleinement du programme.
Si c'est l'inverse et que vous cherchez à vendre un bien immobilier à Porto, vous devrez vous attendre à payer des frais d'agence immobilière (généralement 5 % de la valeur de vente), la taxe sur la valeur ajoutée sur ces frais (23 % de TVA), et d'autres frais juridiques connexes. De plus, si vous ne réinvestissez pas vos plus-values dans un autre bien, vous devrez payer l'impôt sur le revenu (IRS) sur plus de 50 % du montant que vous avez gagné. Par exemple, si vous aviez initialement acheté votre bien pour 200 000 € et que vous le vendez maintenant pour 250 000 €, vous avez réalisé une plus-value de 50 000 €. Cependant, vous pouvez déduire les réparations, les frais d'entretien et les frais d'agence immobilière. À des fins de simplification, supposons que vous n'ayez jamais eu d'autres dépenses déductibles que les frais d'agence (5 % de 250 000 € = 12 500 €). Cette somme sera déduite des 50 000 € initiaux, ramenant vos plus-values à 37 500 €. Comme mentionné ci-dessus, l'IRS ne sera applicable qu'à 50 % de vos gains, ce qui signifie que 18 750 € seront soumis à l'impôt. Si vous êtes résident légal et payez vos impôts au Portugal, le montant que vous paierez effectivement dépendra de vos autres sources de revenus et de vos déductions annuelles, les tranches d'imposition actuelles allant de 14,5 % à 48 % (pour les ménages/particuliers à revenus élevés).
Cependant, si vous vivez dans un autre pays de l'UE, 5 % supplémentaires seront ajoutés à votre tranche en tant que « taxe de solidarité ». Enfin, si vous vivez et payez vos impôts en dehors de l'UE, vous devrez alors payer une taxe forfaitaire de 28 % sur 100 % de vos plus-values : dans ce cas, vous paieriez 10 500 € (37 500 * 28 %) uniquement en taxes pour la vente de votre bien.
