Depuis que la Croatie est membre de l'Union européenne, tous les ressortissants de l'U.E. peuvent y acquérir facilement un bien immobilier en nom propre, le marché est d'ailleurs actuellement très séduisant ! Louer est également très simple, que vous passiez par une agence ou vous adressiez directement à un particulier.
Louer un appartement ou une maison en Croatie
Dans les grandes villes de Croatie, on peut trouver de nombreux logements à louer à court terme ou à long terme. Passer par une agence peut être intéressant, car elle se chargera de la recherche, de la prise de rendez-vous pour les visites et des formalités administratives, mais le prix sera nettement plus élevé et vous devrez payer une commission. Les agences proposent généralement des locations à long terme, et quand elles offrent des baux à court terme (trois mois), ils sont généralement destinés aux touristes et les prix sont beaucoup plus élevés que sur le long terme.
En matière d'architecture, on voit nettement le mélange des cultures qui donne un charme particulier au pays. Split est par exemple une ville antique envoûtante, Zagreb fait penser à la ville de Vienne avec son architecture austro-hongroise. Il peut se révéler particulièrement intéressant de louer une villa, spécialement pour une famille, car pour un prix attrayant, vous aurez de l'espace, de l'indépendance, et vivrez dans un environnement luxueux.
La devise de la Croatie est le kuna, mais les prix des locations sont généralement indiqués en euros. Le loyer varie en fonction du quartier, de l'ancienneté du logement, de la superficie, s'il y a un garage, une piscine... Si vous voulez habiter à Zagreb, les loyers sont plus chers dans le centre-ville et sur les collines situées au nord de la ville. Les charges ne sont généralement pas comprises dans le prix de la location, mais cela peut arriver.
Visitez toujours le logement avant de signer un contrat, même si vous passez par une agence, vous pouvez ainsi vérifier son état et observer le voisinage. Depuis quelques années, le tourisme est en plein essor en Croatie, et vivre dans un quartier qui regorge de visiteurs durant la haute saison peut convenir à certaines personnes et pas à d'autres...
Exigez un contrat par écrit ! En Croatie, il arrive souvent qu'un bien immobilier soit loué sans aucun contrat. Ceci permet au propriétaire de ne pas avoir à payer d'impôt sur la location. L'avantage du locataire est que le loyer est normalement plus bas, mais si cela est intéressant pour un séjour de moins de trois mois, n'oubliez pas qu'en étant expatrié vous devez fournir un justificatif de logement (le bail et un document confirmant l'identité du propriétaire) pour toutes vos démarches administratives (permis de travail, de séjour temporaire, impôts...). Pour résilier votre bail, vous devez informer le propriétaire par écrit au moins trois mois avant la date de votre départ.
À titre indicatif, vous pouvez trouver un studio meublé dans un bon quartier de Zagreb pour 300 euros mensuels, et sans contrat (à ne pas faire pour un long séjour), un appartement spacieux avec une chambre pour le même prix... Certaines agences proposent des appartements avec 2 chambres pour 600 euros dans Zagreb, et l'on trouve pour un montant identique des maisons avec 4 chambres en s'adressant directement à un particulier. Si un particulier mentionne un prix de location sans contrat, vous pouvez exiger un contrat en négociant le prix de la location à la hausse, les impôts sur les revenus locatifs en Croatie sont bas, il y a une taxe fixe de 600 euros sur le revenu foncier plus un impôt de 0,2 % avec un maximum de 50 euros.
Acheter un appartement ou une maison en Croatie
Acheter une maison ou un appartement en Croatie est aujourd'hui une bonne idée, de plus en plus d'étrangers, dont un bon nombre de Français, ont récemment décidé d'investir dans ce pays, faisant pour certains figure d'Eldorado. La première question qui se pose est « où ? » Durant les années de socialisme, il était interdit de construire, le littoral est donc très préservé et reste paradisiaque. Il n'y a pas de zones privilégiées et une superbe villa peut se trouver à côté d'une maison modeste de pêcheurs, les relations entre voisins sont amicales. La ville a ses avantages, mais on peut toujours trouver des perles rares sur les côtes, sans parler des îles qui sont d'une beauté féerique.
Les biens de prestige deviennent difficiles à trouver, mais dans la région de Split ou de Zadar, on trouve des maisons en bord de mer pour environ 1 600 euros le m². À Zagreb ou à Dubrovnik, les prix sont plus élevés, il faut compter 5 000 euros le m², cela dépend bien sûr du quartier et de l'état du bien, dans certaines zones il devient compliqué de dénicher quelque chose, car de nombreux retraités s'orientent aujourd'hui vers la Croatie.
Si vous êtes ressortissant de l'un des pays de l'Union européenne (sauf l'Italie), vous pouvez acheter un bien immobilier en Croatie sans restriction, pour le louer, vous devez cependant monter une société (cela coûte 100 euros). Il en va de même pour les citoyens des États-Unis, de la Hongrie et de la Russie. Les personnes ayant un passeport italien, suisse ou de Bosnie-Herzégovine peuvent le faire à condition de s'établir en Croatie définitivement. La transaction doit être validée par le ministère des Affaires étrangères, ce qui prend entre deux et six mois. Un étranger ne peut pas acheter de forêt ni de terres cultivables, et s'il s'agit d'un bien immobilier considéré comme patrimoine culturel, il faut l'accord des autorités locales.
À la signature de la promesse de vente (et d'achat), l'acheteur doit payer 10 % de la valeur du bien. Ensuite, il doit envoyer les documents suivants au MOFA (ministère des Affaires étrangères) :
- la promesse d'achat
- le titre de propriété du vendeur
- un justificatif d'identité du vendeur et de l'acheteur
- un uvjerenje o namjeni (certificat confirmant que la propriété se trouve dans une zone de construction valide)
- en passant par un avocat, sa délégation de pouvoir.
Une fois que le ministère des Affaires étrangères a donné son accord, le contrat préparé par un juriste et signé par un notaire doit être enregistré au cadastre (Zemljišne Knjige). Il faut alors payer une taxe qui s'élève à 5 % de la valeur d'une maison ancienne et à 25 % s'il s'agit d'une maison neuve. Viennent s'ajouter des frais supplémentaires :
- les frais légaux 1 à 2 %
- l'enregistrement et autres frais 0,01 à 0,05 %
- les frais d'agence 1,50 à 3 %
Habiter en Croatie
Les Croates sont des gens sympathiques, mais ils sont fiers d'être croates. Ne cherchez donc jamais à leur dire comment faire ou quoi faire, vous seriez dans ce cas très mal reçu. Si vous faites preuve d'intérêt pour leur pays et pour leur culture, vous serez par contre très bienvenu.
Lorsque vous emménagez, les raccordements pour l'eau, le gaz et l'électricité sont effectués d'office, vous n'avez qu'à prendre un abonnement en vous adressant à chaque compagnie. Si vous louez un logement à Zagreb, les factures seront généralement au nom du propriétaire qui vous les transmettra, car c'est à vous de payer vos charges. Si vous devez régler vos factures personnellement, rendez-vous dans le bureau de poste le pus proche et allez aux services financiers (novcano poslovanje). Il est également possible de payer ses factures par prélèvements automatiques.
Il n'y a qu'un fournisseur de gaz en Croatie, il s'agit de la compagnie Gradska plinara Zagreb - Opskrba. Pour un appartement ayant 2 ou 3 chambres, comptez 100 à 200 kunas par mois en été et 600 à 800 kunas en hiver.
L'électricité est fournie par la compagnie HEP. Les tarifs varient en fonction de l'heure et de la saison. En été, le prix est plus bas entre 22 h et 8 h alors qu'en hiver, il est plus bas entre 21 h et 7 h.
Pour l'eau, adressez-vous à Vodoopskrba i odvodnja. Sachez que les bâtiments anciens n'ont généralement qu'un seul compteur d'eau et le règlement de la facture est divisé entre tous les habitants de l'immeuble. Comptez environ 200 kunas pour une famille de 3 personnes.
Trouver un logement en Croatie
Si vous souhaitez louer un logement en Croatie, vous devriez trouver sur place rapidement, sauf si vous arrivez en plein milieu de la saison touristique (de juin à septembre). Ne vous précipitez pas et prenez le temps de trouver un appartement ou une maison qui vous plaît, surtout si vous achetez, dans un endroit agréable et correspondant à vos désirs et besoins (la mer, un supermarché, une école...).
Recherchez sur internet. Vous y trouverez de nombreuses offres de locations et de vente de biens immobiliers. Certaines sont mises en ligne par des agences, d'autres par des particuliers, cela est généralement indiqué. Certains sites sont en croate, mais il en existe de nombreux en anglais et quelques-uns en français.
Cherchez les petites annonces collées dans les supermarchés, les cafés, les épiceries et les laveries. Elles sont déposées par des particuliers et concernent la plupart du temps le quartier dans lequel elles sont posées.
Parlez avec les commençants du quartier. Ils sont généralement au courant de la vie locale et peuvent avoir des informations privilégiées. Les journaux ne vous serviront pas à grand-chose, les annonces publiées sur internet sont plus nombreuses et plus intéressantes.
Bon à savoir :
Si vous n'avez pas besoin d'être en ville, vous pouvez trouver de petites maisons dans des lieux paradisiaques sur de petites îles. Vous n'aurez pas un supermarché à 50 m, mais vous aurez une charmante maison, les pieds dans l'eau verte ou bleue transparente dans un cadre extraordinaire !
Liens utiles :
Global property guide
Ministère des Affaires étrangères de Croatie
Petites annonces de locations en Croatie
ARKADIA
Denizet immo
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