Achat immobilier à Mendoza

Les étrangers peuvent-ils acheter un bien immobilier à Mendoza ?

Les étrangers peuvent acheter un bien immobilier urbain à Mendoza sans être résidents argentins. La base légale est l'article 20 de la Constitution argentine, qui accorde aux étrangers les mêmes droits civils que les citoyens, y compris l'achat et la vente de biens immobiliers. Concrètement, un retraité européen peut donc devenir propriétaire d'un appartement dans le centre de Mendoza sans avoir préalablement obtenu un DNI (document national d'identité).

L'acheteur étranger doit, en revanche, disposer d'un identifiant fiscal argentin. L'ARCA (administration fiscale nationale) précise que les residentes en el exterior (résidents à l'étranger) doivent demander un CUIT par l'intermédiaire d'un représentant ou d'un tiers autorisé domicilié en Argentine. Les étrangers résidant en Argentine sans DNI argentin relèvent de la catégorie d'enregistrement CUIT/CDI. Cette démarche s'effectue avant la signature de l'acte authentique et conditionne l'ensemble de la transaction.

Le régime applicable aux terres rurales est différent. La loi plafonne la propriété étrangère de terres rurales et ajoute des contrôles supplémentaires pour les biens situés près des frontières, des grands cours d'eau ou de zones stratégiques. La situation juridique reste contestée depuis qu'un décret de 2023 visant à lever ces plafonds a été suspendu par les tribunaux. L'achat d'un vignoble, d'une finca (domaine agricole) ou de terres agricoles n'équivaut donc pas juridiquement à l'achat d'un appartement urbain à Mendoza et requiert des autorisations supplémentaires. Pour un nouvel arrivant, mieux vaut s'en tenir au logement résidentiel urbain dans la commune de Mendoza tant que ces démarches ne sont pas maîtrisées.

Quartiers et zones résidentielles à Mendoza

Le Centro de Mendoza est la base la plus pratique pour un nouvel arrivant : un quartier piéton, où des restaurants, des places, des commerces et des services urbains sont regroupés. Il s'articule autour de la Plaza Independencia, de la Plaza San Martín, de la Plaza España et de la Plazoleta Caseros. Le plan municipal de travaux publics 2026 confirme un investissement actif dans les espaces publics centraux, notamment le Parque O'Higgins, le Parque Central - Nicolino Locche, la Plaza Independencia, la Plaza San Martín, la Plaza España, la Plazoleta Caseros et le Paseo República de Venezuela. Le Centro reste donc le secteur résidentiel le mieux desservi.

Le secteur du Parque Central / Nicolino Locche convient à ceux qui souhaitent rester proches du centre tout en privilégiant un cadre adjacent à un parc, plutôt que les rues commerçantes les plus denses. La Sexta Sección (Residencial Norte) est un quartier résidentiel de la ville de Mendoza.

La communauté d'expatriés à Mendoza est plus restreinte qu'à Buenos Aires. Choisir un quartier consiste donc moins à rejoindre un secteur expatrié unique qu'à arbitrer entre la marche à pied du centre, la proximité d'un parc et des rues résidentielles plus calmes au contact direct de la vie locale hispanophone. Les communes voisines fréquemment citées dans les annonces immobilières, telles que Godoy Cruz, Guaymallén, Maipú et Luján de Cuyo, font partie du Grand Mendoza mais se trouvent en dehors de la ville de Mendoza, avec leurs propres règles municipales et taxes foncières.

Prix de l'immobilier à Mendoza

Le prix au mètre carré demandé à Mendoza tourne autour de 1 200 USD le m² (environ 1 110 EUR), avec une fourchette typique comprise entre 700 et 1 900 USD le m² (environ 650 à 1 760 EUR), selon la localisation, l'ancienneté du bâtiment et l'état du bien. Ces valeurs correspondent à des prix d'annonce et restent négociables.

L'Administración Tributaria Mendoza (ATM) publie un Observatorio de Valores Inmobiliarios qui répertorie des valeurs foncières urbaines de référence en USD le m² pour un terrain standard de 300 m². Ces valeurs servent de référence fiscale, et non de prix de vente négociés. 

Pour ceux qui envisagent de construire, le Colegio de Arquitectos de Mendoza fixe l'indice de construction pour le trimestre avril-juin 2026 à 1 422 994,44 ARS/m² (environ 1 080 EUR/m²), en hausse de 4,98 % par rapport au trimestre précédent. Trois métriques coexistent donc : les prix d'annonce, les valeurs fiscales et les coûts de construction. Elles ne mesurent pas la même chose et ne doivent pas être comparées comme telles lors du calcul d'un budget d'achat.

Types de biens immobiliers à Mendoza

Il existe deux grandes catégories de construction résidentielle dans la ville de Mendoza : la vivienda colectiva (logement collectif, c'est-à-dire les immeubles d'appartements) et la vivienda unifamiliar (maison individuelle). La ville développe activement un habitat urbain mixte : la Dirección de Vivienda y Hábitat municipale consolide les zones urbaines déjà desservies, intervient sur les terrains vacants, intensifie l'usage du sol et encourage une densification contrôlée. La reconversion de friches industrielles en logements est une tendance en plein essor, illustrée par la transformation de l'ancien site de l'usine Aliar, dans le quartier de La Favorita, en un projet de 37 logements IPV.

Deux points méritent une attention particulière. D'une part, les biens issus des programmes de logement social de l'IPV peuvent encore être enregistrés au nom de l'IPV, même lorsqu'ils sont occupés par leurs véritables acquéreurs : le programme provincial Mi Escritura existe précisément pour régulariser ces titres incomplets. Avant d'acheter un logement de ce type, il faut donc vérifier que l'inscription au registre a bien été transférée au vendeur. D'autre part, la municipalité intervient sur les biens à l'abandon ou en ruines et peut imposer un supplément punitif d'inspection et de contrôle de sécurité s'ajoutant à la taxe municipale ordinaire. C'est un risque à vérifier pour les immeubles anciens ou laissés sans entretien.

Trouver un bien immobilier à Mendoza

Les annonces de vente immobilière à Mendoza se consultent sur des plateformes locales telles que MendozaProp, qui publient les conditions complètes des offres : prix, durée de bail, indexation IPC, charges et obligations du locataire ou de l'acheteur. Avant de signer quoi que ce soit avec une agence ou un vendeur particulier, il est utile de consulter le Registro Público de Infractores (registre public des contrevenants à la protection des consommateurs) tenu par la province : il référence également des entités du secteur immobilier.

Pour les locations de courte durée ou touristiques, la ville de Mendoza tient un régime d'enregistrement PAT (Propiedades de Alquiler Temporario), encadré par la résolution 80/2026 via le portail municipal Atención Ciudadana. Vérifier qu'un meublé touristique visité ou acheté pour de la location saisonnière est bien inscrit au PAT est un test simple de conformité. Pour les séjours touristiques préalables à un achat, l'Ente Mendoza Turismo tient également un registre officiel des prestataires autorisés.

En cas de litige, rendez-vous à la Dirección de Defensa del Consumidor, située rue Patricias Mendocinas 529, Ciudad de Mendoza (courriel : mesaentradasddc@mendoza.gov.ar), ouverte du lundi au vendredi de 8h00 à 13h00. Déposer une plainte est gratuit et ne requiert pas d'avocat. Le service de conseil fonctionne principalement en ligne via 148@mendoza.gov.ar et l'application mobile 148 Mendoza ; l'accueil en présentiel est réservé aux personnes hypervulnérables, dont les personnes à mobilité réduite, les personnes âgées et les touristes.

Le processus d'achat à Mendoza

L'achat d'un bien immobilier urbain à Mendoza suit une séquence assez codifiée : une réservation écrite ou boleto de compraventa (compromis de vente), une vérification des titres par le notaire, la signature de l'escritura traslativa de dominio (acte de transfert de propriété), le paiement du droit de timbre provincial, puis l'inscription au registre public de Mendoza.

Les vérifications de titres et de charges passent par la Dirección de Registros Públicos y Archivo Judicial, rattachée au Poder Judicial de Mendoza. Depuis le 1er juin 2026, l'Informe de Titularidad (rapport de titularité) pour les quatre circonscriptions judiciaires se fait exclusivement en ligne via Mi Registro on line et le système SAYGES. Le notaire obtient également le Certificado Catastral (certificat cadastral) ; l'ATM précise que, pour les achats-ventes, donations, avances sur héritage ou divisions de copropriété, ce certificat doit être sollicité par l'intermédiaire d'un notaire.

Le travail notarial est coordonné par le Colegio Notarial de la Provincia de Mendoza, situé au 756, Patricias Mendocinas, 5500 Mendoza, téléphone : (0261) 476-4029. Les notaires en exercice inscrits au Colegio peuvent engager la procédure d'Impuesto de Sellos (droit de timbre) en ligne via la rubrique Mis trámites Online du site de l'ATM. En juin 2026, le gouvernement de Mendoza a présenté un projet de Certificado Único de Transferencia qui consolide les contrôles entre le cadastre, le Colegio Notarial, les municipalités, AYSAM (eau), Irrigación et le Registre de la propriété : un signe que les procédures de transfert sont en cours de simplification.

La Defensa del Consumidor insiste sur un point pratique : ne jamais remettre d'argent sans contrepartie documentaire. Tout anticipo ou seña (acompte) doit figurer dans le contrat et être appuyé par un reçu légal ou une preuve de paiement.

Coûts d'achat à Mendoza

L'impôt principal lié à la transaction est l'Impuesto de Sellos (droit de timbre provincial). Le taux officiel de l'ATM s'établit à 2,5 % pour les contrats d'achat-vente immobiliers, les transferts de propriété à titre onéreux, les échanges et les pouvoirs irrévocables de transfert de biens immobiliers situés dans la province de Mendoza. Lorsque l'acte est signé en dehors de Mendoza mais concerne un bien situé dans la province, le taux passe à 4 %. Pour les contrats libellés en devises étrangères, la base imposable est convertie au taux vendeur de la Banco de la Nación Argentina à la clôture du jour ouvré précédant la date du contrat.

Le droit de timbre est payé, en règle générale, dans un délai de 10 jours ouvrés à compter de la signature pour les actes émis à Mendoza. Pour les actes émis hors province, le paiement intervient avant leur présentation aux autorités ou aux banques mendocines, ou dans les 10 jours suivant le début de l'exécution à Mendoza.

D'autres frais s'ajoutent. Les copies au registre publiées dans le tarif judiciaire 2026 de Mendoza prévoient une copie simple d'un volume foncier ou d'une matrícula (matricule de propriété) à 6 500 ARS (code 858), une copie certifiée à 13 000 ARS (code 585), plus 600 ARS (droit Ley 6279) par tranche de 10 pages ou fraction inférieure. Les honoraires notariaux se situent généralement entre 1 % et 2 % du montant de la vente ; il est utile de demander un devis notarial écrit avant toute réservation, en particulier pour les lots, les cessions de droits ou les opérations encore non individualisées au registre. Au total, les frais de clôture côté acheteur sont fréquemment estimés entre 7 % et 9 % de la valeur d'achat, droits de timbre, frais notariaux et certificats inclus. 

Financement et prêt immobilier à Mendoza

L'accès au crédit hypothécaire constitue la principale limite pratique pour un acheteur étranger à Mendoza. La grande majorité des transactions se règle donc en numéraire, souvent en dollars américains. Cette contrainte de financement est suffisamment marquée pour structurer une partie du marché : la Defensa del Consumidor mendocine cite la difficulté d'accès au crédit hypothécaire comme l'un des moteurs de la demande pour les solutions d'habitat alternatives, notamment les constructions préfabriquées et à ossature en acier. En pratique, un acheteur étranger doit donc prévoir de financer son acquisition sur fonds propres ou via un prêt obtenu à l'étranger, et de transférer les fonds dans des conditions à valider avec sa banque et un conseiller fiscal avant la signature.  

Aspects juridiques pour les expatriés à Mendoza

L'achat d'un bien à Mendoza n'ouvre pas, par lui-même, de droit de séjour. Le statut migratoire est géré au niveau national par la Dirección Nacional de Migraciones (DNM), et non par la municipalité de Mendoza. Les étrangers peuvent détenir une résidence transitoire, temporaire ou permanente ; la résidence temporaire et la résidence permanente ouvrent chacune l'accès à un DNI correspondant. Les demandes se déposent en ligne via le système Radex, le demandeur devant se trouver en Argentine au moment du dépôt. Après l'entrée sur le territoire suivant l'obtention du visa, le DNI doit être demandé auprès du Renaper dans un délai de 60 jours ouvrés.  

Pour la transaction elle-même, le recours à un avocat indépendant, aux côtés du notaire, est fortement recommandé. Un avocat vérifie de façon autonome la chaîne de titres, les charges et les hypothèques inscrites au registre, les permis de construire et de conformité urbaine, la régularité de la situation cadastrale ainsi que l'absence de dettes municipales ou fiscales attachées au bien. Pour un étranger qui découvre le système argentin et travaille en espagnol juridique, ce double regard, notarial et avocat, réduit les angles morts.

Être propriétaire à Mendoza

L'impôt récurrent sur la propriété est l'Impuesto Inmobiliario, une taxe foncière provinciale prélevée sur chaque bien et sur les droits réels portant sur des immeubles situés à Mendoza. Sa base de calcul est l'Avalúo Fiscal (valeur fiscale), que le propriétaire peut consulter via le service Avalúo Vigente de l'ATM. L'impôt peut être réglé annuellement ou en six échéances avec les dates suivantes :

• Règlement annuel ou première échéance : 27 février
• Deuxième échéance : 30 avril
• Troisième échéance : 30 juin
• Quatrième échéance : 31 août
• Cinquième échéance : 30 octobre
• Sixième échéance : 30 décembre

Les contribuables à jour peuvent cumuler des remises pouvant atteindre 35 % : 10 % si le bien n'avait aucune dette au 31 décembre 2025 ; 10 % supplémentaires si le bien était également à jour au 31 décembre 2024 ; 10 % de plus si le contribuable n'a aucune dette exigible sur les autres impôts au 31 décembre 2025 ; et 5 % pour un paiement annuel de la facture 2026 dans les délais. La facture est disponible et peut être réglée via les services Descargar Boleto et Pagar Online sur le site de l'ATM. Les canaux de paiement incluent la carte en ligne, le QR code via E-Pagos et la Billetera Virtual 3.0, Red Link, Red Pago Mis Cuentas, Pago Fácil, Rapipago, ainsi que la Bolsa de Comercio de Mendoza. L'impôt foncier provincial, déterminé selon la loi, ne peut pas être inférieur à 43 645 ARS par bien , ce qui constitue un repère du coût annuel minimal d'un logement modeste.

Les propriétaires peuvent inscrire leur bien au titre du régime Bien de Familia (protection du logement familial) auprès des Registros Públicos. Ce régime protège le logement familial contre la saisie ou la vente forcée en raison de dettes nées après l'inscription. Pour la mise en location, deux régimes coexistent. Les baux résidentiels de longue durée sont régis, depuis le DNU 70/2023, par le Code civil et commercial argentin avec une large liberté contractuelle : à défaut de durée stipulée, la durée par défaut est de 2 ans pour le logement permanent et de 3 ans pour les autres usages. Environ 99 % des contrats de logement à Mendoza sont libellés en pesos argentins. Les propriétaires qui souhaitent louer en courte durée à des fins touristiques doivent enregistrer leur bien au régime PAT (Propiedades de Alquiler Temporario), encadré par la résolution 80/2026, via le portail Atención Ciudadana de Mendoza.

Vendre un bien immobilier à Mendoza

Côté fiscalité fédérale, la loi étend aux personnes physiques et aux successions indivises, qu'elles résident en Argentine ou à l'étranger, l'exemption applicable aux gains issus de la cession de biens immobiliers et de droits sur des biens immobiliers situés en Argentine, lorsque la cession intervient à compter du 1er janvier 2026. L'Impuesto cedular de l'ARCA couvre historiquement les revenus de dividendes, les valeurs mobilières, les cessions immobilières et les cessions de droits sur immeubles. Le vendeur a ainsi intérêt à valider son cas précis auprès de l'ARCA ou d'un conseiller fiscal avant de déclarer.  

Le droit de timbre sur l'acte de vente reste provincial : un taux de 2,5 % est applicable aux actes de vente immobilière signés à Mendoza. Sa répartition entre le vendeur et l'acheteur est contractuellement négociée. Avant la signature de l'acte de transfert, le notaire doit obtenir le Certificado Catastral. Pour les transferts par achat-vente, donation, avance sur héritage ou division de copropriété, ce certificat doit être demandé par l'intermédiaire d'un notaire ; le service Catastro Jurídico de l'ATM se joint au 4611420 ou au 461-1489. L'ordonnance fiscale municipale interdit aux notaires d'instrumenter des actes et aux administrations de traiter des opérations portant sur des biens présentant des dettes municipales impayées au moment de la signature : le vendeur doit donc apurer toutes les dettes municipales attachées au bien avant le rendez-vous notarié.

Pour un vendeur étranger, deux points pratiques s'ajoutent. Le rapatriement des fonds vers un compte hors d'Argentine doit être anticipé avec la banque chargée du règlement et un conseiller fiscal, compte tenu des règles argentines en matière de change et de la documentation requise pour justifier l'origine des fonds. Et l'éventuelle plus-value latente n'est pas exonérée dans le pays de résidence fiscale du vendeur : une exonération en Argentine ne préjuge pas du traitement appliqué dans le pays d'origine du vendeur.

Foire aux questions

Les étrangers ont-ils besoin d'une résidence pour acheter à Mendoza ?

Non. L'article 20 de la Constitution argentine accorde aux étrangers les mêmes droits civils que les nationaux, notamment l'achat et la vente de biens immobiliers urbains. Un acheteur étranger doit, en revanche, obtenir un identifiant fiscal argentin (CUIT ou CDI) par l'intermédiaire d'un représentant domicilié en Argentine avant la signature de l'acte authentique.

Les prix de l'immobilier augmentent-ils ou baissent-ils à Mendoza ?

Les données de marché situent Mendoza Capital entre 1 200 USD le m² (environ 1 110 EUR) et 1 900 USD le m² (environ 1 760 EUR), dans une fourchette de 700 à 1 900 USD le m² (environ 650 à 1 760 EUR). Côté construction, l'indice du Colegio de Arquitectos de Mendoza s'établit à 1 422 994,44 ARS le m² pour avril-juin 2026, en hausse de 4,98 % par rapport au trimestre précédent, ce qui traduit une pression continue sur les coûts du neuf.

Mieux vaut-il acheter un logement neuf ou ancien à Mendoza ?

Les deux options présentent des arbitrages distincts. Un logement neuf intègre l'indice de construction courant (1 422 994,44 ARS le m² pour avril-juin 2026), tandis qu'un logement ancien exige une vérification soignée du titre via le système en ligne SAYGES des Registros Públicos. Il faut s'assurer, en particulier, que le bien n'est pas encore enregistré au nom de l'IPV dans le cadre du programme de régularisation Mi Escritura, et vérifier l'absence de procédure municipale liée à un éventuel état d'abandon.

Un étranger peut-il obtenir un prêt hypothécaire à Mendoza ?

La plupart des transactions se règlent en numéraire, souvent en dollars américains. La difficulté d'accès au crédit hypothécaire est suffisamment marquée pour avoir alimenté la demande de solutions d'habitat alternatives. Un acheteur étranger doit donc prévoir un financement sur fonds propres ou un prêt obtenu à l'étranger, ainsi qu'un transfert de fonds validé en amont avec sa banque.

Combien de temps prend un achat immobilier à Mendoza ?

En pratique, il faut prévoir plusieurs semaines pour enchaîner les vérifications de titre, l'obtention du certificat cadastral, le paiement du droit de timbre (dans les 10 jours ouvrés suivant l'exécution de l'acte) et la soumission au registre par le notaire. La mise en place du Certificado Único de Transferencia présentée en juin 2026 devrait progressivement réduire ces délais.

Puis-je mettre mon bien en location à Mendoza ?

Oui. Les baux résidentiels de longue durée ont une durée par défaut de 2 ans et 99 % des contrats de logement à Mendoza sont libellés en pesos. Pour la location de courte durée ou touristique, le bien doit être enregistré comme Propiedad de Alquiler Temporario (PAT) au titre de la résolution 80/2026, via le portail municipal Atención Ciudadana. La conformité au régime PAT conditionne la légalité de la location saisonnière.

Quels impôts s'appliquent lors de la vente d'un bien à Mendoza ?

Le droit de timbre provincial, Impuesto de Sellos, s'applique au taux de 2,5 % sur l'acte de vente. Au niveau fédéral, le décret 406/2026 publié le 1er juin 2026 étend l'exemption applicable aux gains issus des cessions immobilières aux personnes physiques et aux successions indivises, résidant en Argentine ou à l'étranger, pour les cessions intervenant à partir du 1er janvier 2026. Avant la signature, le vendeur doit également apurer toutes les dettes municipales attachées au bien, sans quoi le notaire ne peut pas instrumenter l'acte.

Vous avez des questions sur l'achat d'un bien à Mendoza ? Rejoignez la communauté Expat.com pour échanger avec des expatriés qui ont déjà mené cette démarche.