Acheter une maison en Tunisie intéresse de nos jours de plus en plus d'investisseurs, de retraités, et de personnes planifiant leur future retraite. On les comprend aisément, la Tunisie est un joli pays, les habitants sont très accueillants, et le marché de l'immobilier est particulièrement attractif pour les étrangers.
Le marché de l'immobilier en Tunisie
Il faut être conscient que le marché national de l'immobilier tunisien n'est pas en ce moment dans sa meilleure période. Il est en effet aujourd'hui difficile pour un Tunisien de classe moyenne d'acheter un logement, les prix des terrains augmentent, ainsi que le coût de la main-d'œuvre spécialisée et des matériaux. La Loi des Finances 2018 n'a pas arrangé les choses, la nouvelle TVA sur la vente de logements à usage d'habitation est passée à 13 % pour les promoteurs immobiliers et au 1er janvier 2020, elle sera élevée à 19 %.
Les Tunisiens sont ceux (et celles) qui souffrent, car les salaires ne sont plus adaptés, et même si l'AFH (Agence foncière de l'habitat) a fait aménager 7 000 hectares en 30 ans d'existence, il y a en ce moment plus de 320 000 demandes de terrains.
En fonction de son pays d'origine et donc de son pouvoir d'achat, un investisseur étranger peut cependant acheter un appartement ou une maison en Tunisie pour un prix considérablement moins élevé que sur sa terre natale !
Acheter une maison ou un appartement en Tunisie
La première chose que vous devez savoir (et ne jamais oublier) est qu'un étranger ne peut acheter un bien immobilier en Tunisie que s'il se trouve dans une zone résidentielle ou touristique. Les zones agricoles sont réservées aux Tunisiens(es). Avant même de visiter une propriété, ce point doit être parfaitement clarifié. Attention, des cas d'escroqueries ont été reportés dans différentes ambassades, il est fortement recommandé d'avoir recours aux services d'un avocat, surtout si vous ne lisez pas l'arabe et ne connaissez pas bien le pays.
Une fois la nature du terrain déterminée, il est indispensable de vérifier la situation foncière du bien et de s'assurer qu'il est immatriculé à la Conservation de la propriété foncière compétente. Il est par exemple possible à un étranger d'acheter un bien dans une médina, mais il ne sera généralement pas immatriculé. Dans tous les cas, contrôlez les points suivants :
- la nature du terrain (zone touristique, rurale ou agricole) ;
- le bien est immatriculé (il a un titre foncier) ;
- l'inscription des droits de propriété du vendeur ;
- quelle est la vocation du lieu (c'est un périmètre touristique, protégé, un terrain constructible...) ;
- il n'existe pas de clause de réserve de propriété au bénéfice de l'État (cela peut-être le cas à la suite d'une nationalisation ou d'une expropriation pour cause d'utilité publique).
Une fois la maison de vos rêves trouvée et les points précédents clarifiés, vous devez obtenir une autorisation du Gouvernorat et une autre de la Banque centrale de Tunisie. Attention, le délai peut être long, il faut compter environ un an minimum, mais cela varie avec les gouvernorats.
Obtenir l'autorisation du Gouverneur
Pour faire la demande d'autorisation d'achat, vous devez avoir signé la promesse de vente et versé une avance d'environ 10 % du prix total du bien. N'oubliez pas d'inclure une clause de restitution de votre acompte dans la promesse au cas où vous obteniez une réponse négative. Votre dossier doit comporter les pièces suivantes :
- le formulaire de demande rempli (en 5 exemplaires) ;
- un certificat de propriété ;
- le constat des conditions du bien établi par un huissier de justice ;
- si le vendeur est étranger, son quitus fiscal ;
- la promesse d'achat écrite en fonction de la réglementation en vigueur et comportant la légalisation des signatures des contractants ;
- un quitus municipal confirmant le règlement des taxes municipales ;
- la pièce d'identité de l'acheteur et du vendeur ;
- un extrait de casier judiciaire de l'acheteur (il est indispensable dans certains gouvernorats) ;
- un plan de situation de la propriété ;
- le titre foncier ;
- un document attestant de l'origine de la propriété du vendeur (s'il s'agit d'un étranger, il doit fournir l'autorisation d'achat) ;
- l'attestation de la municipalité sur la nature du terrain. S'il est nu, une attestation prouvant qu'il est constructible sera parfois demandée. Certains gouvernorats peuvent exiger une attestation du Commissariat régional du développement agricole précisant la vocation du terrain ;
- le procès-verbal de récolement ainsi que le permis de construire ;
Chaque document doit être un original ou une photocopie certifiée conforme et être accompagné de quatre photocopies.
Obtenir l'autorisation de la Banque centrale de Tunisie
La législation diffère en fonction de votre pays d'origine. En ce qui concerne les Français(es) qui n'ont pas le statut de résident en Tunisie, il faut impérativement une autorisation de la Banque centrale de Tunisie, conformément à ce qui est mentionné dans la législation des changes. Vous l'obtenez comme ceci :
- ouvrez un compte bancaire de non-résident en devises ou en dinars convertibles dans une banque de votre choix en correspondance avec votre banque française ;
- importez la somme nécessaire pour l'acompte puis pour l'achat ;
- demandez à votre banque de vous fournir une fiche d'investissement spécifiant que les fonds sont destinés à l'achat d'un bien immobilier. Cette fiche doit être obtenue auprès de votre banque au cours des 48 h qui suivent le transfert des fonds. Sa production sera par ailleurs indispensable en cas de revente du bien. Si vous ne pouvez pas vous la procurer à temps, votre banque doit vous donner une attestation indiquant ces points.
Les Français ayant leur résidence fiscale en Tunisie n'ont pas besoin de l'autorisation de la Banque centrale de Tunisie, mais le bien immobilier doit être acheté en effectuant un transfert de devises. Il faut pour cela avoir un compte spécial « résident ».
Il est souhaitable de faire les versements au vendeur par virement bancaire, cela garantit la sécurité de la transaction et sa transparence.
Bon à savoir :
Un étranger achetant un bien immobilier en Tunisie bénéficie de droits d'enregistrement préférentiels avantageux.
Liens utiles :
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Les droits d'enregistrement - ministère des Finances de Tunisie
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