Immobilier, rentabilités, lois et fiscalité en Uruguay en 2026.

Bonjour,

Comme je suis en train de rédiger un rapport pour l'international.

Je vous donne une partie de ce dernier, pour information.

En espérant que ça vous servira pour vos futures démarches.

Guide juridique et fiscal 2026

Loi de propriété

Article 32 : la constitution à la propriété est inviolable, aucune restriction sur les achats immobiliers étrangers résidents ou non-résidents.

Même droit que les citoyens uruguayens.

Fiscalité territoriale.

Revenu de source étrangère exonérés ou faiblement taxé. Vacances fiscales de 11 ans sur les revenus étrangers pour les nouveaux résidents fiscaux.

Option forfaitaire à 7 % à vie.

Titre sûr :

Registre de la propriété garantie le poste l'opposabilité du titre. Certificat d'information de l'immeuble disponible en ligne plus-value historique stable en dollars.

Section un :

Cadre juridique de l'investissement immobilier.

Constitution et droit de propriété.

La constitution uruguayenne protège explicitement le droit de propriété privée, sans discrimination entre nationaux et étrangers. L’article 32 dispose que la propriété est inviolable et qu'aucune expropriation n'est possible sans cause d'utilité publique et juste indemnité préalable. La jurisprudence de la cour Supreme de justice. Confirme cette protection depuis 1985. Aucun cas d'expropriation arbitrale d'un bien étranger ni documenté dans l'histoire récente du pays.

Constitution loi 16.906, loi 19.937, loi 15.921 loi 20.446.

Loi 16.906 investissement étranger

La loi 16.906 déclare d'intérêt national la promotion et la protection des investissements nationaux et étrangers. Elle consacre le principe du traitement national : L'investisseur étranger bénéficie des mêmes droits et obligations que l'investisseur uruguayen. Aucune autorisation préalable n'est requise pour investir dans la quasi-totalité des secteurs y compris l’immobilier résidentiel, commercial et rural, le transfert libre des capitaux investis et des bénéfices et garanties par la loi.

Loi 19.937 réforme fiscale 2020

Le socle des vacances fiscales 11 ans

la loi 19.937 votée en 2014 est modifiée en 2020, a institué le régime des vacances fiscales pour les nouveaux résidents fiscaux en Uruguay. Elle a porté de 5 à 11 ans la période d'exonération des revenus étranger (dividendes, intérêts, plus-values, loyers de sources étrangère). La réforme de 2020 a aussi élargi l'assiette des plus-values mobilières et immobilières de sources étrangères. Cette loi qui rend l'Uruguay attractif pour un capital qui doit fructifier sans fuite fiscale.

Loi 15.921 Zones Franches :

La loi 15.921 régis les 9 neuf zones franches uruguayennes. Une entreprise qui opère en zone franche est exemptée de tous les impôts nationaux actuels et futur pendant la durée d'exploitation de la zone (typiquement 20 ans et plus renouvelable) pour l'investisseur immobilier, l'intérêt est indirect

Le développement du complexe immobilier en zone franche (hôtels, centre logistique, immeubles de bureaux) génère des rendements locatifs premium avec locataires internationaux. Conditions 95% des revenus doivent provenir l'exportation, Hors Uruguay.

Loi 20.446 réforme 2026.

Effective au 1 janvier 2026 la loi 20.446 révèle le seuil d'investissement immobilier ouvrant droit aux vacances fiscales de 590.000$ à environ 2.000.000$ unités indexées.

Les résidents fiscaux acquis avant le 1 janvier 2026 conservent leurs droits acquis. La réforme introduit aussi une taxe de 12% sur la plupart des catégories de revenus étrangers plus-values loyer intérêts dividendes pour l'investisseur Français le seuil de 2.000.000$ élève significativement le ticket d’entrée, mais l'option 7% forfaitaire à vie reste accessible sans seuil minimal.

Traités internationaux protégeant l'investissement

Signé en 2005- premier traité basé sur le modèle US 2004.

Le traité bilatéral d'investissement entre l'Uruguay et les États-Unis est entré en vigueur en 2006. C’est le premier BIT négocié par les États-Unis sur la base de leur nouveau modèle de 2004. Il protège les investisseurs américains en Uruguay et réciproquement contre l'expropriation directe ou indirecte, le traité discriminatoire, et la violation des engagements souverains. Le mécanisme d'arbitrage ICSID

(Banque mondiale) est accessible en cas de différent pour un investisseur français détenant une structure holding américaine, ce BIT offre une protection supplémentaire.

Réseau de Bits Uruguayens.

L’Uruguay a signé plus de 30 traités bilatéraux d'investissement avec des partenaires clés : États-Unis, Espagne, Suisse, Allemagne, Royaume-Uni, Italie, France Pays-Bas, Chine, Corée du Sud, Finlande, Suède, Belgique, Luxembourg. Chacun prévoit l'arbitrage ICSID en cas de différence souverain. Pour un investisseur français la voie espagnole est pertinente : l’Espagne est un partenaire historique de l'Uruguay. Une structure holding espagnole peut bénéficier du BIT Espagne- Uruguay et du traité fiscal Espagne- Uruguay qui réduit la retenue à la source sur les dividendes.

Mercosur est libre de circulation.

Membre fondateur- marché élargi à 295.000.000 de consommateurs.

L'Uruguay est membre fondateur du Mercosur 1991 aux côtés du Brésil, de l'Argentine et du Paraguay. Le Mercosur facilite la libre circulation des biens, des services et des personnes entre les États membres. Pour un investisseur immobilier cela signifie, :  un acheteur Argentin ou brésilien, est un acheteur potentiel du bien uruguayen, soutenant la liquidité du marché : un résident fiscal uruguayen peut facilement résider temporairement en Argentine ou au Brésil sans visa : les revenues locatives ou bien uruguayens peuvent être Rapatrier sans restriction vers d'autres pays Mercosur. L’Uruguay négocie actuellement des accords bilatéraux hors Mercosur, en particulier avec la Chine.

Institutions régulatrices de l'immobilier et de la finance.

BCU-DGI- notariat- UIF registre de la propriété.

Cinq institutions clés Régissent l'achat immobilier en Uruguay : la BCU, la DGI, l'association des Notaires, l'UIF (AML/KYC) et le registre de la propriété. Comprendre leurs rôles respectifs accélère toute transaction.

BCU- Banque centrale Del Uruguay.

La BCE est l'autorité monétaire et de supervision bancaire uruguayenne indépendante du pouvoir politique depuis 1995, il supervise toutes les banques commerciales et les institutions financières. Pour l'investisseur immobilier étranger, le BCU agrée les banques qui peuvent ouvrir des comptes à des non-résidents, il publie la liste officielle des IFI (international Financial institutions) sous le décret 381/89 qui peuvent opérer exclusivement avec des clients non-résidents. Ils contrôlent la conformité AML/KYC des banques. Le système bancaire uruguayen est bien capitalisé, avec ratio de solvabilité et liquidité supérieure au standards Bâle lll

DGI direction générale imposition.

La DGI et l'autorité fiscale centrale de l'Uruguay. Elle perçoit et contrôlent les principaux Impôts touchant l’immobilier. Le système fiscal uruguayen est territorial : seuls les revenus de source-uruguayenne sont taxés pour les non-résidents, à l'exception des revenus étrangers des résidents fiscaux (qui bénéficient des vacances fiscales 11 ans). La DGI opère une procédure de déclaration en ligne, accessible aux non-résidents. Le taux effectif d'imposition sur un bien immobilier locatif uruguayen est l'un des plus bas d'Amérique latine.

Le notaire uruguayen.

Acteur obligatoire et pivot de toute transaction immobilière

En Uruguay aucune transaction immobilière n'est valide sans l'intervention d'un( notaire public) l'association des Notaires en Uruguay régule la profession et fixe les tarifs, environ 3% du prix d'achat plus TVA de 22%.Le notaire  vérifie le titre de propriété, au registre de la propriété, obtient le certificat et informations de l'immeuble qui liste toutes les charges et privilèges, rédiges l'acte de transfert  (Écriture et transfert),perçoit l'ITP et le verse à la DGI, enregistrent le transfert au registre, sans notaire pas de transfert légal.

Loi 17.835 AML et KYC

Cadre antiblanchiment pour les transactions immobilières

La loi 17.835 met en œuvre des standards FATF/ GAFI en Uruguay pour l'investisseur immobilier étranger : Le notaire doit collecter et conserver les pièces d'identité de l'acheteur et la preuve de l'origine des fonds. Les virements supérieurs à 10000$ en provenance d'un pays à risque, déclenche un signalement à l'unité de l'information financière (UIF).Les banques doivent appliquer un KYC renforcé, pour les non-résidents. Pour un investisseur français : prévoir un dossier d'origine de fonds documenté (relevé bancaire sur 6 mois déclarations fiscales française, justification, justification de la vente d’un bien si réinvestissement. Le refus de KYC bloque la transaction.

Registre de la propriété.

Le registre foncier officiel garant de l'opposabilité du titre

Le registre de la propriété est l’autorité gouvernementale où sont enregistrées tous les titres de propriété immobilière uruguayenne. Le transfert de propriété n'est opposé aux tiers qu'après inscription au registre. Pour l'investisseur étranger : avant l'achat, demander un certificat et une information de l'immeuble- certificat d'information immobilière listant toutes les charges et privilèges sur le bien. Après signature de l’acte devant le notaire, l'enregistrement est effectué en quelques jours. Le numéro d’enregistrement (Folio Real) est la preuve légale de propriété. Le système est public, accessible en ligne via le site de la Direction Nationale le Registre.

Le marché immobilier uruguayen en pratique.

Montevideo, Punta del este, Colonia, José Ignacio.

4 zones clés pour l'investisseur immobilier étranger.

Montevideo offre un éventail de quartier, pour chaque profil d'investisseur.

Carasco pour le haut de gamme 3800 et 4200$ le mètre carré.

Punta Caretas pour le Life style urbain premium 4200 et 5200$ le mètre carré.

Pocitos pour le rendement locatif stable 2000 et 3500$ le mètre carré.

Ciudad Viaja déjà pour les opportunités de plus-value par rénovation 1500 2800$ le mètre carré.

La rambla fond de mer et le trait d'union entre ces quartiers et garantit une valorisation à long terme stable. Les prix sont en dollars américains ce qui protège l'investisseur étranger contre le risque de change pesos.

Punta Del Este premium saisonnier.

Le Saint-Tropez sud-américain rendement locatif saisonnier élevé.

Punta Del Este attire près d'un 1.000.000 de touristes par an. Entre décembre et février principalement argentins et brésiliens. Le reste de l'année, l'activité redescend fortement.

La médiane 2026 est de 225.000$ la moyenne 350. 000$.Les bien water front de luxe, dépasse 1.000.000$, les villas a José Ignacio atteignent 4.000.000$  rendement 3,5%-5%, à long terme, 8,9% à court terme bien gérer. Taux d'occupation court terme 45%.

Cologna Del Sacramento.

Site Unesco accès direct à Buenos Aires par ferry.

Colonia Del Sacramento est une ville historique classée au patrimoine mondial de l’Unesco à 50 min de Buenos Aires par ferry. Le centre historique offre des propriétés coloniales à rénover, idéal pour un investisseur cherchant un bien patrimonial avec potentiel locatif touristique. Les prix varient de 200.000 à 500.000$ pour une maison coloniale historique, 150000 à 300000$ pour un appartement moderne. Le ferry direct vers Buenos Aires, en fait une base attractive pour Les Français voyageant entre l'Uruguay et l'Argentine, rendement locatif touristique 4,6% en 16 saison.

José Ignacio et la Barra

Eco lux premium -segment le plus en croissance.

José Ignacio est devenu l'enclave la plus exclusive d'Amérique du Sud, attirance célébrités et investisseurs internationaux. Les prix vont de 475.000$ pour une maison à 1.800.000$ pour une villa éco lux premium entre la barra et José Ignacio. Le segment éco-tourisme premium est en forte croissance : estancias historiques reconverties en lodges de grand standing. Pour un investisseur français cherchant un placement patrimonial à faible rotation et fort potentiel de plus-value, c'est le segment à cibler. Yields 4,6% en location saisonnière premium.

Coûts de transaction détaillée.

Pour un achat à 500000$, prévoir environ 38000$ de coûts additionnels (7,6%)

Taux de transaction détaillé pour un achat de 500000$ dol Notaire 3% +22% TVA= 18.300$,et TP 2% valeur cadastrale 8000$, commission agent 3% plus TVA 7220$, frais annexes traduction apostille 1000$ à 2000$, honoraires d'avocat 3000 à 5000$.

Total : 38.000 41.000$.

Financement hypothécaire pour l'étranger. Techniquement rien n'interdit à un non-résultant d'obtenir un prêt immobilier en Uruguay. les banques comme, BANCO REPUBLICA(BROU) BANCO SANTANDER, BBVAHSBC, peuvent prêter en pratique : l'apport personnel exigé s’il est élevé, typiquement 40 à 50% du prix d'achat pour un non-résident, le taux d'intérêt est de 8 à 12% en dollars, la durée maximale est de 15 à 20 ans.

Le dossier KYC est renforcé, (2 ans de relevé bancaire, preuve de revenus en US dollars ou en euros, références bancaires.

Assurance et gestion locative.

Pour un investisseur français non-résident, la gestion du bien immobilier uruguayen, doit être déléguée a une agence locale immobilière, elle prend en charge la recherche de locataires, l'encaissement des loyers, l'entretien.

Le contrat de location est écrit, enregistré, durée libre (souvent de 1- 3 ans) dépôt de garantie de 1 à 2 mois.

La facturation des loyers se fait par virement mensuel en US dollar ou en UYU avec retenue de 12% IRPF à la source si résidents 12% IRNR si non résident.

Rendements locatifs par segment.

Quate segments, Quatre profils de rendement

YIELD Brut.

Montevideo 4.97 % Régularité stable, profil locataire locaux.

Pocitos/P.Carretas 5-7% Régularité stable, cadres + expats.

Punta Del Este LT 3-5-5% Régularité annuel location longue.

Punta Del Este CT 8-9% Régularité saisonnière décembre février Occupation 45%.

Fiscalité immobilière synthèse.

Taxes                              Taux              Assiette            Quand   

ITP                                   2%         valeur cadastral    a l’achat

IRPF/IRNR                   12% plus-values réalisée à la revente

Patrimoine               0.1-0.3 valeur vénal annuelle annuel bien urbain.

Contributions immobilières 0.3-0-9 valeur locative annuel municipalité.

Il est évident que ces informations ne sont jamais évoquées en Détails dans les forums, car cela demande beaucoup de travail, de celui qui fait les commentaires

Cordialement

Richard.