Gestion locative à Tenerife

Il est fort rare qu'un propriétaire veuille cesser le contrat pour vivre dans son bien...

Merci beaucoup....

Et il faut que le contrat soit un vrai, légal, et déclaré. Ce qui ne court pas les rues actuellement 😉

Mouny, dans votre cas, ce que sdompy dit ne s'applique pas. Je vous écris en MP.

Il y a pas de vrais contrats à Ténérife ?

C'est rassurant

yola1 a écrit:

Il est fort rare qu'un propriétaire veuille cesser le contrat pour vivre dans son bien...

C'est rare, mais la possibilité existe, donc autant être au courant.

J'ignore si c'est aussi important dans les autres Espagne, bien que j'ai lu qu'il y avait beaucoup de fraude en Espagne, cependant l'article ne précisait pas les % par province ou communauté autonome.
Je trouve qu'aux Canaries, il y a assez bien de propriétaires qui louent soit sans contrat, soit avec des contrats illégaux, soit avec des clauses abusives, soit ne payent pas leurs impôts, etc... Ce dont je n'avais pas connaissance en France, Belgique, Luxembourg, Suisse, du moins autant.

A Sdompy,
Oui bien sur, il ne faut pas dire que ca n'existe pas, je suis d'accord avec vous.
J'ai écrit cela spontanément car je vois des personnes se faire arnaquer par des propriétaires sans état d'âme.
Je rectifie 😉 donc: Il y a des propriétaires respectables qui rédigent des contrats corrects, payent leurs taxes, ou qui peuvent avoir besoin de vivre dans leur habitation qui était louée pour diverses raisons, par ex dans le cadre d'une séparation.
Bonne journée à vous tous!

Peut être si on loue de particuliers à particuliers.

J'ose espérer que via une agence, elle fait signer un contrat.

Par contre, pour les clauses abusives, oui il arrive parfois d'en voir (y compris lorsque l'on passe par une agence)

Les 3 principales :

- Obliger le locataire à rester au moins un an dans le logement. Réclamer des pénalités en cas de départ avant la fin du contrat, alors que rien n'est indiqué dans le contrat.

- Que le propriétaire puisse rentrer comme bon lui semble dans le logement, sans demander l'autorisation au locataire.

- Et donc, une clause stipulant l'impossibilité par le locataire de prolonger automatiquement le contrat.

Je connais des agences immobilières qui font cela, malheureusement.
Parfois, le propriétaire ne se rend pas compte des risques qu'il prend. Ils sont immenses, pas seulement financiers et pénaux (fisc et poursuites par divers acteurs gouvernementaux), mais également vis-à-vis ou par le locataire (légalement et en cas d'accident notamment).

Par contre, concernant la durée du contrat de location,la loi est claire:

La durée minimum c'est 3 ans ( ce qui n'empêche pas de faire un bail d'un an, mais dans ce cas, le locataire à parfaitement le droit de rester 2 ans de plus)

Article 9 " La duración del arrendamiento será libremente pactada por las partes. Si ésta fuera inferior a TRES AÑOS, llegado el día del vencimiento del contrato, éste se prorrogará obligatoriamente para el arrendador por plazos anuales hasta que el arrendamiento alcance una duración mínima de 3 años, salvo que el arrendatario manifieste al arrendador, con treinta días de antelación como mínimo a la fecha de terminación del contrato o de cualquiera de las prórrogas, su voluntad de no renovarlo.."

Durant ces 3 ans, le propriétaire ne peut pas vous mettre dehors (sauf si il veut vivre dedans ou un proche parent)

A l'issu des 3 ans, le contrat est normalement terminé.

Le propriétaire peut librement récupérer son bien, si il donne un préavis de 30 jours au locataire (peu importe si c'est pour le laisser vide, le relouer, ou y habiter). (C'est l'article 10 : "Prórroga del contrato.

1. Si llegada la fecha de vencimiento del contrato, o de cualquiera de sus prórrogas, una vez transcurridos como mínimo tres años de duración de aquel, ninguna de las partes hubiese notificado a la otra, al menos con treinta días de antelación a aquella fecha, su voluntad de no renovarlo, el contrato se prorrogará necesariamente durante un año más."

Si le propriétaire ne se manifeste pas, le locataire peut rester un an de plus dans le logement.

A l'issu de cette année supplémentaire, c'est le code civil qui s'applique et la loi de Tacite reconduction (artículo 1.566)

"Si al terminar el contrato, permanece el arrendatario disfrutando quince días de la cosa arrendada con aquiescencia del arrendador, se entiende que hay tácita reconducción…"

Donc, si au début de la 5ème année, au bout de 15 jours le propriétaire ne se manifeste pas, le contrat repart pour un an , et ainsi de suite...

Merci à tous pour avoir pris la peine de me répondre.  A très bientôt de vous retrouver ici. 

Erreur de ma  part dans l'expédition de mon post.  Pardon . ....

Bonjour
Je souhaite acheter dans un but locatif mais avec tout c que j'ai lu cela me semble compromis ! Pouvez vous me recontactez afin d'avoir plus d'infos ! Etes vous sur Facebook ?
Merci.

***

Bonjour
Je cherche à investir dans l'immobilier à but locatif annuel mais cela me semble plutôt compromis !
Sinon auriez vous des agences en conseil et gestion immobilières sérieuses à me préconiser qui peuvent être spécialiser pour les Seniors ou pas ?
Merci.

Pour la location saisonnière il y a une grosse pression hôtelière, mais les choses peuvent évoluer. Mais vous ne recherchez pas a louer votre bien a l'annee? Car il y a penurie de location a l'annee et je pense qu il est avantageux de louer a tenerife qu en france..je vous contacte la sem pro sur votre boite? Vous etes dans quelle region en france? Bon week end

Bonjour je m'appelle Madeleine , je venais  à tenerife depuis plusieurs années de façon mensuelle, et je m'y suis installee pour de bon au mois d'aout dans le but de monter une petite entreprise de fabrication de meubles , malheureusement tout n'est pas si simple et cela n'avance pas trop, je recherche donc des petits jobs afin de "survivre" j'ai 30 ans et habite costa del silencio , je serai disponible pour m'occuper de votre location, j'ai quelques bases en espagnol , je parle aussi l'anglais, j'ai une voiture pour recuperer les touristes à l'aeroport, je peux egalement nettoyer l'appartement à leur depart
Voici mon numero de telephone;
xxx
Merci à bientot

Bonjour nous voulons trouver une locations sur Playa San Juan et venons en févriers février pouvez vous nous aider. Merci Yves

BONSERGENT a écrit:

Bonjour nous voulons trouver une locations sur Playa San Juan et venons en févriers février pouvez vous nous aider. Merci Yves

Bonjour Yves et bienvenue sur Expat.com

Tout d'abord, il n'est pas nécessaire de poster le même message sur plusieurs discussions. Et puisque vous êtes nouveau, je vous invite à lire notre charte pour connaître le fonctionnement du forum.

Vous verrez ainsi que le forum n'est pas adapté pour poster une recherche d'immobilier et on vous explique dans cette discussion comment procéder.
https://www.expat.com/forum/viewtopic.php?id=499972

De toute façon, il est préférable d'être sur place pour faire vos recherches.

Alors bonne chance

Cordialement
Patricia
Animatrice Espagne
Equipe Expat.com

@madohrvt

Bonjour,

Pour rappel, il est interdit de louer à des touristes / à court terme (- de 3 mois) aux Canaries dans les complexes résidentiels.

C'est uniquement autorisé dans les complexes touristiques, qui ont obligatoirement une réception et un sole agent qui gère le tout.

Tout ceci est réglementé.

Si vous accueillez des touristes pour les amener dans un appartement"normal", c'est-à-dire complexe qui n'est pas un apparthotel (avec reception et gestion hôtelière) pour faire simple, vous serez dans l'illégalité.

Bon courage dans votre recherche de boulot,

Meilleures salutations.

@bonsergent,
 
Bonjour,
 
Si vous désirez louer 3 mois ou plus, le mieux est d'aller à l'hôtel une semaine, et visiter des agences immobilières durant cette semaine, vous devrez trouver votre bonheur.

Si vous recherchez une location de moins de 3 mois, la seule possibilité légale est d'aller dans un complexe touristique (complexe devant répondre aux requis légaux, notamment une réception et des services hôteliers).
Je n'en connais pas à San Juan personnellement.

Les loueurs et les agents immobiliers louant illégalement pullulent, ils vous garantiront qu'ils ont la licence, que tout est légal, mais sachez que pour être légal, le complexe doit afficher cette licence à l'entrée, spécifier qu'il s'agit d'un complexe touristique, et avoir une réception, notamment.
Les requis sont nombreux. Il s'agit principalement de grands groupes hôteliers qui gèrent cela.

Si ceci n'est pas rencontré (ou pire qu'il y a la mention "complexe résidentiel", ou résidence), cette location est interdite par la loi canarienne.

Et donc non-déclarée... Au fisc et aux assurances
.
En cas d'accident ou d'incident, qui paye quoi, le loueur ou vous...

Bonnes recherches 😊

Et bon séjour!

Merci beaucoup vous m'avez éclairé sur le droit Canarien et sur les fraudeurs je n'étais pas du tout au courant
Yves

Bonjour,
Je confirme, beaucoup de business illégale à Tenerife avec l'immobilier.
Un des problèmes est que n'importe qui peut devenir agent immobilier du jour au lendemain en Espagne, car la profession n'exige pas de diplôme particulier comme en France par exemple...
La conséquence est qu'il y a pas mal d'agents qui n'ont aucune connaissance du métier donc de la réglementation, certains ne tiennent quasiment pas de compta et une bonne partie des transactions est faite sous le manteau donc pas de contrats officiels ! (j'en connais !)
Je conseil aux gens de se tourner vers des agences (donc déjà qui ont un local ) ayants pignon sur rue et une certaine ancienneté dans le domaine, c'est plus sérieux...
Sinon, il faut savoir que le gouvernement des Canaries a recruté des inspecteurs récemment et l'amende est parait-il très salée en cas de fraude (j'ai lu quelque chose comme 30 000€ !). Cependant, cela ne semble pas dissuader les propriétaires et agents immobiliers frauduleux qui ne désirent pas payer les impôts conséquents ! Incroyable...

Bonjour!
Je souhaite seulement ajouter à cette intéressante conversation qu'il est possible pour un particulier propriétaire d'annoncer et louer son appartement en modalité touristique, mais il doit pour cela obtenir la licence octroyée à tel effet par l'administration canarienne.
Cordialement
Alain

Pour obtenir la licence touristique en tant que particulier et louer légalement, il ne faut pas être en zone touristique.
Autant dire que Playa San Juan, et toutes les villes de la côte (Playa Paraiso, Costa Fañabe, etc) le sont. Et qu'il faut que le complexe ne soit pas résidentiel.

Si vous achetez un appartement sur la côte touristique, c'est soit un apparthotel, soit un complexe résidentiel, soit un appart en zone touristique.

Il vous reste donc la possibilité d'acheter dans la montagne, dans un complexe non-résidentiel (personnellement je n'en connais pas), ou une maison hors complexe résidentiel et hors zone touristique.

Ou alors dans les apparthotels touristiques, exemple le Granda Park à Las Americas .

C'est alors un sole agent qui gère votre appartement.
Vous pourrez y aller 1-2 semaines par an en mai, ou juin, ou septembre, ou 2 jours par mois non-cumulables, selon le contrat entre le sole agent et vous, contrat dès l'achat obligatoire pour un certain nombre d'années.

Vous ne disposez donc pas de votre appart comme bon vous semble, vous ne pouvez pas choisir son tarif de location.
Dès l'achat, vous connaissez ce que ca rapportera brut et net.
Tenir compte qu'il faut payer des impôts en Espagne et dans votre pays de résidence (impôts indirects, loi de progressivité).

Espérer obtenir une licence touristique pour un appart particulier en zone touristique ou dans un complexe résidentiel et louer son appart à la mer en zone touristique ou dans un complexe résidentiel est illégal aux Canaries.

L'exception étant l'appartement touristique où vous aurez la licence d'office à l'achat et location légale dans un complexe touristique avec contrat de location obligatoire toute l'année par un gestionnaire désigné par ce complexe touristique (grands groupes hôteliers la plupart du temps).
 
Les agents immobiliers nient souvent cette réalité.

L'amende va de 30.000€ à, amende par le gouvernement du tourisme.

Il y a également l'amende fiscale quand le fisc veut alors récupérer ses impôts éludés, ce qui sera plus facile maintenant avec leur nouveau logiciel qui compare certaines données.
J'ai eu connaissance de 2 propriétaires différents qui ne l'ont pas vu venir.

En bref, on ne peut pas avoir le beurre et l'argent du beurre; on achète quelque chose dans une région particulière, on respecte les résidents, on paye ses impôts réellement dus, on respecte la loi en vigueur dans cette belle région où qu'elle soit.

Votre commentaire est très intéressant Yola1.
Cependant, reconnaissez qu'il est tout à fait scandaleux que l'industrie hôtelière ce soit accaparée politiquement l'exclusivité de l'accueil de touristes. Et il est peu probable que seuls les revenus qu'ils générent aux communes soient le catalyseur des lois en vigueur, j'oserais même parler de corruption et pressions politiques "pas très catholiques" pour avoir pû obtenir cela. Donc jeter la pierre aux "petits" propriétaires qui spéculent à un autre niveau, je ne suis pas très d'accord...En effet, je connais de nombreux d'entre eux qui préfererais êtres dans la légalité et déclarer leurs revenus mais ils ne le peuvent pas car il leur est interdit de louer, purement et simplement...
Il faut des règles et fixer des limites, comme dans tous les domaines, c'est normal, mais là, c'est franchement exagéré à mon sens. Cordialement

Le fait que beaucoup de complexes touristiques soient aux mains de groupes hôteliers est autre chose. Il existe des complexes touristiques qui n'appartiennent pas à de grands groupes.

Pour un résident, ce n'est pas normal d'avoir son voisin de gauche, de droite, au dessus, en dessous qui louent à des touristes, qui font souvent beaucoup de bruit et tard, car en vacances.

Il faut scinder les complexes résidentiels, où les résidents qui travaillent doivent pouvoir dormir, et les complexes touristiques où tout est pour se détendre (et où l'usure des communs est payée par le touriste, au proratio du taux de location, et non pas par tout les propriétaires).

Le potentiel acheteur a le choix d'acheter quelque chose pour gagner de l'argent et venir 1-2 semaines par an (touristique, souvent 5-8%/an net), ou d'acheter dans un complexe résidentiel pour y vivre au calme ou y passer ses vacances dans sa deuxième résidence ou y vivre plus tard, ou acheter pour louer 3 mois ou plus.

Ces acheteurs ont le choix du complexe touristique, en general 350-550€/mois nets, ou en complexe résidentiel avec location de 3 mois ou plus où la demande est supérieure à l'offre (mais évidemment gagner 700€/mois déclaré vaut 560€/nets, tandis que des locations pour des vacanciers donnent 2200€/mois nets).

Les acheteurs qui veulent une seconde résidence dans un complexe résidentiel et gagner de l'argent en louant à des touristes ne sont pas respectueux de ceux qui y vivent.

Qui veut voir des valises défiler devant ses yeux chaque matin, devant son appartement, et se croire dans un hotel, alors que c'est notre domicile?

Personne.

Les personnes ayant acheté dans un complexe résidentiel doivent respecter ses habitants.
Et donc ne pas transformer injustement ce complexe résidentiel en apparthotel pour touristes.

Oui vous avez parfaitement raison, la gêne occasionnée dans une résidence est un facteur que je n'avais pas relevé...
Mais franchement, dans notre urbanisation, je vous garanti qu'il y a des locations au mois (en plus de quelques autres à la semaine) avec des gens tout aussi bruyants ! (par contre il est vrai que ceux-ci n'occasionnent pas cette résonnance des valises à 5h du matin qui pourrissent la vie des résidents)

C'est vrai aussi 😉

Bonsoir Yola,

Vous avez indiqué hier à 16h47 que pour obtenir la licence, le complexe ne peut pas être résidentiel,  et je transcris:

"Autant dire que Playa San Juan, et toutes les villes de la côte (Playa Paraiso, Costa Fañabe, etc) le sont. Et qu'il faut que le complexe ne soit pas résidentiel."

Je vous prie de m'excuser pour le dérangement, mais cherchant dans la normative applicable au régime de location touristique aux Canaries, je ne trouve nulle part où il est établi que le complexe ne peut être résidentiel.  Pourriez-vous m'éclairer en m'indiquant l'article de Loi ou de Règlement sur lequel vous vous appuyez?

Merci d'avance.

Alain

Bonjour,
 
Et bien, c'est simple, après plusieurs visites d'appartements dans le sud, où certains complexes précisaient complexes résidentiels - locations vacancières interdites et d'autres complexes résidentiels sans cette mention, je me suis demandée pourquoi cette différence.
J'ai recherché dans la législation mais c'était extrêmement flou.

L'agent immobilier m'a alors dit que c'était interdit hors complexe touristique (mais que ses collègues diraient tout autre chose), et en effet, tous les autres agents disaient qu'il était possible de demander une licence pour être légal.

Voulant obtenir des informations sûres de réels experts, j'ai alors consulté deux avocats spécialisés en la matière, pas d'avocats spécialisés dans d'autres domaines, mais bien dans ce domaine précis.

L'un est avocat spécialisé en la matière, il a défendu quelques accusés d'infraction de la loi de location vacancière, a donc su ce qui peut aggraver l'amende,  avocat respecté et qui a été désigné par la Cour pour travailler sur ce dossier.
C'est donc la personne la mieux placée pour savoir ce qui peut être considéré comme illégal et légal.

Cet avocat m'a détaillé les lois en vigueur aux Canaries, et vers quoi on allait (suite au gel d'une législation, qui ne change rien en soi), et qui  m'a précisé les sanctions en cas d'infractions (ainsi que les conséquences terribles en cas d'accidents).
Aussi qu'avoir une licence ne veut pas forcément dire légalité. A l'occasion, je pourrais détailler ceci.
Qu'une fois accusé, les agents immobiliers sûrs d'eux en ayant donné les mauvaises informations seront peut-être accusables, mais vous aurez de toute façon une très grosse amende (on ne parle pas de milliers d'euros mais plus bien sûr) car c'est à vous de vous renseigner et de respecter la loi.

Il y a quelques mois, un autre avocat (sans aucun lien avec le premier) également spécialisé en la matière, en LPH, en droit immobilier, urbanistique et droit de la propriété m'a donné les mêmes affirmations.

Je ne peux pas détailler tout ceci pourquoi et comment, cela a duré 2 heures, cependant, j'ai enfin pu avoir une réponse claire et certaine (et non pas de on-dit) d'hommes de loi spécialisés dans cette matière et travaillant à la Cour de Santa Cruz dans ce domaine précis.

Quand j'aurai plus de temps, je posterai quelques informations supplémentaires,

Bien à vous.

Bonjour Yola,
Encore merci pour vos explications.
En fait je vous posais la question car le Règlement des Logements de Vacances de la Région des Canaries stipule dans son article nº 3.2 que les logements  situés en zones touristiques, ainsi que ceux formant partie d'un complexe touristique ou encore touristico-résidentiel (régime mixte) ne font pas l'objet d'application du Règlement en question, j'en déduis qu'il ne reste plus que les logements situés en zones non touristiques et dont le régime soit purement résidentiel qui pourraient être susceptible d'obtenir la licence.
Je suis donc resté assez perplexe avec votre post.
Néanmoins, vu qu'il est fort peu probable que deux juristes spécialisés se soient trompés, est-il possible que vous ayez mal interprété leurs explications?
Pourriez-vous aussi nous éclairer en leur demandant de quelle cour s'agit-il (celle qui a désigné l'avocat) et de quelle manière celle-ci s'est-elle déjà prononcée, le cas échéant?
Très cordialement.
Alain

Bonjour,

Merci pour ce travail de recherches. C'est vrai que c'est difficile de se faire une idée claire sur ces sujets.

Peut-être, pourriez-vous répondre à la question suivante :
1) Un étranger a-t'il  le droit de louer en court terme (semaine, mois) un bien immobilier rural (pas un complexe résidentiel pour touristes), situé à la campagne (par exemple Arico, Fasnia, Güimar)?
2) Faut-il introduire une demande préalable?
3) Doit-on tenir un registre de ses locations et les déclarer aux impôts?

Un grand merci pour toutes vos informations

En réponse à Mr Verwilgem

1) Pas pratique du point de vue fiscal pour les non-résidents.
2) Oui (obtenir la licence)
3) C'est ce que la Loi prévoit

@Verwilghen

La législation n'est pas difficile à comprendre,
Par contre, elle est plutôt difficile à accepter pour la plupart des investisseurs.
Mais la loi est la loi, si on veut gagner de l'argent, investissez en location touristique où tout est géré par un sole agent sans avoir de déclaration fiscale compliquée et totalement légal et safe (5-10% net /an à Tenerife en général), soit investissez ailleurs qu'aux Canaries (Majorque et Ibiza ont des loyers plus élevés et la location touristique est bien plus facile et intéressante).
Si vous voulez tout gérer de A à Z, vous devrez trouver une maison ne faisant pas partie un complexe résidentiel pour pouvoir le louer à des touristes. 
Vous ne pouvez pas louer un appartement d'un complexe résidentiel à des touristes.

Un complexe résidentiel est ... Résidentiel.

L'adjectif résidentiel n'est pas pour faire joli 😉

Résidentiel signifie à des fins résidentielles.

Touristique signifie dédié à des fins touristiques.

On ne peut pas être résidentiel et touristique en même temps.

Maintenant, si vous trouvez une maison ne faisant pas partie d'un complexe résidentiel ET que vous n'êtes pas en zone touristique, vous pourrez introduire une demande de licence touristique et pourrez louer légalement (licence ne veut pas dire légal).
Je rédigerai un post pour décrire les démarches pour être légal.

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Ne pas déclarer ses revenus équivaut à frauder en Espagne et dans votre pays de résidence.

En tant que résident belge, si vous louez un bien immobilier en Belgique, vous devez juste déclarer votre revenu cadastral qui sera augmenté de 40% si ce n'est pas votre habitation propre et unique. Ce qui revient à déclarer 200€ à 1000€/an en général .
Si vos revenus locatifs sont de 700€/mois - 8.400€/an, vous ne devez déclarer que votre RC qui tourne autour de 200-1.000€/an en général, et non déclarer les loyers perçus.

En tant que résident belge louant votre bien espagnol, vous devez déclarer
- votre revenu locatif au fisc espagnol, taxation à 19% en 2017, possibilité de décompter quasiment tous les frais directement liés au bien espagnol avec factures, exemple eau et électricité, et sous certaines conditions pouvant être parfois un peu lourdes,
ET
- déclarer en Belgique le loyer brut réellement encaissé (sans pouvoir y inclure l'impôt payé en Espagne) sous le code 1130/2130 dans votre déclaration fiscale belge.

Il faut donc déclarer vos revenus locatifs en Espagne (chaque trimestre, taxation à 19%, impôts à payer chaque trimestre) et en Belgique (chaque année, loi de progressivité) si vous êtes résident belge (183 jours / an ou plus).

 
Bien à vous.

Merci pour toutes ces informations. Et à un degré moindre et en zone non touristique, sans copropriété, si une personne ayant une villa se met à louer une chambre voir un studio aménagé à la semane doit elle avoir toutes ces contraintes ? Ou simplement declaré ses revenus au fisc ?

Bonjour Flo,

Je viens de votre votre annonce sur le site expat au sujet d'un bien que vous avez à Tenerife.
Je me présente Emanuela Pereira, je suis agent immobilier à Tenerife si vous avez besoin de plus d'informations.
Je reste à cotre disposition.
Cldt

Bonjour
Votre annonce est-elle toujours d'actualité?
Merci
22mary

Bonjour,

Votre question est pour moi ou pour celui qui a ecrit l annonce

Cdlt