Cercare alloggio in Tunisia

Secondo recenti rapporti, il mercato immobiliare locale conta circa 3 milioni di immobili, di cui:

• il 59% sono ville
• il 34% sono case con balcone
• il 6,5% sono appartamenti.

Perchè trasferirsi in Tunisia?

Ci sono diversi motivi per cui trasferirsi in Tunisia potrebbe essere un'opzione da considerare.

Il paese ha un clima mediterraneo piacevole, uno splendido paesaggio ed è ricco di monumenti storici.

Anche il costo della vita in Tunisia è relativamente basso rispetto alla maggior parte dei paesi europei. Questo lo rende una destinazione attraente per i nomadi digitali e chiunque altro percepisca il proprio reddito dall'estero.

Ci sono anche opportunità di lavoro in Tunisia. Tuttavia, queste sono limitate a settori specifici (ad esempio, il turismo). Detto ciò, trovare un lavoro nelle principali città della Tunisia (Tunisi, Susa, Sfax, ecc.) non è impossibile e può essere un ottimo modo per ottenere esperienza di lavoro internazionale.

La Tunisia è anche una destinazione popolare per i pensionati. I pensionati stranieri che vivono qui godono di uno stile di vita rilassato, assistenza sanitaria di qualità, relativamente economic,a e facile accesso a una varietà di procedure sanitarie come la talassoterapia.

Qualunque sia il motivo per cui vi trasferite in Tunisia, una delle prime questioni da risolvere al momento dell'arrivo è dove vivere. Ci sono un sacco di opzioni quanto all'alloggio in Tunisia. Tuttavia, trovare la casa perfetta richiederà tempo, impegno e molte ricerche.

Come affittare un alloggio in Tunisia?

Che abbiate intenzione di comprare un immobile o meno in futuro, sicuramente agli inizi preferirete prendere in affitto una sistemazione.

Cominciate pure la vostra ricerca online. Sono disponibili diversi siti web dedicati agli alloggi, ma assicuratevi di distinguere tra affitto per vacanze e affitto a lungo termine, a seconda della durata del vostro soggiorno. Troverete maggiori informazioni nei link utili a piè di pagina.

Potete anche tentare la fortuna cercando fra gli annunci immobiliari sui giornali locali e tramite le agenzie immobiliari locali. Si noti che rivolgendosi a un'agenzia immobiliare si dovrà pagare una commissione pari al 5% dell'affitto annuale.

Se vi trovate già nel paese, è una buona idea fare subito un giro nei quartieri della città di vostra scelta. Ciò vi permetterà di farvi un'idea di come sia la zona che vi interessa e di assicurarvi che tutti i servizi di cui avete bisogno siano facilmente raggiungibili. È importante anche sentirsi a proprio agio nel quartiere in cui avete intenzione di vivere e continuare a portare avanti il vostro stile di vita abituale.

Una volta trovata l'unità abitativa ideale, dovrete stipulare un contratto di locazione con il proprietario. Non esiste un contratto di locazione standard in Tunisia. Quindi, forma e contenuto del documento dipenderanno da ciò che è stato negoziato tra voi e il proprietario. Si noti che:

• i contratti di locazione sono in genere stipulati su base annua
• le tasse di locazione sono a carico del proprietario
• si sconsiglia di lasciare l'appartamento prima dello scadere del primo anno, altrimenti vi toccherà continuare a pagare l'affitto, a meno che non troviate un altro locatario che vi subentri allo scadere del preavviso
• di solito il preavviso necessario è di tre mesi, ma è possibile trattare col proprietario prima di firmare il contratto di locazione e tutti i documenti correlati
• il padrone di casa può rescindere il contratto di locazione prima della sua naturale scadenza dando un preavviso di tre mesi
• se non viene specificato il canone mensile di affitto nel contratto di locazione, si presume che entrambe le parti abbiano concordato una somma corrispondente ai prezzi di affitto correnti della zona
• se vi sono imposte o aliquote da applicare, entrambe le parti sono tenute a rispettarne i termini di pagamento e versamento

Per quanto riguarda l'affitto, il proprietario o l'agenzia immobiliare possono richiedere al locatario di pagarlo su base annuale, semestrale o mensile. La cauzione ammonta a un importo che copre due mesi di affitto e non può in nessun caso essere maggiore.

Importante:

Assicuratevi di compilare un inventario di tutto ciò che è presente nell'appartamento prima di firmare i documenti di locazione, sia che veniate accompagnati dal proprietario sia da un agente immobiliare. Sentitevi liberi di scattare foto dei locali e fare ogni genere di domanda.

Si consiglia inoltre di avere sempre una terza parte presente al momento della firma del contratto di affitto. Questo può essere un agente immobiliare, un avvocato specializzato in immobiliare, o anche un vostro collega o amico tunisino. Questa terza parte farà da testimone al momento della firma del contratto e potrà anche aiutarvi nel caso abbiate delle domande da porre al padrone di casa.

Buono a sapersi:

Non firmare mai un contratto in una lingua che non si capisce. Se il contratto è redatto in francese o arabo, è possibile richiedere una traduzione inglese legalizzata (cf. giurata, asseverata). Se no, è possibile chiedere a qualcuno che parla francese o arabo di tradurre il contratto e spiegarvi tutte le clausole nel dettaglio. Non firmate mai qualcosa che non capite, e fate controllare dall'agente o dall'avvocato se alcune clausole del contratto sembrano poco chiare o non corrette.

Come aggiudicarsi un contratto di locazione in Tunisia?

Per affittare un alloggio in Tunisia, avrete bisogno di quanto segue:

• tre copie originali del contratto di locazione
• 5 fotocopie autenticate del contratto di locazione
• la legalizzazione della vostra firma e di quella del proprietario presso il comune più vicino

Si noti bene che due originali e le cinque copie autenticate devono essere trasmessi alla Recette des Finances (simile alla nostra Agenzia delle Entrate) per l'autenticazione.

Le tasse analoghe alle nostre imposte di registro e di bollo hanno un importo che varia in base al canone mensile di affitto. Sarà quindi necessario tornare alla Recette des Finances per recuperare gli stessi documenti.

È obbligatorio conservare le ricevute dell'affitto, poiché potrebbe essere necessario presentarle alle Autorità al momento di lasciare la Tunisia.

I prezzi degli affitti in Tunisia

In generale, i prezzi degli affitti in Tunisia sono notevolmente inferiori rispetto alla maggior parte dei paesi europei. Tuttavia, il prezzo dipende molto da dove si vive, dal tipo di alloggio e dalla durata prevista dell'affitto.

Affittare un appartamento con tre camere da letto nel centro della città (se guardiamo a grandi città come Tunisi o Sfax) parte da circa 300 €, o qualcosa in più, per arrivare a oltre 1.000 €, a seconda della zona e del tipo di appartamento.

Ora, se volete affittare una villa di lusso o una casa a schiera con giardino o piscina, potreste pagare fino a 3.000 € al mese (a Tunisi).

Come acquistare un immobile in Tunisia?

Secondo gli ultimi dati, il prezzo medio di una proprietà immobiliare a Tunisi varia tra i 1.200 e i 3.000 dinari tunisini (circa 376 € e 939 € rispettivamente) al metro quadrato. Ma si possono trovare prezzi più bassi nella periferia sud di Tunisi.

Se si preferiscono quartieri eleganti come El Menzah, Ennasr o Jardins de Carthage, i prezzi variano tra i 1.500 e i 1.900 dinari tunisini (circa 470 € e 595 € rispettivamente) al metro quadrato. Al di fuori della capitale, in particolare nella periferia settentrionale e nella zona costiera di Susa e Sfax, i prezzi degli immobili sono in costante aumento da alcuni anni.

In ogni caso, i cittadini stranieri sono autorizzati ad acquistare proprietà in Tunisia alle seguenti condizioni:

• L'immobile deve trovarsi in una zona a destinazione urbana o turistica (assicurarsi di non acquistare una proprietà a destinazione agricola).
• Il terreno deve essere registrato presso l'ente di Tutela del Territorio competente in modo che vi sia riconducibile il diritto di proprietà. Si noti che tutte le proprietà devono essere registrate in conformità con le leggi tunisine. Fatevi pertanto assistere da un professionista in regola e specializzato nell'immobiliare per garantire che la transazione rispetti tutti i termini di legge. Attenzione alle frodi!
• Il venditore dell'immobile deve venire ufficialmente identificato come il proprietario dell'immobile in vendita.
• La proprietà deve essere esente da riserva di proprietà a favore dello Stato tunisino (a causa di espropriazione per pubblica utilità o nazionalizzazione ai sensi della legge del 12 maggio 1964).

L'acquirente estero deve ottenere i seguenti documenti:

• l'autorizzazione dell'amministrazione comunale in cui si trova l'immobile. Si noti che questa autorizzazione potrebbe richiedere del tempo. La domanda deve essere presentata sotto forma di fascicolo contenente un originale o una copia autenticata e quattro fotocopie dei seguenti documenti:
• un modulo di domanda stampato debitamente compilato in 5 copie
• un resconto di un ufficiale giudiziario che specifichi le condizioni dell'immobile
• un atto di proprietà
• l'offerta di acquisto redatta in conformità alla normativa vigente in materia di legalizzazione delle firme delle parti
• il certificato di assolvimento degli obblighi fiscali (se si tratta di un cittadino straniero)
• una dichiarazione di adempimento da parte del comune che attesti l'avvenuto versamento della tassa comunale
• i documenti di identità dell'acquirente e del venditore
• il casellario giudiziale dell'acquirente (richiesto da alcuni governatorati)
• la planimetria dell'edificio
• un certificato rilasciato dal comune per giustificare la destinazione del terreno. Nel caso di terreni non edificati, può essere richiesto un certificato comprovante la possibilità di costruire su tali terreni.

Alcuni governatori possono inoltre richiedere all'Ufficio Regionale per lo Sviluppo Agricolo l'attestazione della destinazione dei terreni nonché atti e documenti comprovanti l'origine del venditore (in caso di straniero deve essere fornita preventiva autorizzazione all'acquisto), dei verbali di riattacco e dei permessi di costruire.

È anche necessario ottenere l'assenso della Banca centrale della Tunisia. Per ricevere questa approvazione, è necessario eseguire le operazioni seguenti:

• aprire un conto non residente in valuta estera o in dinari convertibili presso la banca di vostra scelta
• importare valuta appositamente per pagare la cauzione e per procedere con l'acquisto
• chiedere alla vostra banca di fornire un registro degli investimenti attestante che i fondi sono destinati all'acquisizione di proprietà immobiliari. È necessario richiedere questo modulo di investimento (che sarà essenziale in caso di rivendita) alla propria banca entro 48 ore dal trasferimento dei fondi. Nel caso in cui non siate in grado di ottenerlo entro il termine prescritto, dovrete ottenere un certificato dalla banca che mostri le informazioni necessarie nel dettaglio.

Buono a sapersi:

Si consiglia di effettuare i pagamenti tramite bonifico bancario per garantire la trasparenza e la sicurezza della transazione.

L'atto di compravendita deve essere redatto da un avvocato e non da un notaio, come generalmente avviene in altri paesi.

L'acquisto di un immobile in Tunisia inizia con la firma di un accordo di vendita e il pagamento di parte del valore totale dell'immobile (che va dal 10 al 15%). Il saldo è dovuto dopo il ricevimento dell'autorizzazione del governatore e la firma dell'atto finale.

Si noti che non sarete in grado di acquistare terreni con destinazione ad uso agricolo, a meno che non diventiate cittadini tunisini. Potrete comunque affittare un terreno o una proprietà a destinazione agricola per un massimo di tre anni.

Nella maggior parte dei casi, quando si acquista un immobile in Tunisia, sarà anche necessario pagare l'imposta sulla proprietà per un importo compreso tra l'1% e il 10% del valore totale dell'immobile. È possibile scoprire di più sulla tassazione in Tunisia sul sito ufficiale di E-jibaya (ma tenete presente che al momento è disponibile solo in francese e arabo).

Se un giorno decidete di vendere la proprietà acquistata, dovrete anche pagare un'imposta sull'incremento di valore, se questa è aumentata di valore. 

Link utili:

Logement Tunisie

Banque Central en Tunisie

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