Acheter un bien immobilier à Lausanne suppose de maîtriser un cadre juridique parfois complexe, en particulier pour les étrangers. Avant même les questions de budget ou d'emplacement, le statut de l'acheteur au regard de la Lex Koller détermine les possibilités d'accès au marché. Lausanne figure parmi les 10 % de communes les plus chères du canton de Vaud, avec un prix moyen de l'ordre de 11 567 CHF/m² (environ 12 375 EUR) et des exigences de financement structurellement plus élevées qu'en France, où des financements proches de 100 % existent parfois. Pour les ressortissants de l'UE et de l'AELE domiciliés légalement en Suisse, l'accès à la propriété est identique à celui des acheteurs suisses ; pour les autres, le permis de séjour et la résidence effective déterminent le parcours d'achat.
Les étrangers peuvent-ils acheter un bien immobilier à Lausanne ?
La première question à trancher avant toute démarche d'achat à Lausanne est celle de votre statut au regard de la loi fédérale sur l'acquisition d'immeubles par des personnes à l'étranger, connue sous le nom de Lex Koller (ou ANRA). Ce texte définit qui peut acquérir un bien résidentiel librement, qui doit obtenir une autorisation cantonale préalable, et qui se trouve dans l'impossibilité d'acheter sans passer par cette procédure.
La Lex Koller cible les « personnes à l'étranger » : ressortissants étrangers domiciliés hors de Suisse ; ressortissants étrangers résidant en Suisse mais ne possédant ni la nationalité d'un État de l'UE ou de l'AELE, ni un permis d'établissement C ; sociétés à prédominance étrangère domiciliées à l'étranger ; et sociétés domiciliées en Suisse mais sous contrôle étranger. Pour un achat à Lausanne, l'autorisation éventuelle doit être sollicitée auprès de l'autorité cantonale vaudoise compétente.
Les ressortissants de l'UE et de l'AELE légalement et effectivement domiciliés en Suisse sont traités à l'égal des acheteurs suisses et n'ont pas besoin d'autorisation. Les ressortissants d'États tiers doivent en général être titulaires d'un permis C (permis d'établissement) et résider effectivement en Suisse pour échapper à la procédure d'autorisation. Pour tout autre acheteur étranger, la résidence effective en Suisse conditionne le parcours d'achat avant toute autre considération.
Le canton de Vaud examine chaque dossier d'acheteur étranger au cas par cas. Lausanne n'est pas répertoriée comme zone désignée pour l'acquisition de résidences secondaires par des non-résidents étrangers dans le cadre de la Lex Koller ; les acheteurs relevant de la catégorie « personnes à l'étranger » ne doivent pas présupposer qu'une autorisation sera accordée automatiquement. Il est indispensable de faire évaluer sa situation personnelle par un notaire ou un juriste suisse avant de formuler toute offre engageante.
Il faut également savoir que l'achat d'un bien immobilier à Lausanne ne confère aucun droit au séjour en Suisse. La propriété foncière et le droit de résider sur le territoire suisse sont deux questions juridiquement indépendantes, et il n'existe aucune voie d'accès à la résidence par l'investissement immobilier en Suisse.
La voie de l'acquisition par société est tout aussi encadrée : les sociétés à prédominance étrangère domiciliées à l'étranger, ainsi que les sociétés suisses sous contrôle étranger, entrent dans la catégorie des « personnes à l'étranger » et doivent en principe obtenir une autorisation pour tout achat résidentiel. Les entreprises étrangères peuvent en revanche acquérir des locaux commerciaux sans autorisation, mais cette faculté ne s'étend pas aux appartements ni aux maisons d'habitation.
Indépendamment de la question de l'autorisation Lex Koller, les établissements bancaires évaluent séparément le statut de résidence du demandeur dans le cadre d'une demande de crédit hypothécaire. Certains produits hypothécaires, notamment ceux proposés par PostFinance, exigent un domicile permanent en Suisse. Un compte bancaire suisse actif est donc aussi un critère commercial important, même lorsque l'achat lui-même est légalement permis.
Ouchy et Sous-Gare constituent le secteur de référence pour les acquéreurs recherchant un adresse au bord du lac. Les prix atteignent en moyenne environ 15 600 CHF/m² (environ 16 700 EUR) le long de l'Avenue d'Évian à Ouchy, ce qui en fait l'un des micro-marchés les plus coûteux de la ville. Ce secteur convient aux ménages disposant d'un budget élevé, aux retraités souhaitant combiner calme, accès aux transports et vue sur le lac, ainsi qu'aux professionnels en mobilité internationale en quête d'adresse de prestige.
Chailly-Rovéréaz, dans la partie orientale de la ville, offre un caractère résidentiel préservé, proche de la campagne, avec davantage de maisons individuelles que le centre-ville. Le quartier attire les familles établies et les retraités qui privilégient la tranquillité sans quitter les limites de la commune. Les prix y sont élevés, mais l'espace et le calme constituent la contrepartie directe de ce positionnement.
Le Centre-ville et le quartier du Flon représentent souvent le premier point d'ancrage des nouveaux arrivants : commerces, restaurants, transports publics et services de proximité sont immédiatement accessibles. Les prix oscillent entre le milieu de gamme et le haut de gamme selon la qualité de l'immeuble et la rue ; les abords de la Rue Pré-du-Marché affichent environ 15 300 CHF/m² (environ 16 300 EUR). Avant de signer, il est conseillé de vérifier l'exposition au bruit et l'état du bâtiment, ce secteur étant dense et animé.
Plus au nord-est, La Sallaz, Vennes et la Fourmi forment une alternative résidentielle de milieu de gamme pour les ménages qui recherchent plus d'espace et un environnement plus calme tout en restant bien connectés au centre par les transports publics. C'est souvent la zone retenue par les familles qui ne souhaitent ou ne peuvent pas se positionner sur les marchés du lac ou de Chailly.
Sébeillon et Malley, à l'ouest de la ville, sont en cours de transformation urbaine importante. Des perspectives de valorisation existent à mesure que le quartier évolue, mais les acheteurs doivent impérativement inspecter la rue concernée, vérifier les chantiers en cours, les nuisances sonores et les accès aux transports avant tout engagement.
Enfin, les secteurs plus périphériques comme Bourdonnette proposent des prix comparativement inférieurs, essentiellement sur des petits logements ou des colocations, avec pour contrepartie un éloignement du centre historique et une offre à l'achat moins adaptée aux familles ou aux investisseurs recherchant des biens de taille moyenne à grande.
À l'échelle du canton, Lausanne figure parmi les 10 % de communes les plus chères du canton de Vaud, avec des prix à l'accession à la propriété supérieurs d'environ 30 % à la moyenne cantonale (BCV). Ce positionnement est structurel et s'observe quel que soit le quartier considéré.
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Prix de l'immobilier à Lausanne
Le prix moyen de l'immobilier résidentiel à Lausanne s'établit à environ 11 567 CHF/m² (environ 12 375 EUR), toutes typologies confondues. À titre de référence, ce niveau est sensiblement supérieur à celui de grandes villes françaises comme Lyon ou Bordeaux, et comparable aux prix de l'immobilier dans les arrondissements moins centraux de Paris ; l'effort d'apport personnel minimum de 20 % exigé en Suisse représente donc une somme substantiellement plus importante que dans des marchés où des financements à hauteur de 90 voire 100 % sont parfois accessibles.
Sur le marché des appartements, la fourchette de prix s'étend d'environ 11 428 à 16 470 CHF/m² (environ 12 200 à 17 600 EUR) selon le quartier, l'étage, la qualité du bâtiment et la vue. Les appartements en bord de lac tendent à approcher le haut de cette fourchette, voire à la dépasser. Les maisons individuelles, nettement moins nombreuses à Lausanne, se négocient dans une gamme allant d'environ 8 765 à 14 411 CHF/m² (environ 9 400 à 15 400 EUR), reflétant la diversité des situations, des parcelles en périphérie aux villas bien positionnées.
Le segment haut de gamme, concentré dans les zones riveraines du lac et dans les emplacements centraux de premier plan, se situe entre environ 16 470 et 24 606 CHF/m² (environ 17 600 à 26 300 EUR), avec les biens les plus recherchés d'Ouchy dépassant 18 500 CHF/m². C'est un marché de niche, avec une offre limitée et des transactions essentiellement réalisées par des agences spécialisées.
La tendance de fond est à la hausse. L'indice national des prix de l'immobilier résidentiel (IMPI) a progressé de 0,7 % au deuxième trimestre, avec une hausse plus marquée pour les appartements en copropriété (plus 1,6 %) que pour les maisons individuelles (en léger recul de 0,4 %). À l'échelle du marché lausannois, les prix des appartements ont augmenté d'environ 3,1 % et ceux des maisons d'environ 2,8 % sur les douze derniers mois. Pour un acheteur, cela signifie concrètement qu'attendre ne joue pas en faveur du budget, mais que la hausse des prix renforce également la nécessité de bien calibrer son financement avant de s'engager.
Types de biens à Lausanne
L'offre d'appartements domine très largement le marché de l'achat à Lausanne. Les annonces utilisent la nomenclature suisse des pièces : on parle de 3,5 pièces, 4,5 pièces et ainsi de suite. Le demi-point désigne en général une cuisine séparée ou une salle à manger comptabilisée à moitié, ce qui est propre à l'usage helvétique. Un appartement de 3,5 pièces n'est donc pas un appartement avec trois chambres au sens où on l'entend en France, et cette distinction mérite d'être intégrée dès la lecture des premières annonces pour éviter les erreurs d'estimation d'espace.
Acquérir un appartement à Lausanne signifie presque systématiquement entrer dans le régime de la PPE (propriété par étages), équivalent suisse de la copropriété. En qualité de propriétaire PPE, vous détenez le titre de propriété de votre lot privatif et une quote-part des parties communes, soumise aux décisions de l'assemblée des copropriétaires. Les charges de PPE couvrent la gestion et l'entretien de l'immeuble ; leur montant mensuel varie selon la taille du logement et la régie mandatée.
L'offre de biens neufs est limitée à Lausanne. Les acquisitions sur plan (achat d'appartements commercialisés avant ou en début de construction) représentent l'une des rares voies d'accès à du neuf dans la ville. Les acheteurs envisageant ce type de projet doivent examiner attentivement les garanties contractuelles de construction ; le droit suisse des contrats de construction a évolué au 1er janvier 2026, portant à 60 jours le délai de notification des défauts pour les achats immobiliers.
Un segment résidentiel haut de gamme existe à Lausanne, concentré dans les adresses riveraines du lac et dans certains immeubles centraux de standing. Les transactions y sont peu nombreuses et les biens rarement accessibles sans passer par des agences spécialisées dans ce créneau, comme Switzerland Sotheby's International Realty. Les prix s'y échelonnent de 16 470 à plus de 24 600 CHF/m² (environ 17 600 à plus de 26 300 EUR).
Trouver un bien à Lausanne
Les principaux portails en ligne pour la recherche de biens à l'achat à Lausanne sont immobilier.ch, particulièrement bien implanté en Suisse romande, et Homegate, très utilisé dans l'ensemble du pays. ImmoScout24, Comparis (comparateur multi-portails) et Immostreet complètent l'offre disponible en ligne. Il est conseillé de consulter plusieurs plateformes simultanément, car les mandats d'agences ne sont pas toujours dupliqués sur toutes les plateformes.
Parmi les agences immobilières actives sur le marché de la vente à Lausanne, on trouve notamment : Neho Lausanne, qui opère sur la base d'un mandat vendeur à prix fixe de 12 000 CHF (environ 12 840 EUR) ; PROXIMMO Agence Immobilière (Place Bel-Air 1, 1003 Lausanne) ; Bernard Nicod SA ; deRham SA ; Switzerland Sotheby's International Realty pour les transactions haut de gamme et internationales ; OMNIA Immobilier SA ; Régimo Lausanne ; et Duboux Immobilier. Les agences travaillant sur la base d'un mandat à pourcentage pratiquent généralement des taux de 2 à 5 % du prix de vente, facturés au vendeur.
L'acheteur ne paie aucune commission d'agence à Lausanne. Les frais de courtage sont intégralement à la charge du vendeur. Les acheteurs peuvent contacter les agences directement par téléphone ou par e-mail pour obtenir des listes de biens disponibles, sans engagement financier de leur côté.
La recherche depuis l'étranger exige une vigilance accrue. Les annonces frauduleuses et les pseudo-agents constituent le principal risque pour les acheteurs à distance. Il est indispensable de clarifier les conditions d'une agence, notamment si les dossiers de candidats étrangers sans garant suisse sont acceptés, avant toute visite ou tout virement. Vérifiez systématiquement l'inscription au registre du commerce et l'adresse physique de l'agence avant tout contact approfondi.
Pour cadrer votre analyse de prix avant d'approcher une agence, les plateformes RealAdvisor et Acheteur.ch proposent toutes deux des données par quartier à Lausanne régulièrement mises à jour, ainsi que des comparatifs d'agences. Ces outils constituent des références indépendantes utiles avant d'entrer en négociation.
Le processus d'achat à Lausanne
Le parcours d'acquisition à Lausanne suit une séquence en plusieurs étapes, avec deux points de vigilance particuliers pour les acheteurs étrangers : le statut Lex Koller doit être établi avant tout engagement contractuel, et le transfert de propriété n'est juridiquement acquis qu'à l'inscription au registre foncier, et non à la signature de l'acte.
Étape 1 : Confirmer le statut Lex Koller. Avant de formuler une offre, établissez si vous êtes classé comme « personne à l'étranger » au regard de la loi fédérale sur l'acquisition d'immeubles par des personnes à l'étranger. Si c'est le cas, l'autorité cantonale vaudoise doit examiner votre dossier et délivrer une autorisation avant que le transfert de propriété puisse avoir lieu. Un notaire ou un juriste suisse doit confirmer votre situation en tenant compte de votre permis spécifique, de votre résidence et du type de bien envisagé.
Étape 2 : Négocier et mandater un notaire vaudois. L'offre et la négociation se déroulent de gré à gré entre acheteur, vendeur et éventuellement l'agence. Une fois les conditions convenues, un notaire vaudois doit être mandaté : le droit suisse impose la forme de l'acte authentique pour tout transfert immobilier, et un accord écrit entre les parties seul est juridiquement insuffisant pour transférer la propriété.
Étape 3 : Vérifications avant la signature. Avant l'exécution de l'acte, l'acheteur doit vérifier : l'extrait du registre foncier pour la propriété, les servitudes, les cédules hypothécaires et les charges foncières ; le cadastre PLR (cadastre des restrictions de droit public à la propriété foncière) pour les contraintes d'urbanisme non visibles au registre foncier ; les autorisations de construire auprès du Service de l'urbanisme de la Ville de Lausanne (rue du Port-Franc 18) ; et l'existence d'éventuelles hypothèques à rembourser lors du transfert.
Étape 4 : Signature de l'acte authentique et réquisition de transfert. Les parties signent l'acte devant le notaire, qui vérifie l'identité et les documents de la transaction. Une fois toutes les conditions remplies, la réquisition de transfert est signée, autorisant le registre foncier à enregistrer le changement de propriétaire. Le notaire dépose ensuite le dossier complet par voie électronique via le canal officiel Notariat+ auprès du registre foncier vaudois et de l'administration fiscale cantonale.
Étape 5 : L'inscription au registre foncier finalise le transfert. La signature de l'acte ne suffit pas à compléter l'achat. La propriété n'est définitivement acquise qu'à l'inscription du transfert au registre foncier vaudois. Si l'officier du registre ne peut exclure qu'une autorisation Lex Koller soit requise après examen sommaire, le dossier est transmis à l'autorité cantonale d'autorisation avant que l'inscription soit prononcée.
Le droit de mutation, à la charge de l'acquéreur, est exigible dans les 30 jours suivant la notification de la taxation provisoire ou définitive. Le taux cumulé cantonal et communal s'établit à 3,3 % de la valeur fiscale du bien, soit 2,2 % pour la part cantonale et l'équivalent de 1,1 % pour la part communale. Le vendeur est solidairement responsable du paiement. Intégrez ce montant dans votre budget total avant de finaliser le prix d'achat, car il s'ajoute de manière significative au coût global de l'acquisition.
Bon à savoir : Le processus d'achat en Suisse partage une logique similaire à celle du système français avec notaire obligatoire et inscription au registre foncier, mais il n'existe pas de compromis de vente préliminaire juridiquement standardisé comme en France. La négociation précède directement l'acte authentique ou un acte préliminaire notarié.
Frais d'acquisition à Lausanne
La principale charge fiscale côté acquéreur est le droit de mutation, au taux cumulé de 3,3 % de la valeur fiscale du bien dans le canton de Vaud (2,2 % de part cantonale et jusqu'à 1,1 % de part communale). Ce taux est nettement inférieur aux droits de mutation et frais de notaire applicables dans l'ancien en France, où les frais d'acquisition atteignent couramment 7 à 8 % du prix de vente. La vente d'un appartement ou d'une maison à usage d'habitation est exonérée de TVA en droit suisse ; aucune TVA ne s'ajoute donc au prix d'achat d'un bien résidentiel ordinaire.
Au-delà du droit de mutation, les frais de notaire et d'inscription comprennent : des honoraires de notaire d'environ 4 000 CHF (environ 4 280 EUR) ; des frais de rédaction du contrat de vente d'environ 2 575 à 3 475 CHF (environ 2 755 à 3 718 EUR) selon le prix du bien, majorés de TVA ; et des frais d'inscription au registre foncier d'environ 1 300 à 2 200 CHF (environ 1 391 à 2 354 EUR). Au total, les frais d'acquisition sur un achat à Lausanne représentent environ 4,0 à 4,3 % du prix de vente, hors éventuels frais liés à la constitution d'une cédule hypothécaire.
L'acheteur ne paie aucune commission d'agence. Les frais de courtage sont à la charge exclusive du vendeur, généralement de l'ordre de 2,7 à 3 % du prix de vente hors TVA pour les mandats d'agences classiques. Les seuls coûts d'acquisition à prévoir côté acheteur sont donc le droit de mutation, les honoraires de notaire et les frais d'inscription.
Dès le premier jour de propriété, tout propriétaire vaudois doit assurer son bâtiment contre l'incendie et les éléments naturels auprès de l'ECA (Établissement cantonal d'assurance contre l'incendie et les éléments naturels du canton de Vaud), situé Av. du Grey 111 à Lausanne. Cette assurance est obligatoire par la loi cantonale et l'ECA en est l'unique prestataire autorisé pour les bâtiments vaudois. Les primes sont calculées sur la base de la somme assurée et de la catégorie de risque du bien.
Financement et crédits hypothécaires à Lausanne
Le crédit hypothécaire suisse finance au maximum 80 % de la valeur du bien, ce qui impose à l'acheteur d'apporter au moins 20 % en fonds propres. De ces 20 %, au moins la moitié (soit 10 % de la valeur du bien) doit être constituée de capitaux « durs » : épargne personnelle, titres ou héritage. Les avoirs de prévoyance du deuxième pilier peuvent compléter l'apport, mais ne peuvent pas constituer à eux seuls les fonds propres requis. Cette règle s'applique uniformément à l'ensemble des prêteurs suisses pour l'habitation principale et ne peut être contournée par un financement en second rang.
Les acheteurs titulaires d'un permis B ou travaillant en Suisse avec un permis G (frontaliers) se voient généralement proposer des quotités de financement comprises entre 65 et 75 % de la valeur du bien, ce qui implique un apport de 25 à 35 %. Pour les acheteurs non résidents, les établissements prêteurs limitent fréquemment leur financement à 60 ou 65 % de la valeur du bien, ce qui porte l'apport nécessaire à 35 voire 40 % ; un non-résident peut donc être amené à mobiliser près du double de l'apport exigé d'un résident ordinaire. Ces conditions varient selon l'établissement, le type de bien et la solidité du dossier.
Deux grandes catégories de produits hypothécaires coexistent sur le marché suisse. Les hypothèques SARON sont des prêts à taux variable indexé sur le taux d'intérêt interbancaire au jour le jour suisse, auquel s'ajoute la marge du prêteur. Les hypothèques à taux fixe permettent de bloquer un taux pour une durée déterminée ; à titre indicatif, UBS key4 publiait des taux fixes de l'ordre de 1,32 % sur 5 ans, 1,57 % sur 10 ans et 1,79 % sur 15 ans, et des taux SARON d'environ 0,78 % majorés du SARON composé, dans des conditions de référence. Ces indicateurs sont à titre d'illustration : le taux effectivement proposé dépend du canton, de la quotité de financement, du profil de revenus et de l'évaluation de l'établissement.
La capacité financière est évaluée de façon conservatrice en Suisse : les prêteurs calculent si l'emprunteur pourrait supporter ses charges immobilières si le taux d'intérêt atteignait 5 % (taux théorique de stress), auxquels s'ajoutent l'amortissement de la partie en second rang et les frais d'entretien. En pratique, cela signifie que le total des charges immobilières ne doit pas dépasser environ un tiers du revenu brut dans ce scénario de stress, et non aux taux actuels du marché. Ce calcul conditionne la décision d'octroi indépendamment du taux effectif proposé.
Pour un achat à Lausanne, les principaux prêteurs sont la BCV (Banque Cantonale Vaudoise), qui propose des prêts à taux fixe de 2 à 10 ans et des hypothèques SARON avec un montant minimum de 20 000 CHF, et UBS avec sa plateforme numérique key4 pour des produits à taux fixe et SARON. Des courtiers en hypothèques spécialisés comme Vision Hypothèques accompagnent les acheteurs ayant un profil étranger ou frontalier dans la navigation entre les politiques des différents établissements.
Un dossier de demande de crédit hypothécaire comprend généralement les justificatifs suivants :
Justificatifs de revenus : fiches de salaire, contrat de travail ; pour les indépendants, comptes d'exploitation et déclarations fiscales
Justificatifs de fonds propres et d'actifs
Informations relatives au deuxième pilier et au pilier 3a le cas échéant
Déclarations fiscales
Copie du permis de séjour pour les acheteurs étrangers résidents
Documents du bien : extrait du registre foncier de moins de 6 mois, avant-contrat de vente, plans du bâtiment
Les acheteurs percevant leurs revenus dans une devise autre que le CHF s'exposent à un risque de change : le crédit hypothécaire suisse est libellé en CHF, et des variations du taux de change affectent à la fois la capacité de remboursement et le coût réel de l'emprunt dans le temps. Certains prêteurs appliquent un abattement sur les revenus non libellés en CHF, notamment pour les travailleurs frontaliers.
La FINMA (Autorité fédérale de surveillance des marchés financiers) a publié en mai 2025 des recommandations sur les risques liés au marché immobilier et aux hypothèques, signalant une attention réglementaire soutenue aux standards de crédit. Les acheteurs doivent s'attendre à des évaluations prudentes de la part des prêteurs, et ne pas extrapoler les taux indicatifs publiés au taux qui leur sera effectivement proposé sur leur dossier.
Aspects juridiques à connaître à Lausanne
Avant de signer quoi que ce soit, demandez un extrait certifié conforme du registre foncier auprès du service du registre foncier vaudois. Cet extrait indique le propriétaire actuel, les servitudes, les cédules hypothécaires, les charges foncières et toute hypothèque en cours sur le bien. Pour un dossier de financement, l'extrait ne doit pas dater de plus de 6 mois. Le registre foncier vaudois joue un rôle similaire à celui de la conservation des hypothèques et de la publicité foncière en France : il garantit l'opposabilité aux tiers des droits réels immobiliers.
Consultez également le cadastre PLR (cadastre des restrictions de droit public à la propriété foncière), qui recense des éléments comme les zones d'affectation, les alignements, les zones protégées et les réservations d'infrastructure. Ces restrictions sont juridiquement contraignantes mais n'apparaissent pas dans l'extrait du registre foncier ; elles font l'objet d'un document distinct géré par swisstopo. Le cadastre PLR n'a pas d'équivalent direct en France, mais il correspond globalement aux servitudes d'utilité publique annexées aux actes de vente.
L'historique des autorisations de construire du bien doit être vérifié auprès du Service de l'urbanisme de la Ville de Lausanne (rue du Port-Franc 18, 2e étage). À Lausanne, les demandes de permis de construire font l'objet d'une enquête publique de 30 jours durant laquelle toute partie peut déposer une opposition écrite. Si vous envisagez des travaux, confirmez l'existence d'un dossier de permis complet avant de formuler une offre.
Mandatez votre propre conseiller juridique ou notaire indépendant pour la phase de diligences. Ne vous fiez pas uniquement aux contacts recommandés par l'agence. Votre conseiller doit examiner l'extrait du registre foncier, le cadastre PLR, les servitudes, les cédules hypothécaires, le statut Lex Koller et l'historique des permis de construire pour le bien concerné. Le notaire rédacteur de l'acte authentique est un officier public neutre : il n'est pas votre conseil personnel et ne peut pas défendre vos seuls intérêts.
En cas de litige de droit civil ou immobilier, les juridictions suisses et vaudoises ordinaires sont compétentes. La meilleure protection concrète de l'acheteur est de conserver dès l'origine l'ensemble des documents écrits, notariés et enregistrés. Les oppositions formelles à un permis de construire doivent être déposées par écrit auprès du Service de l'urbanisme dans le délai de 30 jours de l'enquête publique.
Être propriétaire à Lausanne
Tout propriétaire à Lausanne est redevable de l'impôt foncier communal, un impôt annuel plafonné à 1,5 ‰ (un virgule cinq pour mille) de la valeur fiscale du bien, calculée au 1er janvier de l'année fiscale. La valeur fiscale suisse est en général nettement inférieure à la valeur de marché, ce qui modère sensiblement la charge fiscale réelle par rapport à ce qu'un taux facial pourrait laisser supposer. Cet impôt s'applique à tous les propriétaires, y compris les non-résidents détenant un bien dans le canton de Vaud. Son niveau est nettement inférieur à la taxe foncière française, dont le taux effectif dépasse souvent 1 % de la valeur locative cadastrale.
L'assurance incendie et éléments naturels du bâtiment est obligatoire pour tous les propriétaires vaudois en vertu de la loi cantonale, auprès de l'ECA uniquement (Av. du Grey 111, 1001 Lausanne). Les primes sont calculées en fonction de la somme assurée et de la catégorie tarifaire du bâtiment. Il ne s'agit pas d'une assurance commerciale facultative : l'ECA est le seul organisme habilité à assurer les bâtiments dans le canton de Vaud.
Les propriétaires non résidents d'un bien à Lausanne sont soumis à une assujettissement limité à l'impôt vaudois sur les revenus tirés de leur immeuble. Les loyers perçus sont imposés au taux applicable à l'ensemble des revenus et de la fortune du contribuable, selon le barème progressif vaudois de l'impôt sur le revenu (entre 1,0 et 15,5 % avant application des coefficients cantonal et communal). Il n'existe pas de taux libératoire forfaitaire distinct pour les propriétaires non résidents ni de surcharge annuelle spécifique pour les propriétaires étrangers ou absents.
La location de courte durée via des plateformes de type Airbnb est réglementée à Lausanne : les propriétaires qui louent leur bien plus de 90 jours par année civile par ce biais doivent déposer une demande d'autorisation LPPPL auprès de la Ville et s'enregistrer comme prestataires d'hébergement soumis à la taxe de séjour. La location longue durée n'est pas soumise à une restriction équivalente, mais les revenus locatifs sont imposés comme indiqué ci-dessus.
Pour les propriétaires qui ne gèrent pas directement leur bien, des prestataires de gestion immobilière professionnelle sont actifs sur le marché lausannois. Homewell propose une gestion à l'unité à partir de 84 CHF/mois (environ 90 EUR) et une gestion d'immeuble à 3,3 % des loyers encaissés. Co-Prop assure l'administration de copropriétés PPE à partir de 49,90 CHF/mois par lot, TVA incluse. Les prestations couvrent typiquement l'encaissement des loyers, la comptabilité, le recouvrement, la gestion des sinistres d'assurance et l'établissement des décomptes annuels.
La vente d'un bien à Lausanne suit le même parcours notarial obligatoire que l'achat : le vendeur commercialise son bien (avec ou sans agence), s'accorde avec l'acheteur sur les conditions, mandate un notaire vaudois pour la rédaction de l'acte authentique, et signe devant ce dernier. Une fois toutes les conditions levées, la réquisition de transfert est signée et le notaire dépose le dossier complet via le canal électronique Notariat+ auprès du registre foncier vaudois et de l'administration fiscale cantonale. Le transfert de propriété n'est effectif qu'à l'inscription au registre foncier, et non à la date de signature de l'acte.
Les vendeurs passant par une agence signent un mandat de courtage avant le début de la commercialisation. Les tarifs pratiqués à Lausanne incluent par exemple des mandats à 3 % du prix de vente pour un mandat essentiel, à 2,7 % pour un mandat exclusif de vente, et à 3 % pour un mandat excellence, tous majorés de TVA. La commission est à la charge du vendeur. Il convient de comparer les types de mandats proposés et de confirmer si la TVA est incluse ou non dans le taux affiché avant de signer.
La principale charge fiscale du vendeur est l'impôt sur les gains immobiliers vaudois, qui s'applique à toutes les ventes de biens immobiliers dans le canton, y compris pour les non-résidents disposant d'un immeuble vaudois comme rattachement économique. Contrairement au régime français, cet impôt est dû même en cas de vente de la résidence principale. Le taux est dégressif en fonction de la durée de détention : il s'établit à 40 % pour un bien détenu moins d'un an, et descend progressivement jusqu'à 8 % à partir de 24 ans de détention. Le vendeur doit déposer la déclaration de gains immobiliers dans les 30 jours suivant la vente, sous peine de demandes complémentaires de l'administration fiscale. Le délai de 30 jours est strict : un notaire ou un conseiller fiscal doit être impliqué dès la décision de vendre.
Dans certaines ventes, les parties peuvent être tenues de constituer une sûreté équivalente à 5 % du prix de vente au titre de garantie de l'impôt sur les gains immobiliers. Prévoyez cette éventualité comme poste de trésorerie à la date du transfert.
Le rapatriement du produit de la vente est libre pour les transactions immobilières ordinaires. La Suisse n'applique pas de contrôle des capitaux exigeant une autorisation pour transférer à l'étranger le produit légitime d'une vente. Les restrictions concernant la propriété étrangère portent sur l'autorisation d'acquisition au titre de la Lex Koller, et non sur le mouvement des fonds après une vente régulière.
Foire aux questions
La résidence n'est pas une condition légale d'achat, mais elle détermine si une autorisation au titre de la Lex Koller est requise. Les ressortissants de l'UE ou de l'AELE légalement et effectivement domiciliés en Suisse peuvent acheter librement, comme tout citoyen suisse. Les ressortissants d'États tiers ont en général besoin d'un permis C et d'une résidence effective pour échapper à la procédure d'autorisation cantonale. Les non-résidents, quelle que soit leur nationalité, sont classés comme « personnes à l'étranger » et doivent obtenir l'aval du canton de Vaud. Le statut de résident influe également sur l'accès au crédit hypothécaire, certains établissements exigeant un domicile permanent en Suisse pour leurs produits standard.
Le marché à Lausanne est cher, l'offre est limitée et les frais de transaction sont importants : environ 4 à 4,3 % à l'achat, auxquels s'ajoute l'impôt sur les gains immobiliers à la revente. Le cas d'investissement est plus solide pour les résidents à long terme qui recherchent une stabilité de logement que pour ceux qui visent un rendement à court terme. La location de courte durée via des plateformes de type Airbnb est réglementée au-delà de 90 jours par an. Les facteurs propres au bien, notamment la localisation, l'état du bâtiment, les charges de PPE, la capacité d'emprunt et la durée de détention, pèsent autant que les tendances de prix globales dans l'évaluation du rendement potentiel.
Les prix sont en hausse. À l'échelle nationale, l'indice suisse des prix de l'immobilier résidentiel a progressé de 0,7 % au deuxième trimestre, avec une hausse de 1,6 % pour les appartements en copropriété. À Lausanne, les prix des appartements ont augmenté d'environ 3,1 % et ceux des maisons d'environ 2,8 % sur douze mois. Lausanne figure parmi les 10 % des communes vaudoises les plus chères, avec des prix d'accession à la propriété situés environ 30 % au-dessus de la moyenne cantonale.
L'offre en neuf est limitée à Lausanne, et les achats sur plan nécessitent un examen attentif des garanties contractuelles de construction, le droit suisse de la construction ayant étendu au 1er janvier 2026 le délai de notification des défauts à 60 jours. Les biens anciens offrent des emplacements établis et un historique de construction connu, mais impliquent une due diligence sur les travaux nécessaires, les décisions de copropriété et les éventuelles obligations de rénovation énergétique. Aucune option n'est systématiquement préférable : le choix dépend du budget, de la tolérance au risque et du délai d'occupation souhaité.
Les résidents étrangers peuvent en faire la demande, mais les banques évaluent le statut de permis, la résidence, les revenus et la solvabilité indépendamment de l'éligibilité au titre de la Lex Koller. Les hypothèques suisses exigent au minimum 20 % de fonds propres pour les résidents ; les non-résidents et les titulaires de permis inférieurs au permis C doivent généralement apporter entre 25 et 40 % selon l'établissement et le dossier. Les hypothèques suisses sont libellées en CHF, ce qui expose les emprunteurs qui perçoivent des revenus dans une autre devise à un risque de change et à une scrutin bancaire plus strict. La question de la Lex Koller doit être résolue avant toute démarche de financement, car l'achat lui-même peut nécessiter une autorisation cantonale.
La durée totale dépend de l'obtention du financement, de la rédaction de l'acte notarié, d'un éventuel examen d'autorisation Lex Koller par le canton de Vaud et du délai de traitement au registre foncier. Il est conseillé de confirmer le chemin du dossier, notamment le statut au titre de la Lex Koller, avec son notaire et sa banque avant de se fixer un calendrier.
La location à long terme est autorisée sans restriction particulière. La location de courte durée via des plateformes de type Airbnb est réglementée : les propriétaires qui louent plus de 90 jours par année civile doivent déposer une demande d'autorisation LPPPL auprès de la Ville de Lausanne et s'enregistrer comme hébergeurs soumis à la taxe de séjour. Les revenus locatifs sont soumis à l'impôt sur le revenu vaudois progressif pour tous les propriétaires, y compris les non-résidents, dans le cadre de leur assujettissement limité au canton de Vaud.
La principale charge fiscale côté vendeur est l'impôt sur les gains immobiliers, qui s'applique à toutes les ventes de biens immobiliers vaudois, y compris par des non-résidents. Les taux sont dégressifs selon la durée de détention : 40 % pour un bien détenu moins d'un an, jusqu'à 8 % à partir de 24 ans de détention. Le vendeur doit déposer la déclaration de gains immobiliers dans les 30 jours suivant la vente. Dans certains cas, une caution équivalant à 5 % du prix de vente peut être requise en garantie de l'impôt potentiel. Le rapatriement des fonds à l'étranger est libre pour les produits ordinaires d'une vente légale, la Suisse n'appliquant pas de contrôle général des capitaux.
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J'ai découvert très tôt le plaisir des mots, en écrivant de la poésie. Après une parenthèse consacrée à mes études supérieures, j'ai renoué avec l'écriture à travers un blog, alors que je partageais ma vie entre Londres et Madrid. Cette passion pour l'écriture et l'ouverture aux cultures étrangères m'a naturellement conduit à fonder Expat.com, un espace dédié à mes écrits mais aussi à ceux de toutes celles et ceux qui souhaitent partager leur expérience et leur parcours à l'étranger.
