Achat immobilier au Luxembourg

Tour d'horizon du marché de l'immobilier au Luxembourg

Le marché immobilier au Luxembourg a connu d'importantes évolutions ces dernières années. Après une période de forte croissance, marquée par une demande soutenue, les prix ont amorcé une baisse en 2023 avant de se stabiliser progressivement en 2024. Ces fluctuations sont en grande partie dues à l'augmentation des taux d'intérêt, qui a freiné l'accès à la propriété, et à une offre toujours limitée de terrains constructibles. Malgré tout, les prix de l'immobilier dans le pays restent élevés et bien supérieurs à d'autres pays européens.

Les grandes villes comme Luxembourg-Ville et Esch-sur-Alzette continuent d'afficher une forte demande en logements, maintenant les prix à des niveaux élevés, tandis que les régions plus éloignées de la capitale, notamment au nord du pays, offrent des prix plus abordables. Les disparités régionales peuvent être significatives, mais les prix de l'immobilier restent globalement élevés dans l'ensemble du pays.

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Un facteur important à noter est la rareté des terrains disponibles. La plupart de ceux-ci sont rapidement acquis par des sociétés de construction, ce qui impose souvent aux acheteurs de faire construire leur bien par l'entreprise ayant vendu le terrain. Il est donc rare de pouvoir acheter un terrain nu et de gérer soi-même la construction avec des prestataires de son choix. Cette particularité du marché luxembourgeois limite les options des acheteurs, notamment ceux souhaitant avoir un contrôle total sur leur projet immobilier.

Enfin, le gouvernement continue de mettre en place des politiques visant à promouvoir l'accès au logement abordable et à soutenir les citoyens dans leur parcours résidentiel. Pour une évaluation précise du marché immobilier et des opportunités actuelles, il est recommandé de consulter des agences spécialisées ou des experts disposant de données actualisées.

Acheter un bien immobilier déjà construit au Luxembourg

Pour devenir propriétaire d'un bien immobilier déjà construit, il existe un certain nombre de formalités à remplir. En effet, un compromis de vente doit être établi sous seing privé et remis au futur propriétaire par le vendeur. Il fait office d'avant-contrat avant que la vente ne fasse l'objet d'un acte authentique notarié, et stipule que le vendeur et l'acheteur ont consenti à la vente pour le prix indiqué.

Le compromis de vente au Luxembourg

Le compromis de vente est un contrat essentiel qui engage juridiquement le vendeur et l'acheteur jusqu'à la finalisation de la transaction immobilière. Pour assurer la sécurité des deux parties, ce document doit contenir certaines informations de base, notamment :

• Identité des parties : noms et adresses complètes du vendeur et de l'acheteur.
• Description du bien : détails précis de l'immeuble, y compris les références cadastrales et l'adresse.
• Servitudes éventuelles : mention de toute servitude existante affectant le bien.
• Prix de vente et modalités de paiement : montant convenu et conditions de règlement.
• Coordonnées du notaire et date de signature de l'acte : nom du notaire choisi et date prévue pour l'acte authentique.
• Date d'entrée en jouissance : moment auquel l'acheteur prendra possession du bien.
• Clauses suspensives : par exemple, une clause prévoyant l'annulation du compromis si l'acheteur n'obtient pas le financement nécessaire.
• Clause pénale : stipulant une indemnité en cas de désistement injustifié de l'une des parties.

Il est recommandé de faire enregistrer le compromis de vente auprès de l'Administration de l'enregistrement, des domaines et de la TVA (AED) dans un délai de trois mois à partir de la signature, afin de le rendre opposable aux tiers. Pour plus d'informations sur le compromis de vente, il est possible de consulter le site Guichet.lu.

Enregistrement du compromis au Luxembourg

Le compromis de vente peut être enregistré auprès de l'Administration de l'enregistrement, des domaines et de la TVA (AED) dans un délai de trois mois après sa signature. Bien que non obligatoire et peu pratiquée, cette démarche est fortement recommandée, car elle rend le compromis opposable aux tiers à partir de sa date d'enregistrement, offrant ainsi une protection juridique renforcée à l'acheteur.

Les frais d'enregistrement varient selon la présence de clauses suspensives : 12 euros si le compromis en contient, et 7 % du prix de vente s'il n'en contient pas. Ces montants peuvent cependant varier, il est donc conseillé de se renseigner auprès de l'AED. Ces frais doivent être réglés par la personne présentant le compromis à l'AED, généralement l'acheteur ou son représentant.

L'acte notarié au Luxembourg

L'acte notarié, rédigé par un notaire, est obligatoire pour tout transfert de propriété immobilière. Bien que le compromis de vente engage juridiquement les parties, seul l'acte notarié officialise le changement de propriétaire et déclenche les délais des garanties légales, notamment celles concernant les vices cachés, régies par les articles 1641 et suivants du Code civil luxembourgeois.

Les frais de notaire, à la charge de l'acheteur, s'élèvent à 7 % du prix d'achat (réduits à 3,5 % jusqu'au 30 juin 2025), incluant les droits d'enregistrement, les droits de transcription et les honoraires du notaire. Toutefois, le Luxembourg a mis en place le “Bëllegen Akt”, un crédit d'impôt sur les actes notariés. Ce dispositif permet aux acquéreurs n'ayant pas encore bénéficié de cet avantage et achetant une résidence principale à des fins d'habitation personnelle de bénéficier d'un crédit d'impôt de 30 000 € par personne (soit 60 000 € pour un couple). Ce montant couvre généralement les frais de notaire.

Les bénéficiaires du “Bëllegen Akt” ne peuvent pas louer leur bien pendant deux ans (quatre ans pour un terrain à bâtir ou un bien en construction) sous peine de devoir rembourser le crédit d'impôt. À noter que certaines annonces affichent des prix incluant déjà ce crédit d'impôt, réduisant artificiellement le prix à hauteur de 60 000 €. Il est donc important de vérifier que le prix réel du bien est également mentionné dans l'annonce afin d'éviter toute confusion.

Acheter un bien à construire au Luxembourg

Au Luxembourg, l'achat d'un bien immobilier (généralement appelé 'immeuble', même lorsqu'il s'agit d'une maison) à construire peut se faire selon deux types de contrats : la vente à terme et la vente en l'état futur d'achèvement (VEFA).

• Dans une vente à terme, le vendeur s'engage à livrer le bien une fois terminé, et l'acheteur s'engage à payer l'intégralité du prix au moment de la livraison. Le transfert de propriété s'effectue à l'achèvement, constaté par acte notarié. Durant cette période, le vendeur prend en charge le financement de la construction.
• Dans une VEFA, les droits sur le terrain et les éventuelles constructions existantes sont immédiatement transférés à l'acheteur. Les travaux futurs deviennent sa propriété au fur et à mesure de leur réalisation, et les paiements sont échelonnés selon l'avancement des travaux. Cependant, le vendeur reste maître d'ouvrage jusqu'à la réception des travaux.

Dans les deux cas, un acte notarié est obligatoire pour formaliser la transaction et garantir les droits des parties.

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Le contrat de réservation au Luxembourg

Avant la conclusion d'un contrat de vente en l'état futur d'achèvement (VEFA) ou d'une vente à terme, il est courant de signer un contrat de réservation. Ce contrat préliminaire engage le vendeur à réserver un bien immobilier spécifique à l'acheteur, en contrepartie d'un dépôt de garantie. Ce dépôt, généralement limité à un pourcentage du prix prévisionnel, est versé sur un compte spécial au nom du réservataire et ne peut être utilisé par le vendeur avant la signature de l'acte de vente définitif. 

Il est important de noter que, contrairement à l'achat d'un bien immobilier déjà construit où un compromis de vente est généralement utilisé, dans le cadre d'une VEFA ou d'une vente à terme, le compromis de vente n'est pas applicable. Seul le contrat de réservation est valable en tant que contrat préliminaire avant la signature de l'acte notarié définitif. 

Le contrat de réservation doit contenir des informations essentielles, telles que :

• la description détaillée du bien réservé ;
• sa situation géographique ;
• les caractéristiques techniques et les prestations prévues ;
• le prix prévisionnel de vente et les modalités de paiement ;
• le délai estimé pour la signature du contrat définitif.

Il est recommandé de lire attentivement ce contrat et de s'assurer que toutes les informations correspondent à ses attentes avant de le signer. Le contrat de réservation est donc une étape clé dans l'achat d'un bien immobilier en construction au Luxembourg, garantissant à l'acheteur la réservation du bien souhaité en attendant la finalisation de la vente par acte notarié.

L'acte de vente établi par-devant notaire au Luxembourg

Lors de l'achat d'un bien immobilier en vente à terme ou en état futur d'achèvement (VEFA), le contrat de vente doit être conclu par acte authentique devant notaire. Cet acte doit inclure des informations essentielles telles que :

• Identité du propriétaire : nom et coordonnées du propriétaire du terrain et des constructions.
• Autorisations administratives : date de délivrance des permis nécessaires et conditions associées.
• Description du bien : détails précis de l'immeuble ou de la partie concernée, y compris le degré d'achèvement convenu.
• Prix et modalités de paiement : montant convenu, conditions de paiement et éventuelles clauses de révision.
• Délai de livraison : date prévue pour la remise du bien à l'acheteur.
• Garantie d'achèvement : assurance de l'achèvement complet de l'immeuble (spécifique à la VEFA).

L'acte notarié doit être accompagné des documents suivants :

• Plans de construction : incluant les façades, les différents niveaux et les coupes de l'immeuble, avec les dimensions et détails des surfaces des pièces et dégagements.
• Notice descriptive : précisant la consistance, les caractéristiques techniques de l'immeuble, les matériaux utilisés, les travaux à réaliser et les équipements prévus.
• Règlement de copropriété : si l'immeuble est soumis au régime de la copropriété.

L'absence de l'un de ces documents peut compromettre la validité de l'acte de vente. Il est donc crucial de s'assurer que tous les éléments requis sont présents et conformes aux exigences légales pour garantir la sécurité juridique de la transaction.

Transfert de propriété au Luxembourg

Dans le cadre d'une vente en état futur d'achèvement, l'acquéreur devient propriétaire des constructions indiquées dans l'acte de vente dès leur réalisation et leur incorporation à l'ouvrage en construction. Le transfert de propriété sur le terrain accueillant la construction est, quant à lui, immédiat à la conclusion du contrat.

Faire construire ou effectuer des travaux au Luxembourg

Toute personne souhaitant construire un bien (immeuble) doit généralement faire appel à un architecte pour élaborer les plans et obtenir les autorisations administratives nécessaires. Le maître d'ouvrage est responsable de conclure des contrats avec les différents corps de métier et de coordonner les intervenants sur le chantier.

Avant d'entreprendre des travaux de construction, d'extension, de transformation, de rénovation ou de démolition, il est obligatoire d'obtenir une autorisation de bâtir auprès de l'administration communale où se situe le terrain ou l'immeuble. Les procédures peuvent varier selon les communes ; il est donc recommandé de se renseigner auprès de l'administration communale concernée avant de débuter les travaux. 

La demande d'autorisation de bâtir doit être soumise par écrit au bourgmestre (équivalent du maire en France), généralement en plusieurs exemplaires. Cette procédure implique le paiement d'une taxe communale, dont le montant varie en fonction de la commune et de l'importance du projet. Les travaux ne peuvent commencer qu'après réception de l'autorisation de bâtir. 

Selon la nature et l'ampleur des travaux, des autorisations supplémentaires peuvent être requises, notamment :

• Permission de voirie : pour les travaux affectant la voie publique.
• Autorisation commodo/incommodo : pour les établissements classés.
• Autorisations relatives à la protection de la nature et des ressources naturelles : en cas d'impact environnemental.
• Permis de déboisement/défrichement : si des arbres doivent être abattus.
• Autorisation en matière de sites et monuments nationaux : si le projet concerne un bâtiment classé ou une zone protégée.
• Autorisation du Département des transports ou du ministère du Développement durable et des Infrastructures : pour les projets ayant un impact sur les infrastructures de transport.

Il est donc essentiel de vérifier les exigences spécifiques liées à son projet et de consulter les autorités compétentes pour s'assurer de la conformité aux réglementations en vigueur. Pour plus d'informations, il est possible de consulter le site Guichet.lu.

Aides pour l'achat ou la rénovation d'un bien au Luxembourg

Face aux prix exorbitants du marché immobilier, de plus en plus de résidents rencontrent des difficultés à devenir propriétaires. Pour y remédier, le Luxembourg a mis en place diverses mesures pour accompagner ses résidents.

En plus du crédit d'impôt sur les actes notariés (Bëllegen Akt), d'autres aides sont disponibles, tant pour l'achat d'un bien que pour sa rénovation. Par exemple, il est généralement possible de déduire, dans certaines limites, les intérêts de son prêt immobilier de ses impôts. De plus, certains travaux peuvent bénéficier d'un taux de TVA dit “super réduit”, sous conditions.

Il est également possible de déposer un dossier pour acquérir un bien subventionné. Par ailleurs, les aménagements visant à rendre un bâtiment plus écologique, comme l'installation de panneaux solaires ou la mise en place d'un système de récupération des eaux de pluie, peuvent donner droit à des subventions ou aides gouvernementales.

Les dispositifs étant nombreux et souvent spécifiques à chaque situation, il est fortement recommandé de se renseigner pour connaître ses droits. Le site Guichet.lu et le Fonds du logement sont de bonnes ressources pour obtenir des informations détaillées. Il est également possible de prendre rendez-vous auprès du Guichet unique des aides au logement pour bénéficier d'un accompagnement clair et personnalisé.

Liens utiles :
Guichet.lu - Acquisition et vente
Aspects contractuels de la vente
Aides financières pour le logement
Aides au logement
Demander le crédit d'impôt sur les actes notariés ("Bëllegen Akt")
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Administration de l'enregistrement, des domaines et de la TVA (AED)
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