Acheter un bien immobilier à Charleroi

Les étrangers peuvent-ils acheter un bien immobilier à Charleroi ?

La Belgique n'impose aucune restriction liée à la nationalité pour l'acquisition d'un bien immobilier résidentiel. Que vous soyez ressortissant d'un pays de l'Union européenne ou d'un pays tiers, vous pouvez acheter librement un appartement ou une maison à Charleroi, sans plafond de détention, sans zone réservée et sans obligation d'être citoyen belge ou résident permanent.

La résidence n'est pas une condition préalable à l'achat, mais elle a une incidence directe sur le coût fiscal de la transaction. Pour bénéficier du taux réduit de droits d'enregistrement wallons de 3 %, l'acheteur doit établir sa résidence principale dans le bien et être inscrit au registre de la population ou au registre des étrangers. Un acheteur qui conserve le bien comme résidence secondaire ou comme investissement locatif paie le taux standard de 12,5 %. Ce point est particulièrement important à anticiper, car l'écart entre les deux taux est substantiel.

Bon à savoir :

L'achat d'un bien à Charleroi ne garantit pas le droit de séjour en Belgique. Tout ressortissant étranger qui séjourne en Belgique en dehors d'un hébergement hôtelier doit se signaler auprès du service des étrangers de la Ville de Charleroi dans les trois jours ouvrables suivant son arrivée. Ces deux démarches, l'achat et l'inscription administrative, sont donc distinctes et doivent être gérées séparément.

Quartiers et zones à Charleroi

Charleroi présente un paysage urbain très contrasté. La ville combine un centre compact et bien desservi, des quartiers résidentiels plus spacieux en périphérie et plusieurs secteurs en cours de transformation. Pour un acheteur, il est donc important de bien comparer les quartiers et, dans les zones en développement, de tenir compte des délais réels avant d'envisager un investissement.

Le centre-ville, situé dans le code postal 6000, notamment autour de la Ville-Haute, offre l'un des cadres les plus propices aux déplacements à pied. Il permet d'accéder facilement aux commerces, aux services publics et aux transports. Dans ce secteur, un appartement d'une chambre d'environ 70 m² peut être proposé à environ 99 000 EUR, soit près de 1 414 EUR/m². Lodelinsart, également rattaché au code postal 6000, affiche des prix au mètre carré légèrement plus élevés. 

Les acheteurs à la recherche de davantage d'espace, d'un jardin ou d'un environnement moins dense peuvent se tourner vers les quartiers périphériques de l'agglomération. Charleroi regroupe en effet aussi bien des centres urbains disposant de nombreux services que des zones résidentielles plus calmes et aérées.

Gilly fait partie des secteurs à suivre à long terme. L'ancien site de l'hôpital Saint-Joseph doit être transformé en un nouveau quartier résidentiel. Ce type de projet peut progressivement améliorer l'environnement local, mais son calendrier de réalisation et son influence sur les prix restent encore difficiles à mesurer.

Le projet La Défense – Quartier du Futur constitue l'un des principaux programmes de transformation urbaine de Charleroi. Il s'inscrit toutefois dans une perspective à long terme. La dépollution des terrains est toujours en cours et les certificats de contrôle du sol sont attendus pour la mi-2027. Le secteur ne constitue donc pas, à ce stade, une solution d'achat immédiate. Les personnes intéressées doivent plutôt le considérer comme une zone à surveiller dans les années à venir.

Enfin, les conditions de logement peuvent varier fortement d'un quartier à l'autre, voire d'une rue à l'autre. Certaines zones sont davantage confrontées à des difficultés sociales ou à un bâti de qualité inégale. Avant de prendre une décision, il est conseillé de visiter le secteur à plusieurs moments de la journée, notamment en soirée et le week-end. Cette démarche permet de se faire une idée plus juste de l'ambiance, des déplacements et de la qualité de vie, au-delà des seules photos présentées dans les annonces.

Prix de l'immobilier à Charleroi

Charleroi se positionne à l'extrémité la moins chère du marché immobilier belge. Le prix de vente moyen, toutes catégories confondues, s'établit à environ 2 939 EUR par m² (Immolytics, données du premier trimestre). Ce chiffre couvre l'ensemble du parc résidentiel de la ville et constitue un repère utile pour comparer les offres en cours.

Pour les appartements, les transactions actives dans le code postal 6000 affichent des prix de vente de 92 500 EUR pour un deux-pièces de 63 m² et de 99 000 EUR pour un appartement de 70 m² avec terrasse en centre-ville. Ces prix au m², compris entre 1 414 EUR et 1 468 EUR, sont nettement inférieurs à la moyenne de l'ensemble du parc urbain, ce qui fait des petits appartements centraux le point d'entrée le plus accessible du marché carolo. Le prix médian des maisons ordinaires s'établit à 121 000 EUR à Charleroi (Statbel, premier trimestre), calculé sur la base de 131 transactions ; c'est l'une des médianes les plus basses parmi les grandes villes belges suivies.

À l'échelle régionale, l'indice des prix de l'immobilier résidentiel en Wallonie a progressé d'environ 4,6 % pour les logements existants, contre 3,8 % pour la moyenne nationale belge. Charleroi s'inscrit dans ce contexte wallon, même si les mouvements de prix à l'échelle de la ville peuvent différer de la tendance régionale. Pour un acheteur qui compare avec d'autres marchés urbains belges, Bruxelles affiche un prix médian des maisons de 554 495 EUR et un prix moyen de 3 961 EUR par m², soit environ 35 % au-dessus des niveaux carolos (Immolytics, même période). Charleroi représente donc l'un des marchés urbains les plus accessibles du pays.

Bon à savoir :

Les droits d'enregistrement wallons au taux standard de 12,5 % créent un seuil de rentabilité élevé pour tout acheteur à visée spéculative à court terme. Modélisez l'ensemble des frais d'acquisition avant de considérer le bas prix d'entrée comme une opportunité automatique.

Types de biens immobiliers à Charleroi

Le parc immobilier de Charleroi compte environ 95 400 bâtiments pour 103 500 logements, ce qui en fait un marché véritablement mixte. Les appartements constituent le segment le plus abordable : Statbel identifie Charleroi comme la ville belge où les appartements sont les moins chers. Pour un acheteur à budget limité, ce segment offre le point d'entrée le plus immédiat.

Du côté des maisons, la nomenclature officielle belge distingue deux catégories que l'on retrouve systématiquement dans les annonces et les statistiques. La maison de type fermé ou demi-fermé partage au moins un mur mitoyen avec la propriété voisine, ce qui correspond à une maison en rangée ou jumelée. La maison de type ouvert, appelée aussi maison à quatre façades, est une maison individuelle dont les quatre murs extérieurs sont indépendants. La province de Hainaut, qui englobe Charleroi, enregistre les prix les plus bas de Belgique pour ces deux catégories ; à titre de repère, le prix médian des maisons ouvertes s'y situe aux alentours de 296 500 EUR (Statbel, premier trimestre).

Le marché du neuf est également actif. Le projet Faubourg de Bruxelles, situé à Charleroi-Gosselies (code postal 6041), propose des appartements neufs, dont des rez-de-chaussée d'environ 115 m² avec trois chambres. Ce type de bien relève d'un régime fiscal différent : la TVA à 21 % s'applique à la place des droits d'enregistrement, ce qui modifie sensiblement le calcul du coût total d'acquisition. Le notaire doit confirmer le régime applicable avant toute signature.

Les ventes sur plan existent sur ce marché : il est possible de réserver un appartement dans un programme neuf avant la date de livraison. Dans ce cas, le contrat de vente doit impérativement inclure une condition suspensive liée à l'obtention du financement, et il convient de vérifier auprès de son notaire les garanties de livraison offertes par le promoteur.

Trouver un bien immobilier à Charleroi

Immoweb est le principal portail immobilier belge et la plateforme officiellement recommandée par la Ville de Charleroi pour la recherche de biens entre particuliers. Il couvre aussi bien les ventes que les locations dans le code postal 6000 et les communes environnantes, avec des filtres par type de bien, budget, surface et nombre de chambres. Immovlan est un second portail complémentaire avec des annonces actives à Charleroi ; croiser les deux plateformes permet de repérer des biens qui n'apparaissent que sur l'une d'elles.

Plusieurs agences immobilières locales opèrent à Charleroi et peuvent accompagner la recherche, l'évaluation, la négociation et le suivi de la transaction :

• Immo Vision : ventes et locations générales, réglementée par l'IPI, assurance responsabilité professionnelle via AXA Belgium ;
• La Métropole : active dans l'arrondissement de Charleroi depuis plus de vingt ans, numéro IPI 513957 ;
• Martin Immo : agence indépendante spécialisée dans les ventes et achats ;
• SEPI IMMO : syndic, gestion locative, ventes et locations ;
• We Invest Charleroi : ventes, achats, investissement et locations à Charleroi et communes voisines ;
• We Home : bureau au 11 rue de Bomerée, 6032 Charleroi, numéro d'IPI intermédiaire 515.730.

L'activité d'agent immobilier est une profession réglementée en Belgique, soumise à l'agrément de l'IPI (Institut Professionnel des Agents Immobiliers). Les agences légitimes affichent leur numéro IPI et leurs références d'assurance de responsabilité professionnelle sur leur site ou dans leurs communications. Avant de signer un mandat ou de verser des frais à un intermédiaire, vérifiez son numéro IPI directement auprès de l'IPI. Tout prestataire qui ne peut pas fournir une pièce d'identité IPI vérifiable constitue un signal d'alarme sérieux.

En pratique, les agents représentent généralement le vendeur dans le cadre d'un mandat de commercialisation. L'acheteur peut contacter directement l'agence du vendeur ou mandater sa propre agence pour conduire la recherche. Ces deux approches sont courantes. Rappelons que le rôle de l'agent se limite à la phase de mise en marché ; c'est le notaire qui prend en charge les formalités juridiques et l'enregistrement.

Deux précautions s'imposent dès la phase de recherche : ne jamais verser d'arrhes ou de garantie avant d'avoir visité physiquement le bien et vérifié l'identité de l'agence ou du propriétaire ; se méfier de tout intermédiaire qui ne peut pas fournir un numéro IPI, une adresse et une référence d'assurance professionnelle vérifiables.

Le processus d'achat à Charleroi

La transaction immobilière belge se déroule en deux étapes distinctes, dont la première est plus contraignante qu'elle n'y paraît à première vue.

Lorsque l'acheteur et le vendeur s'accordent sur le bien et le prix, cet accord est formalisé par un compromis de vente. Malgré son nom informel de « compromis provisoire », le compromis constitue juridiquement une vente pleinement formée dès sa signature : il engage irrévocablement les deux parties aux conditions convenues. C'est le document le plus important de la transaction. C'est pourquoi il est fortement conseillé de faire relire le projet de compromis par un notaire avant toute signature, et d'y inscrire les conditions suspensives nécessaires, notamment l'obtention du financement si un crédit hypothécaire est sollicité. Signer le compromis avant d'avoir la confirmation du prêt, puis se voir refuser le crédit, peut engager la responsabilité de l'acheteur.

Avant la signature de l'acte authentique, le notaire instrumentant effectue une série de vérifications : extraction cadastrale et plan pour confirmer les références exactes du bien au registre foncier ; extrait du registre hypothécaire pour s'assurer de l'absence de droits de tiers non déclarés ; examen des actes de mutation sur une période de trente ans ; obtention des certificats d'urbanisme auprès de la commune ; et demande des certificats fiscaux relatifs à la situation du vendeur. Ces contrôles constituent la protection juridique principale de l'acheteur contre l'acquisition d'un bien grevé de dettes ou de droits cachés.

Une fois la vérification effectuée, le notaire rédige l'acte notarié authentique. La propriété est transférée lors de la signature de cet acte. Le notaire dispose ensuite de quinze jours pour enregistrer l'acte via le système eRegistration du portail eNotariat, acquitter les droits d'enregistrement et transmettre les métadonnées à l'Office de la Sécurité Juridique pour transcription.

Le délai légal clé à retenir est de quatre mois : si le compromis de vente n'a pas été passé devant un notaire, l'acte authentique doit être établi dans les quatre mois suivant la signature du compromis. Passé ce délai, une obligation d'enregistrement spécifique s'applique à l'accord sous seing privé.

L'acheteur et le vendeur peuvent faire appel au même notaire ou chacun nommer le sien. Lorsque l'acheteur désigne son propre notaire, les frais notariaux ne sont pas doublés : ils sont partagés entre les deux offices. Nommer un notaire distinct garantit à l'acheteur un conseiller juridiquement responsable qui agit exclusivement dans son intérêt lors de la relecture du compromis, de l'analyse de la situation fiscale et de l'examen des résultats de la due diligence.

Pour les acheteurs qui ne peuvent pas se déplacer en Belgique, l'achat à distance est possible : les postes consulaires belges à l'étranger peuvent recevoir des procurations spéciales pour l'achat ou la vente d'un bien immobilier en Belgique, à condition qu'un notaire belge ait préalablement soumis un projet d'acte. L'acheteur peut ainsi mandater un représentant pour conclure la transaction en son nom.

Quatre erreurs fréquentes à éviter : traiter le compromis comme une simple réservation sans valeur contraignante ; le signer avant d'avoir la confirmation ou la condition suspensive de financement ; laisser s'écouler les quatre mois entre le compromis et l'acte authentique sans avoir coordonné avec le notaire ; déclarer un prix d'achat inférieur à la valeur de marché, ce qui peut entraîner un redressement des droits d'enregistrement et une amende.

Frais d'acquisition à Charleroi

Le principal impôt sur les transactions immobilières en Wallonie est le droit d'enregistrement, payé par l'acheteur lors de la signature de l'acte notarié. Le taux standard est de 12,5 % du prix d'achat. Ce taux s'applique à l'achat d'une maison ou d'un terrain, sauf si un taux réduit wallon est applicable.

Un taux réduit de 3 % s'applique lorsque le bien est destiné à constituer la résidence principale propre et unique de l'acheteur. La condition tient compte de tout bien immobilier à usage résidentiel détenu n'importe où, en Belgique ou à l'étranger : un acheteur qui possède déjà un autre logement ne pourra pas en bénéficier. Le taux réduit implique d'établir sa résidence principale dans le bien et de s'inscrire au registre de la population ou au registre des étrangers.

L'achat d'un logement neuf auprès d'un promoteur est soumis à la TVA à 21 % au lieu des droits d'enregistrement. Un logement dont la première occupation remonte à 2025 est considéré comme neuf jusqu'au 31 décembre 2027, ce qui étend ce régime aux livraisons récentes et aux ventes sur plan. Des taux réduits de TVA peuvent s'appliquer dans certains cas spécifiques : 12 % pour les achats auprès d'un CPAS, et 6 % pour les achats auprès d'une société de logement social reconnue.

Pour les acquisitions de logements du secteur public en Wallonie, la prime à l'acquisition prévoit une réduction forfaitaire de 745 EUR sur le prix de vente au moment de la signature de l'acte. Lorsque cette prime s'applique, les droits d'enregistrement sont ramenés à 0 %.

Au-delà des droits d'enregistrement ou de la TVA, l'acheteur règle les frais de notaire, qui comprennent les honoraires professionnels du notaire et les frais administratifs liés à l'acte (recherches, droits d'écriture). La Fédération Royale du Notariat belge met à disposition un calculateur de frais en ligne pour estimer le coût total d'une transaction donnée. Ces frais sont payés par l'acheteur au moment de la signature de l'acte.

Le régime des droits d'enregistrement s'applique sans distinction de nationalité. La différence pratique pour un acheteur non résident porte sur l'éligibilité au taux réduit : un acheteur qui n'établit pas sa résidence principale dans le bien paie le taux plein de 12,5 %.

Financement et crédit hypothécaire à Charleroi

Les ressortissants étrangers ne sont pas soumis à une interdiction générale de contracter un crédit hypothécaire belge. L'éligibilité dépend des critères de souscription propres à chaque établissement : principalement le statut de résidence, le niveau et la devise des revenus, et l'historique de crédit, plutôt que la nationalité seule. Il est donc conseillé de consulter plusieurs prêteurs et de comparer les conditions plutôt que de supposer un accès automatique ou un refus systématique.

La réglementation macroprudentielle belge fixe une limite standard de quotité d'emprunt de 90 % pour les acquéreurs occupants, ce qui implique un apport personnel minimal de 10 % du prix d'achat. Les acheteurs non-résidents doivent anticiper des exigences d'apport potentiellement plus élevées, les prêteurs appliquant leurs propres conditions supplémentaires.

Plusieurs établissements de crédit et courtiers opèrent à Charleroi ou dans son agglomération :

• La SWCS (Société wallonne du crédit social), dont le siège social est situé rue de l'Écluse 10 à 6000 Charleroi, propose des prêts hypothécaires sociaux wallons, dont le produit Accesspack pour l'achat, la construction ou la rénovation. Les conditions d'éligibilité comprennent un domicile en Belgique.
• Beobank propose des crédits hypothécaires pour l'achat ou la construction en Belgique et exige la constitution d'une hypothèque de premier rang sur le bien immobilier belge comme garantie.
• KBC exige que l'emprunteur réside en Belgique et perçoive ses revenus principaux en euros ; les non-résidents dont les revenus sont en une autre devise ne remplissent pas les conditions d'éligibilité.
• Le Bureau du Prêt Hypothécaire, courtier indépendant en crédit et assurances, est situé rue de Venise 21 à 6040 Charleroi.
• La Centrale du Crédit Hypothécaire, service de courtage et de calcul hypothécaire, dispose d'un bureau à l'avenue des Alliés 46 à 6000 Charleroi.

Un prêt hypothécaire à taux fixe est disponible en Wallonie par l'intermédiaire de la SWCS, adapté aux revenus, à l'âge, à la composition du ménage et au projet immobilier. Cette voie à financement public peut être accessible aux acheteurs à revenus modestes qui satisfont aux conditions du crédit social, notamment la domiciliation en Belgique.

Un dossier de demande de crédit hypothécaire comprend généralement les documents suivants :

• Pièce d'identité ;
• Fiches de salaire récentes (salariés) ou derniers avertissements-extraits de rôle et comptes de résultat avec annexe frais professionnels (indépendants et professions libérales) ;
• Justificatifs de revenus de remplacement, revenus locatifs ou pensions alimentaires reçus ;
• Compromis de vente signé ;
• Estimation ou expertise du bien (commandée indépendamment par le prêteur) ;
• Copies des contrats de crédit en cours et des cartes de crédit.

Le prêteur consulte également la Centrale des Crédits aux Particuliers de la Banque nationale de Belgique dans le cadre de l'évaluation de la solvabilité.

La devise des revenus constitue un obstacle pratique réel pour les expatriés qui perçoivent leurs revenus en dehors de la zone euro. L'exigence explicite de KBC, selon laquelle les revenus principaux doivent être libellés en euros, illustre une préoccupation partagée par les prêteurs quant au risque de change. Même les établissements qui ne formulent pas cette condition explicitement peuvent appliquer une analyse plus stricte ou demander des documents supplémentaires. Les acheteurs dont les revenus sont exprimés dans une autre devise que l'euro doivent aborder ce point avec le prêteur dès les premières démarches.

Considérations juridiques à Charleroi

Avant la signature de l'acte authentique, le notaire procède à une vérification complète de la situation juridique du bien : contrôle du titre de propriété à partir des données cadastrales, examen du registre hypothécaire pour détecter d'éventuels droits de tiers non déclarés, analyse des actes de mutation sur trente ans, obtention des certificats d'urbanisme et vérification de la situation fiscale du vendeur. Ces contrôles constituent le dispositif de protection principal de l'acheteur contre l'acquisition d'un bien portant des dettes ou des droits occultes.

Le compromis de vente reste le document le plus déterminant de la transaction. Il constitue une vente et engage les deux parties dès la signature. Signer sans relecture préalable par un notaire, notamment sans condition suspensive d'obtention du financement si un crédit est nécessaire, peut placer l'acheteur dans une situation difficile. Une consultation notariale sur le projet de compromis, avant toute signature, constitue une précaution concrète et accessible.

L'acheteur a le droit de nommer son propre notaire indépendant, en plus du notaire du vendeur. Les deux offices se partagent la préparation de l'acte et les frais ne sont pas doublés. Disposer d'un notaire distinct signifie avoir un conseiller juridiquement responsable dont le mandat est d'agir dans l'intérêt exclusif de l'acheteur : relecture du compromis, analyse de la situation fiscale, signalement de toute anomalie dans les résultats de la due diligence.

Pour toute première question juridique, qu'il s'agisse d'un contrat de vente, d'un différend avec un agent ou d'une inquiétude concernant une transaction, le Barreau de Charleroi propose une aide juridique de première ligne gratuite, ouverte à tous, sans condition de revenus et sans rendez-vous. Les permanences ont lieu au Palais de Justice de Charleroi, Avenue Général Michel 2, 6000 Charleroi, les lundis, mercredis et vendredis de 14 h 30 à 16 h 30. Une ligne téléphonique est accessible du lundi au vendredi, de 16 h 00 à 17 h 00, au 0800 151 40. La Maison de Justice de l'arrondissement judiciaire est implantée rue Pater 11, 6000 Charleroi.

Être propriétaire à Charleroi

Tout propriétaire en Wallonie paie chaque année le précompte immobilier. La personne qui détient la propriété ou un autre droit réel immobilier taxable au 1er janvier de l'année d'imposition est redevable de l'intégralité de l'impôt pour cette année. L'assiette de calcul n'est pas la valeur de marché ni le loyer réel, mais le revenu cadastral indexé, un rendement annuel net théorique fixé par le SPF Finances. Les autorités régionales et communales appliquent ensuite leurs propres centimes additionnels à cette base, ce qui fait varier le montant final selon la commune.

Les acheteurs d'un appartement en copropriété doivent prévoir, en plus du précompte immobilier, des charges communes récurrentes : l'entretien des parties communes, les charges d'énergie des espaces partagés, l'assurance de l'immeuble et les honoraires du syndic. La loi belge impose à l'association des copropriétaires d'alimenter chaque année un fonds de réserve d'au moins 5 % des charges communes de l'année précédente, afin de couvrir les travaux importants. Avant d'acheter, examinez les décomptes de charges des années antérieures et le solde du fonds de réserve : un fonds insuffisamment provisionné peut entraîner des appels de charges exceptionnels après l'acquisition.

L'assurance habitation pour un bien à Charleroi représente entre 200 et 350 EUR par an pour un appartement et entre 300 et 550 EUR par an pour une maison, sur la base des estimations du marché pour les zones urbaines wallonnes. Ces montants sont des points de repère indicatifs ; la prime réelle dépend de la surface, du type de construction, de la localisation et du niveau de garanties retenu.

Pour les propriétaires qui mettent leur bien en location auprès d'un particulier à usage privé non professionnel, la fiscalité belge est avantageuse : le propriétaire n'est pas imposé sur le loyer réel perçu, mais sur le revenu cadastral non indexé, déclaré dans la déclaration d'impôt sur le revenu des personnes physiques (codes 1106/2106). Cette base est généralement très inférieure au loyer de marché. En revanche, si le bien est loué à des fins professionnelles ou par l'intermédiaire d'une société, les règles sont différentes et le loyer réel doit être déclaré.

Les propriétaires qui ne souhaitent pas gérer eux-mêmes une mise en location peuvent confier leur bien à un gestionnaire professionnel. L'Agence Immobilière Sociale de Charleroi (AIS), dont le bureau est situé au boulevard Jacques Bertrand 48/1 à 6000 Charleroi, propose des mandats de gestion pour les bailleurs. Des agences commerciales comme SEPI IMMO proposent également des services de gestion locative à Charleroi.

Vendre un bien immobilier à Charleroi

La vente d'un bien immobilier suit la même structure en deux étapes que l'achat : un compromis de vente signé d'abord, puis un acte notarié et authentique. Le compromis est contraignant dès sa signature ; l'acte notarié est ensuite enregistré dans les quinze jours suivant sa signature. Si l'accord sous seing privé n'a pas été passé devant un notaire, il doit être enregistré dans un délai de quatre mois. Le vendeur et l'acheteur peuvent chacun nommer son propre notaire ou partager le même office.

Les vendeurs non-résidents sont soumis à une retenue à la source sur les plus-values réalisées sur des biens immobiliers belges. Le taux applicable est de 33 % pour les biens bâtis vendus dans un court délai de détention, ou de 16,5 % selon le type de bien et la durée entre l'acquisition et la cession. Avant de mettre un bien en vente, tout vendeur non résident doit consulter un conseiller fiscal belge pour déterminer le taux applicable et vérifier si une convention fiscale bilatérale réduit l'imposition.

Les vendeurs d'un bien récemment achevé ou récemment occupé doivent vérifier si le logement est encore qualifié de « neuf » au sens de la réglementation TVA. Un logement occupé pour la première fois en 2025 reste considéré comme neuf jusqu'au 31 décembre 2027. Une vente dans cette fenêtre est soumise à la TVA à 21 % au lieu des droits d'enregistrement, ce qui modifie le coût total pour l'acheteur et impose au vendeur d'inclure une déclaration de TVA spécifique dans le premier écrit et dans l'acte notarié.

Le prix de vente déclaré est comparé à la valeur vénale du bien par l'administration fiscale. Le SPF Finances définit la valeur vénale comme le prix obtenu dans des conditions normales de vente. Si le prix déclaré est inférieur à cette valeur, des droits d'enregistrement supplémentaires et une amende peuvent être exigés. Vendeurs et acheteurs ont donc intérêt à fixer et à déclarer le prix au niveau réel du marché.

Le précompte immobilier est proratisé à la date du transfert : le notaire répartit l'impôt annuel entre le vendeur et l'acheteur en proportion de la période de détention respective au cours de l'année. Les vendeurs doivent intégrer cette répartition dans le règlement financier plutôt que de supposer conserver ou devoir la totalité de l'impôt annuel.