Si votre vie d'expatrié à Bali vous donne envie de vous y installer durablement, vous envisagez peut-être d'y acquérir un bien immobilier. Quelles sont les démarches et les règles applicables aux étrangers pour ce type de transaction ?
Le marché immobilier à Bali : état des lieux
L'Indonésie fait figure de paradis pour les étrangers. Grâce à son climat tropical, ses plages idylliques, sa faune et sa flore uniques au monde, ainsi que ses milliers d'îles à explorer, le pays attire chaque année de nombreux expatriés. On estime qu'ils seraient entre 350 000 et 400 000 à s'être installés dans le pays, la grande majorité d'entre eux se concentrant autour de Jakarta. Bali, l'île des dieux, est un autre joyau indonésien très prisé des expatriés. Il faut dire que le cadre de vie à Bali est particulièrement agréable, et ce, même sans tenir compte de la beauté à couper le souffle de l'île.
Les raisons ne manquent donc pas pour un expatrié de vouloir acquérir un lopin de terre, une maison ou un appartement à Bali. Pourtant, la grande majorité d'entre eux préfère louer un logement plutôt que d'y acheter un bien. Cette réticence s'explique par les spécificités de la législation indonésienne en matière de propriété foncière. S'il est aujourd'hui possible pour un étranger de jouir d'un bien immobilier à Bali ou ailleurs en Indonésie, cela demeure, dans la plupart des cas, un processus particulièrement complexe.
Pendant de nombreuses années, la législation locale interdisait aux étrangers d'acquérir des terrains ou des bâtiments en Indonésie. Vers la fin des années 90, la situation a toutefois évolué avec l'adoption de nouvelles lois autorisant les expatriés à acheter une maison ou un appartement. Cette possibilité reste cependant limitée aux biens dont le terrain sur lequel est édifié le bâtiment acquis n'est pas inclus dans le contrat de vente.
Les expatriés sont légalement autorisés à prendre un terrain en bail pour une durée n'excédant pas 80 ans. Ces lois demeurent néanmoins floues et sujettes à de nombreuses interprétations. Par ailleurs, les conditions attachées à l'octroi d'un bail à un étranger sont particulièrement strictes, sans compter que les démarches administratives s'avèrent longues et complexes.
Il convient de garder à l'esprit que le texte régissant la propriété en Indonésie est la loi n° 5 de 1960. Cette loi stipule clairement que seuls les citoyens indonésiens peuvent acquérir un Hak Milik, terme local désignant le titre de propriété en pleine propriété. La rigueur de cette interdiction est telle que le paragraphe 5 de cette loi prévoit que même les citoyens indonésiens détenant une autre nationalité sont traités à l'égal des étrangers et doivent renoncer à leur autre citoyenneté pour devenir propriétaires dans leur propre pays.
Quelles sont les options et conditions pour acheter un bien immobilier à Bali ?
Même si, comme nous l'avons expliqué, l'achat d'un bien immobilier à Bali peut s'avérer compliqué pour les étrangers, il reste tout à fait possible de jouir d'une propriété sur l'île des Dieux sans en être le propriétaire au sens strict du terme.
Sachez tout d'abord que l'Indonésie reconnaît deux types de droits de propriété : le « droit de propriété » (Hak Milik), déjà mentionné, et le « droit de construire » (Hak Guna Bangunan). À l'instar du Hak Milik, le Hak Guna Bangunan est interdit aux étrangers.
Les expatriés résidant en Indonésie sont autorisés à louer un terrain ou un logement à long terme, sous réserve du respect de certaines conditions.
Ainsi, si le Hak Milik reste inaccessible à ceux qui ne possèdent pas la nationalité indonésienne, deux autres régimes juridiques ont été introduits dans la législation en vigueur : le Hak Guna Bangunan et le Hak Pakai. Voici ce que recouvrent ces deux notions :
- Le Hak Guna Bangunan vous permet de construire et de jouir de votre bien pendant une durée pouvant aller jusqu'à 80 ans.
- Le Hak Pakai vous confère le droit d'acheter et d'utiliser votre bien pendant 30 ans, avec une option de renouvellement pouvant aller jusqu'à 50 ans, que ce soit pour y résider ou pour en faire un bien locatif, par le biais d'une location ou d'une sous-location. S'agissant d'un bail de longue durée, vous pouvez l'utiliser comme bureau, le transmettre à un membre de votre famille ou le céder à un citoyen indonésien. Ce type de bail implique toutefois généralement (mais pas systématiquement) un investissement initial couvrant l'intégralité des loyers, à régler à l'avance.
Les expatriés peuvent ainsi acquérir un terrain ou une maison dans le cadre du régime du droit d'usage pour une durée n'excédant pas 30 ans. À l'issue de cette période initiale, il est possible de renouveler le contrat de droit d'usage à deux reprises : une première fois pour la même durée de 30 ans, puis une seconde pour 20 ans. En optant pour cette solution, vous pourrez occuper un bien à Bali pour une durée maximale de 80 ans.
D'autres options existent pour ceux qui souhaitent acquérir un terrain en Indonésie. Vous pouvez notamment choisir de désigner un représentant local qui agira en qualité de partenaire dans le cadre de vos transactions foncières. Cette solution peut sembler intéressante, dans la mesure où seuls les citoyens indonésiens peuvent légalement être propriétaires en Indonésie. De tels partenariats peuvent cependant rapidement se retourner contre l'expatrié. On recense en effet de nombreux cas où le partenaire indonésien a contracté des dettes, entraînant la saisie du bien concerné. Des cas d'extorsion pure et simple ont également été signalés.
Une autre voie permettant à un expatrié de devenir propriétaire à Bali consiste à créer une société en Indonésie. En tant qu'étranger, vous devrez constituer une entité juridique appelée PT PMA, soit, en termes simples, une société à responsabilité limitée fondée sur des capitaux étrangers. Les conditions requises pour créer une PT PMA à Bali sont les suivantes :
- La société doit disposer d'un capital minimum de 10 milliards de roupies indonésiennes (IDR), dont au moins 25 % est libéré.
- Les parts de la société doivent être détenues par au moins deux personnes physiques ou morales.
- Les fondateurs doivent au préalable signer un acte constitutif devant un notaire. Cet acte doit contenir l'ensemble des informations d'identité requises concernant les fondateurs, ainsi que les membres du conseil d'administration et les actionnaires, qu'il s'agisse de personnes physiques ou de sociétés.
Cette procédure peut sembler fastidieuse à première vue, mais elle constitue une solution plus sécurisée que le partenariat avec un citoyen local. Dans ce cas de figure, le bien immobilier concerné sera placé sous la propriété de la société.
Les catégories de terrains accessibles aux étrangers via l'acquisition par une société PT PMA sont toutefois limitées à certains types de biens. Il est donc vivement conseillé de vous renseigner sur la classification attribuée par la législation locale au terrain qui vous intéresse avant d'entreprendre toute démarche.
Les étrangers mariés en Indonésie à des ressortissants indonésiens peuvent également être éligibles à la propriété immobilière dans le pays. Il est important de savoir que, dans tous les cas, des conditions strictes sont attachées à l'achat d'un bien immobilier par un étranger dans ce pays. Vous devrez notamment être titulaire d'un KITAS (permis de séjour temporaire en Indonésie) et ne pourrez acquérir que des maisons individuelles ou des appartements.
Par ailleurs, le gouvernement indonésien a fixé une valeur minimale des biens immobiliers locaux pouvant être achetés par des expatriés. Ce montant minimum varie selon les régions et les différentes zones géographiques.
Les prix de l'immobilier à Bali
En ce qui concerne le coût de l'immobilier à Bali, mieux vaut aborder le sujet avec un regard avisé, car les variations de prix peuvent être considérables. L'île propose en effet une offre très diversifiée, allant des petites maisons traditionnelles nichées dans des villages paisibles aux villas en bord de mer somptueuses, conçues par des architectes de renommée internationale.
Pour une villa de luxe en front de mer dans une zone touristique, attendez-vous à des prix comparables à ceux pratiqués dans les pays occidentaux. Une villa de 2 chambres sur un terrain de 250 m² à Seminyak ou Canggu se négocie entre 300 000 et 500 000 dollars américains. À Jimbaran ou Nusa Dua, comptez environ 350 000 dollars, tandis qu'à Denpasar, les prix sont plus accessibles, aux alentours de 250 000 dollars.
Comment se déroule l'achat d'un bien immobilier à Bali ?
Le droit immobilier indonésien est, pour le moins, complexe, et le processus d'achat à Bali tend à être plus long et plus impliqué que ce à quoi de nombreux étrangers sont habitués, même s'il reste globalement équitable. Faire appel à un notaire compétent et reconnu (notaris) dès le début de votre projet est vivement recommandé, celui-ci jouant un rôle central dans la transaction et étant légalement tenu de superviser le transfert des droits de propriété. Il est indispensable de pouvoir compter sur quelqu'un en qui vous avez une confiance totale.
Chaque acquisition immobilière est différente, mais voici, dans les grandes lignes, comment le processus se déroule généralement. Une fois le bien trouvé, la première étape n'a rien de particulier par rapport à n'importe quel autre pays : il s'agit d'effectuer un audit préalable rigoureux. Cela implique de vérifier le certificat foncier, de s'assurer que le vendeur dispose bien du droit légal de vendre, et de confirmer que le bien est libre de toute dette, de tout litige ou de toute servitude. À Bali, les biens immobiliers sont souvent hérités et partagés entre de nombreux membres d'une même famille, ce qui rend cette étape particulièrement importante : elle ne doit en aucun cas être négligée.
Une fois l'audit préalable achevé et les parties tombées d'accord sur les termes de la transaction, un avant-contrat de vente (Perjanjian Pengikatan Jual Beli, ou PPJB) est signé, généralement accompagné d'un acompte. L'acte de vente définitif (Akta Jual Beli, ou AKB) est ensuite signé devant notaire, qui supervisera le transfert du titre de propriété au nom de l'acquéreur.
En matière de documents, les acheteurs devront généralement fournir les éléments suivants :
- Un passeport en cours de validité ainsi qu'un justificatif de résidence légale en Indonésie (KITAS).
- Un numéro d'identification fiscale local (NPWP), que les étrangers peuvent obtenir auprès de l'administration fiscale indonésienne.
- Une preuve de la disponibilité des fonds ou d'un financement.
Du côté du vendeur, les documents clés à demander et à vérifier sont les suivants :
- Le certificat foncier original (sertifikat tanah).
- Le permis de construire (IMB ou son équivalent plus récent, le PBG).
- Les avis d'imposition foncière et immobilière (PBB) à jour.
- Une attestation certifiant que le bien est exempt de tout litige juridique.
N'oubliez pas que des taxes et des frais s'appliquent à la transaction, tant pour l'acheteur que pour le vendeur. En tant qu'acquéreur, vous devrez prévoir une taxe d'acquisition foncière et immobilière (BPHTB), généralement fixée à environ 5 % de la valeur de la transaction. Les honoraires du notaire et les frais administratifs viennent s'y ajouter : il est donc préférable de les intégrer à votre budget dès le départ.
À qui s'adresser pour acheter un bien immobilier à Bali ?
Pour naviguer dans le dédale d'une législation immobilière complexe et en constante évolution, il est conseillé de faire appel à un agent immobilier sérieux et fiable. Parmi les plus réputés, on peut citer :
Ces agences disposent de vastes portefeuilles de biens à vendre ou à louer à Bali et vous accompagneront dans toutes les démarches juridiques. Elles s'assurent que le bien est légalement en mesure d'être vendu ou loué, ce qui est absolument crucial : à Bali, les biens immobiliers sont souvent des propriétés familiales, héritées et partagées entre différents membres d'une même famille. Il est donc indispensable de vérifier que la personne qui négocie la transaction dispose bien du droit légal de le faire, afin d'éviter tout problème ultérieur.
Bien qu'avoir recours à une agence immobilière représente un coût, vous avez ainsi la garantie d'être protégé à chaque étape de la transaction.
Si vous souhaitez par ailleurs consulter une plateforme en ligne pour rechercher des biens immobiliers à vendre à Bali, Lamudi et Dot Property constituent deux bonnes options, avec de nombreux biens balinais référencés.
Nous faisons de notre mieux pour que les informations fournies dans nos guides soient précises et à jour. Si vous avez toutefois relevé des inexactitudes dans cet article, n'hésitez pas à nous le signaler en laissant un commentaire ci-dessous et nous y apporterons les modifications nécessaires.
