Acheter un bien immobilier à Bali
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Actualisé la semaine dernière

Si votre expatriation à Bali vous donne envie de vous y installer définitivement, peut-être souhaiterez-vous acheter un bien immobilier sur place. Quelles sont les procédures et les règles concernant une telle transaction pour les étrangers ?

Les options et conditions relatives à l'achat immobilier à Bali

Si l’achat immobilier est complexe à Bali pour les étrangers, vous disposerez de nombreuses options afin d’y parvenir.

On parle de deux défis principaux :

  • Premièrement, légalement, les étrangers ne sont pas autorisés à posséder une terre ou accéder à la propriété en Indonésie.
  • Deuxièmement, les prix de l’immobilier à Bali ont considérablement augmenté ces dernières années.

Ainsi, afin de maintenir la propriété en Indonésie, le droit immobilier est complexe et restrictif pour les étrangers, notamment à travers la loi n°5 de 1960.

L’Indonésie pratique deux types de droits en matière de propriété, à savoir le « droit de propriété » (Hak Milik) et le « droit de construire » (Hak Guna Bangunan).

Si les Indonésiens sont seuls à être autorisés à la propriété, pour les expatriés, il est fortement conseillé de respecter la loi et de refuser tout compromis illégal (prête-nom indonésien, etc.). Afin d’accéder à la propriété dans les règles, vous avez la possibilité en tant qu’étranger de créer une société à capitaux

100 % étrangers (PMA - Perusahaan milik asing), ce qui vous permettra d’acquérir :

  • Le Hak Guna Bangunan (droit de construire)

Ou

  • Le Hak Pakai (droit d'utilisation).

La PMA donne le droit d'acheter un bien immobilier. Une fois l’entreprise créée, elle peut vous parrainer pour l’obtention d’un permis de travail (KITAS de travail) afin de travailler légalement en Indonésie.

En tant que personne morale, vous pouvez :

  • Hak Guna Bangunan : construire et jouir de votre bien pendant 80 ans maximum, avec une durée initiale de 30 ans, extensible pour 20 ans puis pour 30 ans.
  • Hak Pakai : utiliser votre bien pendant 25 ans avec option de renouvellement jusqu'à 70 années maximum, l’habiter ou alors le transformer en propriété locative, en louant ou en soulant ledit bien. Le bail étant à long terme, vous l’utiliser comme bureau, le transmettre à un membre de votre famille ou alors le vendre à un citoyen indonésien. Attention toutefois, ce type de bail nécessite un investissement initial qui comprend tous les loyers, payables à l'avance.

La mise en place d’une PMA est relativement facile et il suffit :

  • De disposer d’un capital libéré d’environ 175 000 USD
  • Qu'un étranger ou une société étrangère soit actionnaire, peu important à quelle hauteur, y compris 1 %

Les prix de l'immobilier à Bali

Concernant les coûts de l’immobilier à Bali, soyez financièrement prévoyant, car les variations de prix peuvent être extrêmes. Pour une villa haut de gamme donnant sur la plage dans une zone touristique, soyez prêt à payer le même prix que dans les pays occidentaux.

Pour une villa de 2 chambres sur un terrain de 250 m2 à Seminyak ou à Canggu, comptez environ 600 000 USD contre 350 000 USD à Jimbaran ou à Nusa Dua et un peu moins, 300 000 USD environ à Denpasar. Pour des prix plus abordables, faites vos recherches dans la zone principale, comme à Tabanan, à l'ouest de Bali, où vous pouvez trouver des biens à 150 000 USD.

Vers qui se tourner pour acheter un bien immobilier à Bali ?

Pour naviguer au sein d’une législation immobilière complexe et en constante évolution, il est conseillé de faire appel à un agent immobilier fiable.

Parmi les plus réputés, citons :

Kibarer
Emerhub
Ray White
Elite Havens

Ces agents disposent de grandes listes de propriétés à vendre ou à louer à Bali et vous assisteront sur la partie juridique. Ils veilleront à ce que la propriété soit légalement apte à être vendu / louée. Ce dernier point est extrêmement important, car à Bali, la propriété est souvent familiale, car héritée et partagée entre les différents membres de la famille. Vous devez également vous assurer que la personne qui négocie la transaction a le droit légal de le faire pour éviter tout problème à l'avenir.

Bien que l’agence immobilière soit une option payante, vous aurez la garantie d’être protégé durant toutes les étapes de la transaction.

 Liens utiles :

Expat.com - Se loger à Bali
Expat.com - Immobilier à Bali

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