Acheter un bien immobilier

Bonjour. 6 000 euros semble franchement très exagéré. D'où venez vous, de l'UE ? Contenu/détail exact de la prestation incluse? Qui est "on" ? Un notaire ??  A mon sens, tout est négociable et donc à négocier. Donnez plus de précisions, svp.

ben voilà,
je vis à Bratislava, je suis entrepreneur sans revenu aujourd'hui.
Ma femme travail a BA et a un bon salaire, ce qui nous permet d acheter une belle maison.
Nous ne parlons pas la langue pour le moment voilà pourquoi nous voulons nous faire aider par une agence.

Nous voulons passer par une agence qui nous a proposé de nous accompagner complètement.
pour le pret, pour les papiers de la maison, le cadastre.

ci dessous la propal de l agence.

1. Le bien :
        -  maison au ...
organisation des visites (soit nous d'abord et vous ensuite, soit ensemble directement)
        - autre maison
recherche, pré-visite par nos soins, visite avec vous ensuite
        - dans tous les cas
nous vérifions l'aspect juridique du titre de propriété existant et les risques éventuels liés à la maison
2. relations avec la banque
nous vous accompagnons dans toutes les démarches visant à mettre en place
        - le prêt hypothécaire (aspect financier avec la banque - obtention éventuellement d'un certificat hypothécaire)
        - la promesse de vente (pas toujours nécessaire) puis le contrat de vente du bien (entre vous et le propriétaire)
        - le contrat d'hypothèque (aspect juridique banque,  le propriétaire et vous)
        - déblocage des fonds de l'hypothèque
3. Transfert de propriété
une fois les aspects financiers et juridiques traités, nous nous occupons du transfert de propriété (demande de transfert de propriété auprès du cadastre) 
4. déménagement
Nous vous aidons pour la lettre destinée aux propriétaires du logement que vous louez actuellement et pour l'ensemble des formalités liées au déménagement proprement dit - électricité, gaz etc...

Pour l'ensemble du processus, nous demandons une commission sous la forme d'un forfait d'un montant de 6000 euros plus TVA  (les commissions des autres agences évoluent de 2 à 6 pour cent, ici nous nous situons environ à 3% et nous assurons des services que les autres n'assurent pas...)
En dehors de notre commission, les autres frais de votre côté sont strictement limités au cadastre (transfert normal 66 euros, accéléré - ici nécessaire- 265 euros peu)

j'ai oublier l essentiel pour vosu faire une idée : 199000 euro c est le prix de la maison pas encore négocie

Bonjour jeshua.

Une nouvelle discussion a été créée à partir de votre message sur le forum Bratislava pour plus d'interaction.

Merci,
Aurélie

Merci pour vos précisions.
Je réagis en fonction de ma seule expérience personnelle d'acheteur, sensiblement différente de la vôtre en ce sens qu'il n'y avait das mon cas:
- pas de location avant,dont il faut sortir
- pas de crédit à mettre en place
- pas de "visites" à payer
- pas dans la région de Bratislava, généralement plus onéreuse
Mon amie est slovaque ce qui a éliminé pour moi tous les frais de traduction et d'intermédiariat, y compris d'agence immobilière (voir plus bas).
C'était donc un achat "sec" avec paiement "au comptant" dans la région (moins chère que Bratislava) de Poprad.

Ma réaction "à chaud" à votre énoncé est la suivante :

1°) 200.000 euros pour une "grande maison" (+ de 150 m2 habitables?)à proximité de Bratislava me semble être un prix très/trop faible pour ce type de bien dans cette région précise. Ce prix très bas invite à la prudence. A fortiori si c'est à Bratislava intramuros. Dans quel état technique est cette "grande maison"? Donc, soit une vraie bonne affaire, soit une fausse bonne affaire qui cache un ou plusieurs vices cachés sérieux potentiels. Par-delà la "simple visite", l'expertise technique préalable de la maison par un "pro" du bâtiment indépendant me semble s'imposer dans votre cas. Un coût et du délai supplémentaires certes, mais qui vous permettront de ne pas vous faire avoir. Dans un projet immobilier, un mauvais diagnostic technique au départ peut vous coûter très très cher ensuite....
Ayez préférablement recours à un "statik", indépendant de l'agence, et accrédité par l'Etat slovaque (genre d'architecte bâtiment officiel)capable de vous rendre un rapport technique écrit et complet sur les atouts et défauts du bien envisagé à l'achat, traduit en français. A Bratislava, il existe des services de traduction officiels. Consultez l'Ambassade de France à cet effet.

Dans mon cas, la propriété était originellement affichée à vendre en agence à 250.000 euros en l'état. Mais, vu sa vétusté, et les problèmes techniques relevés par 2 "statik" distincts et indépendants, le prix a été âprement renégocié et ramené à 140.000 euros hors frais de notaire. (L'ancien propriétaire s'est débrouillé pour faire sauter le couteux intermédiariat de son agence de Bratislava par laquelle nous ne sommes finalement pas passés). Pas une "petite réduction" donc!... Néanmoins, la réfection complète (onéreuse, compliquée et longue) + les frais administratifs (moins de 1 000 euros souscription aux abonnements, notaire et cadastre inclus)cumulés m'ont coûté la bagatelle négociée de 150.000 euros. Pas une "petite dépense", donc!... Et il y a de cela 2 ans... Aujourd'hui, la "valeur de marché" estimée et réaliste de mon bien restauré tourne autour des 250.000 euros. Soit une perte en capital de 100.000 euros à "amortir" par moi dans la durée, en espérant que le marché immobilier local, actuellement totalement atone et déprimé, se redresse un jour...

Attention également à ceci :dans mon cas, le vendeur avait quelque peu triché sur la surface réelle du terrain de 900 m2 de sa propriété.. il avait en réalité un "droit d'usage toléré" pour sa sortie de garage mais pas la propriété d'une parcelle d'une quarantaine de m2 qu'il vendait... Un métrage par géomètre + une consultation du cadastre ont révélé le fait. J'ai du racheter ces 40 m2 à la commune. De plus, la vente de son bien ne pouvait se faire qu'après liquidation de la succession de ses parents décédés..., d'où un délai supplémentaire de plusieurs mois!..
Comme vous voyez, sauter les yeux fermés peut être la pire des erreurs. Il faut absolument prendre son temps pour bien examiner les choses sous tous les angles...
Je tiens à vous mettre en garde sur "le cadastre" slovaque et son "ère soviétique". Dans ma transaction, j'ai pu découvrir notamment ceci : Il y a parfois des erreurs cadastrales liées à une gestion "soviétique" antérieure assez "particulière"... Ainsi, sous les Soviets, avoir un terrain à bâtir en ville de plus de 800 m2 était impossible. Le terrain à bâtir en milieu urbain était contingenté. Dès lors, si vous trouvez une propriété ancienne à vendre et bâtie sur un terrain d'une surface supérieure à 800 m2, soyez spécialement méfiant et regardant  sur l'origine de propriété et notamment sur les titres de propriété afférents à ce terrain.
Si vous achetez un bien, passez par un notaire. C'est facultatif mais fortement recommandé pour vous. ET faites inscrire vos nouveaux titres de propriété sur le nouveau "cadastre électronique" national. Cela vous évitera des contestations probables lors de la revente.

Espérant avoir été utile à votre réflexion.

[Modéré: Pas de pub sur le forum svp]

Bonjour,

Un conseil avant d'acheter en Slovaquie, il faut savoir que pour être sur à 100% de n'avoir aucun problème après l'achat il faut que le vendeur soit propriétaire du bien depuis 10 ans.

  Il faut se méfier si le vendeur est 1 société qui a acquit le bien récemment, car après la vente il est impossible de se retourner contre elle, car le gérant n'est pas responsable et la société est d'office insolvable.

J'ai pendant plusieurs années acheté des appart en Slovaquie que je restaurais et revendais, jusqu'au jour ou j'ai acheté à une société un appartement que j'ai restauré et revendu.

   Il s'est avéré que l'appartement avait été mis en garantie à un préteur qui me l'a vendu via une société. Le propriétaire via la justice a récupéré son bien sans indemnité pour les travaux auprès de mon acheteur qui lui s'est retourné contre moi et la justice m'a condamné a rembourser l'acheteur + tout les frais de justice à ma charge en personne physique soir 92000€ à la poubelle;

  Je me suis retourné contre la société qui me l'avait vendu et son gérant s'est présenté au tribunal en plaidant qu'il était innocent en personne physique, mais que l'escroc était sa société  et pas lui. (les lois sont très mal faite en SK) et j'ai payé le tribunal et l'avocat.

Conclusion avant d'acheter prend un avocat compétent, car les notaires ne vérifient rien et les escrocs sont partout.

  Bonne chance

    TINTIN999

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