Logement : comment l'Allemagne évite la bulle immobilière

Le logement n'est pas une préoccupation dans le budget des Allemands et la plupart d'entre eux n'envisagent pas d'acheter. C'est même une grande différence de mentalité avec la France. Pourquoi acheter quand on peut se loger si peu cher, disent–ils. Et ils n'ont pas forcément tort. En Allemagne, seuls 46 % des ménages sont propriétaires de leur logement ; à Berlin, le chiffre tombe même 15 %. Dans la capitale le prix du m2 à la location est de 7,20 € seulement et il a pourtant augmenté de 30 % ces trois dernières années ! Quant au prix de vente des appartements, il tourne en moyenne en Allemagne autour de 2.050 € le m2 contre 2.500 € en France. Et si l'on compare les deux capitales, c'est un fossé qui se creuse d'un seul coup : 2.200€ le m2 à Berlin contre 8.500€ à Paris. On comprend donc que les Allemands ne soient pas trop préoccupés de leur logement.

Une volonté politique forte

Alors qu'est-ce qui fait que l'Allemagne ne connaisse pas de bulle immobilière ? Selon l'architecte de l'agence berlinoise  AGP, Alain Guigonis, l'Allemagne a toujours beaucoup construit. Après la guerre, c'était évidemment nécessaire, mais aussi dans les années 70, et encore aujourd'hui. L'architecte précise que Berlin, par exemple, a racheté beaucoup de logements HLM de l'ancienne RDA pour les transformer en immeubles à bas prix. Selon lui, Munich dont le prix au m2 est de 4.500 €, a mis 160 millions d'euros sur la table l'an dernier, Hambourg (3.300 € du m2) 100 millions et Berlin 100 millions également mais pas avant 2014. "Le secteur de la construction de logement a toujours été un secteur très porteur économiquement en Allemagne et accompagné d'une volonté politique très forte  au point que l'offre a parfois dépassé la demande", précise Alain Guigonis.

Le paradis des locataires

Mais la volonté politique ne suffit pas à expliquer cette relative stabilité sur le marché allemand. Une des composantes importante, c'est l'encadrement de ce marché. Pour Arnaud Schott, de l'agence Aden Immobilier, qui est spécialisée dans la vente aux français d'appartements berlinois, le locataire ici est extrêmement protégé. Les loyers, précise t-il, ne peuvent pas dépasser les 15 % d'augmentation sur 5 ans, d'une part, et d'autre part, ne doivent pas dépasser non plus les 10 % du prix moyen du quartier. Un prix moyen surveillé de très près par les associations de locataires, très puissantes ici, et répercuté dans le Mietspiegel,  "le miroir des loyers". Il faut aussi savoir que les baux sont illimités et transmissibles aux enfants et que, seule la reprise par le propriétaire ou ses proches, permet de se séparer de son locataire. Et encore.....

Des banques très circonspectes

Pour réguler le marché, s'ajoutent à cela des banques qui ne prêtent pas sans qu'on leur montre patte blanche. Jamais ici vous n'obtiendrez qu'une banque vous prête la totalité de votre achat plus les frais comme cela peut être le cas en France, constate Arnaud Schott. Les banques sont frileuses, elles ne prêtent que 60 à 80 % de l'opération, et sont un facteur de régulation, renchérit Alain Guigonis.

Néanmoins, le marché allemand augmente aussi,3, 5 % en 2010 et  5, 5 % en 2011, et encore davantage à Berlin où 70 % des appartements sont achetés par des étrangers qui mettent leur argent à l'abri en Allemagne, un pays à l'économie florissante. Autre phénomène pour expliquer cette hausse et ce début de risque de bulle dans les grandes villes, le vieillissement de la population. Les retraités allemands, ou ceux qui vont le devenir, commencent à comprendre que, dans un pays qui ne fait plus assez d'enfants, les retraites sont loin d'être assurées pour l'avenir et qu'après la fin de l'activité professionnelle, leur revenu va s'effondrer, ce qui signifie bien sur des difficultés à payer un loyer ou même à acheter. Donc, ils s'y mettent .

Mais le parc allemand est important, la démographie en baisse va libérer de nouveaux logements et tarir la demande. Le risque de bulle en Allemagne est donc encore très, très loin. Dans le quartier de Mitte, au centre de Berlin, les prix commencent même à baisser un peu. 2,7 % de moins relevés dans les dernières annonces du site en ligne Immobilien Scout24. Quand on sait qu'en plein cœur de la capitale, l'équivalent de Saint-Germain-des-Prés, un studio de 30 m2, cuisine et salle de bain séparée, refait à neuf, est vendu moins de 100.000 €, les parisiens ont encore de quoi rêver. Selon le cofondateur d'Aden Immobilier, Arnaud Schott, à salaire égal, un berlinois dispose de trois plus de pouvoir d'achat immobilier qu'un parisien. voir vidéo http://www.franceinfo.fr/economie/logem … 2013-03-21 jean  luc