Il est bien plus facile d'acheter un bien immobilier à Berlin que dans la plupart des villes européennes, notamment lorsqu'on en vient aux formalités bureaucratiques et d'achat. Bien que les prix aient augmenté de façon spectaculaire ces dernières années, ils restent bien inférieurs à ceux de Londres, Zurich, Munich, Paris et Amsterdam, par exemple.
Compte tenu du caractère de Berlin et du cadre que la ville offre aux expatriés, bon nombre des nouveaux acheteurs sont en fait des investisseurs étrangers. On observe une demande plus importante que l'offre, ce qui mène à une augmentation continue des prix de l'immobilier.
Mitte, situé en centre de la ville, est la zone où se déroulent toutes les activités culturelles et commerciales, tandis que Steglitz-Zehlendorf, qui compte de plus grandes maisons, est orienté vers les familles. Tout cela pour dire que ces deux quartiers font partie des arrondissements les plus chers pour l'achat d'un bien immobilier à Berlin.
Les raisons d'acheter un bien immobilier à Berlin
Préparez votre recherche d'un bien immobilier à Berlin en faisant le point sur les raisons pour lesquelles vous voulez acheter un bien immobilier, puis pour lesquelles vous avez choisi spécifiquement Berlin.
Vos réponses influeront sur la zone idéale, la taille du bien et le type d'achat (à usage personnel ou un investissement). Sur ce dernier point, l'Allemagne possède plusieurs lois visant à empêcher la spéculation immobilière, ce qui a créé une plus grande stabilité des prix. En contrepartie, cela signifie également que la revente d'un bien à des fins lucratives est une tâche plus difficile.
Si vous vendez, par exemple, un bien au plus tôt 10 ans après son achat, vous éviterez l'impôt sur les plus-values, mais vous ne pourrez pas tirer profit du bien à court terme (25 % du bénéfice de la vente). De même, si vous envisagez de louer votre bien, faites attention aux contrats de location : à Berlin, il est très difficile d'expulser des locataires, y compris si vous êtes le propriétaire et que vous souhaitez vous installer dans votre bien.
Financement de l'achat d'un bien immobilier à Berlin
De nombreux éléments laissent penser que les prix de l'immobilier à Berlin sont gonflés, mais c'est principalement parce que la construction de logements est inférieure au quota nécessaire alors que la ville attire de plus en plus les jeunes professionnels et les expatriés désireux de rejoindre un marché du travail européen fort et stable.
Si l'on en croit les prévisions, la rareté des biens immobiliers va continuer à se consolider, la construction de nouveaux logements à Berlin étant difficile en raison de la bureaucratie et du coût élevé de l'acquisition des terrains.
Malgré tout, les prix varient considérablement d'un arrondissement à l'autre, et plus on s'éloigne, moins les biens sont chers. Au milieu de cette situation et à mesure que le centre-ville s'embourgeoise, les périphéries de Berlin y voient une occasion de prospérer et d'établir leur valeur. De nos jours, de nombreux jeunes et artistes vivent dans les quartiers périphériques de Berlin, tandis que des quartiers comme Charlottenburg et Mitte restent inaccessibles aux acheteurs moyens.
Bon à savoir :
De nombreux acheteurs étrangers ont des difficultés à obtenir un financement allemand au-delà de 50 % de la valeur du bien immobilier qui les intéresse. Assurez-vous d'avoir un bon crédit en Allemagne et veillez à obtenir des prêts supplémentaires auprès des institutions financières de votre pays d'origine.
Signer le contrat d'achat immobilier à Berlin
Non seulement vous devez examiner attentivement le contrat d'achat immobilier avec l'aide d'un avocat et d'un traducteur, si nécessaire, mais vous devez également agir rapidement. En effet, les acheteurs font généralement la queue devant des vendeurs qui n'ont que l'embarras du choix. Pour résumer, les biens immobiliers restent rarement longtemps sur le marché libre :
- pour augmenter vos chances, assurez-vous d'avoir le financement adéquat avant de vous engager envers un vendeur. Cela vous permettra de signer rapidement ;
- ensuite, familiarisez-vous avec les documents, les taxes et les autres formalités liées à un achat aussi important.
Notez que les notaires (qui doivent être publics) ne donneront pas de conseils concernant votre achat, car ils jouent un rôle strictement administratif et impartial. Ainsi, ils restent fidèles aux responsabilités pour lesquelles ils sont payés (c'est-à-dire veiller à ce que les documents soient corrects et signés en leur présence).
Bon à savoir :
Avant de signer un contrat, assurez-vous qu'il y a également une ventilation des dépenses courantes prévues, comme le budget mensuel pour l'entretien de l'immeuble si vous achetez un appartement.
Les espaces tels que les cages d'escalier sont généralement considérés comme des parties communes et les dépenses pour leur entretien sont réparties entre les copropriétaires.
Vous pouvez également demander une évaluation de la consommation d'énergie du bien pour avoir une idée des coûts de chauffage.
Droit immobilier en Allemagne
Vous devrez demander conseil à un avocat concernant les lois sur la propriété en vigueur en Allemagne au moment de votre achat pour être au courant de tout changement survenu depuis les premières étapes de l'achat.
En 2021, par exemple, lors d'un référendum local, les Berlinois ont voté en faveur des autorités de la ville, afin qu'elles prennent en charge la propriété publique de plus de 200 000 biens appartenant à des sociétés immobilières privées, possédant plus de 3000 unités de logement chacune.
Deutsche Wohnen était la principale cible de ce référendum avec environ 113 000 logements dans la ville.
Le référendum n'a pas encore donné lieu à une action en justice et reste pour l'instant un sujet de discussion jusqu'à ce que les partis au pouvoir au Sénat de Berlin décident d'aller de l'avant et d'en faire une loi.
De même, en 2020, Berlin a approuvé un plafonnement des loyers pour geler les prix des locations résidentielles en réponse aux coûts élevés des loyers dans la capitale au cours des 10 dernières années. Mais un an plus tard, le plus haut tribunal d'Allemagne a décrété l'illégalité de la mesure, ce qui signifie que ceux qui avaient vu leur loyer baisser ont fini par devoir rembourser la différence.
Alors que Berlin devient de plus en plus populaire et de plus en plus chère, les habitants prennent des mesures et les politiciens réagissent. La ville pourrait chercher à renforcer la construction de logements publics, ce qui réduirait l'offre sur le marché privé. Les étrangers qui investissent dans l'immobilier sont visés par des suggestions de nouvelles taxes destinées à réduire la spéculation immobilière.
Bon à savoir :
Les propositions pourraient avoir force de loi prochainement. Soyez donc attentif à la manière dont ces échanges pourraient affecter vos projets, en particulier si vous investissez dans l'immobilier à des fins lucratives plutôt que personnelles.
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